| Sagsnummer: | 642/2024 |
| Dato: | 27-05-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Inge Kramer, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse mod mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom ved et realkreditlån, et banklån og egenfinansiering. Spørgsmål om erstatning. |
| Indklagede: | Sydbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Indsigelse mod mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af ejendom ved et realkreditlån, et banklån og egenfinansiering. Spørgsmål om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Sydbank. Klageren var herudover kunde i pengeinstitut P, hvor han havde et privatlån på 200.000 kr. Klageren havde herudover et investeringsdepot hos handelsplatform A.
I sommeren og efteråret 2022 kontaktede klageren og klagerens ægtefælle H banken med henblik på at drøfte deres økonomi i relation til klageren og ægtefælle H’s ønske om at optage et lån til køb af fast ejendom, ejendom A.
Klageren har oplyst, at han og ægtefælle H den 2. februar 2023 afholdt et møde med banken. Forudgående herfor indhentede banken oplysninger om klageren og ægtefælle H’s økonomiske forhold, såsom lønoplysninger, oplysninger om klagerens investeringsopsparing, klagerens privatlån, ægtefælle H’s SU-lån og deres pensionsformue.
Klageren har oplyst, at det på mødet blev drøftet, at klageren og ægtefælle H ved et ejendomskøb skulle lægge fem procent i egenfinansiering. Klageren har endvidere anført, at banken meddelte ham og ægtefælle H, at deres gældsfaktor maksimalt måtte være 4, selvom denne ud fra en konkret vurdering kunne fastsættes højere, og at klagerens investeringsopsparing kunne tillægges betydning i den henseende. Klageren har anført, at banken ikke vejledte ham eller ægtefælle H om, at der var en risiko for, at de ville få en negativ formue eller rådgav dem om, at de burde strukturere deres økonomi anderledes for at opnå den ønskede finansiering ved en delvis betaling af fem procent i egenfinansiering. Klageren og ægtefælle H købte ikke ejendom A.
Klageren og ægtefælle H ønskede i foråret 2024 at købe en anden ejendom, ejendom B.
Ved meddelelse af 26. marts 2024 meddelte klageren banken, at han og ægtefælle H havde underskrevet en købsaftale vedrørende købet af ejendom B. Købesummen var 5,05 mio. kr. Klageren ønskede, at banken formidlede finansieringen af købet og istandsættelsen af ejendommen. Købsaftalen indeholdt et advokat- og bankforbehold.
Klageren har oplyst, at han og ægtefælle H bød 5,05 mio. kr. for ejendommen på baggrund af den af bankens oplyste maksimale gældsfaktor på 4.
Ved brev af 27. marts 2024 gav banken klageren to vejledende beregninger på et fastforrentet, 4 % obligationslån med afdrag og en løbetid på 30 år samt et boliglån med afdrag og en løbetid på 20 år og to måneder. Af brevet fremgår endvidere:
”…
Du har ønsket en beregning på:
Beregningen er vejledende og er specificeret på de efterfølgende sider.
Beregningen kan ikke anses for et tilbud eller tilsagn.
…”
I perioden 27. marts til 2. april 2024 indhentede banken en række oplysninger om klageren og ægtefælle H, som skulle bruges i forbindelse med kreditvurderingen af klageren og ægtefælle H.
Ved meddelelse af 4. april 2024 meddelte klageren banken, at han og ægtefælle H på baggrund af rådgivning fra deres advokat havde annulleret købet af ejendom B, hvorfor banken skulle sætte låneoptagelsesprocessen i bero.
Ved meddelelse af samme dato meddelte banken klageren, at den ikke foretog sig yderligere.
Ved meddelelse af samme dato anmodede klageren banken om at oplyse, om han og ægtefælle H kunne bruge bankens økonomiske godkendelse eller deres møde med banken til noget, og om banken kunne oplyse klageren om, i hvilket prisleje han og ægtefælle H kunne købe bolig for.
Ved meddelelse af samme dag svarede banken klageren, at en prisramme på 5 mio. kr. var en fornuftig prisramme. Hvis klageren og ægtefælle H ønskede en ejendom med en højere prisramme, skulle de lægge en større egenfinansiering end fem procent. Banken meddelte klageren, at klageren og ægtefælle H skulle kontakte banken, hvis de fandt en ejendom, de ønskede at købe, da banken i så fald ville beregne finansieringen, inden klageren og ægtefælle H underskrev købsaftalen.
