Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås. Rådgivning om anvendelse af aftalen på et ejerskiftelån i et andet realkreditinstitut.

Sagsnummer:275/1998
Dato:06-05-1999
Ankenævn:Niels Waage, Jette Kammer Jensen, Ole Just, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen
Klageemne:Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring
Ledetekst:Aftale om købersikring, hvor det søgte ejerskiftelån ikke kunne opnås. Rådgivning om anvendelse af aftalen på et ejerskiftelån i et andet realkreditinstitut.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar som følge af mangelfuld rådgivning om muligheden for at anvende en såkaldt købersikringsaftale på et ejerskiftelån i et andet realkreditinstitut end oprindelig aftalt.

Sagens omstændigheder.

Efter forudgående drøftelser med indklagedes Holmbladsgade afdeling købte klageren og dennes ægtefælle en fast ejendom ved købsaftale af 22. april 1998. Ifølge købsaftalen skulle købesummen på 1.593.000 kr. finansieres ved bl.a. hjemtagelse af et 30-årigt kontantlån i Nykredit på 1.259.000 kr. baseret på 6% obligationer. Af købsaftalen fremgår bl.a.:

"Købers valg af anden finansiering:

Såfremt køber efter handelens indgåelse ønsker at finansiere ejerskiftelånet på anden vis end fastsat i købsaftalen, skal der til sælger betales et beløb stort kr. 1.259.000,00 ....."

Den 24. april 1998 underskrev klageren og ægtefællen en aftale om købersikring med indklagede vedrørende et forudsat 30-årigt 6% obligationslån på 1.294.000 kr. i Unikredit, som indklagede er koncernforbundet med. Kursen på obligationerne blev ved aftalen fastlåst til kurs 95,90. Af aftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Lånet skal udbetales på udbetalingsdagen den 17. juli 1998

Kursen er fastlåst, selvom der ikke er noget lånetilbud fra Unikredit på tidspunktet for denne aftales indgåelse. Vi garanterer ikke for, at Unikredit eller noget andet realkreditinstitut vil komme med et tilbud på det ønskede lån.

Øvrige vilkår

.....

Lånetilbud fra Unikredit ikke som ønsket

Hvis lånetilbudet fra Unikredit bliver på et mindre beløb, end De ønsker, eller Unikredit helt afslår at tilbyde lån, kan De bruge aftalen på et lån i andet dansk realkreditinstitut end Unikredit.

Hvis De vil bruge denne mulighed, skal De senest 8 ekspeditionsdage efter, at De har fået kendskab til Unikredits tilbud, dokumentere overfor os, at realkreditinstituttet tilbyder et lån på baggrund af obligationer af samme årgang og rentesats som i denne aftale. Lånetilbudet skal være på et større lån end Unikredit tilbyder, men må dog aldrig være større end det lån, som De ønsker i Unikredit.

Meddeler De ikke noget til os, bliver denne aftale opretholdt uændret, men på det mindre tilbudte beløb. Hvis Unikredit helt afslår at give lån, bortfalder aftalen, uden hverken De eller banken har noget krav på hinanden.

.....

Opgørelse og betaling af kursforskel

Hvis De ønsker at udtræde af aftalen, skal der ske en opgørelse af forskellen mellem kursen på obligationerne på tidspunktet, hvor De ønsker at udtræde, og den udbetalingskurs, der er aftalt i denne aftale.

Hvis kursen på obligationerne på opgørelsestidspunktet er højere end aftalt i denne aftale, skal De betale forskellen mellem kursværdien af obligationerne på opgørelsestidspunktet og kursværdien af obligationerne til den kurs, der er fastsat i denne aftale. Hvis kursen på obligationerne på opgørelsestidspunktet er lavere end aftalt i denne aftale, har hverken De eller banken noget krav på hinanden."

Indklagede har oplyst, at blanketten, som købersikringsaftalen blev udarbejdet på, bestod af fire gennemslagsider, hvoraf afdelingen beholdt den ene kopi. Den anden kopi blev straks udleveret til klageren og ægtefællen, mens den tredje og fjerde kopi blev fremsendt til henholdsvis den ved handelen medvirkende ejendomsmægler (mægler I) og Unikredit. Klageren har bestridt, at hun og ægtefællen modtog en kopi af købersikringsaftalen.

Med henblik på afgivelse af lånetilbud fremsendte indklagede en låneansøgning til Unikredit og en vurderingsanmodning til en ejendomsmægler (mægler II), der samarbejder med indklagede.

Indklagede modtog den 1. maj 1998 mægler II's vurdering, som var væsentligt lavere end købesummen.

