Debiteringstidspunkt af ekspeditionsgebyr, skift af realkreditinstitut m.m.

Sagsnummer:500/1994
Dato:07-04-1995
Ankenævn:Peter Blok, Jens Ole Stahl, Ole Just, Niels Bolt Jørgensen, Lars Pedersen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Debiteringstidspunkt af ekspeditionsgebyr, skift af realkreditinstitut m.m.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Medhold klager


Indklagede forestod i 1993 en omprioritering af klagerens ejerlejlighed. To indestående lån til Nykredit med en obligationsrestgæld på i alt ca. 191.000 kr. erstattedes af et 7% obligationslån på 212.000 i Totalkredit.

Den 12. august 1993 underskrev klageren indklagedes standardformular vedrørende omprioritering. Samtidig aftaltes det, at indklagede overtog obligationerne fra det nye lån til kurs 94,75 med afvikling den 26. august 1993. Beløbet herfra indsattes på en sikringskonto hos indklagede, som forrentedes med en fast rente på 7% p.a.

Den 13. august 1993 hævede indklagede på den samtidigt oprettede omprioriteringskonto, der forrentedes med en fast rente på 10% p.a., 6.951 kr. Beløbet dækkede gebyr til Totalkredit på 3.000 kr., tinglysningsgebyr og 2.290 kr., der udgjorde indklagedes ekspeditionsgebyr for sagen.

Det ene af de eksisterende lån i Nykredit med en obligationsrestgæld på ca. 135.000 kr. havde halvårlige kreditorterminer, medens det andet med en restgæld på ca. 56.000 kr. havde kvartårlige terminer. Ifølge indklagede skulle de to lån indfries ved opsigelse til førstkommende termin.

I november 1993 anmodede klageren indklagede om at straksindfri de to lån til Nykredit; indfrielse blev herefter foretaget den 23. november med i alt 200.562,18 kr. Heraf udgjorde ydelsen fra seneste termin til indfrielsestidspunktet i alt 3.712,93 kr.; differencerente udgjorde i alt 4.756,67 kr., idet der beregnedes differencerente til henholdsvis 1. april og 1. juli 1994. Indfrielsesbeløbet til Nykredit blev hævet på omprioriteringskontoen, ligesom der overførtes 3.712,93 kr. fra klagerens budgetkonto til omprioriteringskontoen.

De kvitterede pantebreve fra Nykredit aflystes af tingbogen den 14. december 1993.

Den 21. april 1994 opgjorde indklagede sikringskontoen og overførte saldoen på 207.832,69 kr. til omprioriteringskontoen, som efter debitering af renter blev opgjort til 7.675,19 kr. (negativ).

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale et ikke nærmere opgjort beløb i erstatning.

Indklagede har under sagens forberedelse oplyst, at sagen ved en fejl henlå uekspederet i perioden 5. januar til 25. marts 1994. Sagen skønnes at kunne være afsluttet 1. februar 1994, hvorfor man har tilbudt at yde klageren en rentegodtgørelse på 1.825,38 kr. svarende til, at sagen var afsluttet på dette tidspunkt. Indklagede har i øvrigt nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at hans valg af et obligationslån frem for et kontantlån alene skete efter rådgivning fra indklagedes medarbejder. Der er imidlertid tale om dårlig rådgivning, idet kurstabet ved salget af obligationerne ikke som ved kontantlån kan fradrages. Indklagedes råd om at skifte fra Nykredit til Totalkredit var dårligt, idet gebyret til Totalkredit udgjorde 3.000 kr., medens Nykredit højst skulle have 2.500 kr. Han finder det urimeligt, at indklagede straks ved sagens start hævede gebyr til sig selv, idet man burde have afventet sagens afslutning. Indklagede burde have opsagt det ene kreditforeningslån med 4 kreditorterminer inden udgangen af oktober 1993 til indfrielse pr. 1. januar 1994, men opsigelse skete først i november 1993, hvilket medførte 3 måneders ekstra differencerente i forbindelse med straksindfrielsen. Sagen er trukket i langdrag, og renteforskellen mellem omprioriteringskontoen og sikringskontoen har derfor været belastende for ham. Han blev ikke oplyst om, at renteforskellen så at sige var betaling for manglende debitering af garantiprovision.

Indklagede har anført, at den medarbejder, som ekspederede klagerens sag, ikke længere er ansat hos indklagede, men normalt drøftes alle kundens muligheder ved omlægning af kreditforeningslån, herunder kontantlån. Oprettelse af to konti i form af omprioriteringskonto og sikringskonto var begrundet i indklagedes prisfastsættelse, idet garantistillelse overfor kreditforeningen for lånets udbetaling sker uden provision. Klageren har betalt for indklagedes garanti via renteforskellen mellem de to konti. Ønsker kunden, at omprioriteringen sker som straksindfrielse, vil der i stedet blive opkrævet en garantiprovision på 0,25% af det nye låns hovedstol. Selv om klageren i den foreliggende sag ændrede den oprindelige aftale om indfrielse ved opsigelse til straksindfrielse, er der ikke opkrævet garantiprovision. De fleste omkostninger ved en omprioriteringssag falder ved sagens opstart, og indklagede har derfor valgt at hæve hele omkostningsbeløbet på dette tidspunkt. Såfremt lånet med fire kreditorterminer var blevet indfriet pr. 1. januar 1994, skulle beløbet trækkes på omprioriteringskontoen, hvis debetrente var 10%. Da lånets rente kun var 9%, ville der være en besparelse på 1% ved først at indfri lånet samtidig med lånet med 4 kreditorterminer. Indklagede finder klagerens valg af et lån i Totalkredit fremfor Nykredit fornuftigt, ikke mindst på grund af, at det løbende bidrag til Totalkredit er mindre end hos Nykredit.

Ankenævnets bemærkninger:

Ankenævnet finder ikke tilstrækkeligt grundlag for at fastslå, at indklagedes medarbejder begik en ansvarspådragende fejl ved sin rådgivning af klageren vedrørende spørgsmålet om at optage et kontantlån eller et obligationslån. Uanset at gebyret til Totalkredit var 3.000 kr., medens gebyret til Nykredit kun ville have været 2.500 kr., findes det ikke at kunne kritiseres, at indklagede foreslog klageren at optage lånet i Totalkredit.

Indklagedes fremgangsmåde, hvorefter indklagedes gebyr blev debiteret omprioriteringskontoen ved sagens start, findes ikke at kunne tilsidesættes som urimelig. Ankenævnet lægger til grund, at det fra starten var aftalt, at det nye lån skulle hjemtages straks, medens de eksisterende lån først skulle indfries til det ordinære opsigelsestidspunkt. I betragtning af, at sikringskontoen blev forrentet med 7% p.a., og at indklagede ikke beregnede sig garantiprovision, findes der ikke at være grundlag for at kritisere den valgte fremgangsmåde, som - hvis den var blevet fulgt - ville have betydet, at klageren havde sparet differencerenter. Af de grunde, der er anført af indklagede, findes det heller ikke at kunne kritiseres, at indklagede havde planlagt først at opsige lånet med 4 terminer til samme tidspunkt - 1. juli 1994 - til hvilket lånet med to terminer kunne opsiges. Ankenævnet finder herefter, at klageren alene kan gøre krav på en rentegodtgørelse som følge af forsinkelsen med afslutningen af sagen, således som det også er erkendt af indklagede, og nævnet lægger dennes beregning af godtgørelsen til grund.

Som følge heraf

Indklagede bør inden 4 uger betale 1.825,38 kr. til klageren. Klagegebyret tilbagebetales klageren.