Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomshandel

Sagsnummer:205/2003
Dato:05-10-2004
Ankenævn:Peter Blok, Tina Dhanda, Karen frøsig, Jørn Ravn, Erik Sevaldsen
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om mangelfuld rådgivning i forbindelse med ejendomshandel
Indklagede:Lokalbanken i Nordsjælland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet, om indklagede som følge af mangelfuld rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med dennes køb af en ejendom i foråret 2001.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der er tekstforfatter og billedkunstner, ønskede i 2000 at købe en bestemt landbrugsejendom på Fyn med et samlet jordtilliggende på 22,6 ha.

I august 2000 korresponderede indklagede på vegne klageren med sælger om købesummen for ejendommen.

Ved skrivelse af 31. august 2000 fremsendte sælgers advokat et udkast til skøde til indklagede samt en kopi af en forpagtningskontrakt, der var tinglyst på ejendommen.

Af forpagtningskontrakten, der var indgået i 1990 mellem den daværende ejer af ejen­dommen og forpagteren, fremgår bl.a.:

"Forpagtningen begynder den 1/9 1990og vedvarer indtil den 1/9 2000til hvilket tidspunkt den ophører uden varsel.

[underskrift den 30. august 1990]

Tillæg til forpagtningskontrakt

I tilslutning til bestemmelserne i foranstående forpagtningskontakt har parterne aftalt følgende ændringer:

Bortset fra misligholdelsestilfælde vedvarer forpagtningsforholdet u­op­­sigeligt fra ejerens side.

Hvis reglerne om mælkekvotetildeling ændres, således at det ved nærværende forpagtningskontrakt forpagtede areal fra [adresse] er uden betydning for størrelsen af forpagterens mælkekvote, da skal ejeren efter de første 10 år, d.v.s. tidligst fra 1.9.2000, være berettiget til at opsige forpagtningsaftalen med 3 måneders varsel til en 1. april.

[underskrift den 14. og 19. december 1990]"

Den 21. december 2000 fremsendte sælgers advokat en skrivelse til klagerens daværende advokat om bl.a. en voldgiftssag mellem den hidtidige ejer af ejendommen og forpagteren. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:

"[Sælger] har på den anden side stedse over for [forpagteren] gjort klart, at såfremt der er mulighed for lovligt at opsige forpagtningen på jorden, vil dette blive gjort, idet [sælger] havde en intention om selv at ville opnå mulighed for at erhverve en anden og større landbrugsejendom, hvilket han kun kunne gøre ved selv at drive jorden i en periode. Han havde da på den anden side aftalt, at [forpagteren] formentlig kunne få en pasningsaftale.

[Forpagteren] er derfor bekendt med [sælgers] planer, og der har ikke været "ondt blod" mellem parterne i den anledning.

Jeg anser det derfor også for sandsynligt, at der kan opnås en aftale med [forpagteren], hvorefter en del af jorden "tilbageforpagtes" af [klageren], såfremt hun erhverver ejendommen. Der foreligger tillige mulighed, på grund af ændrede regler om mælkekvote, at forpagtningen lovligt kan opsiges."

Den 28. januar 2001 indgik klageren en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af sin daværende ejendom i Holte.

Under et møde hos indklagede den 6. marts 2001 underskrev klageren og sælger be­tinget skøde om klagerens køb af ejendommen på Fyn for en købesum på 4.250.000 kr. med overtagelse den 1. april 2001. Skødet var udarbejdet af sælgers advokat. Klageren var på dette tidspunkt ikke repræsenteret ved advokat, og der medvirkede ikke ejendomsmægler. Købesummen skulle berigtiges ved en udbetaling på 750.000 kr. For restkøbesummen på 3.500.000 kr. skulle der stilles bankgaranti. Af skødet fremgår i øvrigt bl.a.:

"… på ejendommen er tinglyst følgende servitutter: 1991: Dokument om forpagtningskontrakt med [forpagteren]

FORPAGTNING

§ 7

Køber er bekendt med, at jorden og mælkekvote er bortforpagtet, og køber accepterer og indtræder i rettigheder og forpligtelser vedrørende forpagtningskontrakten."

Indklagede udstedte en garanti til sælger for restkøbesummen på 3.500.000 kr.

Købesummen blev finansieret ved et ejerskiftelån i Nykredit og et lån, der blev formidlet af ejendomsmægleren på grundlag af den forventede friværdi i Holte-ejendommen.

Den 30. marts 2001 blev skødet endeligt tinglyst.