Klageren har anført, at banken ikke i denne forbindelse vejledte klageren eller ægtefælle H om, at der var en risiko for, at de ville få en negativ formue efter købet, eller at de burde strukturere deres økonomi anderledes for at kunne opnå den ønskede finansiering blandt andet ved betaling af fem procent i egenfinansiering.
Ved meddelelse af 19. juni 2024 meddelte klageren banken, at han og ægtefælle H havde fundet en ny ejendom, ejendom C, som de ønskede at købe. Klageren meddelte banken, at han og ægtefælle H’s økonomiske forhold havde ændret sig, da ægtefælle H havde fået en lønforhøjelse, og da han havde et bonuspotentiale på 160.000 kr., hvorfor de i henhold til deres gældsfaktor var berettiget til at købe en ejendom på op til 5,8 mio. kr., hvorfor klageren ønskede at byde 5,8 mio. kr. på ejendom C. Klageren meddelte herudover, at han ved højere bud kunne tilbyde sikkerhed i klagerens investeringsopsparing i handelsplatform A på ca. 2 mio. kr.
Ved meddelelse af 21. juni 2024 meddelte klageren banken, at købesummen for ejendom C blev aftalt til 5,7 mio. kr., og at han og ægtefælle H ønskede lånefinansiering på i alt 6 mio. kr., hvoraf de 300.000 kr. skulle anvendes til at istandsætte ejendom C.
Ved meddelelse af samme dag meddelte banken klageren, at han og ægtefælle H skulle underskrive købsaftalen med et advokat- og bankforbehold. Banken anmodede herudover klageren om at oplyse, om ægtefælle H’s SU-lån var indfriet, samt hvilken type værdipapirer klageren havde i sit depot i handelsplatform A.
Ved meddelelse af 24. juni 2024 bekræftede klageren, at købsaftalen indeholdt et advokat- og bankforbehold. Klageren oplyste herudover, at ægtefælle H’s SU-lån ville blive indfriet i juli, og at han ville sende dokumentation herfor.
Klageren har oplyst, at han og ægtefælle H den 24. juni 2024 underskrev købsaftale vedrørende købet af ejendom C, at fristen for bankforbeholdet løb til den 1. juli 2024, og at fristen for, hvornår bankgarantien skulle være stillet, løb til den 8. juli 2024.
Ved meddelelse af samme dato anmodede banken klageren om at oplyse, om han investerede i aktier eller i andre finansielle instrumenter, såsom futures. Banken oplyste, at årsagen til spørgsmålet var, at banken i sin kreditgodkendelse medtog investeringer i aktier, men ikke komplekse finansielle instrumenter.
Ved meddelelse af samme dag meddelte klageren, at han havde en beholdning af kryptoaktiver.
Ved meddelelse af 26. juni 2024 sendte klageren banken et kontoudtog fra sit investeringsdepot i handelsplatform A. Klageren oplyste herudover, at han ønskede bankens stillingtagen senest fredag den 28. juni 2024.
Ved meddelelse af 28. juni 2024 sendte klageren banken dokumentation for ægtefælle H’s lønstigning.
Banken har oplyst, at den gennemgik klageren og ægtefælle H’s økonomiske oplysninger.
Banken har endvidere oplyst, at banken den 28. juni 2024 telefonisk meddelte klageren, at klagerens investeringsdepot i handelsplatform A ikke kunne medtages ved opgørelsen af klagerens og ægtefælle H’s formue, hvorfor banken alene kunne tilbyde klageren og ægtefælle H et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag og et boliglån med afvikling over 20 år mod en egenfinansiering på 700.000 kr. Banken har herudover oplyst, at den samtidig meddelte klageren, at hvis han og ægtefælle H ønskede at lægge en egenfinansiering på fem procent, så måtte de forvente, at boliglånet skulle afvikles over 10 år i stedet for 20 år. Banken har anført, at klageren accepterede forslaget med en egenfinansiering på fem procent, hvorfor banken arbejdede på at få kreditgodkendt klageren og ægtefælle H hertil.
Klageren har oplyst, at banken meddelte ham, at den alene kunne tilbyde et fastforrentet realkreditlån mod erlæggelse af fem procent i egenfinansiering eller et variabelt forrentet realkreditlån mod erlæggelse af ti procent i egenfinansiering. Hvis klageren og ægtefælle H ville sammenlægge deres privatlån under boliglånet, skulle klageren og ægtefælle H betale ti procent i egenfinansiering.
