Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår ydet af udenlandsk pengeinstitut med filial i Danmark.

Sagsnummer:489/2010
Dato:07-10-2011
Ankenævn:Henrik Bitsch, Søren Geckler, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen og Karin Ladegaard
Klageemne:B - Boligberegning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Ledetekst:Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår ydet af udenlandsk pengeinstitut med filial i Danmark.
Indklagede:Swedbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Swedbank har pådraget sig et ansvar ved ikke at medregne tinglysningsudgifter i boligberegning. Desuden vedrører sagen, om banken har pådraget sig et erstatningsansvar ved ikke at rådgive om særlige vilkår ved indfrielse af lån før udløb.

Sagens omstændigheder.

Klagerne, M og H, ønskede i foråret 2007 at købe en ejendom i Sverige og henvendte sig til Swedbanks danske filial.

Banken udstedte et lånebevis, hvorefter klagerne kunne købe en bolig til 3.500.000 SEK. Klagerne skulle selv lægge en udbetaling på 360.000 SEK, og Swedbank ville finansiere den resterende del på 3.140.000 SEK.

Af lånebeviset fremgår:

"….

Banken vill särskilt uppmärksamma på följande:

….

-Vid förvärv av fastighet tillkommer kostnader för lagfart och normalt även för pantbrev.

....."

Den 13. juni 2007 købte klagerne en bolig i Sverige for 2.850.000 SEK til overtagelse den 15. november 2007.

Den 29. oktober 2007 var klagerne til møde i banken, hvor finansieringen af boligkøbet blev drøftet. På mødet fik klagerne udarbejdet en "boendekalkyl", indeholdende et finansieringsforslag med to fastforrentede lån med henholdsvis 3- og 5-årig løbetid.

Klagerne underskrev den 15. november 2007 en låneaftale med Swedbank vedrørende et lån på 427.500 SEK med variabel rente. Desuden underskrev de to låneaftaler på hver 1.211.250 SEK med Swedbank Hypotek AB (publ), som er et datterselskab til Swedbank AB. Sidstnævnte lån var med fast rente i 10 år (vilkårsperioden).

Af aftalerne for fastrentelånene fremgår bl.a.:

"…

Nedanstående villkor gäller under nedan angiven villkorsperiod:

Räntan är fast, d v s är bestämd för hela villkorsperioden.

Kredittagaren kan säga upp krediten till ovan angiven villkorsändringsdag. [...] Om krediten sägs upp till villkorsändringsdagen skall kredittagaren den dagen betala hela kapitalskulden jämte ränta och kostnader.

Om krediten inte sägs upp til vilkkorsändringsdagen gäller för ny villkorsperiod vad som anges i punkt 3 a) st 2 och 3 samt – beträffande räntesatsen – punkt 4 st 6 i de allmänne kreditvillkoren.

…"

Af Swedbank Hypoteks generelle kreditvilkår fremgår bl.a.:

"…

9. Uppsägning och återbetalning av krediten (utöver kreditgivarens rätt att säga upp krediten enligt punkterne 6-8)

a) Återbetalning med akttagande av uppsägeningstid

För kreditbelopp som löper med fast ränte gäller att krediten kan säges upp av endera kreditgivaren eller kredittagaren till upphörande per villkorsändringsdag som är angiven på skuldebrevets villkorsbilage.

b) Återbetalning utan iakttagande av uppsägningstid.

Kredittagaren kan – dock endast efter särskilt medgivande från kreditgivaren – i förtid återbetala krediten utan att iaktta de uppsägningstider som ovan angivits. Kredittagaren är i sådant fall – liksom även när återbetalning sker på grund av kreditgivarens uppsägning enligt punkterna 6-8 eller på grund av ägerbyte (jfr punkt 10) – skuldig att i samband med återbetalningen till kreditgivaren erlägga kapitalskulden jämte upplupen ränta – inkluderande s k ränteskillnadsersättning enligt nedan – och kostnader samt – såvida inte kredittagaren är konsument – ersätta kreditgivaren för dennes administrativa kostnader för den förtida återbetalningen av krediten.


-

Vid fast ränta beräknas ränteskillnadsersättning fr o m dagen för återbetalningen till den villkorsändringsdag som infaller närmast efter 14 dagar från återbetalningen och baseras på skillnaden mellan å ena sidan den för krediten gällande räntan och å andra sidan räntan – ökad med en procentenhet om kredittagaren är konsument – på statsobligationer med en förfallotid som närmast motsvarar återstående räntebindingstid för krediten eller, om den tid för vilken ränteskullnadersättningen vid ett visst tilfälle skall betalas är kortare än ett år, på statsskuldsväxlar med en löptid som motsvarar återstående räntebindingstid för krediten. Uppgift om vad ränteskillnadsersättningen vid ett visst tilfälle uppgår till samt en närmere beskrivning av hur ersättningen uträknas kan erhållas hos kreditgivaren på förfrågan.


…"

I forbindelse med overtagelsesdagen optog klagerne et lån på 85.000 DKK til finansiering af tinglysningsomkostningerne.

Den 19. maj 2010 bad M banken oplyse omkostningerne ved en eventuel indfrielse af lånene i boligen. Banken beregnede indfrielsesomkostningerne i form af rentetabserstatning pr. den 20. maj 2010 til 329.000 SEK.

Den 26. juni 2010 klagede klagerne over forløbet. Banken afviste klagen.

Parternes påstande.

Klageren har den 6. september 2010 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Swedbank skal tilbagebetale de ydelser, klagerne har betalt på det lån de optog for at betale tingslysningsomkostninger, samt kreditere den resterende gæld. Desuden skal banken betale den renteerstatning, som klagerne måtte blive opkrævet ved indfrielse af deres lån.

Swedbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at det var en fejl af Swedbank, at tingslysningsomkostningerne ikke indgik i bankens boligberegning, da de derved fik et forkert billede af deres rådighedsbeløb. Det er ikke et spørgsmål om omkostningerne skulle finansieres af banken eller ej.

Lånebeviset er ikke en dokumentation for et korrekt omkostningsbillede, det er blot et tilsagn om finansiering. Det er boligberegningen (boligkalkyl), der er forkert, idet den manglede en post på ca. 100.000 DKK til tinglysning (inkl. omkostninger). De var således ikke bekendt med de faktiske omkostninger ved handelen, da de indgik aftale om køb af deres bolig. De protesterede straks, da de kom for at underskrive låneaftalerne, og banken fortalte, at den havde glemt at tage højde for tinglysningsomkostningerne. I den forbindelse blev de ikke oplyst om deres klagemuligheder, og derfor er der ikke tale om passivitet fra deres side.

De var ikke klar over, at man maksimalt kan opnå en fast rente i 10 år i Sverige. De havde fået den opfattelse, at der var tale om et dansklignende flexlån på 10 år.

De blev ikke informeret om, at der var mulighed for at optage lån med forskellige rente og løbetid. Det er korrekt, at der blev talt om lån med 3 og 5 års løbetid, men heller ikke her blev konsekvenserne ved indfrielse før udløb gennemgået.

Banken blev oplyst om, at de ville flytte tilbage til Danmark, hvis det ikke "fungerede" i Sverige.

Det er korrekt, at ordet "ränteskillnadsersätning" (rentetabserstatning) fremgår af lånenes almindelige vilkår, men vilkåret er aldrig blevet gennemgået med dem, og de er ikke blevet orienteret om, hvad begrebet indebar. De fik først udleveret lånevilkårene, da lånene skulle underskrives.

Banken burde have foretaget følsomhedsberegninger, så de kunne have vurderet, hvad det ville koste at komme ud af lånene før tid.

De blev ikke oplyst om, at de kunne få rådgivning på dansk.

Man kan tydeligt se af korrespondancen den 19. – 20. maj 2010, at de var totalt uvidende om rentetabserstatnings-vilkåret, da de henvendte sig til banken med henblik på at indfri lånene.

I Sverige er det ikke normalt at anvende fastrentelån med en 10-årig renteperiode, og slet ikke til unge mennesker.

Det er meget usædvanligt, at en medarbejder i en bank efter mere end 3 år, pludselig husker et forløb så tydeligt som tilfældet er med Swedbanks medarbejder. Det svækker troværdigheden af Swedbanks sagsfremstilling.

Swedbank har anført, at klagernes køb af bolig og finansiering heraf er forløbet på en måde, der er helt sædvanlig i Sverige. Klagerne har indgået to låneaftaler med fast rente, og er bundet af de aftalte vilkår om at skulle betale rentetabserstatning. Klagerne har henvendt sig til en dansk filial af en svensk bank, optaget lån i bankens svenske datterselskab (Swedbank Hypotek AB (publ)) for at finansiere et boligkøb i Sverige. På den baggrund er lovgivningen og sædvaner i Sverige relevante for nærværende sag.

Både på mødet den 29. oktober 2007 og i forbindelse med underskrift af låneaftalerne den 15. november 2007 gennemgik banken lånevilkårene sammen med klagerne, herunder vilkårene for førtidig indfrielse af de fastforrentede lån. Banken havde anbefalet to lån med fast rente i henholdsvis 3 og 5 år. Det var klagerne, der valgte at optage to fastforrentede lån med en 10-årig renteperiode. Sådanne lån er ikke usædvanlige i Sverige. Af bankens kunder vælger 53 % at tage fastforrentede lån og heraf vælger 13 % at låse renten i 10 år.

De oplyste ikke, at de havde en kort tidshorisont for deres bosættelse i Sverige.

Klagerne har under sagen anført, at de troede lånene svarede til 10-årige flexlån. Hertil skal bemærkes, at sådanne lån også er inkonvertible.

Klagerne udtrykte ikke på noget tidspunkt, at de ikke kunne forstå den ydede rådgivning eller lånevilkårene, selvom rådgivning blev givet på svensk.

På mødet den 29. oktober 2007 blev det aftalt, at klagerne selv skulle afholde udgifterne til tinglysning. Det havde i øvrigt hele tiden været forudsætningen, da udgiften ikke var indeholdt i lånebeviset, men nævnt som en udgift (lagfart), der ikke blev finansieret af banken.

Det fremgår klart af boligberegningen (boendekalkyl), at den udelukkende indeholder lån for 2.850.000 SEK og ikke et lånebeløb, der også finansierer tinglysningsomkostningerne. Formålet med beregningen var at fastlægge rådighedsbeløbet, og tinglysningsomkostningerne er netop ikke medtaget, fordi det var aftalt, at klagerne selv skulle stå for finansieringen heraf. Klagerne har ikke lidt et tab, da de i alle tilfælde skulle betale tinglysningsomkostningerne.

Banken har løbende været i kontakt med klagerne, uden at de på noget tidspunkt har udtrykt utilfredshed med bankens rådgivning, eller med vilkårene i låneaftalerne.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at spørgsmål om hvilken rådgivning klagerne modtog, herunder vedrørende det centrale spørgsmål om betalinger af rentetabserstatning ved førtidig indfrielse, ikke kan afgøres på det foreliggende skriftlige grundlag. Afgørelse forudsætter en bevisførelse, herunder afhøringer af parterne, som ikke kan ske ved nævnet. Som følge heraf afvises sagen som uegnet til nævnsbehandling.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.