Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit realkreditlån med 10-årig rentetilpasning i 2008.

Sagsnummer:35/2016
Dato:30-06-2016
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lani Bannach, Troels Hauer Holmberg, Astrid Thomas, Andreas Moll Årsnes
Klageemne:Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit realkreditlån med 10-årig rentetilpasning i 2008.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klagerens indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med optagelse af et afdragsfrit ralkreditlån med 10-årig rentetilpasning i 2008.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans ægtefælle H var kunder i DiBa Bank (nu Sydbank).

I forbindelse med køb af en ejerlejlighed i april 2008 optog klageren og H via DiBa Bank et 30-årigt X-10 lån i Totalkredit med en hovedstol på 1.501.000 kr. med rentetilpasning hvert 10. år og afdragsfrihed til den 31. december 2017.

Banken har fremlagt et brev af 15. april 2008 med lånetilbud, pantebrev, underskriftsdokument -samtykke, fuldmagt m.v., Standardiseret Europæisk Informationsblad, långuide og refinansieringsaftale, som den sendte til klageren og H i forbindelse med afgivelsen af lånetilbuddet fra Totalkredit.

Klagerne har efterfølgende underskrevet pantebrevet, underskriftsdokumentet og refinansieringsaftalen i forbindelse med optagelsen af lånet.

Af pantebrevets forside fremgik, at ”Lånet er inkonverterbart”.

Af pantebrevets side 4 fremgik blandt andet:

”…

Indfrielse

Lånet er inkonverterbart og kan således kun indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer til Totalkredit svarende til lånets obligationsrestgæld og indfrielsestidspunkt, …”

Af side 4 i lånetilbuddet fremgik ligeledes, at ”Lånet er inkonverterbart.”.

Af ”Standardiseret Europæisk Informationsblad”, side 4, fremgik blandt andet:

”…

12. Indfrielse

Lånet er inkonverterbart. Samtlige vilkår og frister for indfrielse af BoligXlån fremgår af lånetilbuddet, pantebrevet og refinansieringsaftalen.

…”

Af långuiden fremgik endvidere:

”…

Ekstraordinær indfrielse

...

Lån finansieret af inkonverterbare obligationer kan kun indfries ekstraordinært ved aflevering af obligationer med samme fondskode som lånet. Dog kan hele eller dele af restgælden indfries kontant til kurs 100 i forbindelse med refinansiering. …

Inkonverterbare lån

Et inkonvertibelt lån kan indfries ekstraordinært med obligationer eller til kurs 100 ved obligationens udløb.

BoligXlån med rentetilpasning

BoligXlån med rentetilpasning er baseret på inkonverterbare obligationer. Et BoligXlån med rentetilpasning kan indfries på ethvert tidspunkt, men kun ved indlevering af obligationer til Totalkredit svarende til den mængde obligationer, der ligger bag lånet på indfrielsestidspunktet. Obligationerne skal have samme fondskode.

Der skal betales en forholdsmæssig terminsydelse frem til indfrielsestidspunktet samt gebyr og eventuel kurtage. Indfrielsesbeløbet reguleres, så terminsydelsernes rente og afdrag svarer til renten og afdraget på de bagvedliggende obligationer. Obligationerne skal købes til markedskursen, der godt kan være over 100. …”

…”

Banken har oplyst, at bilag 2 til den dagældende god skik bekendtgørelse ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” vedrørende realkreditfinansieringen ikke findes i indscannet form i bankens e-arkiv.

Banken har oplyst, at klageren og H i forbindelse med købet af ejerlejligheden i 2008 ligeledes optog et banklån til finansiering af beløbet ud over 80 % af ejendommens værdi mod sikkerhed i et ejerpantebrev med pant i ejendommen. Dokumentet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” vedrørende bankfinansieringen er imidlertid ved en fejl blevet indscannet to gange i bankens e-arkiv.

Af ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” vedrørende bankfinansieringen underskrevet af klageren og H den 22. april 2008 fremgik, at de ingen erfaring havde med at optage lån, at det var første gang de optog et lån med sikkerhed i fast ejendom, og at de ingen planer havde om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

I en mail af 1. august 2013 forespurgte klageren banken, hvad det ville koste at indfri X10 lånet før tid. I en mail af samme dato til klageren oplyste banken, at det ville blive dyrt at komme ud af lånet, idet lånet på daværende tidspunkt kunne indfries med ca. 1.737.000 kr.

I februar 2015 bad klageren banken om dokumentation for den rådgivning, som banken havde ydet H og ham i 2008 om ekstraordinær indfrielse af lånet. I en efterfølgende korrespondance med banken anførte klageren, at det var H’s og hans opfattelse, at de ikke havde modtaget rådgivning om, at en eventuel førtidig indfrielse af deres realkreditlån kunne blive til en overkurs.

I en mail af 25. maj 2015 til klageren anførte banken, at det var bankens opfattelse, at den havde ydet korrekt og fyldestgørende rådgivning.

Parternes påstande

Den 1. februar 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal erstatte ham den ekstra renteudgift, som han har haft, siden han ønskede at konvertere X10 lånet første gang i 2013 samt stille ham som om, at X10 lånet kan indfries til kurs 100.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen i 2008. Banken rådgav ikke om mulighederne for og konsekvenserne af en indfrielse eller omlægning af lånet før tid. Han har heller ikke underskrevet et god skik rådgivningsskema.

