Spørgsmål om ansvar i forbindelse med misligholdelse af ejendomshandel.

Sagsnummer:436/2002
Dato:14-05-2003
Ankenævn:John Mosegaard, Kåre Klein Emtoft, Jette Kammer Jensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med misligholdelse af ejendomshandel.
Indklagede:Lokalbanken Nordsjælland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmål om indklagedes ansvar i forbindelse klagernes misligholdelse af en ejendomshandel.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 22. november 2000 købte klagerne en bestemt fast ejendom (I) med overtagelse den 1. marts 2001. Købesummen var kontant 2.775.000 kr., finansieret 2.794.000 kr. Købesummen skulle berigtiges med en udbetaling på 110.000 kr., som skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler 3 dage efter købsaftalens underskrift, en udbetaling på 100.000 kr. ved skødets underskrift, et sælgerpantebrev på 364.000 kr. og et 30-årigt kontantlån i Realkredit Danmark på 2.220.000 kr. baseret på 6% obligationer til en kurs pr. den 17. november 2000 på 92,71. Af købsaftalen fremgår i øvrigt blandt andet:

"Særlige aftaler:

Det er aftalt mellem køber og sælger at overtagelsesdagen den 01-03-2001 er fleksibel, hvis og såfremt, at køber ikke har fået solgt sin ejendom [adresse] , kan de udskyde overtagelsen frem til den 01-06-2001 med en mdrs. skriftlig varsel.

Der er aftalt at sælger refunderer kr. 75.000,- til køber over refusionen til forbedringer af ejendommen.

Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat/bank godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler i hænde senest d. 26-11-2000. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 16.00, er handlen bindende, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god orden skyld gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse.

….

Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Køber forestår selv finansieringen, såfremt køber efterfølgende vælger anden finansiering i et andet kreditinstitut end anført på side 2c.

….

Lånetilbud

Ejerskiftelånets størrelse er anslået og fastlægges først i lånetilbudet, hvor der tillige kan være anført betingelser for lånet.

Opnås den forudsatte belåningsgrad ikke, eller indeholder lånetilbuddet andet end sædvanlige betingelser, er sælger berettiget til at søge nyt ejerskiftelån af samme type i andet realkreditinstitut, forudsat, at ansøgning til nyt realkreditinstitut fremsendes 3 hverdage efter, at lånetilbud fra det aftalte realkreditinstitut er kommet frem til sælgers ejendomsmægler.

……

Er lånetilbud med den forudsatte belåningsgrad og alene indeholdende sædvanlige betingelser ikke kommet frem til sælgers ejendomsmægler senest den 15-12-00 bortfalder handlen.

……

Køber er berettiget til at træde tilbage fra handlen, såfremt ejerskiftelånets hovedstol ved lånetilbuddet reduceres med mere end 15%, uden at dette skyldes købers forhold.

Ophævelsen skal ske ved skriftlig meddelelse til sælgers ejendomsmægler senest 5 hverdage efter, at lånetilbuddet er kommet til købers kundskab."

Klagerne har anført, at de umiddelbart efter underskrivelsen af købsaftalen henvendte sig til indklagede, som uden forbehold bevilligede et midlertidigt overtræk til betaling af de 110.000 kr. Indklagede rådede dem samtidig til at lade den efterfølgende finansiering ske gennem indklagede og indklagedes samarbejdspartner, Totalkredit, dels som et boliglån og dels som et kreditforeningslån. De valgte at følge indklagedes finansieringsforslag, hvilket blev meddelt ejendomsmægleren.

Indklagede har anført, at klagerne i efteråret 2000 rettede henvendelse med anmodning om finansiel bistand til køb af den pågældende ejendom. Der blev foretaget en beregning af husstandens økonomi, og konklusionen var, at man ikke ønskede at medvirke til finansiering af købet, før klagernes daværende ejendom (II) var solgt. Den 23. november 2000 meddelte klagerne telefonisk, at købsaftale var underskrevet med forbehold om salg af deres daværende ejendom. Klagerne indleverede købsaftalen den 24. november 2000. Det fremgik, at købet ikke var betinget af, at ejendom II var solgt, men at klagerne alene fik mulighed for at udskyde overtagelsesdagen i tre måneder. Det blev derfor på et møde med klagerne påpeget, at indklagedes forudsætning for at medvirke til en finansiering af købet ikke var opfyldt. Klagerne var af den opfattelse, at ejendommen kunne afhændes inden for få uger og anmodede derfor om et lån til betaling af de 110.000 kr., hvilket blev bevilliget, idet klagerne oplyste, at de inden for kort tid og senest den 31. december 2000 ville få udbetalt en bonus på ca. 100.000 kr. Afdelingen indstillede herefter sagen til kreditkontoret.