Ved skrivelse af 23. maj 2001 anmodede indklagede sælgers advokat om at fremsende den originale forpagtningskontrakt med henblik på aflysning under henvisning til "at denne er udløbet den 1. september 2000".

Ved telefaxskrivelse af 28. maj 2001 gjorde sælgers advokat indklagede opmærksom på, at forpagtningskontrakten var uopsigelig fra ejers side. Samme dato underskrev klageren hos indklagede en begæring om aflysning af forpagtningskontrakten under henvisning til dennes ophør pr. den 1. september 2000. Indklagede foranledigede herefter forpagtningskontrakten aflyst af tingbogen.

Forpagteren anlagde en retssag mod klageren med krav om genindførelse af forpagtningskontrakten i tingbogen. Efter udveksling af processkrifter tog klageren bekræftende til genmæle over for forpagterens påstand, hvorefter forpagtningskontrakten blev genindført i tingbogen. Indklagede betalte klagerens omkostninger i forbindelse med retssagen.

I oktober 2002 blev der mellem klageren og tredjemand indgået en aftale om leje af ejendommen på Fyn og senere køb af denne for en købesum på 2,7 mio. kr. Af aftalen fremgår bl.a.:

"Lejer/køber er bekendt med, at der på ejendommen hviler hæftelser ud over lån til Nykredit som ikke kan indfris af ovennævnte købesum, hvorfor muligheden for at opnå anmærkningsfrit skøde har til forudsætning, at de pågældende långivere opgiver deres pant i ejendommen. Hvis denne forudsætning ikke er opfyldt senest den 31. oktober 2002, bortfalder aftalen."

Ved telefaxskrivelse af 29. oktober 2002 meddelte indklagede, at man som panthaver var indforstået med, at ejendommen på Fyn blev solgt i henhold til leje-/købsaftalen.

Klageren opnåede ikke den fornødne accept hos Nykredit.

Den 5. november 2002 gav indklagede tilsagn om at udvide klagerens engagement med 200.000 kr. med henblik på indfrielse af Nykreditlånet i forbindelse med leje-/købsaftalen. På dette tidspunkt var aftalen imidlertid bortfaldet.

Efter krav fra Nykredit indfriede indklagede den 23. december 2002 ejerskiftelånet i ejendommen på Fyn.

Den 3. juni 2003 indgav klageren en klage over indklagede til Ankenævnet.

Den 21. april 2004 blev ejendommen på Fyn overtaget af indklagede på tvangsauktion for et bud på 3.150.000 kr.

Ved skrivelse af 12. juli 2004 har klageren oplyst, at ejendommen i Holte nu er solgt på foranledning af Nykredit Pantebreve A/S med et tab på ½-1 mio. kr.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med købet af ejendommen på Fyn bør erstatte hendes tab på såvel denne ejendom som på ejendommen i Holte.

I november 2000 henvendte hun sig til en advokat vedrørende købet af ejendommen på Fyn. Samarbejdet blev afbrudt ved årsskiftet 2000/2001. Indklagede, der havde et indgående kendskab til hendes økonomi, og som havde medvirket ved forhandlingerne om ejendommen, påtog sig i forbindelse hermed den fulde rådgivningsforpligtelse vedrørende såvel de økonomiske som de juridiske vilkår. Al korrespondance vedrørende handlen foregik herefter via indklagede.

Indklagede deltog i købsforhandlingerne og havde møde med hende om en række forhold, som skulle indgå i skødet, og indklagede havde reelt en styrende rolle i den forbindelse. Skødet blev godkendt af indklagede, der selv havde formuleret et konkret forslag til skødets tekst om bl.a. mælkekvoten; skødet blev underskrevet hos indklagede.

Indklagede overlod skødeskrivningen til sælgers advokat uden at sikre sig, at hendes ret til ejendommen uden forpagtningskontrakt blev fastholdt eller indføjet som en betingelse for handlen.

Indklagedes aktive rolle som hendes rådgiver fremgår klart af den fremlagte korres­pondance.

Ejendomskøbet blev finansieret ved bl.a. et lån på to mio. kr. i friværdien i Holte­ejendommen. Anmodningen om dette lån blev påtegnet af indklagedes filialdirektør. Indklagede medvirkede i øvrigt ved finansieringen ved afgivelse af bankgaranti, mellemfinansiering og formidling af lån i Nykredit. Garantien, der blev formuleret af indklagede, var ubetinget, hvorved hun blev afskåret fra enhver beskyttelse eller indsigelse i forbindelse med handlen.

