Indsigelse mod opsigelse af boligkredit få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet. Gebyr for formidling af realkreditlån og boligkredit.

Sagsnummer:453/2020
Dato:07-09-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen, Peter Stig Hansen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - opsigelse
Gebyr - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod opsigelse af boligkredit få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet. Gebyr for formidling af realkreditlån og boligkredit.
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse fra klagerne mod, at DIN Andelskasse opsagde deres boligkredit få måneder efter, at den var oprettet, begrundet i krav til andelskassen fra Finanstilsynet, og mod et gebyr til andelskassen for formidling af et realkreditlån.

Sagens omstændigheder

I oktober 2018 købte klagerne M og H en ny bolig for 11 mio. kr. I den forbindelse opnåede klagerne en toårig finansiering på 7,7 mio. kr. hos J.A.K. Andelskasse, Østervrå/DIN Andelskasse, Østervrå. Efter det oplyste udgjorde renten 5,02 %. Finansieringen blev formidlet af et eksternt selskab. Finansieringen skulle omlægges, når klagernes tidligere bolig var solgt. Der er under sagen ikke fremlagt en kreditaftale vedrørende finansieringen.

Klagernes tidligere bolig blev solgt ved købsaftale af 28. marts 2019 og med overtagelse den 1. juli 2019.

Den 17. juni 2019 sendte andelskassen en e-mail til klagerne vedrørende omlægning af den toårige finansiering til et 30-årigt 1 % obligationslån i Totalkredit med hovedstol på 7.233.000 kr. og med afdragsfrihed de første ti år samt et boliglån med hovedstol på 855.000 kr.  i andelskassen. Af e-mailen fremgik følgende omkostninger:

Totalkreditlån

Boliglån i andelskassen

Etableringsomkostning 2%

140.000 kr.

Etableringsomkostning 2%

5.000 kr.

Totalkredit stiftelse

4.000 kr.

Ejerpantebrev 1,5 %

6.000 kr.

Kurtage

10.538 kr.

Tinglysningsafgift

1.660 kr.

Tinglysningsafgift

1.660 kr.

 

 

I en e-mail af 18. juni 2019 til andelskassen anførte klagerne blandt andet, at de havde ”et problem med det foreslåede gebyr på kr. 140.000”.

Ved e-mail af 19. juni 2019 svarede andelskassen blandt andet:

”…

Jeg kan se, at det for dig kommer til at betyde en reel nedsættelse af renten fra 5,02 % p.a. på det oprindelige pantebrev - til 1,0 % fast rente med lånetilbuddet fra Totalkredit-lån.
Det betyder en besparelse på ca. 4,0 % - svarende til kr. 280.000 før skat pr. år. Hertil kommer naturligvis betaling af bidrag, fratrukket kundekroner i det omfang denne ordning fortsætter hos Totalkredit, som vi ikke er herre over eller kan garantere[] dig.

Vi ønsker derfor at stå ved vores lånetilsagn suppleret med ændring af Boliglånet til en BoligKredit, så du har mulighed for at anvende den til transaktioner.

…”

Ved e-mail af 20. juni 2019 accepterede klagerne tilbuddet. Klagerne anførte blandt andet:

”…

Jeg er ked af, at I fastholder det fulde gebyr. Jeg er imidlertid glad for jeres indsats og finder det rimeligt, at jeg skal betale godt for indsatsen. Beløbet mangler imidlertid i budgettet, og jeg vil derfor foreslå en forhøjelse af pantebrevslånet til kr. 1.000.000 …

…”

Den 24. juni 2019 underskrev klagerne dokumenter vedrørende oprettelse af et 30-årigt 1 % obligationslån i Totalkredit med hovedstol på 7.212.000 kr. og med afdragsfrihed de første ti år samt en Boligkredit/Prioritetskredit, på én mio. kr. i andelskassen. Kreditten skulle nedskrives med 600.000 kr. den 1. juli 2020 og med 400.000 kr. den 4. januar 2021. Af kreditaftalen for Boligkreditten/Prioritetskreditten fremgik blandt andet:

”…

Debitorrente (Debetrente)
Den årlige debitorrente er variabel og udgør p.t. 5,00000 %.