Dette underbygges af, at banken ikke har været i stand til at fremskaffe dokumentation for, at den nødvendige rådgivning har fundet sted.

Han og H var førstegangskøbere og under uddannelse. Deres bruttoindkomst udgjorde ca. 25.000 - 28.000 kr., og de havde ingen økonomiske reserver at trække på. De købte lejligheden med henblik på at sætte den i stand og sælge den inden for ca. 3 - 5 år, idet de gerne ville have børn og flytte videre til en større bolig inden for en kortere årrække. Banken var bekendt med disse forhold, da den anbefalede klageren og H at optage X10 lånet.

Hvis de havde været bekendt med risikoen ved at optage et X10 lån, ville de ikke have valgt det.

De blev først i 2013 i forbindelse med en rådgivningssamtale med deres daværende bankrådgiver opmærksom på, at X10 lånet ikke kunne konverteres/indfries, uden at det ville medføre en stor overkurs

De sidder nu i en meget låst situation, idet de hverken kan sælge deres lejlighed og indfri lånet eller konvertere lånet og sidde billigere i lejligheden. En indfrielse af deres X10 lån før tid skal ske til en betydelig overkurs, hvilket vil medføre et betydeligt tab for dem.

Sydbank har anført, at rådgivningen er sket for 8 år siden, og et eventuelt krav i anledning af rådgivningen derfor er forældet.

Banken har ydet fyldestgørende rådgivning om de forskellige lånetyper i forbindelse med optagelse af lån i fast ejendom, herunder også om, at lånet var inkonverterbart og konsekvenserne heraf. Det var fast procedure i DiBa Bank at udarbejde ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”, hvor alle væsentlige forhold vedrørende det pågældende lån blev særligt fremhævet for kunderne i forbindelse med rådgivningen.

Der er udfyldt og indscannet et dokument vedrørende bankfinansieringen, der blev optaget samtidig med X10 lånet. Det har derfor formodningen for sig, at der tillige er lavet et dokument ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” vedrørende rådgivning om X10 lånet.

Det fremgår endvidere tydeligt af lånedokumenterne, at der er tale om et inkonverterbart lån, og at indfrielse kun kan ske ekstraordinært og på helt særlige vilkår.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og H optog gennem DiBa Bank (nu Sydbank) i april 2008 et 30-årigt X-10 lån i Totalkredit med en hovedstol på 1.501.000 kr. med rentetilpasning hvert 10.år og afdragsfrihed til den 31. december 2017.

Der er mellem parterne uenighed om, hvorvidt banken i forbindelse med låneoptagelsen har ydet fyldestgørende rådgivning om mulighederne for og konsekvenserne af en indfrielse eller omlægning af X10 lånet før tid.

Banken har oplyst, at den ikke er i besiddelse af et god skik rådgivningsskema om rådgivningen i forbindelse med optagelsen af X10 lånet, men alene er i besiddelse af et god skik rådgivningsskema om rådgivningen i forbindelse med en samtidig optaget bankfinansiering med prioritet udover 80 % af ejendommens værdi.

Tre medlemmer - Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes og Astrid Thomas - udtaler:

Af lånedokumenterne fremgik, at lånet var inkonvertibelt, og at det alene kunne indfries ekstraordinært ved indlevering af obligationer.

Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes tre år regnet fra rådgivningstidspunktet.

Vi finder, at et eventuelt erstatningskrav mod Sydbank i forbindelse med låneoptagelsen ikke var suspenderet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2, og at kravet derfor var forældet den 1. februar 2016, hvor klageren indgav en klage over Sydbank til Ankenævnet. Vi lægger herved vægt på, at det fremgår af pantebrevet og informationsbladet, at lånet er inkonverterbart og at indfrielse af X10 lånet uden for refinansieringstidspunkterne alene kunne ske ved indlevering af obligationer,

Vi stemmer for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer - Troels Hauer Holmberg og Lani Bannach - udtaler:

Vi finder, at klagerens erstatningskrav ikke er forældet. Vi lægger vægt på, at klageren ifølge det oplyste først i sommeren 2013 blev bekendt med konsekvensen at, at X10 lånet var inkonvertibelt.

Vi finder ikke, at klageren alene på baggrund af teksten i de foreliggende lånedokumenter burde have indset, at indfrielse af X10 lånet uden for refinansieringstidspunkterne alene kunne ske ved indlevering af obligationer, og at der dermed var risiko for, at lånet alene kunne indfries til overkurs, hvis han eksempelvis ønskede at sælge lejligheden eller omlægge lånet.

Da Sydbank ikke har været i stand til at fremlægge fyldestgørende dokumentation for rådgivningen i denne sag, og da klageren og H var førstegangskøbere og ikke havde erfaring med realkreditbelåning, finder vi det ikke godtgjort, at bankens rådgivning om indfrielsesvilkårene var fyldestgørende. Vi finder, at Sydbank er nærmest til at bære risikoen ved eventuel bevisusikkerhed.

Vi stemmer derfor for, at Sydbank skal holde klageren skadesløs for eventuelle negative konsekvenser af låneoptagelsen, herunder betaling af en eventuel overkurs, hvis lånet indfries før tid.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.