Banken har oplyst, at banken den 1. juli 2024 kontaktede klageren på ny, da realkreditinstitut R krævede en højere egenfinansiering end fem procent for at kunne tilbyde klageren og ægtefælle H finansiering. Finansieringen ville som udgangspunkt være et 30 års fastforrentet realkreditlån med afdrag og et ti års banklån med afvikling. Herudover havde realkreditinstitut R supplerende spørgsmål til klageren og ægtefælle H’s økonomi, som skulle afklares, inden realkreditinstituttet kunne færdiggøre sit tilbud om finansiering. Da dette ikke kunne ske inden for købsaftalens fastsatte frist for bankens godkendelse af finansieringen, meddelte banken ejendomsmægleren, at finansieringen på daværende tidspunkt ikke kunne godkendes inden for fristen.
Banken har oplyst, at klageren og ægtefælle H den 2. juli 2024 mundtligt accepterede at lægge en højere egenfinansiering for at sikre sig, at sælgeren fortsat accepterede handlen på de aftalte vilkår.
Klageren har oplyst, at han den 2. juli 2024 gjorde indsigelse over for banken mod størrelsen på egenfinansieringen. Klageren har anført, at banken på den baggrund meddelte ham, at den kunne tilbyde finansiering ved en egenbetaling på 700.000 kr., som skulle foreligge, inden bankgarantien kunne stilles den 8. juli 2024.
Klageren har fremlagt en e-mail af 2. juli 2024 fra banken. Klageren har anført, at banken ved sin e-mail tilbød klageren, at den ønskede at lægge klagerens privatlån i pengeinstitut P på 200.000 kr. i banklånet. Af e-mailen fremgår:
”…
Jeg kan bekræfte at vi ønsker at inkludere dit lån i pengeinstitut P (omkring tkr 200) i den del af boligfinansieringen som finansieres med et bankprodukt, løbetid på 30 år og en variabel rente som pt. er 3,95% (laveste pris i Sydbank)
Jeg mangler fortsat at modtage følgende fra dig af:
• Dokumentation på restgæld hos [pengeinstitut P] inkl. synlig navn på låntager.
• Dokumentation for indfrielse af [ægtefælle H’s] gæld hos Gældsstyrelsen inkl. synlig navn på indfrier af gælden.
…”
Banken har anført, at dens e-mail af 2. juli 2024 om at inddrage klagerens privatlån på 200.000 kr. i pengeinstitut P i banklånet ikke var et tilbud.
Klageren har oplyst, at banken den 3. juli 2024 telefonisk meddelte klageren, at den ville finansiere købet af ejendom C, og at banken også meddelte klageren, at den frafaldt sit tilbud om at inddrage klagerens privatlån på 200.000 kr. i pengeinstitut P i banklånet.
Klageren har oplyst, at han for at kunne erlægge egenfinansieringen på 700.000 kr. var nødsaget til at sælge investeringer for i alt 350.000 kr. Klageren har fremlagt en udskrift fra handelsplatform A for perioden 15. juni til 15. juli 2024, hvoraf blandt andet fremgår, hvilken aktivitet der var på kontoen i perioden. Herudover fremgår:
”…
|
Account Summary (USD) Total (USD) |
|||
|
Account Summary (USD) |
Total (USD) |
Unrealized Account Summary* |
Total (USD) |
|
Beginning Realized Equity |
74703.79 |
Beginning Unrealized Equity |
272585.02 |
|
Deposits |
0.00 |
Ending Unrealized Equity |
176472.40 |
|
Adjustments |
38.05 |
|
|
|
Profit or Loss (Closed positions only) |
48996.82 |
*Unrealized Equity value is updated once a day |
|
|
Dividends |
0.00 |
|
|
|
Transfer in |
0.00 |
|
|
|
Overnight Fees |
0.00 |
|
|
|
SDRT Charge |
0.00 |
|
|
|
Withdrawals |
(97738.00) |
|
|
|
Withdrawal Fees |
0.00 |
|
|
|
Ending Realized Equity |
26000.66 |
|
|
|
Values shown in brackets indicate negative amounts |
|
|
|
…”
Ved aftale om finansiering – køb af ejendom samt tilknyttede dokumenter af 19. august 2024 indgik klageren og ægtefælle H en aftale med banken og realkreditinstitut R om finansiering af købet af ejendom C ved et 30-årigt, variabelt forrentet realkreditlån med en hovedstol på 4.548.000 kr. samt et boliglån med en hovedstol på 645.000 kr. og en løbetid på 20 år og ved betaling af 700.000 kr. i egenfinansiering. Realkreditlånet og banklånet skulle begge udbetales den 30. september 2024.
