Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved klagerens omlægning af et realkreditlån, herunder om omkostninger og underskud ved omlægning. Forlængelse af afdragsfri periode.

Sagsnummer:369/2019
Dato:17-03-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, Peter Stig Hansen, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved klagerens omlægning af et realkreditlån, herunder om omkostninger og underskud ved omlægning. Forlængelse af afdragsfri periode.
Indklagede:Ringkjøbing Landbobank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved klagerens omlægning af et realkreditlån, herunder om omkostninger og underskud ved omlægningen. Forlængelse af afdragsfri periode.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Ringkjøbing Landbobank, hvor han blandt andet havde en lønkonto -072 og en budgetkonto -146.

Klageren ejede en ejendom, der var finansieret med et lån med en hovedstol på 720.000 kr. med 10 års indledende afdragsfrihed optaget i Totalkredit. Lånet var et inkonverterbart rentetilpasningslån (F3). Renten blev tilpasset i 2018. Næste rentetilpasning ville være den 1. april 2021.

Klageren drev en enkeltmandsvirksomhed, der var hans eneste indtægtskilde. Indtjeningen i enkeltmandsvirksomheden var 794 kr. i 2017 og 42.558 kr. i 2018.

Den 8. november 2018 blev klageren og hans tidligere ægtefælle skilt.

Totalkredit sendte den 13. december 2018 klageren et brev om, at afdragsfriheden på hans realkreditlån ville udløbe pr. 31. marts 2019. Det årlige afdrag blev i brevet anslået til 35.505 kr.

I januar 2019 henvendte klageren sig til banken med henblik på at omlægge sit realkreditlån til et lån med en ny afdragsfri periode på 10 år.

Den 5. februar 2019 blev der foretaget en vurdering af klagerens ejendom. Ejendommen blev vurderet til 900.000 kr., og et nyt realkreditlån kunne maksimalt udgøre 80 % af ejendommens værdi svarende til 720.000 kr.

Den 6. marts 2019 sendte Totalkredit klageren et brev om justering af hans bestående realkreditlån som følge af, at renten på hans lån blev lavere end renten på obligationerne bag lånet ved lånets seneste rentetilpasning.

Ved mails af 1. april 2019 og 24. april 2019 spurgte klageren banken, hvor langt sagen var, og oplyste, at han så frem til at modtage et lånetilbud fra Totalkredit med afdragsfrihed på nye 10 år.

Klageren har oplyst, at banken i juni 2019 rykkede for regnskab for hans enkeltmandsvirksomhed og for dokumentation for, at han var blevet skilt.

Den 25. juni 2019 sendte banken klageren en dokumentpakke, der blandt andet indeholdt et brev om låneomlægningen, et lånetilbud på et fastforrentet obligationslån på 735.000 kr. med 10 års afdragsfrihed og en rente på 1 % samt en låne- og pantsætningsaftale, som klageren efterfølgende underskrev elektronisk.

Brevet om låneomlægningen indeholdt en sammenligning af det lån, der skulle indfries og det lån, der skulle optages.

Det fremgik af lånetilbuddet, at omkostningerne ved optagelsen af lånet var et lånesagsgebyr til Totalkredit på 4.000 kr., tinglysningsafgift til staten på ca. 2.000 kr. og kurtage på ca. 1.000 kr. Af brevet om låneomlægningen fremgik yderligere, at der i oprettelsesomkostningerne ligeledes indgik omkostninger til banken på 8.000 kr. og en tinglysningsafgift på 1.660 kr.

Endvidere fremgik det af brevet om låneomlægningen, at der skulle indbetales 22.846 kr. i forbindelse med omlægningen.  

Af et god skik rådgivningsskema, ”Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale”, underskrevet elektronisk af klageren den 7. juli 2019 fremgik blandt andet, at begrundelsen for valget af lånet i lyset af klagerens økonomiske situation var, at klageren havde behov for afdragsfrihed. Det fremgik endvidere, at låneomlægningen gav et underskud, og at underskuddet efterfølgende skulle finansieres via et udlån på fem år med afdrag.

