Indsigelse mod hæftelse for boliglån, der blev anvendt til indfrielse af sælgers engagement i samme pengeinstitut, før adkomst var tinglyst.

Sagsnummer:10/2015
Dato:02-10-2015
Ankenævn:Kari Sørensen, Finn Borgquist, Troels Hauer Holmberg, Kjeld Gosvig Jensen, Anders Holkmann Olsen
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Udlån - hæftelse
Ledetekst:Indsigelse mod hæftelse for boliglån, der blev anvendt til indfrielse af sælgers engagement i samme pengeinstitut, før adkomst var tinglyst.
Indklagede:Sparekassen Sjælland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagernes krav om at blive frigjort for hæftelsen for et boliglån, der blev anvendt til nedbringelse af sælgers engagement, før deres adkomst til den solgte ejendom var tinglyst.

Sagens omstændigheder

Klagerne, der er søstre, var kunder i Sparekassen Sjælland. Via et anpartsselskab ejede klagerne en fast ejendom, der var behæftet med et realkreditlån i DLR og et boliglån i sparekassen. Til sikkerhed for lånet havde sparekassen pant i et ejerpantebrev på 250.000 kr. i ejendommen. Klagerne hæftede ikke personligt for boliglånet i sparekassen.

Ved betinget skøde af 1. juli 2010 blev ejendommen med tilbagevirkende kraft fra den 1. januar 2009 overdraget fra selskabet til klagerne personligt for en købesum på 3,5 mio. kr. Af det betingede skøde fremgår bl.a.:

”…

§ 7.

Købesummen er aftalt til kr. 3.500.000,00, skriver kroner tremillionfemhundredetusinde 00 øre.

mso-list:l0 level1 lfo1">A.Køber overtager følgende i ejendommen indestående prioritetsgæld:

DLR Kredit A/S med variabel rente og bestemmelse om afdragsfrie perioder, opr. stort kr. 2.000.000,00, hvilket lån overtages med en utinglyst restgæld pr. 01.01.2009, stor kr. 2.000.000,00

Lånet er udstedt med pant i den faste ejendom og med personlig hæftelse samt med solidarisk hæftelse indenfor låneserien iht. gældende regler.

mso-list:l0 level1 lfo1">B.Boliglån til Sparekassen Sjælland kr. 268.878,62

Lånet er sikret ved ejerpantebrev kr. 250.000,00, tinglyst 10.07.2008 med meddelelse til Sparekassen Sjælland. Køber respekterer dette ejerpantebrev.

mso-list:l0 level1 lfo1">C.Restkøbesummen kr. 1.231.121,38

Berigtiges ved modregning i købernes tilgodehavende i sælgende selskab.

Købesum i alt kr. 3.500.000,00

§ 8.

Nærværende handel er betinget af, at DLR Kredit A/S kan godkende ejerskiftet og bevilge gældsovertagelse.

Når betingelserne er opfyldt, udstedes der endeligt skøde.…”

Samme dag – den 1. juli 2010 – underskrev klagerne et gældsbrev til Sparekassen Sjælland vedrørende et boliglån på 364.000 kr., der skulle afvikles med en månedlig ydelse på 4.250 kr., første gang den 1. august 2010. Renten var variabel 13 % om året. Klagerne underskrev endvidere en pantsætningserklæring, hvorefter sparekassen fik sikkerhed for klagernes engagement i et ejerpantebrev på 360.000 kr. med pant i ejendommen.

Boliglånet blev udbetalt den 2. juli 2010. Sparekassen har oplyst, at lånet blev anvendt til indfrielse af restgælden på selskabets boliglån (275.024 kr.), terminsbetaling til DLR (13.632 kr.), honorar til klagernes advokat (34.518 kr.), udligning af selskabets budgetkonto (30.214 kr.) samt diverse omkostninger.

Den 1. august 2010 underskrev klagerne en gældsovertagelseserklæring vedrørende DLR Kredit lånet.

Efter det oplyste blev skødet afvist fra tinglysning den 10. august 2010 på grund af problemer med signaturen. Den 12. august 2010 blev selskabet begæret tvangsopløst på grund af manglende regnskabsaflæggelse. Ejendomshandlen kom herefter ikke på plads. Den 12. juli 2011 gik selskabet konkurs. Efterfølgende blev ejendommen overtaget af DLR Kredit på tvangsauktion.

Den 24. maj 2013 underskrev klagerne et gældsbrev til sparekassen vedrørende et lån på 381.000 kr., der skulle afvikles med en månedlig ydelse på 3.200 kr., første gang den 1. juni 2013. Løbetiden var 38 år. Renten var variabel 10 % om året. Provenuet af lånet udgjorde 379.425 kr. Heraf blev 363.579,97 kr. anvendt til indfrielse af boliglånet.

Ved brev af 3. juli 2014 afviste sparekassen en anmodning fra klagerne om at frigøre dem for hæftelsen for lånet og tilbageføre betalte renter og afdrag.