Af bankens anbefaling af finansiering af 19. august 2024 fremgår blandt andet:
”…
Om jeres forhold, målsætninger og præferencer har I oplyst at:
Om jeres risikovillighed i forhold til omkostninger ved indfrielse af det nye lån har I oplyst at:
Om jeres risikovillighed i forhold til omkostninger ved indfrielse af det nye lån har I oplyst at:
Bankens anbefaling og begrundelse herfor
…
Finansieringsforslag 1
Realkreditlån – Tilpasningslån uden afdrag
…
Sydbank Boligkøb med afdrag
…”
Klageren har oplyst, at han efterfølgende anmodede om indsigt i de oplysninger, banken havde registreret om ham, og at banken ikke imødekom hans anmodning. Klageren har oplyst, at han på ny den 1. oktober 2024 anmodede om indsigt, og at banken den 17. oktober 2024 bevarede anmodningen delvist.
Klageren har fremlagt Finanstilsynets redegørelse af 11. februar 2022 om inspektion i Sydbank A/S (bevillinger af køb af ejer- og fritidsboliger), hvoraf der fremgår:
”…
Hverken kreditpolitikken eller bankens forretningsgange lægger op til at foretage en konkret og individuel vurdering af, hvad der er en passende egenfinansiering for den enkelte kunde. Banken har fået et påbud om at sikre, at banken følger bekendtgørelsen om god skik for boligkredit og i praksis tager individuelt stilling til, om egenfinansieringen er passende.
…
Der var desuden flere sager, hvor kundernes formue var negativ eller spinkel efter køb af bolig, og banken har for disse kunder påtaget sig en større risiko. Risiciene ved denne type kunder kan mindskes ved øget krav til afdrag på gælden. Ved etablering af en kortere løbetid, vil kunderne opnå en vis formuemæssig robusthed indenfor få år.
…”
Parternes påstande
Den 28. december 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, hvor klageren nedlagde følgende påstande:
”Der rettes med nærværende krav om erstatning på:
Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har tilsidesat sin rådgivningsforpligtelse, jf. lov om finansiel virksomhed § 43, stk. 1. Banken drev ikke sin virksomhed i overensstemmelse med redelig forretningsskik og god praksis.
Banken handlede i strid med bekendtgørelse om god skik for boligkredit §§ 3, 4, 5, 6 og 8, da banken ikke handlede redeligt, gennemsigtigt og loyalt over for ham. Banken handlede ikke i overensstemmelse med god erhvervsskik. Bankens rådgivning indeholdt urigtige oplysninger, som var vildledende. Banken skjulte væsentlige oplysninger og præsenterede væsentlige oplysninger på en uklar, uforståelig, dobbelttydig og uhensigtsmæssig måde. Bankens rådgivning og handlinger forvred væsentligt hans økonomiske adfærd i forbindelse med finansieringen af købet af ejendom C.
Banken forsømte at tilgodese hans interesse og give ham et godt grundlag til at træffe en beslutning. Rådgivningen var ikke relevant, retvisende eller fyldestgørende. Banken orienterede ham ikke om de risici, der var relevante for ham. Bankens rådgivning tog ikke udgangspunkt i relevante oplysninger. Banken har herved handlet i strid med §§ 2, 3, 8, 9 og 10 i bekendtgørelse om god skik for finansielle rådgivere. Banken har herudover tilsidesat grundlæggende aftaleretlige principper og har handlet i strid med almindelig redelighed og hæderlighed, jf. blandt andet principperne i aftalelovens §§ 30, 33 og 36.
På grund af bankens mangelfulde rådgivning led han et tab på 150.000 kr., som udgjorde en skattebetaling, han skulle erlægge som følge af beskatning af avancen på den delvise realisering af sin investering på 350.000 kr.
Banken skal stille ham som om, at han ikke havde disponeret i tillid til banken som aftalepart. Banken skal derfor stille ham som om, at han ikke havde solgt sine investeringer eller betale ham erstatning svarende til værdien af disse. Herudover skal banken erstatte ham det investeredes værdi over tid, svarende til et beløb der afspejler differencen mellem den værdi, investeringerne havde på tidspunktet, de blev likvideret, og tidspunktet hvor han af egen drift kunne have likvideret de pågældende investeringer.
Hans tab skete som en kausal og adækvat følge af bankens mangelfulde rådgivning. Tabene kunne være undgået, hvis banken havde opfyldt sin rådgivningsforpligtelse over for ham.
