Krav om erstatning for bortfald af bud fra mulig køber af ejendom i underskudshandel. Indsigelse om mangelfuld rådgivning og forlænget ekspeditionstid.

Sagsnummer:381/2019
Dato:26-06-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Anita Nedergaard, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist.
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Krav om erstatning for bortfald af bud fra mulig køber af ejendom i underskudshandel. Indsigelse om mangelfuld rådgivning og forlænget ekspeditionstid.
Indklagede:Jutlander Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning for bortfald af bud fra mulig køber af ejendom i underskudshandel, begrundet i indsigelse om mangelfuld rådgivning og forlænget ekspeditionstid.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M, der var ægtefæller, var kunder i Jutlander Bank. Klagerne havde et fælles hus, der var belånt med realkreditlån og et boliglån i banken. Klagerne havde endvidere et privatlån i banken. Banken havde pant i parrets hus.

I forbindelse med parrets skilsmisse blev huset udbudt til salg den 1. august 2018 for 1.990.000 kr. Udbudsprisen blev efterfølgende nedsat til 1.745.000 kr.

Den 1. august 2019 indgik klagerne aftale med banken om at udsætte betalingerne på boliglånet og privatlånet for at kunne servicere realkreditlånet.

Den 5. august 2019 modtog klagerne et bud på huset på 1.600.000 kr. Et salg til denne pris ville resultere i en restgæld på ca. 750.000 kr., heraf ca. 200.000 kr. vedrørende parrets realkreditlån, og banken ville således ikke få dækket sit pant. I en e-mail af samme dag til sin rådgiver i banken, R1, anførte H:

”… [M] og jeg … har fået et bud på 1600000 på huset … . Jeg vil gerne høre, hvad du vil rådgive mig til.

Hvis vi accepterer buddet, rammer vi ikke det vi skylder i huset, men da indbetalingerne til realkreditten banker på, er det måske også værd at overveje, hvad vi gør på den lange bane. Der har ikke været mange bud på huset … Hvad tænker du? …”

H fik et autosvar om, at R1 var på ferie. I en e-mail af 12. august 2019 til sin rådgiver i banken, R2, spurgte M ”hvorledes I råder mig til at forholde mig til om vi kan acceptere et bud på 1,6 mio.” M fik et autosvar om, at R2 var på ferie og spurgte i en e-mail af samme dag R1 om, hvordan han burde forholde sig til buddet. I e-mails til H og M af 12. august 2019 svarede R1, at hun ville ”grave sig ned i sagen” og derefter vende tilbage. Den 19. august 2019 rykkede H for svar. R1 meddelte den 20. august 2019, at hun ville vende tilbage, så snart hun havde nyt. Den 26. august 2019 rykkede M for R1 svar. I en e-mail af 26. august 2019 til R1 anførte H:

”… Jeg har rykket dig for svar og stadig ikke hørt fra dig.

Nu er buddet imidlertid frafaldet og køber har trukket sig. Jeg vil gerne høre hvad du tænker om jeres sagsbehandling? …”

H har oplyst, at hun på dette tidspunkt fejlagtigt antog, at buddet var bortfaldet, men at dette ikke var tilfældet. I en e-mail til H af samme dag beklagede R1 den lange svartid og meddelte, at banken ville kontakte mægleren og se, om der kunne ”gøres noget”. I en e-mail til R1 og en afdelingsdirektør i banken, R3, af samme dag frabad H sig, at banken kontaktede mægleren, før banken havde talt med H. H rejste endvidere indsigelse mod bankens rådgivning og sagsbehandlingstid. I e-mail til R2 af samme dag rykkede M for svar. I e-mail til klagerne af 27. august 2019 kl. 8.13 meddelte R3:

” Er det korrekt forstået, at I accepterer et bud på fx. kr. 1.600.000?

Det er jo noget mindre end udbudsprisen og de ting der tidligere er regnet på, og det betyder jo så at restgælden er større. …

… I hæfter solidarisk for jeres gæld, og … dette også vil være tilfældet når handlet er gennemført.

Uden at dette er et endeligt tilsagn vil det formentlig være ok at dele gælden op, men det vil så betyde at I hver især kommer til at kautionere for hinandens gæld. …”

I e-mail til R3 af samme dag kl. 8.27 meddelte M:

” Jeg ved ikke hvordan du kan tolke ud fra min mail, at vi har accepteret prisen? Jeg mangler en udmelding fra jer om jeres holdning til den efterfølgende økonomi, før jeg vurderer noget. Den har jeg bedt mig for tre uger siden!

Skal jeg forstå det således at I ikke ønsker at lave disse udregninger for os?”

I e-mail til klagerne af samme dag kl. 8.39 af svarede R3:

” … Jeg har noteret at vi regner ud fra en pris på kr. 1.600.000.

