Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagsnummer:47/2005
Dato:26-09-2005
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Udlån - særlige indfrielsesvilkår
Ledetekst:Fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne klage vedrørende indklagedes rådgivning i forbindelse med klagerens optagelse af et fastforrentet lån med særlige indfrielsesvilkår.

Sagens omstændigheder.

Ved gældsbrev af 4. oktober 2002 ydede indklagede klageren og dennes ægtefælle et boliglån på 1 mio. kr. til en fast rente på 8,5% p.a.; lånets løbetid var 20 år og 10 måneder. Af gældsbrevet fremgår bl.a.:

"…

Lånebetingelser

Vilkår for førtidig indfrielse af fastforrentede lån til erhvervsmæssig anvendelse

Ved hel eller delvis indfrielse af lånet før forfald eller hvis låntager ikke ønsker at udnytte en underskrevet låneaftale - uanset baggrunden herfor - vil der ske kursregulering af restgælden/den uudnyttede hovedstol baseret på forskellen mellem den aktuelle markedsrente og den i lånedokumentet tilbudte rente inklusive bankens marginal. Bankens marginal er enten oplyst særskilt eller inkluderet i den rentesats, der fremgår af låneaftalen.

Den aktuelle markedsrente er den rente, hvortil [indklagede] kan genplacere et tilsvarende beløb på interbankmarkedet med samme profil som det oprindelige lån.

Hvis lånet er udbetalt og markedsrenten er steget med mere end bankens marginal fra tidspunktet for låntagers underskrift til indfrielsestidspunktet, kan lånet indfries til en kurs under 100. Er markedsrenten til gengæld faldet, kan lånet indfries til en kurs over 100.

Udover kursreguleringen er banken berettiget til at opkræve et beløb, der udgør nutidsværdien på indfrielsestidspunktet, af den forventede kreditmarginal i lånets restløbetid.

…"

Klageren har oplyst, at hun og hendes ægtefælle bebor en ældre villa, hvor de udlejer fire værelser. De har dispensation fra kommunen til denne anvendelse; ved salg skal ejendommen sælges som beboelse. På grund af disse forhold har de ikke hidtil kunnet opnå realkreditlån.

I 2004 ønskede klageren at indfri lånet. Indklagede har anført, at man trods en beregnet indfrielseskurs på ca. 130 i juli 2004 indvilgede i kulancemæssigt at nedskrive lånet med 500.000 kr. til kurs 102. Indklagede afviste klagerens ønske om at kunne indfri det resterende lån til en lavere kurs end indfrielseskursen beregnet efter lånets indfrielsesbestemmelser.

Parternes påstande.

Klageren har den 9. februar 2005 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at indfri lånet "til en anstændig kurs".

Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun og ægtefællen i foråret 2002 var blevet opsøgt af to medarbejdere fra indklagede, som lokkede med en rente på 7%.

I forbindelse med etableringen af det omhandlede lån ønskede de fast rente ud fra det mundtlige tilsagn om en rente på 7%. Renten på 8,5% i gældsbrevet var således i uoverensstemmelse med det mundtlige tilsagn samt i øvrigt høj i forhold til det daværende renteniveau. Hertil kommer, at indklagede havde fuld sikkerhed i forskellige ejendomme.

Hvis de på optagelsestidspunktet havde indset, at jo højere den faste rente var, desto højere ville indfrielseskursen blive, havde de aldrig accepteret vilkårene.

Indklagedes rådgivning var vildledende og fortiende. Medarbejderen undlod at oplyse om kostbare konsekvenser ved det produkt, som medarbejderen præsenterede for dem. Som kunde forventer man ikke blive opsøgt aktivt for at præsentere en lånemulighed, der viser sig at være en lånemæssig stavnsbinding til 8,5%. De forventer heller ikke, at det bør være nødvendigt at medbringe en jurist for ikke at blive snydt.

Indklagende har til støtte for afvisningspåstanden anført, at lånet er etableret til erhvervsmæssig anvendelse. Etableringen af lånet var en følge af, at klageren og ægtefællen ikke kunne opnå yderligere realkreditbelåning på grund af den erhvervsmæssige hoteldrift. Der er således tale om en klage fra en erhvervsdrivende, som adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold, hvorfor klagen ligger uden for Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 2 og 3.

Til støtte for frifindelsespåstanden har indklagede anført, at klageren og ægtefællen blev rådgivet om vilkårene for førtidig indfrielse af lånet. Vilkårene fremgår endvidere af låneaftalen underskrevet af klageren og ægtefællen.

Lånevilkårene kan ikke anses for urimelige eller ulovlige. Der er heller ikke grundlag for at nedsætte den aftalte rente.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at afvise klagen som erhvervsmæssig.

Tre medlemmer - John Mosegaard, Karen Frøsig, Erik Sevaldsen - udtaler:

Vi finder, at klageren og dennes ægtefælle ved deres underskrift på gældsbrevet på bindende måde tiltrådte, at lånet havde særlige indfrielsesvilkår, hvilket ikke er usædvanligt for lån med fast rente. Det er ikke godtgjort, at klageren og ægtefællen ikke var i stand til at vurdere konsekvenserne ved etableringen af lånet, herunder særligt spørgsmålet om betydningen af fastlåsningen af lånets rente.

Vi finder ikke grundlag for at tilsidesætte eller nedsætte lånets rente som følge af, at denne skulle være urimelig høj.

Vi finder i øvrigt ikke godtgjort omstændigheder ved etableringen af lånet, som kan føre til, at klageren og ægtefællen ikke er bundet af låneaftalen.

Vi stemmer derfor for, at klagen ikke tages til følge.

To medlemmer - Lotte Aakjær Jensen og Hans Daugaard - udtaler:

Vi finder for så vidt angår vilkårene for førtidig indfrielse af lånet, at beregningsvilkårene for den aktuelle markedsrente er så uklart formuleret, at klageren og dennes ægtefælle i deres egenskab af boligejere og mindre erhvervsdrivende ikke kan forventes at være i stand til at vurdere de økonomiske konsekvenser heraf. Vilkårene findes derfor at være urimelige i henhold til aftalelovens § 36.

Vi finder desuden, at den i vilkårene for førtidig indfrielse af lånet indførte passus om, at "Udover kursreguleringen er banken berettiget til at opkræve et beløb, der udgør nutidsværdien på indfrielsestidspunktet, af den forventede kreditmarginal i lånets restløbetid" er urimeligt i henhold til aftalelovens § 36 under hensyn til lånets lange løbetid, og at klager og dennes ægtefælle kun i uanseligt omfang er erhvervsdrivende.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.