Rådgivning om provenu ved omprioritering. Ekstraordinært afdrag til efterstående pantebrev.

Sagsnummer:313/1999
Dato:07-03-2000
Ankenævn:Peter Blok, Jette Kammer Jensen, Bjarne Lau Pedersen, Ole Simonsen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Rådgivning om provenu ved omprioritering. Ekstraordinært afdrag til efterstående pantebrev.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning som følge af, at der ved en omprioritering af deres ejendom fremkom et underskud fremfor et forventet provenu på 10.000 kr.

Sagens omstændigheder.

Primo januar 1999 traf klagerne beslutning om hjemtagelse af et 30-årigt 5% obligationslån i Danske Kredit på 1.108.000 kr. til indfrielse af et eksisterende 7% lån med restgæld på 1.024.130 kr. og en restløbetid på 29,3 år.

Af en konsekvensberegning udarbejdet af indklagede den 5. januar 1999 fremgår, at klagerne ved omlægningen kunne opnå en ydelsesbesparelse på brutto 10.561 kr., netto 3.529 kr., det første år. Nettonutidsværdien af ydelserne på det gamle lån var 1.128.743 kr., mens nettonutidsværdien af det nye lån var 1.040.966 kr.

Af konsekvensberegningen fremgår endvidere, at der ved omprioriteringen ville fremkomme et underskud på 130 kr. svarende til provenuet af omprioriteringslånet, som blev beregnet til 1.040.966 kr. med fradrag af kursværdien af det eksisterende lån 1.024.130 kr., indfrielsesomkostninger 11.965 kr. og øvrige omkostninger 5.000 kr.

Under et møde med indklagede den 8. januar 1999 underskrev klagerne en omprioriteringsaftale, hvorefter indklagede skulle forestå hjemtagelsen af omprioriteringslånet og indfrielsen af det eksisterende lån. Hjemtagelsen skulle ske straks i henhold til fastkursaftale med afvikling den 12. januar 1999. Det eksisterende lån blev opsagt til indfrielse pr. termin den 1. april 1999, hvor restgælden udgjorde 1.022.149 kr..

Ifølge indklagedes beregninger opnåede klagerne en besparelse på 2.097 kr. ved at hjemtage omprioriteringslånet straks frem for at indgå kurskontrakt pr. 31. marts 1999.

I ejendommen var lyst et privat pantebrev med en restgæld på ca. 175.000 kr. og en rente på 8% p.a., som skulle rykke for omprioriteringslånet. Af pantebrevets særlige bestemmelser fremgår bl.a.:

"Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån, også til forhøjet rente og forlænget løbetid (max 30 år), dog ikke indeksregulerede og stående lån, mod at nettoprovenuet i det omfang det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages ekstraordinært på nærværende pantebrev.

Ved opgørelsen af nettoprovenuet kan ud over udgifter til indfrielse af foranstående lån (ekskl. renter) medtages omkostninger til stempel, tinglysning, eventuelle andre udgifter til det offentlige, gebyr til pengeinstitut samt gebyr til rykningspåtegninger på såvel foranstående, efterstående som nærværende pantebrev, omkostninger til realkreditinstitut, dog ikke differencerente."

Omprioriteringslånet blev den 12. januar 1999 hjemtaget af indklagede og indsat på klagernes omprioriteringskonto. Det faktiske kurstab var 1.662 kr. større end forudsat i konsekvensberegningen.

Efter hjemtagelsen af omprioriteringslånet og indfrielsen af det eksisterende lån udviste omprioriteringskontoen et overskud på 14.890 kr., som blev overført til klagernes budgetkonto. Endvidere blev omprioriteringskontoen tilskrevet 6.963 kr. i renter, hvoraf 6.500 kr. blev overført til klagernes lønkonto.

Den 31. marts blev der via budgetkontoen betalt termin for både det nye og det gamle lån med henholdsvis 16.951 kr. og 21.949 kr.

Den 28. maj 1999 afregnede indklagede 12.905 kr. som ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Beløbet blev trukket på omprioriteringskontoen. Den kvartårlige ydelse på pantebrevet 4.252 kr. blev herefter nedsat fra 4.252 kr. til 3.935 kr.

Endvidere blev indklagedes ekspeditionsgebyr på 2.200 kr. debiteret omprioriteringskontoen.

Der var herefter et underskud på omprioriteringskontoen på 14.743 kr., som ved opgørelsen af kontoen den 21. juni 1999 blev debiteret klagernes lønkonto som et bevilget overtræk.

Den 12. juli 1999 refunderede indklagede omprioriteringsgebyret på 2.200 kr. samt overtræksrente på omprioriteringskontoen på 113 kr. Til dækning af det ekstraordinære afdrag på pantebrevet tilbød indklagede klagerne et lån til en variabel rente på 7% p.a. alternativt en fast rente på 8% p.a.

Parternes påstande.

Den 26. juli 1999 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 14.743 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder under mødet den 8. januar 1999 lovede, at de ved omprioriteringen ville opnå et kontant provenu på ikke under 10.000 kr. I tillid hertil besluttede de at gennemføre omprioriteringen. Det var af afgørende betydning for dem, at omprioriteringen medførte et kontant provenu.