Den 29. november 2000 blev der overført 110.000 kr. til ejendomsmægleren.

Den 30. november 2000 fremsendte ejendomsmægleren følgende skrivelse til klagerne:

"For god orden skyld skal vi bekræfte Deres oplysning til os, at Deres bank forstår finansieringen af købet, dvs. ejerskiftelån og evt. sælgerpantebrev.

Vi vil derfor ikke ansøge om ejerskiftelån m.v. som anført i købsaftalen."

Den 6. december 2000 fremsendte ejendomsmægleren følgende skrivelse til indklagede vedrørende ejendomshandlen:

"Vi afventer fortsat at høre nærmere om, hvordan køber til ovennævnte ejendom ønsker ejendommen finansieret. Så vidt vi har forstået fra telefonisk samtale herom d. 30.11.00 fremskaffer køber selv lånetilbud fra kreditforeningen. Dette bedes venligst bekræftet skriftligt.

Måtte vi høre fra Dem."

Ejendomsmægleren fremsendte samtidig en kopi af skrivelsen til klagerne.

Ifølge indklagede blev indstillingen om finansiering afslået af kreditkontoret, hvilket blev meddelt klagerne den fredag den 8. december 2000.

Ved skrivelse af mandag den 11. december 2000 meddelte indklagede følgende til ejendomsmægleren:

"I henhold til aftale kan vi oplyse at ovennævnte ejendom finansieres som foreslået i købsaftalen, dog ændres RD-lånet til et 30-årigt 7% obligationslån."

Samme dag fremsendte ejendomsmægleren følgende skrivelse til indklagede pr. telefax:

"Vi har i dag erfaret, at [indklagede] på trods af tidligere indgået aftale, alligevel ikke ønsker at finansiere købet gennem Totalkredit.

Dette forhold kan vi ikke acceptere. Vi har i korrespondance af 6. december 2000 anmodet Jer om bekræftelse på finansieringen. Denne bekræftelse er givet mundtligt pr. tlf. af [navn]. Vi har derfor ikke ansøgt Realkredit Danmark om ejerskiftelån.

Der er angivet frist for ubetinget lånetilbud d. 15. december 2000. Vi har ikke mulighed for at indhente tilbud med så kort frist og uden nogen form for økonomiske oplysninger på køber. Vi bliver derfor nødt til at fastholde Jer på Jeres mundtlige tilsagn om ejerskiftelån i Totalkredit.

Vi imødeser lånetilbud inden udløb af frist."

Ved skrivelse af 12. december 2000 til ejendomsmægleren meddelte indklagede følgende:

"I fortsættelse af Jeres fax af 11. december 2000 kan vi oplyse, at vi på intet tidspunkt har givet endeligt tilsagn om ejerskiftelån i Totalkredit.

Vi kan derimod bekræfte at vi har oplyst, vi ville søge vores kreditafdeling om lånetilbud grundet lånets størrelse.

Ansøgningen blev ikke bevilget, idet købers nuværende ejendom i skrivende stund ikke er solgt.

Hvis I har problemer med at indhente økonomiske oplysninger på køber, kan vi være behjælpelige med noget af dette materiale."

Den 20. december 2000 af gav Nykredit tilbud om et ejerskiftelån på 1.760.000 kr.

Den 11. januar 2001 annullerede klagerne købsaftalen blandt andet under henvisning til, at lånetilbud ikke var modtaget inden den 15. december 2000.

Sælger afslog at frigive deponeringen på 110.000 kr. Den 26. juni 2001 deponerede ejendomsmægleren beløbet i pengeinstituttet P.

Ved dom afsagt af retten i Frederikssund den 14. september 2001 blev ejendomsmægleren frifundet for en af klagerne nedlagt påstand om, betaling af 110.000 kr. med tillæg af renter fra den 29. november 2000.

Der blev efterfølgende forgæves søgt opnået en ordning mellem sælger og klagerne.

I februar 2002 blev ejendom II solgt med overtagelse den 1. april 2002.

I juni 2002 blev ejendom I af sælger solgt til tredjemand for en kontantpris på 2.175.000 kr.