Banken fremkom med en objektivt forkert og kontrafaktisk vurdering af hans og ægtefælle H’s økonomi, herunder navnlig at han og ægtefælle H havde en negativ formue og kravet om ti procent i egenfinansiering. Han og ægtefælle H havde på tidspunktet, hvor de ønskede at købe ejendom C, en samlet bruttoløn pr. måned efter pension på 122.000 kr., et privatlån på 200.000 kr. i pengeinstitut P, en investeringsopsparing på 1,3 mio. kr. efter realisering af fem procent til brug for egenfinansieringen, 340.000 kr. i kontantbeholdning og betydelige pensionsopsparinger. Deres gældfaktor 4 kan beregnes som 122.000 kr. x 12 måneder x 4 og udgør 5,9 mio. kr. Han og ægtefælle H havde en positiv formue. Ved købet af ejendom C til den aftalte købesum og ved betaling af fem procent i egenbetaling ville han og ægtefælle H have haft en samlet gæld på ca. 5,6 mio. kr., og dermed være betydeligt under gældsfaktor 4. Alligevel ønskede banken en højere egenbetaling end fem procent.
Banken undlod i rimelig tid at rådgive ham om risikoen for, at banken ved en konkret kreditvurdering ville finde, at han og ægtefælle H havde en negativ formue. Banken burde, i henhold til det påbud banken har modtaget fra Finanstilsynet, have rådgivet ham om dette allerede ved de indledende drøftelser i sommeren og efteråret 2022 og senest ved deres første fysiske møde i februar 2023. Hvis han havde modtaget denne rådgivning, ville han og ægtefælle H i rimelig tid kunne have struktureret deres økonomi anderledes for at undgå risikoen for en negativ formue. De grundlæggende bestanddele i hans økonomi var de samme ved køb af ejendom C, som ved drøftelsen af finansieringen af forudgående ejendomme. Han kunne ikke have anticiperet, at banken ville vurdere, at han og ægtefælle H havde en negativ formue. Vurderingen er i øvrigt forkert.
Banken undlod at foretage en tilbundsgående undersøgelse af hans og ægtefælle H’s økonomiske oplysninger, inden den vurderede og rådgav om hans og ægtefælle H’s økonomi i relation til hans og ægtefælle H’s køb af ejendom C.
Banken fremsatte et tilbud i bindende form om at inddrage hans privatlån på 200.000 kr. i pengeinstitut P i et banklån i banken og stillede krav om hans og ægtefælle H’s likviditet og selvfinansiering, inden den havde foretaget en tilbundsgående undersøgelse af hans og ægtefælle H’s økonomiske forhold.
Bankens synspunkt om, at hans investeringer i blockchain/krypto er en gråzone, og dermed ikke kan indgå i hans og ægtefælle H’s formue, er forkert. Bankens synspunkt om, at han og ægtefælle H havde en negativ formue grundet privatgælden på 200.000 kr. i pengeinstitut P er forkert, da de også havde en kontantbeholdning på ca. 350.000 kr., som skulle indskydes i ejendommen, en væsentlig pensionsformue, og en investeringsopsparing som let kunne likvideres.
Banken har ikke fremlagt optagelser eller referater fra dens møder med ham og har ikke fremlagt transskriptioner af telefonsamtaler. Ikke alle telefonsamtaler er fremlagt. Der er alene fremlagt to samtaler. De fremlagte lydfiler fremstår som om, at der er klippet i dem, da de blandt andet ikke starter ved opkaldets begyndelse. Ankenævnet skal tillægge det processuel skadevirkning, at banken ikke har fremkommet med et fuldstændigt, sammenhængende og meningsfuldt oplysningsgrundlag. Ankenævnet skal vende bevisbyrden om, så banken skal bevise, at den ikke har handlet ansvarspådragende. Banken kan ikke løfte denne bevisbyrde. Bankens vurdering og udlægning af de faktiske forhold om klageren og ægtefælle H’s økonomi er objektivt forkerte og kontrafaktiske. Ankenævnet skal lægge hans forklaring og gengivelse af de faktiske omstændigheder til grund.
Sydbank har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at klageren ikke er berettiget til erstatning.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende over for klageren og ægtefælle H i forbindelse med rådgivningen og optagelsen af den tilbudte finansiering. Banken ydede i rette tid klageren og ægtefælle H konkret og relevant rådgivning.
Bankens rådgivning, kreditværdighedsvurdering og kreditvurdering skal ske på baggrund af låntagerens aktuelle økonomiske forhold. Bankens eventuelle viden fra efteråret 2022 eller februar 2023 kan ikke bruges af banken til kreditvurderingen forud for klagerens og ægtefælle H’s køb af ejendom i juli 2024. Dette var klageren bekendt med, hvorfor klageren forudgående for købet af ejendom C af egen drift oplyste, at hans og ægtefælle H’s økonomiske forhold havde ændret sig.