Det er under det vi tidligere har regnet på.

Herefter mangler jeg en tilbagemelding fra hver af jer om hvor meget I kan betale på gælden efterfølgende. Vi forudsætter at det samles i ét lån, og så kan vi efterfølgende drøfte om der er basis for at opdele gælden. …”

Ved en e-mail til H af 4. september 2019 meddelte banken, at den i sit bagland ville undersøge muligheden for et salg til 1.600.000 kr. Klagerne har oplyst, at den mulige køber i starten af september 2019 havde købt anden bolig. I en e-mail til klagerne af 10. september 2019 meddelte banken, at den var indforstået med et salg til 1.600.000 kr., som ville resultere i en restgæld på ca. 752.000 kr., til fordeling mellem klagerne som ønsket af dem med et lån til M på ca. 526.000 kr. og et lån til H på ca. 226.000 kr., til en variabel rente på for tiden 4,5 % p.a., og mod krydskaution.

Den 14. oktober 2019 indgav klagerne en klage til Ankenævnet.

Klagerne har fremlagt en e-mail af samme dag fra deres ejendomsmægler, hvori denne anførte:

”… Det er korrekt, at vi ikke modtog besked fra jeres bank om de kunne godkende underskuddet, lydende 1.600.000. Jeg mener en af rådgiverne var på ferie ….”

På et videomøde den 19. november 2019 tilbød banken pr. kulance at nedsætte renten på klagernes lån. Efter mødet blev renten på klagernes boliglån nedsat fra 7,5% p.a. til 4,5% p.a., og renten på klagernes privatlån blev nedsat fra 8,5% p.a. til 4,5% p.a. Begge rentenedsættelser blev effektueret pr. 28. november 2019.

I starten af 2020 blev huset solgt for 1.620.000 kr.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Jutlander Bank skal erstatte dem renteudgifter, afdrag og andre udgifter frem til et andet bud på 1.600.000 kr. eller derover fremkommer.

Jutlander Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at bankens lange ekspeditionstid og manglende rådgivning af dem medførte, at huset ikke blev solgt i august 2019. Banken er erstatningsansvarlig herfor.

De anmodede banken om at rådgive dem, om at forholde sig til det modtagne bud og om at udarbejde en konsekvensberegning, inden de accepterede buddet, der lå under det med banken aftalte. I tiden fra den 5. til den 26. august 2019 forsøgte de forgæves at få fat i deres rådgivere i banken. Den 26. august 2019 troede H fejlagtigt, at den mulige køber havde frafaldet sit bud. Dette er imidlertid ikke af reel betydning. Buddet var ikke frafaldet, og banken var bekendt med dette. R1 skrev således den 26. august 2019, at hun ville kontakte mægleren og se, om der kunne ”gøres noget”. R3 kontaktede selv mægleren og fik bekræftet, at der var et bud. M havde sideløbende kontakt med R2, der var bekendt med, at buddet stadig forelå, men som ikke foretog sig noget.

Banken har vedkendt sig, at den ikke har levet op til sine egne servicemål om behandlingstid. Den 29. juli 2019 afviste R2 mundtligt, at huset kunne sælges til 1.600.000 kr. Dette forklarer ikke, hvorfor bankens skriftlige stillingtagen først fremkom den 10. september 2019. Banken havde fuld indsigt i deres økonomi, som ikke havde ændret sig. De havde begge afklaret deres økonomiske smertegrænse med deres respektive rådgivere i banken. Der var ikke tale om en kompleks kreditsag, men om et bud, der var 100.000 kr. under udbudsprisen. Da banken først meddelte, at den ville gå i dialog med realkreditinstituttet, gik der ikke mange dage, førend de fik svar. Sagsbehandlingstiden var ikke begrundet i kompleksitet, men i nøl.

De har, jf. e-mailen af 14. oktober 2019 fra ejendomsmægleren, dokumenteret, at huset var blevet solgt, hvis bankens ekspeditionstid ikke havde været så lang. Serviceringen af realkreditlånet var forestående, og intet tyder på, at de ikke ville have godtaget buddet.

De havde ikke erfaring med salg af ejendom. De havde brug for kyndig vejledning og en konsekvensberegning fra banken, inden de kunne acceptere et bud under udbudspris. Banken bad aldrig om en købsaftale eller rådgav dem om, at en købsaftale var nødvendig. Som følge af bankens manglende udmelding bad de ikke banken om at godkende handlen. De vidste ikke, at dette var nødvendigt for, at banken kunne forholde sig til buddet. Banken burde have rådgivet dem herom. De handlede i god tro og ventede på konkret respons fra banken, inden de underskrev en købsaftale.

