Krav om udbetaling af refusionssaldo i købers favør fra skødedeponeringskonto.

Sagsnummer:427/2015
Dato:30-06-2016
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lani Bannach, Troels Hauer Holmberg, Astrid Thomas
Klageemne:Skødedeponeringskonto - frigivelse
Ledetekst:Krav om udbetaling af refusionssaldo i købers favør fra skødedeponeringskonto.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om udbetaling af refusionssaldo i købers favør fra skødedeponeringskonto.

Sagens omstændigheder

I april 2015 købte klageren en ejendom til overtagelse den 1. juli 2015. På overtagelsesdagen deponerede klageren restkøbesummen på 2.185.000 kr. på en skødekonto i Danske Bank, der både var sælgernes og klagerens pengeinstitut. Klageren var repræsenteret af en boligrådgiver, M, der berigtigede handlen, mens sælgerne var repræsenteret af en ejendomsmægler.

Af købsaftalens standardbestemmelser fremgik, at sælgerne skulle aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand på overtagelsesdagen. Endvidere fremgik bl.a.:

” … Refusionsopgørelse (købsaftalens afsnit 9)

… Saldoen reguleres over den kontante udbetaling. … Saldo i købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne. … Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangelskrav. …

Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til … at foranledige betaling af følgende:

... forfalden refusionssaldo i købers favør, …”

Klageren har oplyst, at sælgerne i forbindelse med handlen accepterede, at hun kunne medtage 10.000 kr. på refusionsopgørelsen, hvis ejendommen ikke var afleveret i ryddelig stand på overtagelsesdagen. I en e-mail af 14. juli 2015 til ejendomsmægleren anførte M, at dette beløb ville blive medtaget på refusionsopgørelsen. Den 31. juli 2015 underskrev klageren en refusionsopgørelse med en saldo i klagerens favør på 14.938,50 kr., inklusiv det omhandlede beløb på 10.000 kr.

I en mail af 17. august 2015 til ejendomsmægleren med kopi til banken anførte M:

”Skødet er tinglyst uden anmærkning. Købesummen kan derfor frigives til sælger mod, at der tilbageholdes et beløb til dækning af refusionssaldoen i købers favør. Der er dog ikke enighed om refusionsopgørelsen. Sælgers bank bedes derfor

  • tilbageholde kr. 10.000 til dækning af refusionssaldo i købers favør
  • overføre restbeløbet 4.905,17 kr. til køber, jf. refusionsopgørelsen …”

Banken overførte herefter 4.905,17 kr. til klageren, tilbageholdt 10.000 kr. og frigav den resterende del af det deponerede beløb til sælger.

I en e-mail af 2. september 2015 til banken meddelte ejendomsmægleren, at sælgerne fastholdt, at beløbet på 10.000 kr. skulle frigives til dem. I en e-mail af 29. september 2015 til banken anmodede M banken om at udbetale beløbet på 10.000 kr. til klageren. I en e-mail af 13. november 2015 til M meddelte banken, at den ikke kunne frigive beløbet, så længe der ikke var enighed mellem klageren og sælgerne. Parterne fastholdt deres synspunkter i efterfølgende korrespondance.

Parternes påstande

Den 23. december 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frigive beløbet på 10.000 kr. til hende.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren bl.a. har anført, at banken egenrådigt har gjort sig til dommer i en tvist mellem hende og sælgerne. Banken har uberettiget ignoreret anmodningerne om udbetaling af beløbet på 10.000 kr. fra M, der berigtigede handlen.

Det fremgik af købsaftalen, at sælgerne skulle aflevere ejendommen i ryddeliggjort stand på overtagelsesdagen. Sælgerne havde accepteret hendes forbehold om, at hun var berettiget til at medtage 10.000 kr. på refusionsopgørelsen, hvis ejendommen ikke var afleveret ryddeliggjort. Dette var en betingelse for hendes accept af handlen og for M’s endelige godkendelse af handlen. Sælgerne har efterfølgende bekræftet at have accepteret forbeholdet. Der foreligger en underskreven accept fra sælgerne på refusionsopgørelsen. Alligevel nægter de at betale de 10.000 kr.

Ifølge banken kan refusionssaldoen ikke udbetales, før der er enighed mellem hende og sælgerne. Dette er forkert. Forbeholdet var en del af aftalegrundlaget og havde grundlæggende ikke noget med refusionsopgørelsen at gøre. Bankens synspunkt er endvidere i modstrid med, at banken frigav en del af refusionssaldoen til hende.

Det er ikke rigtigt, når banken anfører, at M instruerede banken om at tilbageholde beløbet på 10.000 kr. Da banken afviste at betale refusionssaldoen, bad M banken om i det mindste at frigive det ikke omtvistede beløb og at vente med at frigive beløbet på 10.000 kr., indtil hun og sælgerne var blevet hørt igen. Alt blev efterfølgende gennemgået, og hun har flere gange redegjort for sit krav.

Der forelå fotodokumentation for, at sælgerne havde misligholdt aftalen og ikke havde afleveret ejendommen i ryddeliggjort stand.

Danske Bank har anført, at banken ikke er part i købsaftalen. Det fremgår af købsaftalens standardvilkår, at saldo i købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne.

Klageren eller M har ikke dokumenteret overfor banken, at købsaftalens standardvilkår er fraveget af parterne.

Klageren eller M har ikke dokumenteret overfor banken, at sælgerne har godkendt refusionsopgørelsen for så vidt angår beløbet på 10.000 kr. Det fremgår derimod af mailkorrespondancen, at sælgerne ikke var enige i, at de 10.000 kr. skulle medtages på refusionsopgørelsen.

Banken har ikke fuldmagt fra sælgerne til at godkende refusionsopgørelsen på vegne af sælgerne.

Banken frigav i overensstemmelse med M’s instruks købesummen til sælgerne mod tilbageholdelse af 10.000 kr. til dækning af refusionssaldo i klagerens favør.

Udbetaling af refusionssaldo forudsætter ifølge Ankenævnets praksis, at både sælger og køber har godkendt refusionsopgørelsen.

Ankenævnets bemærkninger

Den 1. juli 2015 deponerede klageren 2.185.000 kr. i Danske Bank til berigtigelse af restkøbesummen på en ejendom, som hun havde købt.

Det fremgik af købsaftalen, at Danske Bank som depositar var forpligtet til bl.a. at anvende det deponerede beløb til betaling af forfalden refusionssaldo i klagerens favør. Det fremgik endvidere, at refusionssaldoen var forfalden, når der forelå refusionsopgørelse uden indsigelse fra parterne.

Sælgerne fremsatte indsigelse mod et beløb på 10.000 kr. i refusionsopgørelsen. Det må efter det foreliggende lægges til grund, at der fortsat er uenighed mellem klageren og sælgerne om beløbet på 10.000 kr. Ankenævnet finder, at banken på baggrund heraf er berettiget til at afvise klagerens anmodning om betaling af beløbet på 10.000 kr.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.