Det forekommer ved ejendomshandler, at ejendomsmæglernes frister for godkendelse af en købers økonomiske forhold i købsaftalen er for korte. I disse tilfælde kan banken ikke nå at indhente og vurdere aktuelle økonomiske oplysninger fra sine kunder eller nå at få afklaret om kundernes specifikke ønsker til finansieringen, som kan tilbydes af banken, hvorfor det ikke er muligt at få den relevante ejendom eller kundernes individuelle formueforhold vurderet, inden for fristen for godkendelse af køberens økonomiske forhold. Banken modtog først alle de efterspurgte oplysninger den 28. juni 2024. Først efter dette tidspunkt kunne banken arbejde videre med kreditindstillingen af den ønskede finansiering, der herefter skulle behandles i bankens kreditafdeling.
Banken meddelte klageren kravene til størrelsen af hans og ægtefælle H’s egenfinansiering i forbindelse med drøftelsen om finansieringen af købet af ejendom B. I den forbindelse meddelte banken klageren udtrykkeligt, at han og ægtefælle H skulle lægge en større egenfinansiering end fem procent, hvis de ønskede en ejendom, der kostede mere end 5 mio. kr. Klageren og ægtefælle H skulle kontakte banken, når de fandt en relevant ejendom, så banken kunne beregne finansieringen, inden klageren og ægtefælle H underskrev en købsaftale. Banken ville i dette tilfælde også have haft mulighed for at oplyse, hvad der skulle til for at godkende sagen. Havde klageren og ægtefælle H fulgt bankens anbefalede fremgangsmåde, kunne de også have kontaktet andre pengeinstitutter og have fået afklaret, om disse kunne tilbyde finansieringsvilkår, der var mere attraktive.
Banken anmodede den 21. juni 2024 om yderligere oplysninger vedrørende klagerens udenlandske investeringer og meddelte den 25. juni 2024 udtrykkeligt klageren om risikoen for, at klagerens investeringer ikke kunne tages i betragtning ved vurderingen af parrets formue samt de mulige konsekvenser heraf. Banken var ikke forpligtet til at gøre klageren eller ægtefælle H opmærksom på dette på et tidligere tidspunkt.
Banken har ikke skabt en forhandlingsubalance i forhold til klageren og ægtefælle H og har ikke begrænset deres mulighed for at varetage deres økonomiske interesser. Klageren og ægtefælle H har haft den fornødne indsigt forud for deres valg og accept af finansieringen og er ikke blevet vildledt i forhold til den ydede rådgivning.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forhold til de skattemæssige konsekvenser ved klagerens delvise realisation af sine udenlandske investeringer. Henset til omfanget og karakteren af klagerens investeringer og hans uddannelsesmæssige baggrund, må det formodes, at han var klar over, at det har skattemæssige konsekvenser at realisere investeringer, hvor der er en gevinst. Beslutningen om en hurtig realisation af investeringerne for at kunne frafalde finansieringsforbeholdet overfor sælgeren blev truffet af klageren selv. Banken kan ikke gøres ansvarlig for klageren og ægtefælle H’s valg af, hvordan egenfinansieringen blev fremskaffet.
Banken var ikke forpligtet til at yde klageren eller ægtefælle H finansiering til køb af ejendom C. Banken fastsætter sin interne kreditpolitik, foretager selv sin kreditvurdering og fastsætter selv sine betingelser for at yde finansieringstilbud til kunder på baggrund heraf. Hvorvidt banken lovligt kunne have tilbudt en ønsket finansiering med en lavere egenfinansiering, men ikke tilbød dette, er irrelevant og ikke ansvarspådragende for banken. Bankens vurdering af parrets økonomi og formue er sket korrekt og i overensstemmelse med bankens interne retningslinjer. Klagerens anbringende om, at vurderingen er forkert, savner mening.
Banken har ikke forudgående for fremsendelsen af de endelige lånedokumenter den 19. august 2024 givet klageren og ægtefælle H et tilbud på finansieringen af ejendom C. Banken har derfor ikke trådt tilbage fra afgivne tilbud. Bankens tilbud blev accepteret af klageren og ægtefælle H.
Der er ikke grundlag for at tillægge det processuel skadevirkning, at banken alene har imødekommet klagerens indsigtsanmodning delvist. Banken ar givet klageren indsigt i det materiale, som banken er i besiddelse af, og som ikke udgør internt materiale, der berettiget har kunnet undtages fra indsigt.