I forbindelse med aflysningen af forpagtningskontrakten af tingbogen afgav indklagede over for Nykredit indeståelse for, at kontrakten ville blive aflyst. Dette havde Nykredit stillet som en betingelse for finansieringen, hvilket hun ikke var bekendt med. Da forudsætningen for finansieringen bristede, krævede Nykredit, at indklagede indfriede Nykredits tilgodehavende.

Indklagede burde have undersøgt forholdene omkring forpagtningskontrakten. Undladelsen heraf medførte, at hun erhvervede en ejendom, der ikke kunne anvendes som forudsat. Indklagede var klar over, at hun som minimum måtte have seks tønder jord til disposition for planlagte aktiviteter. Indklagedes ansvarsgrundlag er det samme som for juridiske rådgivere, nemlig et strengt professionsansvar.

Indklagede disponerede ud fra, at forpagtningskontrakten kunne bringes til ophør, hvilket viste sig ikke at være korrekt, hvorfor ejendommen måtte sælges til - overtages af - indklagede med respekt af forpagtningskontrakten til den pris, der var opnåelig på tvangsauktionen.

Indklagede burde have frarådet hende at købe ejendommen på Fyn, før ejendommen i Holte var solgt.

Indklagede bærer ansvaret for, at hun ikke fik afviklet sit engagement ved leje-/købsaftalen i oktober 2002, idet indklagede nægtede at godkende aftalen. Aftalen var fordelagtig, idet ejendommen kun blev vurderet til en handelsværdi på 2 mio. - 2,2 mio. kr.

Indklagedes forsøg på aflysning af forpagtningskontrakten skal ses på baggrund af indklagedes engagement i og medansvar for hendes accept af det betingede skøde.

Det bestrides, at indklagede pr. kulance dækkede sagsomkostningerne ved den efterfølgende retssag. Der var tale om omkostninger, som hun blev pålagt som følge af en af indklagede erkendt ansvarspådragende fejl, hvorfor indklagede var forpligtet til at holde hende skadesløs.

Indklagede har anført, at man i august 2000 efter anmodning fra klageren videregav dennes tilbud om køb af ejendommen for en pris på 4.015.000 kr., hvilket ikke blev accepteret af sælger. De fortsatte forhandlinger om ejendommen blev tilsyneladende ført via klagerens advokat, som må antages at have bistået klageren med de økonomiske og juridiske vilkår, der førte frem til aftalen om en købesum på 4.250.000 kr.

Indklagede deltog ikke i klagerens købsforhandlinger, og der blev ikke fra indklagedes side ydet juridisk bistand i forbindelse med ejendomshandlen.

Skødeudkastet, der blev fremsendt af sælgers advokat den 31. august 2000, er kun ét af flere udkast, der blev fremsendt til orientering.

Det betingede skøde blev underskrevet hos indklagede, idet parterne på klagerens foranledning var indkaldt til møde. Klageren havde til dette møde selv indhentet et tilbud hos Nykredit på et ejerskiftelån på 2.676.000 kr., og differencebeløbet op til den fastsatte købesum blev indbetalt kontant af klageren.

Indklagede har alene stillet garanti for betaling af restkøbesummen mod transport i ejerskiftelånet samt pant i indestående på en sikringskonto, forestået hjemtagelse af ejerskiftelånet og sædvanlige ekspeditioner i forbindelse med udbetaling af garantibeløbet.

I forbindelse med hjemtagelsen af ejerskiftelånet modtog man et formentlig ufuldstændigt eksemplar af forpagtningsaftalen, der viste, at denne var udløbet. Forpagtningsaftalen blev derfor aflyst af tingbogen, hvilket viste sig at være i strid med de vilkår, der var anført i tillægget, og som man på daværende tidspunkt ikke havde kendskab til. Efter omstændighederne og pr. kulance påtog man sig at dække klagerens omkostninger i forbindelse med den efterfølgende retssag.

I juli 2001 rykkede sælgers advokat for en ansøgning til Mælkeudvalget. Ansøgningsblanketten med bilag blev videresendt til klageren.

Leje-/købsaftalen blev accepteret inden fristens udløb. Under hensyn til buddet på 3.150.000 kr. på tvangsauktionen er det uforståeligt, at klageren mener at have lidt noget tab ved, at leje-/købsaftalen faldt bort.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af parternes stærkt modstridende opfattelser af hændelsesforløbet må det anses for uafklaret, om og i givet fald i hvilket omfang indklagede påtog sig at rådgive klageren om de juridiske forhold vedrørende købet af ejendommen på Fyn, herunder om betydningen af forpagtningskontrakten.

Ankenævnet finder derfor, at en afgørelse af sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af nævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klageren.