Krav om erstatning for sen kurssikring

Sagsnummer:183/2020
Dato:30-10-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Jesper Claus Christensen, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby og Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - kurssikring
Ledetekst:Krav om erstatning for sen kurssikring
Indklagede:Sparekassen Sjælland-Fyn
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning for sen kurssikring.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Sparekassen Sjælland-Fyn.

I december 2018 henvendte klagerne sig til sparekassen med ønske om finansiering af køb af en grund og opførelse af et hus. Huset skulle opføres af et entreprenørfirma, F1. Samme måned godkendte sparekassen, at klagerne kunne bygge til en samlet anskaffelsessum på 5.100.000 kr. Godkendelsen var under forudsætning af en egenudbetaling på 1.100.000 kr., at den ene af klagernes biler skulle sælges, og at klagernes eksisterende ejendom skulle være solgt inden påbegyndelse af byggeriet.

I midten af juli 2019 blev klagernes eksisterende ejendom solgt. Klagerne ønskede at indgå aftale om entreprise med et andet firma, F2, til en ny entreprisesum. Sparekassen godkendte en ny anskaffelsessum på 5.400.000 kr. med de samme forudsætninger som før. I et brev af 19. juli 2019 til klagerne anførte sparekassen

”… Byggeomkostninger

Vi har i fællesskab vurderet de samlede byggeomkostninger til ca. kr. 5.411.250,- inklusiv køb af grund, modningsudgifter, entreprisesum, og finansieringsomkostninger.

Ejendommens værdi og færdigmelding

Byggeriet påbegyndes så snart der foreligger byggetilladelse og forventes afsluttet den 1. marts 2020. I skal være opmærksomme på, at ejendommens værdi først endelig fastsættes, når projektet meldes færdig. Det betyder, at værdien af ejendommen kan blive sat lavere end den skønnede værdi, der gælder på nuværende tidspunkt, hvilket kan få indflydelse på ejendommens endelige belåning.

Betaling og standardgaranti

Betaling af byggeriet skal ske ved overtagelsen. Forinden stiller vi en standardgaranti, der bliver frigivet ved betalingen. Garantien koster normalt kr. 5.250,-, men er gratis for jer.”

Klagerne har anført, at de ikke har modtaget brevet. Sparekassen har oplyst, at brevet blev sendt til klagerne i e-Boks.

I starten af august 2019 godkendte sparekassen en yderligere forhøjelse af entreprisesummen med 100.000 kr. Sparekassen har oplyst, at den samtidig meddelte, at den samlede entreprisesum ikke ville kunne forhøjes yderligere. I e-mails af 29. oktober 2019 og 31. januar 2020 til sparekassen anførte M:

” Vedr rente og kurs til vores huskøb, så ser jeg desværre at kurserne ikke udvikler sig til vores fordel Kan du evt rådgive os hvad du ser / synes vi skal gøre, eller måske selv ville gøre mht. renten og den tilhørende kurs”

”Jeg ser kurserne rører godt på sig til vores fordel -jeg holder øje med den (den nærmer sig 100% !!!)

Måske du kan hjælpe os med at tegne det bedste lån for os”

I en e-mail af 3. februar 2020 kl. 14.44 til klagerne anførte klagernes rådgiver i sparekassen, R:

”Ja, de begynder at se rigtig gode ud. Hvordan ser huset ud, holder overtagelsesdatoen? Jeg har noteret 12. marts. Vi anbefaler jo altid en kurssikring af lånet, så vi er sikre på at få det provenu ud, som skal bruges til ejendommen. Derfor vigtigt at vi har en dato at gå ud fra.”

I en e-mail af samme dag svarede M:

” Overtagelsen er 26/03. Jeg er nysgerrig for udviklingen af renten i de kommende uger - den kører i rette retning for os”

I e-mail til klagerne af samme dag anførte R:

”Super med overtagelsesdagen, vi nærmer os … Jeg skal på kursus i morgen, men evt. må vi tale sammen onsdag. Kursen på 1% uden afdrag ligger lige omkring 99, så det kan være vi skal gå ind og få kurssikret nu. Hvis den rører meget på sig i morgen, så tag fat i en af mine kolleger, ellers lad os tale onsdag.

I en e-mail af 5. februar 2020 til klagerne anførte R:

”… Mht. renten, så ligger 1%'eren fortsat i 99 så den ser fin ud, lad mig høre fra jer, hvis vi skal kurssikre.”