Klageren har ikke lidt et dokumenteret økonomisk tab som følge af bankens rådgivning, forløbet eller klageren og ægtefælle H’s optagelse af den af banken tilbudte finansiering.
Kravet om erstatning på 150.000 kr. for betaling af skat er ikke et udtryk for et økonomisk tab. Betaling af skat som følge af en delvis realisering af investeringer skyldes, at man har haft en fortjeneste af sine investeringer. Klageren har ikke dokumenteret, at han har betalt den udløste skat, eller at dette har påført ham et tab.
Kravet om genetablering af investeringer med en værdi på 350.000 kr. er ikke et udtryk for et økonomisk tab. Klageren har ikke dokumenteret, at han har lidt et tab. Af klagerens eventuelle delvise realisering af sine investeringer har han modtaget et provenu, hvorfor klageren ikke kan kræve beløbet erstattet.
Klagerens forbehold for krav på erstatning for mistet værdi af det investerede over tid – ”loss of opportunity” – er ikke udtryk for et økonomisk tab og er ikke erstatningsberettigende i henhold til dansk ret.
Klageren er blevet skuffet i sine forventninger, idet han havde forventet at få et lån på andre vilkår, end banken kunne tilbyde. Der kan ikke i henhold til dansk ret kræves godtgørelse for skuffede forventninger, jf. blandt andet U.1996.200H.
Der foreligger ikke årsagssammenhæng mellem klagerens udokumenterede økonomiske tab og det bestridte ansvarsgrundlag. Hverken den delvise realisation af klagerens udenlandske investeringer eller et derved hævdet tab er forårsaget af bankens handlinger eller undladelser i forbindelse med bankens behandling af og stillingtagen til klagerens og ægtefælle H’s økonomiske oplysninger og godkendelsen af finansieringen til købet af ejendom C.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at Ankenævnet ikke kan lægge klagerens forklaringer, gengivelser af forløbet og omstændighederne til grund, da klageren og banken på væsentlige punkter er uenige herom. Ankenævnet kan som følge af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne faktiske oplysninger fastslå, at sagen ikke skønnes egnet til behandling i Ankenævnet, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Sydbank. Klageren var herudover kunde i pengeinstitut P, hvor han blandt andet havde et privatlån på 200.000 kr. Klageren havde herudover et investeringsdepot i handelsplatform A.
Klageren og ægtefælle H ønskede i foråret 2024 at købe en ejendom, ejendom B, for en købesum på 5,05 mio. kr. Ved meddelelse af 4. april 2024 meddelte klageren banken, at han og ægtefælle H på baggrund af rådgivning fra deres advokat havde annulleret købet af ejendom B.
Ved meddelelse af 26. marts 2024 anmodede klageren banken om at oplyse, i hvilket prisleje, han og ægtefælle H kunne købe bolig.
Ved meddelelse af samme dag svarede banken klageren, at en prisramme på 5 mio. kr. var en fornuftig prisramme. Hvis klageren og ægtefælle H ønskede en ejendom med en højere prisramme, skulle de lægge en større egenfinansiering end fem procent. Banken meddelte klageren, at klageren og ægtefælle H skulle kontakte banken, hvis de fandt en ejendom, de ønskede at købe, da banken i så fald ville beregne finansieringen, inden klageren og ægtefælle H underskrev en købsaftale.
Ved meddelelse af 19. juni 2024 meddelte klageren banken, at han og ægtefælle H havde fundet en ny ejendom, ejendom C, som de ønskede at købe. Klageren og ægtefælle H ønskede på baggrund af deres aktuelle økonomiske forhold at byde 5,8 mio. kr. på ejendom C. Ved meddelelse af 21. juni 2024 meddelte klageren banken, at købesummen for ejendom C blev aftalt til 5,7 mio. kr., og at han og ægtefælle H ønskede at låne 300.000 kr. til brug for istandsættelse af ejendom C.
I perioden 21. juni til 28. juni 2024 indhentede banken oplysninger og dokumentation fra klageren og ægtefælle H med henblik på at kunne foretage en kreditvurdering af dem og udarbejde et lånetilbud.
Banken har oplyst, at banken den 28. juni 2024 meddelte klageren telefonisk, at klagerens investeringsdepot i handelsplatform A ikke kunne medtages ved opgørelsen af klagerens og ægtefælle H’s formue, hvorfor banken alene kunne tilbyde klageren og ægtefælle H et 30-årigt fastforrentet realkreditlån med afvikling i realkreditinstitut R og et boliglån med afvikling over 20 år mod en egenfinansiering på 700.000 kr. Banken har herudover oplyst, at den samtidig meddelte klageren, at hvis han og ægtefælle H ønskede at lægge en egenfinansiering på fem procent, så måtte de forvente, at boliglånet skulle afvikles over 10 år i stedet for 20 år. Banken har anført, at klageren accepterede forslaget med en egenfinansiering på fem procent, hvorfor banken arbejdede på at få kreditgodkendt klageren og ægtefælle H hertil.