Af en ”Aftale om ekspedition af omlægning/tillægslån” med banken, som klageren underskrev elektronisk den 7. juli 2019 fremgik, at omkostningerne til banken udgjorde 8.000 kr., samt at slutafregning af lånesagen skulle reguleres over klagerens konto -072. Det fremgik endvidere, at låneomlægningen gav underskud, og at finansieringen af dette skulle aftales efterfølgende. Yderligere fremgik, at følgende særlige rådgivningspunkter var drøftet: ”Beskatning af evt. kursgevinst ved førtidig indfrielse af kontantlån. Orientering om bankens priser og lånetyper. Efterfølgende aftales finansiering af det negative provenu.”

I perioden fra den 8. juli 2019 til den 11. juli 2019 gennemførte banken låneomlægningen med et samlet underskud på 36.000 kr., der kunne opgøres som et kurstab (forskel på indfrielse/udbetaling) på 21.000 kr., omkostninger til banken på 8.000 kr., tinglysningsafgift på ca. 2.000 kr., et lånesagsgebyr til Totalkredit på 4.000 kr. samt rente m.v. på 1.000 kr. Banken hævede ca. 28.000 kr. på klagerens lønkonto -072 og ca. 8.000 kr. på klagerens budgetkonto -146.

Den 27. august 2019 sendte banken et gældsbrev vedrørende et lån på 36.000 kr. til klageren til elektronisk underskrift. Provenuet skulle anvendes til inddækning af underskuddet ved låneomlægningen.

Den 9. september 2019 gjorde klageren over for banken indsigelse mod omkostningerne ved låneomlægningen.

Den 25. september 2019 afviste banken klagen.

Den 3. oktober 2019 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Klageren har fremlagt rykkerskrivelser fra november 2019 fra banken, hvoraf fremgik, at hans lønkonto -072 var i overtræk med knap 30.000 kr.

I slutningen af november 2019 underskrev klageren elektronisk et gældsbrev på 36.000 kr. til dækning af underskuddet ved omlægningen. Renten var variabel på for tiden 7 % om året, og lånet skulle tilbagebetales med en månedlig ydelse på 725 kr., første gang den 2. januar 2020.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Ringkjøbing Landbobank skal kompensere ham for de høje omkostninger i forbindelse med omlægning af hans Totalkreditlån.

Ringkjøbing Landbobank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at han havde aftalt med banken, at han skulle have afdragsfrihed fra juni termin 2019. Sagsbehandlingstiden i banken var imidlertid usædvanlig lang, idet den var mere end seks måneder. Han opnåede som følge heraf ikke afdragsfrihed fra juni termin som lovet. Dette medførte, at hans budgetkonto -146 gik i overtræk.

Hans første lånetilbud fra banken var et lån med variabel rente F3 med afdrag. Han ønskede et nyt F3 lån med afdragsfrihed i nye 10 år. Såfremt han havde fået dette lån, havde hans ydelse været ca. 2.000 kr. mindre hvert kvartal eller ca. 8.000 kr. mindre om året, men på baggrund af bankens betingelser om fast rente følte han sig tvunget til at gennemføre låneomlægning på de vilkår, som var opstillet af banken.

I det lange forløb omkring forlængelsen af afdragsfrihed modtog han ingen skriftlig information om vilkår eller en beregning på, hvordan låneomlægningen ville hænge sammen. Han har hele tiden haft en forventning om, at låneomlægningen ville hænge sammen.

Han er uforstående over for, hvorfor låneomlægningen ikke blev gennemført som en normal låneomlægning, hvor omkostningerne til tinglysning, lånegebyr samt overkurs i forbindelse med indfrielsen af det gamle lån blev medtaget i det nye lån. Han modtog ingen information herom. Han modtog heller ikke lånetilbuddet af 25. juni 2019. Han fik aldrig tilsendt noget hverken via eBoks, mail eller i netbank om, hvad låneomlægningen ville betyde for ham, herunder hvilke kurser, gebyrer m.v. der ville komme ved låneomlægningen.