I e-mails af 7. februar 2020 til klagerne kl. 11.32 og kl. 12.36 anførte R:

”Jeg har talt med Totalkredit/vurderingsdamen, og hun vil hurtigst muligt opdatere prisen, hun var ude at køre nu, så hun skulle tilbage til kontoret først.

Jeg kurssikre så snart jeg hører fra hende, og har kursen ændret sig kontakter jeg dig først.”

”Som aftalt låneberegning med opdateret kurser”

I en e-mail af samme dag kl. 14.40 til R anførte klagerne:

” Bliver dette så de 2 lån ? 1% fast uden afdrag og 1% fast med afdrag

Hvorfor er der et 3. lån på ca 26000 kr …

Hvorfor kan vi ikke låne i satsen 0-80% …”

R svarede samme dag kl. 14.55:

”Ja, hvis I vil kurssikre, så er det ca her vi lander, jeg ved ikke lige hvordan kursen er nu, der er jo lige gået et par timer.

Det 3. lån er boliglån, en lille rest der er tilbage når I selv er kommet med 1.100.000 kr. dette kan I selvfølgelig vælge at inddække hvis I ikke ønsker det etableret, men umiddelbart mangler der omkring 30.000 for at I ”kun” har realkreditlån. …”

I en e-mail af 9. februar 2020 til R anførte M:

”… [H] og jeg mindes ikke at vi er blevet oplyst at lånene skulle være med tilbagebetaling / afdrag hvis vi oprettede et fastforrentet lån. Det var kun på tale såfremt vi opdelte lånene og til en variabel rente Vi ønsker / håber og ser gerne at hele lånet lånes som max. 80% af husets projekt, helst gerne dens vurdering - her som 1% fastforrentet lån uden afdrag (d.d kurs 99).

Hvis dette ikke er muligt mht. lånene, så får vores økonomi der svært ved at hænge sammen pga. afdragsbetalingen …”

På et møde den 12. februar 2020 drøftede klagerne og R finansiering og indhentelse af lånetilbud på realkreditlån. I en e-mail af samme dag til klagerne anførte R:

”… Lad os lige tales ved i morgen eller fredag i forhold til kurssikring på jeres lån.”

Den 13. februar 2020 sendte sparekassen et brev til klagerne i e-Boks vedrørende anbefaling af lån og kurssikring til klagernes underskrift. Af brevet fremgik:

”… Rådgivningen har resulteret i, at vi anbefaler jer følgende lån:

Fastforrentet obligationslån uden afdrag

… Baseret på dette anbefaler vi jer Fastforrentet obligationslån uden afdrag, og samtidig anbefaler vi, at I kurssikrer lånet.

Fastforrentet obligationslån med afdrag

… Baseret på dette anbefaler vi jer Fastforrentet obligationslån med afdrag, og samtidig anbefaler vi, at I kurssikrer lånet.

• I er blevet anbefalet kurssikring af lånene, for at sikre udbetalingen. Det kan betyde at I deler det i to omgange hvor 1. prioritet kurssikres nu, og 2. prioritet afventer endelig vurdering, således at lånene kan holdes inden for realkreditgrænsen på 80% frem for behov for boliglån.

• Realkreditlånene sammensættes som 1 lån op til 60% med afdragsfrihed og et lån fra 60-80% med afdrag, dette for at sørge for gældsafvikling og nedbringelse af gældsfaktoren. …”

Brevet blev ikke underskrevet af klagerne.

I en e-mail af 13. februar 2020 til klagerne anførte R om klagernes tilvalg til entreprisen og kurssikring:

”… De andre allonger I har, er alle frivillige tilvalg/ændringer til entreprisen, som giver jer en ekstraudgift, så det er ikke noget jeg kan medfinansiere.

Men jeg samler dem alle sammen, og retter dokumentet "endelige byggeudgifter" til og sender det til jer til underskrift, og samtidig sender jeg det til Totalkredit så vi kan se om de kan justere vurderingen allerede nu, så vi kan få den højere pris i forhold til hjemtagelsen af lånene.

Vedr. lånene i boligen, så kan vi gøre det at vi kurssikre det store lån nu, så I er sikre på at få den låst, og så kan vi afvente det lille lån (ca. 1.100.000 kr.) til vi har den endelige vurdering, således at vi måske kan undgå boliglån.