Indklagede har anført, at Unikredit på baggrund af vurderingen ikke kunne tilbyde den ønskede belåning, hvilket straks blev meddelt mægler I og klageren. Det blev med mægler I aftalt, at denne skulle undersøge, om et andet realkreditinstitut ville finansiere handelen, og at indklagede skulle kontaktes, når resultatet af undersøgelsen forelå. Årsopgørelser, lønsedler m.m. til brug for søgning af andet ejerskiftelån blev samtidig telefaxet til mægler I. Klageren blev herefter telefonisk af indklagede orienteret om konsekvenserne af vurderingen og om indholdet af aftalen med mægler I.

Via mægler I blev der indhentet et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 6% obligationslån på 1.289.000 kr. i Nykredit.

Den 11. maj 1998 underskrev klageren hos mægler I en fastkursaftale med Nykredit, hvorefter kursen blev fastlåst til 95,30.

Ved en telefonisk henvendelse til mægler I den 12. maj 1998 blev indklagede bekendt med Nykredits lånetilbud og kurssikringen af dette.

På foranledning af klagerens advokat blev købersikringen ophævet den 15. maj 1998, hvilket kunne ske uden omkostninger for klageren.

Ved skrivelse af 29. juni 1998 anmodede klageren indklagede om at betale 12.890 kr., hvilket beløb hun og ægtefællen var blevet pålagt at betale til sælger.

Indklagede afviste kravet ved skrivelse af 8. juli 1998 til klageren.

Parternes påstande.

Den 25. august 1998 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at erstatte kurstabet som følge af, at købersikringsaftalen ikke blev overført til Nykreditlånet.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun og ægtefællen blev kontaktet af indklagede i umiddelbar forlængelse af underskrivelsen af købsaftalen med opfordring til straks at indgå en købersikringsaftale. Efterfølgende blev de informeret om, at de ikke kunne få det ansøgte lån, og at papirerne var sendt til ejendomsmægleren. Hverken de eller ejendomsmægleren blev i den forbindelse orienteret om, at der var mulighed for at overføre købersikringsaftalen til et andet realkreditinstitut. Den ekspederende medarbejder har efterfølgende erkendt, at de burde være blevet orienteret herom. Uanset om de måtte have fået udleveret en kopi af købersikringsaftalen, har indklagede pådraget sig ansvar for kurstabet som følge af mangelfuld rådgivning ved at undlade at orientere om muligheden for overførsel af købersikringsaftalen i den givne situation.

Indklagede har anført, at man som følge af at Unikredits vurdering af ejendommen var væsentligt lavere end den oprindelige vurdering ikke ansøgte om et alternativt lånetilbud i Unikredit. Der blev i stedet rettet henvendelse til klageren og ejendomsmægleren med henblik på at søge realkreditbelåning i et andet pengeinstitut for at opnå den bedste/billigste belåning af ejendommen. Der blev indgået en klar aftale med ejendomsmægleren om, at afdelingen skulle kontaktes, før et alternativt lånetilbud blev indhentet. Indklagede er uden ansvar for, at ejendomsmægleren indhentede et andet lånetilbud og kurssikrede dette uden at kontakte indklagede og uden at anvende købersikringens mere fordelagtige kurs. Både klageren og ejendomsmægleren var bekendt med muligheden for at overføre fastkursaftalen til et andet realkreditinstitut. Vilkårene i aftalen var blevet gennemgået med klageren forud for underskrivelsen, og en kopi af aftalen var udleveret til både klageren og ejendomsmægleren. Købersikringsaftalen blev annulleret på foranledning af klagerens advokat, selv om denne var bekendt med muligheden for at overføre aftalen til lånet i Nykredit. Klagerens tab kan højest opgøres til 7.764 kr. svarende til 0,60 kurspoint af nominelt 1.294.000 kr.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det lægges efter indklagedes oplysninger til grund, at mægler I havde modtaget kopi af den aftale om købersikring, som klagerne og indklagede underskrev den 24. april 1998, og hvoraf fremgik, at aftalen kunne overføres til et tilsvarende lån i et andet realkreditinstitut. Det lægges endvidere til grund, at indklagede og mægler I aftalte, at mægler I skulle undersøge, om et andet realkreditinstitut ville finansiere handelen, og at indklagede herefter skulle kontaktes, når resultatet af undersøgelsen forelå. På denne baggrund findes det ikke at kunne bebrejdes indklagede, at mægler I uden at orientere indklagede sørgede for, at der blev indhentet et nyt lånetilbud fra Nykredit, og foranledigede en fastkursaftale indgået med Nykredit, der ikke var så fordelagtig for klagerne som den kurssikring, der var indeholdt i købersikringsaftalen.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.