Han underskrev nogle dokumenter, hvilket han så sig nødsaget til på grund af tidspres, idet rådgiveren oplyste, at han bare skulle underskrive, så omlægningen kunne køres igennem. Værdipapirerne blev herefter købt og solgt to dage inden, at både hans rådgiver og han selv gik på ferie.

Hans rådgiver kontaktede ham i juli 2019 og sagde at der var et mindre underskud, men uden at fortælle, hvor meget der

var tale om. Det havde han ikke lige et tal på. Derfor blev klageren overrasket, da det viste sig, at underskuddet var på i alt 27.638,26 kr., hertil kom det betalte afdrag på 8.872,34 kr. for juni termin 2019. En stor af dette underskud stammede fra overkursen på det lån, som skulle indfries. Dette beløb udgjorde i alt 21.213,30 kr. og burde være blevet lagt oveni det nye lån.

Den 11. juli 2019 opdagede han, at hans provenu/realkreditkonto var i overtræk. På det tidspunkt var hans rådgiver gået på ferie.

Samtidig undrede han sig over, at låneomlægningen pludselig skulle køres igennem midt i juli måned 2019 uden mulighed for at få fat i rådgiveren på grund af ferie.  Set i bakspejlet nu, hvor omlægningen havde taget så lang tid, hvorfor ikke vente til medio/ultimo september. Han har efterfølgende konstateret, at kursen ville have været bedre i september end den kurs, som lånet blev hjemtaget til.

Banken spærrede hans lønkonto ved at hæve underskuddet fra låneoplægningen på lønkontoen, således at han ikke kunne hæve almindelige posteringer på kontoen på grund af overtræk.

Der tages forbehold for de overtræksrenter, som banken har beregnet ved de transaktioner, som blev foretaget som følge af den fejlslagne låneomlægning.

Som den professionelle burde banken have givet ham de manglede beregninger m.v. og have gennemført låneomlægningen langt hurtigere og mere professionelt end sket.

Ringkjøbing Landbobank har anført, at det ikke er påvist, at banken har begået fejl, eller at klageren på anden måde er blevet påført tab som følge af låneomlægningen.

Klageren har ikke nærmere præciseret, hvad han mener at have betalt en højere pris for end aftalt.

Klageren indgik en aftale med banken om ekspedition af låneomlægningen. Det fremgik heraf, at omkostningerne til banken udgjorde 8.000 kr. Klageren har betalt den pris for låneomlægningen, som skriftligt var aftalt, og banken har ikke beregnet sig yderligere gebyrer.

Brevet af 6. marts 2019 fra Totalkredit til klageren var ikke et lånetilbud, men vedrørte en justering af klagerens bestående realkreditlån.

Sagsbehandlingstiden for omlægningen gik primært til kreditbehandling, idet klagerens betalingsevne var yderst sparsom. Efter skilsmissen i 2018 bestod husstanden kun af klageren. Klagerens indkomst udgjorde i 2018 42.558 kr. inkl. en ekstraordinær indtægt på 40.000 kr. Klagerens indkomst- og formueforhold indebar, at sagen afveg fra de gængse krav i forbindelse med kreditgivning, hvilket komplicerede kreditbehandlingen.

Låneomlægningen blev gennemført efter klagerens ønske og var en bunden opgave, idet betaling af afdrag på 35.500 kr. årligt ikke ville være muligt med klagerens indkomstgrundlag.

Det bestrides, at banken havde indestået klageren for, at han skulle have afdragsfrihed fra juni termin 2019.

Sagsbehandlingstiden medførte rent faktisk, at klageren fik en billigere løsning, idet renteniveauet faldt fra marts/april 2019 til juli 2019.

Det forekommer ikke sandsynligt, at klageren ikke modtog lånetilbuddet af 25. juni 2019, idet det var en del af den dokumentpakke, som blev sendt til klageren den 25. juni 2019. Klageren har efterfølgende blandt andet underskrevet låne- og pantsætningsaftalen elektronisk. Denne aftale var ligeledes en del af dokumentpakken.