Klageren har oplyst, at banken meddelte ham, at den alene kunne tilbyde et fastforrentet realkreditlån mod erlæggelse af fem procent i egenfinansiering eller et variabelt forrentet realkreditlån mod erlæggelse af ti procent i egenfinansiering. Hvis klageren og ægtefælle H ville sammenlægge deres privatlån under boliglånet, skulle klageren og ægtefælle H betale ti procent i egenfinansiering.
Banken har oplyst, at banken den 1. juli 2024 kontaktede klageren på ny, da realkreditinstituttet krævede en højere egenfinansiering end fem procent for at kunne tilbyde klageren og ægtefælle H finansiering, der som udgangspunkt ville være et 30 års fastforrentet realkreditlån med afdrag og et ti års banklån med afdrag. Herudover havde realkreditinstituttet supplerende spørgsmål til klageren og ægtefælle H’s økonomi, som skulle afklares, inden realkreditinstituttet kunne give et tilbud om finansiering. Da dette ikke kunne ske inden for købsaftalens fastsatte frist for bankens godkendelse af finansieringen, meddelte banken ejendomsmægleren, at finansieringen på ikke kunne godkendes inden for fristen.
Banken har endvidere oplyst, at klageren og ægtefælle H den 2. juli 2024 mundtligt accepterede at lægge en højere egenfinansiering for at sikre sig, at sælgeren fortsat accepterede handlen.
Klageren har oplyst, at han den 2. juli 2024 gjorde indsigelse mod størrelsen på egenfinansieringen over for banken. Klageren har anført, at banken på den baggrund meddelte ham, at den kunne acceptere en egenbetaling på 700.000 kr., som skulle foreligge, inden bankgarantien kunne stilles den 8. juli 2024.
Klageren har oplyst, at han for at kunne erlægge egenfinansieringen på 700.000 kr. var nødsaget til at sælge investeringer for i alt 350.000 kr. Klageren har fremlagt en udskrift fra handelsplatform A for perioden 15. juni til 15. juli 2024, hvoraf blandt andet fremgår, hvilken investeringer, der blev solgt i perioden.
Ved aftale om finansiering – køb af ejendom samt tilknyttede dokumenter af 19. august 2024 indgik klageren og ægtefælle H en aftale med banken og realkreditinstitut R om finansiering af købet af ejendom C ved et 30-årigt, variabelt forrentet realkreditlån med en hovedstol på 4.548.000 kr., et boliglån med en hovedstol på 645.000 kr. og en løbetid på 20 år og ved betaling af en egenfinansiering på 700.000 kr. Realkreditlånet og banklånet skulle begge udbetales den 30. september 2024.
Ankenævnet lægger som anført af banken til grund, at den først havde modtaget alle nødvendige oplysninger om klageren og ægtefælle H’s økonomiske forhold den 28. juni 2024. Ankenævnet finder det således ikke godtgjort, at banken inden denne dato havde de oplysninger, der var nødvendige for at foretage en kreditvurdering samt udarbejde et lånetilbud.
Ankenævnet finder, at banken ikke havde pligt til at tilbyde klageren og ægtefælle H en bestemt finansiering, da det beror på bankens egen forretnings- og kreditmæssige vurdering, hvilke lån banken vil tilbyde, herunder at klageren skal betale en højere egenbetaling end fem procent for at yde finansiering. Ankenævnet finder herudover, at det er bankens vurdering, hvilke oplysninger den finder nødvendige at indhente som led i dens vurdering, herunder om fremsendte oplysninger giver anledning til indhentelse af yderligere oplysninger. Det var således ikke ansvarspådragende, at banken ikke ønskede at inkludere klagerens investering i kryptovaluta som en del af klageren og ægtefælle H’s formue i forbindelse med kreditvurderingen.
Ankenævnet bemærker i forbindelse hermed, at banken i sin meddelelse til klageren af 4. april 2024 oplyste klageren om, at hvis han og ægtefælle H ønskede en ejendom med en højere prisramme end fem mio. kr., så skulle de lægge en større egenfinansiering end fem procent af købesummen.
Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende i forbindelse med sin rådgivning af klageren eller finansieringen af købet af ejendom C. Banken har derfor ikke pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.