Lad mig høre fra jer mht. kurssikring, bilen og køreplader.”

I en e-mail af 14. februar 2020 til klagerne anførte R:

”… Hej [M], har du og [H] talt mere om kurssikring? Jeg smutter jo på ferie fra i dag, mere hvis vi skal nå at tale om det eller gøre noget.”

I e-mails af 11. og 17. marts 2020 til klagerne anførte R:

”Jeg sender hermed byggeudgifter, I bedes printe, skrive under og returnere til mig, så vil jeg bestille færdigmelding, og hvis vi er heldige kan vurderingsmanden få lov at komme ind nu, så vi kan lave kurssikring efterfølgende.”

”… Der er bestilt færdigmelding, og det ser ud til, at vurderingsmanden/damen skal ud forbi huset i morgen, så burde jeg have en godkendelse torsdag.

Vi skal derefter tale sammen i forhold til kurssikring, og videre forløb. …

I forhold til endelig faktura/opkrævning fra [F2], og godkendelsen af projektet, så har jeg lavet en hurtig udregning, jeg kigger lidt nærmere på det, når vi har vurderingen godkendt. Men det ser umiddelbart ud til at I selv skal komme med 31.000 kr. mere i egenbetaling, for de tilvalg der har været. Jeg har som sagt ikke regnet endeligt efter, men hvis vi tager den godkendte entreprise på 2.665.000 kr. og trækker fakturabeløbet på 2.707.932 kr. fra + uforudsete udgifter på 12.700 kr. er der ca. 31.000 kr. tilbage. …”

Klagerne svarede den 17. marts 2020:

”… Vi ser, hvad vurderingsmanden-/damen melder tilbage i morgen eller torsdag.

Vi forstod på dig til vores møde i februar, at du godt kunne forhøje vores byggebudget med de sidste udeståender (tilvalg, køreplader mv.), og så ville du se på, om vurderingsmanden-/damen ville acceptere det endeligt ved vurderingen. Dette håber vi forsat er en mulighed, da det beløb vi pt. har stående på vores konto (opsparing) gerne skal bruges … på at gøre hus og grund beboeligt. …”

I e-mails af 18. og 19. marts 2020 til R anførte M:

”… Skal vi skynde os at fastfryse et 1% lån ? Tænker det skal være fondskode 0952737 Hvad har du af kurs på nuværende tidspunkt?”

”Jeg ser kursen er raslet ned igen - det er simpelthen trist Dette vil jo desværre påvirke vores økonomi og især [likviditet] - kan du evt forhøre dig muligheden for om vi tegner et fastforrentet lån uden afdrag på 1,5% (både fra 0-60% & 60-80%) Eller et fastforrentet lån 1,5% uden afdrag på 0-60%, og variabel lån (kort rente) med afdrag på 60-80%? Ring mig gerne så snart du møder ind, så kan vi få lukket vores sag med fastfrysning af lån”

”Jeg beder dig fastfryse vores lån på 1,5% asap”

Klagernes realkreditlån blev herefter kurssikret den samme dag. Samme dag sendte sparekassen et brev til klagerne i e-Boks vedrørende anbefaling af lån og kurssikring til klagernes underskrift. Brevet blev ikke underskrevet af klagerne.

I en e-mail af 23. marts 2020 til R gjorde klagerne indsigelse mod sparekassens rådgivning om kurssikring. R afviste samme dag klagernes indsigelse. I svaret anførte R endvidere følgende vedrørende mellemfinansieringen af projektet:

”… Vedr. mellemfinansieringsomkostningerne/renten, så har I haft fordelen af en grundkøbskredit til 0% i rente. Denne havde I, fordi I startede med at ville bygge med [F1], og dem har vi en aftale med, i forhold til gode vilkår for vores kunder, både på renten og garantien i byggeperioden. Jeg fortalte også, da I overvejede at bygge med andre, at så ville renten på grundkøbskreditten skulle ændres til vores gældende sats, pt. 3,50%, og samtidig skulle der reelt betales for garantien. Det har jeg dog valgt ikke at gøre, hvorfor jeres rente på grundkøbet har heddet 0% indtil nu, og garantien har været gratis. Vi er nået dertil hvor I overtager huset, og grundkøbskreditten skal dermed indfries, det betyder at I har mellemfinansieringskreditten til at trække på, indtil de nye lån kommer hjem, denne har en rente, som er sat til 3,25%, men jeg vil gerne hjælpe jer, således at vi sætter den til at være 0% og I dermed ikke har en renteudgift hertil….”