Det er uvist, hvori klageren mener, at den manglende information og dokumentation består. Banken har fremlagt dokumentation for, at klagen inden omlægningen modtog dokumentpakken, der indeholdt en overordnet konsekvensberegning og information om omkostningerne, samt at klageren i forbindelse med omlægningen modtog bilag vedrørende samtlige transaktioner.

Klagerens indsigelser vedrørende sagsbehandlingstiden og manglende dokumentation er ikke spørgsmål af formueretlig karakter, og der er ikke begået fejl i forbindelse hermed.

Underskuddet blev i brevet om låneomlægningen, der fulgte med det fremsendte lånetilbud af 25. juni 2019, oplyst til 22.846 kr., hvortil skulle lægges omkostninger til Totalkredit, banken samt tinglysning.

Det fremgik af endvidere af "Aftale om ekspedition af omlægning/tillægslån", at klageren blev orienteret om det negative provenu, samt at finansieringen heraf efterfølgende skulle aftales.

Slutafregningen af underskuddet ved omlægningen via lønkontoen skete i henhold til den indgåede aftale.

Banken tilbød at finansiere underskuddet ved omlægningen og fremsendte et lånedokument til klageren til underskrift. Klageren ønskede ikke at underskrive lånedokumentet før i slutningen af november 2019 og var derfor selv årsag til, at konto -072 blev overtrukket og derfor belastet med overtræksrenter.

Vurderingen af ejendommen og klagerens manglende betalingsevne gjorde det ikke muligt at medfinansiere omkostningerne i forbindelse med omlægningen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren havde et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert tredje år (F3) på 720.000 kr. i Totalkredit med næste rentetilpasning den 1. april 2021 og med afdragsfrihed til den 31. marts 2019.

I januar 2019 henvendte klageren sig til Ringkjøbing Landbobank med henblik på at omlægge sit realkreditlån til et lån med en ny afdragsfri periode på 10 år.

I juli 2019 blev F3-lånet omlagt til et nyt 30-årigt fastforrentet obligationslån på 735.000 kr. i Totalkredit med 10-års afdragsfrihed og en rente på 1 %. Låneomlægningen medførte et underskud på 36.000 kr.  

Banken finansierede underskuddet ved, at klageren i slutningen af november 2019 optog et lån på 36.000 kr. i banken.

Ankenævnet finder, at det som anført af banken må lægges til grund, at omlægningen var en bunden opgave fra klagerens side. Klageren havde behov for afdragsfrihed, idet hans økonomiske forhold ikke gav ham mulighed for at betale afdrag på 35.500 kr. årligt på det bestående realkreditlån.

Ankenævnet lægger endvidere til grund, at den lange sagsbehandlingstid skyldtes, at klagerens indkomst- og formueforhold krævede en længerevarende kreditbehandling end sædvanligt, idet sagen afveg fra de gængse krav i forbindelse med kreditgivning i Totalkredit/banken.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken havde indestået klageren for, at han skulle have afdragsfrihed fra juni termin 2019.  

Klageren fik som ønsket omlagt sit bestående realkreditlån til et lån med en ny afdragsfri periode på 10 år. Ankenævnet lægger i overensstemmelse med det af banken oplyste til grund, at klageren den 25. juni 2019 modtog en dokumentpakke, der blandt andet indeholdt et brev om låneomlægningen med en overordnet konsekvensberegning og et lånetilbud m.v. Disse dokumenter indeholdt en opgørelse af omkostningerne ved låneomlægningen samt en opgørelse af underskuddet ved låneomlægningen, og Ankenævnet finder, at banken opkrævede de omkostninger, som var aftalt med klageren.  

På baggrund af ovenstående finder Ankenævnet ikke, at banken i forbindelse med omlægningen begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Ankenævnet finder heller ikke, at der i øvrigt er godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at banken skal betale noget beløb til klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.