Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet

Sagsnummer:60/2020
Dato:09-02-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Karin Sønderbæk, George Wenning, Ida Marie Moesby, Jørn Ravn
Klageemne:Udlån - opsigelse
Rente - overtræk
Ledetekst:Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod opsigelse af et 30-årigt boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagens omstændigheder

I oktober 2018 købte klageren en ejendom for 1.200.000 kr. med en udbetaling på 315.000 kr. Købet af ejendommen blev finansieret ved et 25-årigt lån, L1, på 960.000 kr. til en variabel rente på for tiden 5,01 % p.a. L1 kunne førtidsindfries til kurs 105. L1 blev formidlet af et firma, U, og optaget hos et ejendomskreditselskab, S. Klageren stillede pant i ejendommen til sikkerhed for lånet.

Din Andelskasse, Østervrå har oplyst, at andelskassen købte pantebrevet, og at andelskassen i februar 2019 fik en henvendelse fra klageren, som ønskede en forhøjelse af lånet til 1.625.000 kr.

I forlængelse heraf optog klageren sammen med en meddebitor i februar 2019 et 30-årigt boliglån, L2, på 1.625.000 kr. i J.A.K. Andelskasse, Østervrå/DIN Andelskasse. L2 var med variabel rente, for tiden 4,01 % p.a. Ydelsen udgjorde 7.745,60 kr. om måneden. Stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 11.660 kr., heraf udgjorde stiftelsesprovision 0 kr. Til sikkerhed for lånet fik andelskassen pant i klagerens ejendom. Andelskassen har oplyst, at L2 skulle anvendes til indfrielse af lån (L1, et billån og et lån til ejerforeningen vedrørende renovering af tag) samt til renovering af ejendommen.

Af låneaftalen vedrørende L2 fremgik blandt andet:

”…

Morarente (overtræksrente)

Ved forsinket betaling er J.A.K. Andelskasse Østervrå berettiget til at opkræve en årlig variabel morarente som p.t. udgør 29,00000 %. Det svarer til en årlig morarente på p.t. 32,30894 % (årlig rente inklusiv rentes rente).

2. Morarente og overtræksrente og følger af manglende betaling

Betales en ydelse ikke senest på forfaldsdagen eller overtrækkes en kassekredit, er J.A.K. Andelskasse Østervrå berettiget til at opkræve morarente/overtræksrente. Morarente/overtræksrente beregnes af det forfaldne beløb/overtrækket.

Morarenten/overtræksrenten beregnes med den i kreditaftalen angivne sats, som er variabel, fra forfaldsdagen/overtrækket indtil betaling sker. Morarenten/overtræksrenten ændres på samme måde som øvrige renteændringer.

6. Opsigelse og indfrielse

J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.

…”

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.

Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke selv længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

…”

Klageren var herefter i dialog med andre pengeinstitutter, herunder pengeinstituttet P, om overtagelse af lånet. I en e-mail af 11. februar 2020 til andelskassen oplyste P, at P forventede at indfri L2 med 1.263.662,10 kr. i midten af marts.

Den 28. februar 2020 blev L2 indfriet. Af en kontoudskrift vedrørende L2 fremgår, at andelskassen i forbindelse med indfrielsen af L2 debiterede 7.008,84 kr. vedrørende rente på overtræk på kontoen pr. den 28. februar 2020. Andelskassen har oplyst, at overtræksrente blev opkrævet fra den 17. februar 2020, hvor andelskassen slettede kreditfaciliteten (maksimum) på L2.

Parternes påstande

Den 17. februar 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Din Andelskasse, Østervrå skal kompensere ham for omkostninger ved låneomlægningen, ved etablering og indfrielse af lån samt overtræksrenter.

Din Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at andelskassen i februar 2019 tilbød at forhøje lånet til 1.625.000 kr. mod en lavere rente. Han betalte dog kurstab/overkurs og låneomkostninger, herunder stiftelsesomkostninger.  

Han accepterede tilbuddet, men tilbuddet viste sig at være en omkostningsfælde.

Der er tale om misvisende oplysninger. Ved købet af ejendommen blev han oplyst om, at finansieringsmulighederne var begrænsede. Han fik dog finansiering efter en god dialog med U og andelskassen.

Han havde også en god dialog med andelskassen i forbindelse med opsigelsen, hvor han fik lovning på, at der ikke ville ske ophævelse, hvis han ikke kunne finde alternativer. Han kontaktede 10-12 pengeinstitutter. Andelskassen fortalte, at andelskassen i værste fald ville kunne tilbyde lån i en ny konstruktion.

Af kreditaftalens pkt. 6 fremgår, at der skal være en saglig forklaring i tilfælde af opsigelse, hvilket ikke var tilfældet. Han havde ikke misligholdt aftalen eller på anden vis overtrådt aftalen. Han havde tværtimod fulgt andelskassens rådgivning. Han havde endvidere afdraget ekstraordinært, netop for at komme ud af det dyre lån. Andelskassen fortsætter med udlån, herunder boliglån og realkreditlån m.fl.