I april 2020 hjemtog klagerne via sparekassen 80 % realkreditbelåning i Totalkredit bestående af to fastforrentede 1,5 % 30-årige realkreditlån på 3.491.000 kr. (kurssikret til kurs 94,503) og 1.152.000 kr. (kurssikret til kurs 95,502). Lånet på 3.491.000 kr., der lå indenfor 60 % af ejendommens vurdering, var med afdragsfrihed, mens det andet lån var med afdrag.

Sparekassen har oplyst, at derudover var et restbeløb på ca. 31.000 kr. vedrørende blandt andet betaling af regning til gasselskab samt regninger til byggesagkyndig, der ikke var indeholdt i de endelige byggeudgifter.

Parternes påstande

Den 17. maj 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal betale 368.750 kr. til dem.

Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at sparekassens rådgivning om kurssikring var mangelfuld og utilstrækkelig. De havde tidligt i forløbet talt med R om kurssikring. De blev oplyst om, at de faste omkostninger ikke var kendt, før der blev kurssikret, og at sparekassen altid anbefalede det. De blev ikke rådgivet om risikoen ved ikke at kurssikre. De hørte intet fra sparekassen i en længere periode frem til overtagelse af huset. Sparekassen kan ikke friholdes for ansvar, blot fordi den skrev mails om kurssikring tidligt i forløbet.

På mødet den 12. februar 2020 talte de om at fastfryse lånene. R fortalte, at der ikke var udsigt til de store ændringer på markedet for renten og kurserne (kun positivt og til gavn for dem). Da huset ikke var færdigvurderet af Sparekassen/Totalkredit, blev det oplyst, at kun 60% af lånet kunne kurssikres. Sparekassen rådgav dem til at afvente vurderingen af huset, så belåning kunne ske på grundlag af en vurdering, der inkluderede deres tilvalg til entreprisen.

De hørte intet fra sparekassen i en længere periode op til overtagelse af huset, heller ikke om vurderingen af huset.

Vurderingen fremkom for sent. Sparekassen er ansvarlig for dette. Vurderingen var afgørende for, at begge lån kunne kurssikres. R havde nævnt vurderingen flere gange i perioden fra den 7. februar 2020, vurderingen var bestilt allerede i februar 2020, og R oplyste, at hun ville kontakte F2 for at få adgang til huset og få vurderingen på plads. De har fotodokumentation for, at huset næsten stod færdigt den 25. februar 2020, hvor de tog på ferie. Da de kom hjem den 11. marts 2020, var vurderingen til deres undren endnu ikke foretaget. Vurderingen forelå først den 19. marts 2020. Hvis de havde fået vurderingen og godkendelsen af de endelig byggeudgifter tidligere, ville de have kurssikret på et tidligere tidspunkt.

Op til weekenden efter den 13. marts 2020 skete der et stort kursfald som følge af Covid-19/corona. Sparekassen har oplyst, at den mandag den 16. marts 2020 holdt et internt morgenmøde om den faldende kurs/ stigende rente. Sparekassen burde derefter have ringet til dem og rådgivet dem om at kurssikre hurtigst muligt. Den 17. marts 2020 skrev R i stedet til dem om deres tilvalg. Der blev intet nævnt om kurssikring. Dette var en fejl fra sparekassens side. Heller ikke den 18. marts 2020 oplyste sparekassen noget om kurssikring og uro på markedet. I en telefonsamtale den 19. marts 2020 oplyste R, at de var de eneste af sparekassens kunder, der ikke havde kurssikret. De kurssikrede derefter på det værst tænkelige tidspunkt som følge af sparekassens fejl.

Sparekassen kunne endvidere have tilbudt dem at forsætte med mellemfinansieringen i en længere periode og dermed se kurserne og renten an.

Sparekassens håndtering af bevilling af lånene forsinkede processen. I sommeren 2019 fik de at vide, at de var godkendt til et 1% lån med afdragsfrihed. Den 7. februar 2020 blev de for første gang præsenteret for to realkreditlån, hvoraf det ene var med afdrag, samt et boliglån på ca. 30.000 kr. De bad om en forklaring på mødet den 12. februar 2020. R oplyste på mødet, at hun havde afsat 40.000 kr. ekstra til deres tilvalg, at boliglånet var fjernet, og at de ville finde en løsning på det. I mailen af 13. februar 2020 nævnte R pludselig, at spørgsmålet, om de kunne undgå et boliglån, afventede den endelige vurdering. Den 17. marts 2020 fik de meddelelse om, at de skulle overføre 31.000 kr. De undrer sig over, hvad der er blevet af de 40.000 kr.

Totalkredit/sparekassens vurdering var endvidere for lav.

Sparekassen skal erstatte dem i alt 368.750 kr. (kurstab 260.486 kr., ekstra renteudgifter ved 1,5 % lån i forhold til 1 % lån i tre terminer, kurstab ved omlægning til nyt fastforrentet lån, pr. 12. juli 2020 ca. 70.000 kr., samt restgæld, tinglysningsafgift, renter mellemfinansiering).

Sparekassen Sjælland-Fyn har anført, at sparekassen flere gange i sagens forløb drøftede kursikring med klagerne og gjorde dem bekendt med muligheden for at kurssikre. Sparekassen anbefalede klagerne at kurssikre.

Sparekassen oplyste flere gange klagerne om risikoen ved ikke at kurssikre og gjorde klagerne opmærksom på, at sparekassen ikke påtog sig en forpligtelse til at henvende sig om kurs- og renteudviklingen på markedet.

Klagerne valgte alligevel ikke at kurssikre. Klagernes valg om ikke at kurssikre blev truffet på et oplyst grundlag, og de var fuldt ud bekendt med risikoen ved ikke at kurssikre.

Klagerne ønskede at vente med låneoptagelsen og kurssikringen til tæt på, at entreprisesummen skulle betales, for at opnå den bedste vurdering af ejendommen. Derved kunne klagerne opnå størst muligt realkreditlån, samt at der ikke skulle betales renter og afdrag på realkreditlån før overtagelse. På mødet den 12. februar 2020, hvor kurssikring blev drøftet, ønskede klagerne fortsat at vente med at kurssikre. Sparekassens anbefalinger om kurssikring fremgår af sparekassens brev af 13. februar 2020 til klagerne. Kurssikring blev straks iværksat, efter at klagerne den 19. marts 2020 anmodede sparekassen herom.

Der blev hjemtaget 80 % realkreditbelåning. Der var derudover et restbeløb på ca. 31.000 kr., der ikke var indeholdt i de endelige byggeudgifter. Beløbet vedrørte blandt andet betaling af regning til gasselskab samt regninger til byggesagkyndig.

Sparekassens breve af 19. juli 2019 og 13. februar og 19. marts 2020 blev sendt til klagerne i e-Boks.

Ankenævnets bemærkninger

I december 2018 henvendte klagerne sig til Sparekassen Sjælland-Fyn med ønske om finansiering til køb af en grund og opførelse af et hus.

Efter salg af klagernes eksisterende ejendom i sommeren 2019 godkendte sparekassen en anskaffelsessum på 5.500.000 kr. til grundkøb, entreprisesum mv., med en forudsat egenbetaling på 1.100.000 kr. Entreprisesummen skulle betales, når det nyopførte hus var klar til overtagelse i marts 2020. Mellemfinansiering af grundkøbet skete efter det oplyste ved en rentefri grundkøbskredit i sparekassen. På et møde den 12. februar 2020 drøftede klagerne og R finansiering og indhentelse af lånetilbud på realkreditlån.

Ankenævnet finder på baggrund af den fremlagte korrespondance mellem klagerne og sparekassen, at klagerne var bekendt med muligheden for kurssikring, og at klagerne fik den fornødne rådgivning om kurssikring. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen havde påtaget sig en forpligtelse til at overvåge og kontakte klagerne om kurs- og renteudviklingen. Ankenævnet finder, at det ikke beroede på sparekassen, at der først den 19. marts 2020 blev foretaget kurssikring af to fastforrentede 1,5 % 30-årige realkreditlån på 3.491.000 kr. (kurssikret til kurs 94,503) og 1.152.000 kr. (kurssikret til kurs 95,502) til klagerne. Ankenævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at sparekassen i forbindelse med klagernes optagelse og kurssikring af realkreditlån begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningskrav over for sparekassen.

Ankenævnet finder, at der heller ikke i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at sparekassen skal pålægges at betale et beløb til klagerne.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.