De rettede henvendelse til indklagede, da de konstaterede, at der den 31. marts 1999 blev betalt 2 terminer, hvilket medførte overtræk på budgetkontoen. Indklagedes medarbejder erkendte, at der var sket en fejl og lovede at tilbageføre terminsbetalingen på 21.949 kr. vedrørende det gamle lån, som jo nu var indfriet. Der blev imidlertid kun tilbageført 14.890 kr. Senere blev 6.500 kr. overført til lønkontoen.

Betalingen af det ekstraordinære afdrag til den efterstående panthaver og indklagedes opkrævning af omprioriteringsgebyr medførte et underskud på omprioriteringskontoen på 14.743 kr. De opnåede således ikke det forventede provenu ved omprioriteringen, men i stedet et underskud på 14.743 kr., som Indklagede bør erstatte.

Såfremt de havde været bekendt med det faktiske forløb, ville de nok ikke have omprioriteret. I hvert fald ville de have optaget et større nyt realkreditlån for at være sikre på at opnå et provenu. Indklagedes tilbud om et lån er utilstrækkeligt.

Indklagede har anført, at det bestrides, at man har stillet klagerne et provenu på mindst 10.000 kr. i udsigt. Klagerne har på intet tidspunkt nævnt opnåelsen af et provenu som en forudsætning for omprioriteringen. Af konsekvensberegningen, som blev gennemgået med klagerne, fremgår, at der ville kunne opnås et provenu på 130 kr.

Ved en beklagelig fejl var man ikke opmærksom på, at provenuet af omprioriteringslånet blev af en sådan størrelse, at det efterstående pantebrev skulle nedbringes i henhold til pantebrevets bestemmelser. Årsagen hertil var, at det i konsekvensberegningen var forudsat, at det eksisterende lån blev straksindfriet pr. den 8. januar 1999, således at der skulle betales differencerente. Lånet blev i stedet indfriet til termin, hvilket medførte, at der ikke skulle betales differencerente, ligesom restgælden blev reduceret med ca. 2.000 kr.

Klagerne har ikke lidt noget tab som følge af betalingen af det ekstraordinære afdrag, idet deres gæld i henhold til pantebrevet er blevet tilsvarende nedbragt.

Til imødegåelse af den likviditetsmæssige belastning har man tilbudt et boliglån med rentevilkår svarende til pantebrevets. Endvidere har man efter omstændighederne refunderet omprioriteringsgebyret på 2.200 kr. og godtgjort klagerne et rentebeløb på 113 kr., som blev debiteret omprioriteringskontoen som følge af overtrækket ved betalingen af det ekstraordinære afdrag.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede har tilsikret klagerne et provenu på ca. 10.000 kr. i forbindelse med omprioriteringen, men finder det nærliggende at antage, at klagernes forventning herom var begrundet i, at omkostningen til differencerenter, som skulle betales, såfremt det eksisterende lån blev straksindfriet, og som i konsekvensberegningen var opgjort til 11.965 kr., bortfaldt som følge af beslutningen om i stedet at indfri lånet til termin.

Klagerne skulle imidlertid ved den valgte fremgangsmåde i stedet betale omkostninger ved hjemtagelsen af omprioriteringslånet, som i perioden januar - marts 1999 skulle forrentes sideløbende med det eksisterende lån. Omkostningen ved hjemtagelsen svarer til forrentningen af omprioriteringslånet med fradrag af rentetilskrivningen på omprioriteringskontoen.

Klagerne kunne ikke berettiget forvente, at terminen på det eksisterende lån ville blive finansieret at provenuet af omprioriteringslånet, og klagerne måtte derfor indse, at terminen skulle betales som hidtil indtil indfrielsen.

Da hverken differencerenter eller løbende renter kunne fratrækkes ved opgørelsen af nettoprovenuet i forhold til den efterstående panthaver, burde indklagede have indset, at der, uanset om det eksisterende lån blev straksindfriet eller indfriet til termin, skulle betales et ekstraordinært afdrag til den efterstående panthaver. Indklagede har erkendt, at klagerne ikke blev oplyst om, at et ekstraordinært afdrag måtte påregnes, og indklagedes information i forbindelse med omprioriteringssagen var således mangelfuld.

Betalingen af det ekstraordinære afdrag på det efterstående pantebrev er imidlertid ikke i sig selv udtryk for, at klagerne har lidt et tab.

Indklagede har tilbudt klagerne en finansiering af det ekstraordinære afdrag, og har refunderet omprioriteringsgebyret og overtræksrenterne, og indklagede kan herefter ikke tilpligtes at yde klagerne en yderligere kompensation. Det bemærkes herved, at Ankenævnet lægger til grund, at indklagedes tilbud om finansiering af det ekstraordinære afdrag går ud på, at lånet ydes uden etableringsomkostninger og med samme rente- og afdragsvilkår som det efterstående pantebrevs.

Som følge heraf

Klagen tage ikke til følge.