Andelskassen opkrævede 29 % i rente, indtil L2 er overtaget af P. Af kreditaftalens pkt. 2 fremgår, at det kun er ved misligholdelse, at overtræksrente vil blive opkrævet. Han har ikke misligholdt låneaftalen.

Andelskassen bør erstatte ham omkostningerne ved låneomlægningen, etablering og indfrielse, herunder kurstab og stiftelsesomkostninger mv. samt de ulovligt opkrævede overtræksrenter.

Din Andelskasse, Østervrå har anført, at L2 blev ydet med baggrund i en gennemgang af klagerens økonomi i form af årsopgørelser og skattemapper fra SKAT, betalingsoversigter samt budget over fremtidige forhold. Disse forhold levede op til andelskassens kreditpolitik, hvorfor lånet blev bevilget og udbetalt.

I sommeren 2019 foretog Finanstilsynet inspektion i andelskassen, og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere nedskrivninger for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød, at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage DIN Andelskasse til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditselskab. Dette betød, at den fulde banklicens ikke kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for andelskassen at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel. Andelskassen har ikke længere egne udlån. Ganske få udlån, som af forskellige årsager ikke kunne flyttes til andre pengeinstitutter, er blevet overført til Andelskassens datterselskab, DIN Ejendomskreditselskab A/S, hvor de nu er under afvikling.

Denne beslutning betød desværre, at andelskassen var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ved fremsendelse af opsigelsesbrev til kunderne i netbank eller pr. anbefalet post den 30. oktober 2019.

Klageren har således haft tre måneders varsel til at afsøge markedet for alternative finansieringskilder. Andelskassen fulgte løbende telefonisk op over for klageren for at få en status på, om klageren var i gang med at afsøge markedet for finansieringskilder, der kunne bistå med at indfri finansieringen ved udgangen af januar 2020. Klageren oplyste, at han var i gang med flere alternativer.

Da klageren ikke havde indfriet lånet ved forfald ved udgangen af januar 2020, burde andelskassen pr. denne dato have slettet maksimum på kontoen. Der ville herefter være henstået en ubevilget kreditfacilitet, som der kræves overtræksrente af. Nedskrivningen af maksimum skete først pr. den 17. februar 2020, hvorfor overtræksrente først blev beregnet fra denne dato og frem til indfrielse. Andelskassen opfordrede den 17. februar 2020 telefonisk klageren til at kontakte P med henblik på etablering af en mellemfinansiering i perioden frem til, at de endelige lånedokumenter var på plads, så klageren undgik at betale renter af en ubevilget kreditfacilitet hos andelskassen.

Andelskassen kunne ikke have reageret anderledes, end den gjorde i den konkrete situation.

Ankenævnets bemærkninger

I februar 2019 opsagde klageren sit eksisterende boliglån på 960.0000 kr. og optog et 30-årigt boliglån på 1.625.000 kr. med en variabel rente, for tiden 4,01 % p.a. i J.A.K. Andelskasse, Østervrå/DIN Andelskasse. Stiftelsesomkostningerne udgjorde i alt 11.660 kr., heraf udgjorde stiftelsesprovision 0 kr.

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i sommeren 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagerens boliglån.

Den 28. februar 2020 blev lånet indfriet i forbindelse med, at lånet blev overtaget af klagerens nye pengeinstitut. Andelskassen opkrævede i den forbindelse overtræksrenter fra den 17. februar 2020.

Klageren har fremsat krav om erstatning for omkostninger ved låneomlægningen, etablering og indfrielse, herunder kurstab og stiftelsesomkostninger samt de af andelskassen opkrævede overtræksrenter.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Karin Sønderbæk og George Wenning – udtaler:

Vi finder, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for opsigelsen af lånet. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen, jf. låneaftalens punkt 6.

Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med stiftelsen af lånet.

Andelskassen havde opsagt lånet til indfrielse den 30. januar 2020. Lånet blev imidlertid først indfriet den 28. februar 2020. Klageren var derfor i misligholdelse med indfrielse af lånet, og andelskassen var derfor berettiget til at kræve overtræksrenter, jf. låneaftalen. Overtræksrenter er ifølge det oplyste krævet fra den 17. februar 2020 med i alt 7.008,84 kr. Vi finder derfor, at Andelskassen var berettiget til at tilskrive overtræksrenter.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Ida Marie Moesby og Jørn Ravn – udtaler:

Andelskassen har hovedansvaret for at drive sin virksomhed i overensstemmelse med lovgivningen for pengeinstitutter. Andelskassen kan derfor ikke påberåbe sig, at den var uden ansvar for Finanstilsynets påbud, ligesom andelskassen selv træffer beslutning om at stoppe sin udlånsvirksomhed kort tid efter, at klageren har optaget sit 30-årige lån. Andelskassen er derfor ikke berettiget til at opsige lånet.

Da lånet alligevel opsiges, påfører andelskassen klageren et betydeligt tab. Andelskassen skal derfor som minimum dække stiftelsesomkostningerne på det opsagte lån på 11.660 kr. Vi finder endvidere ikke, at andelskassen var berettiget til at opkræve overtræksrente på 7.008,84 kr.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren ikke får medhold i klagen.