Den 7. august 2002 udtog sælger stævning mod klagerne med påstand om betaling af 601.299 kr. og om frigivelse af deponeringen på 110.000 kr. Klagerne nedlagde påstand om frifindelse og udtog den 11. september 2002 adcitationstævning mod indklagede med påstand om friholdelse for ethvert beløb, som de måtte blive dømt til at betale til sælger.

Indklagede nedlagde påstand om principalt frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb fastsat af retten.

Den 4. november 2002 blev sagen af retten udsat i medfør af retsplejelovens § 361 på forelæggelse for Ankenævnet

Parternes påstande.

Den 26. november 2002 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at friholde dem for det erstatningskrav, som af sælger er rejst mod dem i forbindelse med misligholdelsen af ejendomshandlen.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede burde have rådet dem til at lade ejendomsmægleren indhente lånetilbud på det i købsaftalen anslåede ejerskiftelån i Realkredit Danmark, idet de herved ville have bevaret deres mulighed for at træde tilbage fra handlen, hvis det senere måtte vise sig, at kreditforeningen ikke ville yde det forudsatte lån.

Indklagede rådede dem i stedet til at tage ejerskiftelånet i Totalkredit, som er indklagedes samarbejdspartner. Derved fortabte de muligheden for at træde tilbage fra handlen, idet de selv påtog sig risikoen for opnåelsen af den anslåede finansiering.

Indklagedes mangelfulde rådgivning er således årsag til, at de ikke kunne frigøre sig fra handlen, og at de dermed nu bliver mødt med et ikke ubetydeligt krav fra sælger.

Det viste sig efterfølgende, at ingen ud af tre adspurgte kreditforeninger ville anerkende den aftalte købesum som grundlag for en 80% belåning. Bestemmelsen i købsaftalen om, at en køber kan træde tilbage, når en forudsat belåning ikke kan opnås, må opfattes som en sikkerhed for, at prissætningen har været realistisk. Ved de efterfølgende tilbud blev ejerskiftelånet reduceret med ca. 11%, hvilket må anses for tilstrækkeligt til at træde tilbage for handlen udfra princippet om bristede forudsætninger.

Indklagede gav tilsagn om finansieringen men fragik efterfølgende dette tilsagn. De havde på handelstidspunktet ikke anledning til selv at ønske eller foreslå Totalkredit, med mindre de af indklagede var blevet rådgivet herom og opfordret hertil. De havde været bedre stillet, såfremt de havde afventet, at ejendomsmægleren fremskaffede lånetilbud fra Realkredit Danmark.

Bevillingen af de 110.000 kr. støtter deres opfattelse af, at indklagede gav tilsagn om finansiering. Skrivelsen af 6. december 2002 fra ejendomsmægleren medførte ikke umiddelbart nogen reaktion fra indklagede, hvilket også dokumenterer, at indklagede var af den opfattelse, at handlen skulle finansieres gennem indklagede og Totalkredit.

Indklagedes bemærkninger om, at der efterfølgende skulle være fundet en model for finansiering, er kun delvist korrekt, idet der var tale om en betydelig restfinansiering ved private pantebreve, der medførte en væsentlig merydelse. Løsningsmodellen ændrede ikke på det faktum, at ejendommen var overvurderet, og de ville således under alle omstændigheder lide et tab, svarende til hvad de nu er blevet stævnet til betaling af.

Indklagede har anført, at der aldrig fra indklagedes side blev meddelt klagerne noget finansieringstilsagn.

Klagerne blev forud for handlen frarådet at disponere, før ejendom II var solgt. Som konsekvens heraf ønskede man ikke at medvirke til nogen form for finansiering, før salget var effektueret. Den rådgivning, der blev ydet omkring køb/salg situationen, kunne ikke danne grundlag for nogen berettiget forventning om finansiering, før ejendom II var solgt.

Klagerne traf selv alle beslutninger til effektuering af handlen, uden at indklagede hverken overordnet eller specifikt havde indflydelse herpå.

På grundlag af den indgåede købsaftale blev det alene anbefalet, at den stipulerede belåning blev ændret til 7% belåning i stedet for 6%.

Klagerne og sælger fandt efterfølgende en løsning, hvorefter ejendommen blev overdraget til den fastsatte pris, men hvor klagerne på ny opgav effektueringen på grund en mindre merydelse, uagtet at klagernes daværende ejendom på dette tidspunkt var solgt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion:

På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet i forbindelse med klagernes indgåelse af købsaftalen af 22. november 2000 finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for den ret, hvor sagen verserer. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.