Stiftelsesomkostninger

Tinglysningsafgift                                                              1.660,00
Procentafgift af ejerpantebrev                                          7.700,00
Ekspeditionsgebyr – etablering/forhøjelse                       5.000,00

6. Opsigelse og indfrielse

J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.

…”

Den 28. juni 2019 blev Totalkreditlånet udbetalt. På kontoen, hvor provenuet af Totalkreditlånet blev indsat, hævede andelskassen et gebyr på 144.250 kr., svarende til 2% af Totalkreditlånets hovedstol på 7.212.000 kr.

Samme dag, den 28. juni 2019, blev stiftelsesomkostningerne, herunder gebyret til andelskassen på 5.000 kr., hævet på den nyoprettede Boligkredit/Prioritetskredit, og den toårige finansiering blev indfriet.

Ved brev af 30. oktober 2019 opsagde andelskassen ”jeres lån i DIN Andelskasse” med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.

Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN Andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke selv længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

…”

Klagerne gjorde indsigelse mod opsigelsen.

I en e-mail af 12. november 2019 til klagerne anførte andelskassen blandt andet:

”…

De kr. 140.000 var ganske rigtigt etableringsprovision for Totalkreditlånet, som jo ikke er opsagt. …

…”

I en mail af 25. november 2019 til andelskassen anførte klagerne blandt andet:

”…

Det kom helt bag på os, at der kom en opsigelse af vores lån hos Jer; vi var af den bestemte opfattelse, at alt var på plads, og vi må da siges at have betalt for det!

Andelskassen har beregnet vederlag på kr. 145.000 + tinglysningsgebyrer for at få omprioriteringen på plads – og så holdt det kun nogle få måneder. Jeg er godt klar over, at den største del af vederlaget beregningsmæssigt var knyttet til lånet fra Totalkredit, men oplysningen om, a[t] I ville beregne et (ufinansieret) gebyr i den størrelsesorden blev først meddelt os på et meget sent tidspunkt, og hvor det stod fast, at en kredit ud over Totalkredit var nødvendig.

Vi mener derfor, at finansieringsopgaven må ses under et. Uden finansieringen fra Prioritetskredit kunne vi ikke bruge finansieringen fra Totalkredit, hvilket Andelskassen vidste.

Det må også have været en for Andelskassen kendt og nærliggende risiko, at Finanstilsynet ville forhindre den fortsatte drift af virksomheden, og gennemtvinge opsigelse af vores engagement.

Vi er således af den opfattelse, at finansieringsopgaven ikke blev løst af andelskassen, og at andelskassen skal kreditere os gebyret på kr. 145.000 til modregning i gælden på kr. 1 mio.

…”

I en e-mail af 26. november 2019 til klagerne anførte andelskassen blandt andet:

”…

I september og oktober 2019 foretog Finanstilsynet inspektion i andelskassen og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere hensættelser for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage andelskassen til Finansiel Stabilitet, men ville hellere restrukturere virksomheden til et ejendomskreditformidlingsinstitut. Dette betød, at den fulde banklicens ikke kunne opretholdes og at det dermed ikke længere var muligt for andelskassen at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

Denne beslutning betød desværre, at andelskasse var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ved fremsendelse af opsigelsesbrev til kunderne i netbank eller pr. anbefalet post.

…”

I en mail af 27. november 2019 til andelskassen anførte klagerne blandt andet:

”…

Samtidig finder jeg det nærmest pinligt, at Andelskassen påberåber sig, at bestyrelsen ikke [] vil[] benytte et tilbud fra Finansiel Stabilitet, som tilsyneladende kunne have holdt os skadesløse. Først tager Andelskassen sig betalt med kr. 145.000 for en løsning og herefter træffer Andelskassens bestyrelse en beslutning, som medfører, at løsningen ikke kan opretholdes af Andelskassen.

…”

Klagerne har oplyst, at de i slutningen af november 2019 fik et andet pengeinstitut til at yde ”det nødvendige lån” mod et gebyr på 5.000 kr.