På videomødet i november 2019 beklagede banken, at den ikke havde levet op til sine egne servicemål. Dagen efter tilbød banken en rentenedsættelse. Den tilbudte rentenedsættelse fremstod ikke som en kompensation for den lange ekspeditionstid.

Banken er erstatningsansvarlig for deres renteudgifter på bank- og realkreditlån, boligskatter mv. for perioden efter den 1. september 2019 samt for tab ved et efterfølgende salg af huset.

Jutlander Bank har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at banken ikke er erstatningsansvarlig. Der er hverken ansvarsgrundlag, årsagssammenhæng eller påregnelighed mellem det rejste krav og bankens behandling af klagernes anmodning om en konsekvensberegning.  

Der var tale om en kompleks kreditsag, som berettigede en forlænget sagsbehandlingstid. Selvom banken ikke levede op til egne servicemål, skete beslutningen inden for rimelig tid.

Banken blev ikke anmodet om at godkende en handel, men alene anmodet om at udarbejde en konsekvensberegning, der skulle vise, hvordan klagerne ville være stillet ved et bud på 1.600.000 kr. i forhold til opdeling af gæld, afviklingsprofil og rente i forhold til deres separate økonomier. Tabet til realkreditforeningen udgjorde ca. 200.000 kr., som banken skulle finansiere. Forud for fremsendelse af konsekvensberegning skulle banken forholde sig til, hvad banken kunne tilbyde klagerne.  

Banken har på intet tidspunkt forpligtet sig til at godkende en handel, idet banken som udækket panthaver var berettiget til at nægte at godkende en handel. På videomødet i november 2019 oplyste klagerne, at R2 i juni 2019 havde sagt nej til, at huset kunne sælges for 1.600.000 kr. En godkendelse ville forudsætte en købsaftale og en provenu beregning til godkendelse. Bankens rådgivningsforpligtelse angik alene de finansielle forhold ved en bolighandel og ikke de juridiske omkring hensigtsmæssigheden af at indgå en købsaftale. I denne henseende var klagerne repræsenteret af en ejendomsmægler.

Klagerne har ikke dokumenteret, at der kunne gennemføres en handel, hvis banken havde reageret tidligere. E-mailen fra ejendomsmægleren af 14. oktober 2019 dokumenterer ikke, at der kunne gennemføres en handel men alene, at mægleren ikke havde fået besked fra banken, hvilket banken heller ikke var blevet bedt om at meddele mægleren. Klagerne har ikke dokumenteret, at de ville have gennemført en handel på baggrund af konsekvensberegningen, som de modtog.

Klagerne har ikke dokumenteret et tab. Huset blev efterfølgende solgt for 1.620.000 kr. og var udlejet i den mellemliggende periode. På videomødet i november 2019 tilbød banken pr. kulance en betydelig rentenedsættelse henset til, at banken ikke havde levet op til sine egne servicemål, hvilket gav klagerne en betydelig besparelse.

Jutlander Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagen vil kræve en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne H og M var kunder i Jutlander Bank. Klagernes fælles hus var belånt med realkreditlån og et boliglån i banken, som havde pant i huset. Klagerne havde endvidere et privatlån i banken.

I forbindelse med parrets skilsmisse blev huset sat til salg den 1. august 2018 til en udbudspris på 1.990.000 kr., der efterfølgende blev nedsat til 1.745.000 kr. Den 5. august 2019 modtog klagerne et bud på huset på 1.600.000 kr. Et salg til denne pris ville resultere i et underskud på ca. 750.000 kr., heraf ca. 200.000 kr. vedrørende parrets realkreditlån, og banken ville således ikke få dækket sit pant. Samme dag rettede klagerne henvendelse til banken, idet de ønskede rådgivning og en konsekvensberegning vedrørende et salg til 1.600.000 kr. Efter det oplyste havde M’s rådgiver i banken tidligere afvist, at banken kunne godkende et salg til denne pris. Den 10. september 2019 meddelte banken, at den kunne godkende et salg til 1.600.000 kr. på nærmere anførte vilkår vedrørende bankens finansiering af restgælden. I mellemtiden havde den mulige køber købt anden bolig. I starten af år 2020 blev huset solgt for 1.620.000 kr.

Det beroede på bankens egen beslutning, om den som udækket panthaver ville godkende et salg til 1.600.000 kr. Klagerne havde således ikke krav på at få godkendt et salg til denne pris. Hertil kommer, at klagerne ikke har dokumenteret, at der kunne være gennemført en handel, hvis banken havde reageret tidligere.

Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken i sin sagsbehandling har begået ansvarspådragende fejl, der kan begrunde et erstatningsansvar for banken.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Under klagesagen nedsatte banken pr. kulance renten på klagernes boliglån og privatlån i banken til 4,5 % p.a.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.