Parternes påstande

Den 8. januar 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland skal frigøre dem for lånet med tilbagevirkende kraft.

Sparekassen Sjælland har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at det var en ufravigelig betingelse for deres hæftelse for boliglånet, at ejendomsoverdragelsen blev gennemført, hvilket sparekassen var fuldt ud bekendt med. Sparekassen må derfor bære risikoen for, at lånebeløbet blev overført til sælger, før deres adkomst til ejendommen var tinglyst.

De forsøgte forgæves via deres daværende advokat at få gennemført overtagelsen, hvilket imidlertid ikke lykkedes forinden Erhvervs- og Selskabsstyrelsen havde fået selskabet begæret tvangsopløst. Tvangsopløsningen blev til en konkurs, da selskabet ikke havde nok likvide midler til betaling af løbende udgifter.

Sparekassen afslog at yde den finansiering, der var nødvendig for, at de kunne købe ejendommen på tvangsauktionen.

Sparekassen har uberettiget opnået en sikkerhed samt fortjeneste ved, at de har overtaget en gæld, som de ikke hæftede for ved gældens stiftelse.

Sparekassen har handlet i strid med god bankskik ved at begynde at opkræve betaling af gælden på et tidspunkt, hvor sparekassen vidste, at handlen ikke var gennemført og ved at fortsætte opkrævningerne selvom sparekassen vidste, at handlen ikke kunne gennemføres.

Sparekassen har endvidere handlet i strid med god bankskik ved at undlade at rådgive dem om betydningen af, at handlen ikke blev gennemført.

Sparekassen bør med tilbagevirkende kraft til juni 2010 tilbageføre betalte ydelser med tillæg af procesrente fra opkrævningstidspunktet.

Det var hensigten, at de skulle bo i ejendommen, hvorved de kunne nedbringe deres private udgifter. Det af sparekassen anførte om, at formålet var skattemæssige forhold, bestrides.

Det bestrides, at deres daværende advokat gav tilladelse til overførslen, hvilket sparekassen heller ikke har dokumenteret. Det er endvidere usandsynligt, at sparekassen allerede den 2. juli 2010 skulle have fået besked fra berigtigende advokat om, at en del af købesummen kunne frigives til sælger.

Ved overførslen opnåede sparekassen sikkerhed for sit usikrede tilgodehavende i selskabet. Sparekassen har fremmet sine egne interesser på deres bekostning.

Den omstændighed, at de var repræsenteret ved advokat medførte ikke, at sparekassen var fritaget for ansvar.

Sparekassen Sjælland har anført, at klagerne af skattemæssige årsager ønskede at overtage ejendommen og likvidere selskabet. Ejendomsoverdragelsen var på intet tidspunkt et ønske fra sparekassens side.

Sparekassen er uden ansvar for, at ejendomshandlen ikke faldt på plads. Sparekassen gik i god tro ud fra, at klagernes advokat bragte forholdene i orden, og klagerne bør rette et eventuelt krav mod denne.

Sparekassen har handlet i overensstemmelse med de to gældsbreve og har ikke foretaget uretmæssige opkrævninger hos klagerne.

Klagerne var under hele forløbet repræsenteret ved advokat.

Klagerne har underskrevet gældsbrevene uden forbehold.

Sparekassen har foretaget den ekspedition, som kunderne har ønsket.

Omlægningen af lånet fra selskabet til klagerne blev gennemført før afslutningen af tinglysningsekspeditionen, hvilket ifølge sparekassens interne notater skyldes, at klagernes advokat personligt tilkendegav, at han ville bringe overdragelsen af ejendommen på plads.

Ankenævnets bemærkninger

Ved klagernes køb af en fast ejendom i 2010 fra selskabet var det i det betingede skøde vedrørende købesummen oplyst, at selskabet havde et boliglån med en restgæld på 268.878,62 kr. i Sparekassen Sjælland.

Sparekassen ydede klagerne et nyt boliglån på 364.000 kr. ved gældsbrev af 1. juli 2010, og indfriede i den forbindelse selskabets boliglån ved en overførsel. Sparekassen har anført, at overførslen skete i tillid til en personlig tilkendegivelse fra klagernes daværende advokat om, at han ville bringe overdragelsen af ejendommen på plads.

Tre medlemmer – Kari Sørensen, Kjeld Gosvig Jensen og Anders Holkmann Olsen – udtaler:

Vi finder, at en afgørelse af omstændighederne omkring handlens berigtigelse forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 7, stk. 1 i Ankenævnets vedtægter.

To medlemmer – Finn Borgquist og Troels Hauer Holmberg – udtaler:

Vi finder, at sparekassen er nærmest til at bære risikoen for, at man stolede på, at klagerne ville få adkomst til ejendommen, og derfor foretog indfrielsen af selskabets boliglån, før skødet var tinglyst.

Vi finder herefter, at Sparekassen Sjælland bør nedsætte restgælden på klagernes lån således, at klagerne stilles som om, at der i sommeren 2010 ikke var blevet overført midler fra deres lån til indfrielse af selskabets lån.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.