Ved en e-mail af 2. december 2019 til klagerne tilbød andelskassen at videreføre klagernes engagement på uændrede vilkår. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Vi har med baggrund i den seneste økonomiberegning, vi lavede i forbindelse med hjemtagelse af lånet i Totalkredit kunnet konstatere, at jeres økonomi lever op til de krav, vi har opsat for at engagementet kan følge med over i det nye set up på uændrede vilkår. Det vil sige, at I ikke stilles dårligere end før opsigelsen.

…”

Den 4. december 2019 indgav klagerne en klage over andelskassen til Ankenævnet.

Den 30. januar 2020 indfriede klagerne Boligkreditten/Prioritetskreditten.

På en forespørgsel fra Ankenævnet oplyste andelskassen den 26. juli 2020 følgende:

”a) Som følge af Andelskassens beslutning om at afvikle Andelskassen, kan det bekræftes at Andelskassen ikke længere har egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

b) Efter opsigelsen af alle udlån den 30. oktober 2019 blev alle kunder bedt om at finde alternative pengeinstitutter. Andelskassen har løbende været i kontakt med kunderne for at være behjælpelige med at finde alternative finansieringskilder. De kunder som ikke pr. 31. maj 2020 havde fundet andet pengeinstitut blev pr. denne dato frasolgt og lånene administreres i dag af inkassoselskabet […].”

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at DIN Andelskasse, Østervrå skal betale 145.000 kr. subsidiært et mindre beløb fastsat af Ankenævnet.

DIN Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at gebyrerne på 145.000 kr. til andelskassen bør bortfalde eller nedsættes væsentligt. Gebyrerne står ikke rimeligt mål med hverken den ydelse, som er præsteret, eller det opnåede resultat.

Gebyrerne var ikke aftalt på forhånd, og blev først oplyst så sent, at de i realiteten ikke havde noget valg.

Andelskassen oplyste, at lånesagen med Totalkredit og det supplerende lån ville blive opgivet, hvis de ikke betalte.

De gik modvilligt med til at betale gebyrerne i tillid til at finansieringen var på plads. Der var tale om en samlet finansiering, idet både Totalkreditlånet og Boligkreditten/Prioritetskreditten var nødvendige for at få likviditeten til at hænge sammen. Andelskassens ydelse var imidlertid uden værdi, idet Boligkreditten/Prioritetskreditten kort tid efter blev opsagt.

Det er ikke relevant, at andelskassen, da de ikke længere havde behov for Boligkreditten/Prioritetskreditten, tilbød at videreføre den uden omkostninger. Andelskassen kunne ikke trække sin opsigelse tilbage uden samtykke fra dem.

Deres accept af gebyrerne indebar ikke, at de afskar sig fra at komme med indvendinger. De omstændigheder, som gav anledning til klagen, viste sig først efterfølgende.

Gebyrerne var urimeligt høje, og det har vist sig, at de væsentligt oversteg andelskassens vejledende pris, som udgjorde 4.000 kr., hvilket de på daværende tidspunkt ikke var bekendt med. De havde tillid til andelskassen og kunne ikke forestille sig, at andelskassen ville udnytte situationen.

Der var tale om, at der efter salget af deres tidligere bolig, skulle hjemtages et sædvanligt realkreditlån til indfrielse af deres relativt dyre mellemfinansiering. Der var således tale om en normal prioriteringssag.

Deres økonomiske forhold var ikke komplekse.

Opsigelsen viser, at andelskassen, i den periode de forhandlede, var i betydelig risiko for at lukke.

I stedet for at blive opsagt kunne deres engagement have været overdraget til Finansiel Stabilitet. Andelskassen valgte i stedet at fortsætte sin virksomhed til skade for dem.

Andelskassen har undladt at følge en opfordring fra dem til at oplyse størrelsen af samtlige vederlag, som andelskassen har oppebåret i sagen.

DIN Andelskasse, Østervrå har anført, at klagerne accepterede vilkårene for låneomlægningen.

Den toårige finansiering var tænkt som en mellemfinansiering. Som långiver skulle andelskassen sikre sig, at debitor til enhver tid kunne overholde indgåede forpligtigelser. Andelskassen har således helt naturligt forholdt sig til den risiko det har været, at klagerne eventuelt ikke ville kunne indfri ved udløb, men i givet fald måtte søge om forlængelse og eventuelt en afviklingsperiode over 25/30 år. Dette har andelskassen lagt til grund for sin kreditvurdering i sagen.

Det var ikke muligt at give tilbud eller at oplyse om gebyrer for omlægningen før den 17. juni 2019, idet sagen afhang 100% af Totalkredits kreditgodkendelse.

Klagerne havde en mere kompleks økonomi end en almindelig privatkunde.

Klagerne opnåede en betydelig rentebesparelse ved omlægningen.

Andelskassen har til fulde har leveret den tilbudte finansieringsydelse.

Klagerne fik mulighed for at fortsætte med finansieringen på uændrede vilkår og uden ekstraomkostninger.

Nedlukningen af andelskassen har ikke været til skade for klagerne. Det er derfor uden relevans, hvad en eventuel overdragelse af andelskassen til Finansiel Stabilitet hypotetisk ville have ført til.

Gebyret til andelskassen var ikke urimeligt.

Det kan ikke pålægges andelskassen at dække omkostninger ved skifte til andet pengeinstitut.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H købte i foråret 2018 en ny bolig. I den forbindelse opnåede klagerne en toårig finansiering på 7,7 mio. kr. hos DIN Andelskasse, Østervrå.

Klagernes tidligere bolig blev ved købsaftale af 28. marts 2019 solgt med overtagelse den 1. juli 2019, hvor finansieringen blev omlagt til en Boligkredit/Prioritetskredit på 1 mio. kr. i andelskassen og et realkreditlån med en hovedstol på 7.212.000 kr. Andelskassen beregnede sig et gebyr på 5.000 kr. for at oprette Boligkreditten/Prioritetskreditten, svarende til 2 % af kreditmaksimum, og et gebyr på 144.250 kr. for at formidle realkreditlånet, svarende til 2 % af hovedstolen.

Ved brev af 30. oktober 2019 opsagde andelskassen Boligkreditten/Prioritets­kreditten med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i september og oktober 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagernes Boligkredit/Prioritetskredit.

Den 2. december 2019 tilbød andelskassen at videreføre Boligkreditten/Prioritets­kreditten på uændrede vilkår. Klagerne accepterede ikke tilbuddet, men indfriede Boligkreditten/Prioritetskreditten den 30. januar 2020. Klagerne har oplyst, at de i slutningen af november 2019 fik et andet pengeinstitut til at yde ”det nødvendige lån” mod et gebyr på 5.000 kr.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Jesper Claus Christensen og Peter Stig Hansen – udtaler:

Vi finder, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for opsigelsen af Boligkreditten/Prioritetskreditten. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen, jævnfør kreditaftalens punkt 6.

Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig erstatningsansvar over for klagerne i forbindelse med stiftelsen af Boligkreditten/Prioritetskreditten.

Vi finder herefter, at det ikke kan pålægges andelskassen at refundere gebyret på 5.000 kr. til andelskassen for oprettelsen af Boligkreditten/Prioritetskreditten.

Vi finder, at andelskassen i forbindelse med den toårige finansiering eller senest, da klagernes tidligere bolig blev solgt, burde have oplyst om sine standardpriser for at formidle realkreditlån og om, at den for at formidle et realkreditlån til klagerne ville beregne sig et gebyr på 2 % af hovedstolen.

Vi finder imidlertid, at klagerne i forbindelse med hjemtagelsen af realkreditlånet på bindende måde accepterede gebyret. Det kan herefter ikke pålægges andelskassen at refundere gebyret, hverken helt eller delvist.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Ida Marie Moesby og Finn Borgquist – udtaler:

Vi finder, at andelskassen som følge af den mistede licens ikke kan leve op til den indgåede låneaftale med klagerne. Andelskassen har herved det fulde ansvar for, at klagerne ikke lider et økonomisk tab som følge af andelskassens manglende efterlevelse af låneaftalen.

På den baggrund stemmer vi for, at andelskassen skal godtgøre klagerne omkostningerne i forbindelse med stiftelsen af lånepakken.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen