Sagsnummer: | 284/2024 |
Dato: | 17-01-2025 |
Ankenævn: | Kristian Korfits Nielsen, Lars K. Madsen, Dorte Runge-Moos, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen. |
Klageemne: | Bidrag - indplacering |
Ledetekst: | Indsigelse om usaglig kreditvurdering samt krav om genberegning af bidragssats. |
Indklagede: | Nordea Kredit |
Øvrige oplysninger: | |
Senere dom: | |
Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen omhandler indsigelse om usaglig kreditvurdering samt krav om genberegning af bidragssats.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark og Nordea Realkredit. Klageren har for tiden to realkreditlån i sin helårsbolig, der er optaget i Nordea Realkredit, et obligationslån på 479.000 kr. med en fast rente på 0 % og med afvikling og et obligationslån på 2.345.000 kr. med en fast rente på 4 % og med afdragsfrihed. Lånene blev formidlet af Nordea Danmark.
Klageren har oplyst, at han blandt andet ejer et sommerhus i Sverige, der er finansieret med lån optaget i en svensk bank. I forbindelse med optagelse af realkreditlån i sin helårsbolig har han forsøgt at få Nordea Danmark til at inddrage sommerhusets friværdi ved bankens kreditvurdering af ham, men det har banken afvist. Banken har medtaget pantegælden i sommerhuset som et passiv. Han har derudover forsøgt at få banken til at genberegne belåningsgraden og bidragssatsen i sin helårsbolig, så bidragssatsen afspejler den nuværende belåningsgrad. Det har banken ligeledes afvist.
Banken har oplyst, at den har medtaget sommerhuset både som et aktiv og som et passiv i sin kreditvurdering.
Realkreditinstituttet har fremlagt prisblad med oversigt over bidragssatser på nye lån i ejerboliger og fritidshuse gældende fra 1. maj 2017, hvoraf blandt andet fremgår, at:
”… Bidragssatsen på dit lån afhænger af ejendommens belåningsværdi og belåningsgrad. …
Omlægning af lån
Bidragssatsen på det nuværende lån fortsætter som udgangspunkt uændret på det nye lån. Skifter du lånetype ændres bidragssatsen dog til den sats der gælder for den valgte lånetype. Forhøjer du lånet med mere end 100.000 kr. eller vælger du afdragsfrihed i mere end 3 år beregnes bidragssats på ny. …”
Ifølge prisbladet var bidragssatsen for lån med fast rente i en helårsbolig med en belåningsgrad på 0 - 40 % på 0,3750 %, med en belåningsgrad på 40 - 60 % på 0,8250 % og med en belåningsgrad på 60 - 80 % på 1,1250 %.
Banken har oplyst, at banken i begyndelsen af 2019 finansierede købet af klagerens helårsbolig. Klageren optog sammen med sin hustru et obligationslån i realkreditinstituttet på nominelt 2.834.000 kr. med en fast rente på 2 % og 10 års afdragsfrihed samt et banklån i banken på nominelt 521.700 kr. med en variabel rente på 3 % og afvikling.
Klageren nedkonverterede i september 2019 per 30. december 2019 sit obligationslån i realkreditinstituttet med en fast rente på 2 % til et obligationslån i realkreditinstituttet med en fast rente på 1 %.
I juli 2020 omlagde klageren banklånet til et obligationslån i realkreditinstituttet på 479.000 kr. med en fast rente på 0 % og med afvikling.
Klageren opkonverterede i juli 2022 sit obligationslån i realkreditinstituttet med en fast rente på 1 % til et obligationslån på 2.345.000 kr. i realkreditinstituttet med en fast rente på 4 %.
Banken har fremlagt dokumentation for sin rådgivning af klageren den 6. februar 2019, den 16. september 2019 og den 28. juli 2020. Banken har endvidere fremlagt specifikation af lånetilbud fra realkreditinstituttet af 27. juli 2022, hvoraf blandt andet fremgår, at:
”… Beregningerne tager i øvrigt udgangspunkt i kursfradrag, bidragssatser, gebyrer m.m. pr. 27. juli 2022. Bidragssatsen er variabel, og kan ændres ved Nordea Kredits skriftlige meddelelse herom. …
Med hensyn til … aftalens varighed og betingelser for opsigelse, henvises der til almindelige forretningsbetingelser, pantebrevets bestemmelser og vedlagte amortiseringsplan. …
Rente og bidrag beregnes af den til enhver tid værende restgæld. … Nordea Kredit genberegner bidragssatser på øvrige lån i ejendommen når det tilbudte lån bliver udbetalt. Genberegningen tager udgangspunkt i den vurdering af ejendommen som Nordea Kredit senest har anvendt til ydelse af lån eller ændring af vilkår m.m. Ved genberegninger placeres lånene bidragsmæssigt i ejendommen, så den samlede bidragsbetaling i dag bliver lavest mulig. …
(Bemærk at beregningen og nye bidragssatser kan ændres, hvis der efter lånetilbuddets udarbejdelse sker ændringer i lån eller afdragsprofil-/er …
For det tilbudte nye lån vil bidragssatsen være gældende fra lånets udbetaling. …
Genberegningen og de tilbudte nye bidragssatser på øvrige lån forudsætter, at det tilbudte nye lån udbetales. Bliver lånet ikke udbetalt fastholdes de hidtil gældende bidragssatser uændret …
Nordea Kredit kan ændre bidragssatsen samt ændre gebyrer eller indføre nye gebyrer i eksisterende kundeforhold, i en række situationer, som er nærmere beskrevet i de almindelige forretningsbetingelser. Ændringer varsles direkte til kunden før ikrafttræden. Ændres bidragssats eller gebyrer vil de oplyste nøgletal også blive ændret. De aktuelle gebyrer for bl.a. enkelstående serviceydelser fremgår af Nordea Kredit prisliste på www.nordeakredit.dk. …”
Banken og realkreditinstituttet har oplyst, at klageren forud for sin lånoptagelse i realkreditinstituttet blev præsenteret for de tilbudte bidragssatser i realkreditinstituttets lånetilbud.
Banken har herudover fremlagt udklip fra sine kreditbevillinger af 11. juni 2018 og 28. juli 2020, hvoraf fremgår, at banken i sine kreditvurderinger medtog værdien af klagerens sommerhus som et aktiv, mens klagerens lån i sommerhuset indgik som et passiv.
I september 2023 anmodede klageren banken om en ny vurdering af klagerens helårsbolig med henblik på at reducere bidragssatsen på klagerens realkreditlån. Banken kontaktede klageren telefonisk og oplyste, at realkreditinstituttet genberegner bidragssatserne, når der foretages en låneomlægning, eller når der optages et tillægslån på minimum 100.000 kr. Efter klagerens anmodning beskrev banken ligeledes disse krav per mail af 3. oktober 2023.
Parternes påstande
Den 22. maj 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at:
Nordea Danmark har for så vidt angår påstand 1 nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Nordea Danmark har for så vidt angår påstand 2 nedlagt påstand om frifindelse.
Nordea Kredit har for så vidt angår påstand 1 nedlagt påstand om frifindelse.
Nordea Kredit har for så vidt angår påstand 2 nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har til støtte for påstand 1 anført, at det er i strid med EU’s grundlæggende princip om fri bevægelighed på det indre marked, at banken ikke vil medtage friværdien i hans svenske sommerhus som et aktiv i forbindelse med kreditvurderingen af ham. Det gælder i særlig grad, hvis lånet i sommerhuset bliver medregnet som et passiv. Er baggrunden, at sommerhuset er beliggende i udlandet, er det i strid med princippet om den fri bevægelighed af kapital på det indre marked. Det er ligeledes udtryk for forskelsbehandling, at ejere af danske sommerhuse kan få indregnet friværdien som aktiv i kreditvurderingen, mens ejere af svenske sommerhuse ikke kan. Et aktiv er et aktiv, også selvom aktivet er tysk eller svensk. Bankens kreditpolitik skal være i overensstemmelse med de gældende regler om ikke-diskrimination på det indre marked.
Han blev i sin tid informeret om, at sommerhuset kun blev medtaget som passiv i kreditvurderingen, og sommerhuset indgår ikke som aktiv i lånebeviset, men det er glædeligt under denne sag at konstatere, at banken har valgt at medtage sommerhuset som både aktiv og passiv i kreditvurderingen.
Klageren har til støtte for påstand 2 anført, at det virker urimeligt, at banken ikke vil genberegne hans belåningsgrad og bidragssats, medmindre han optager et lån på 100.000 kr. Det kan ikke være i overensstemmelse med gældende regler for beregning af bidragssatser, at låntager skal stifte yderligere eller anden gæld for at få nedbragt sin bidragssats, så den afspejler den faktiske belåningsgrad i ejendommen.
Han har accepteret betingelserne i lånetilbuddene, men i betingelserne er det ikke nævnt, at der er et krav om tillægslån på 100.000 kr. som betingelse for genberegning. Han har derfor accepteret lånetilbuddet på urigtige forudsætninger.
Nordea Danmark har til støtte for afvisningspåstanden for så vidt angår påstand 1 anført, at der ikke foreligger en konkret formueretlig tvist mellem banken og klageren. Banken har i sin kreditværdighedsvurdering af klageren i såvel 2018 som 2020 medtaget klagerens sommerhus som et aktiv til en værdiansættelse af henholdsvis 500.000 kr. i 2018 og 624.000 kr. i 2020. Klagerens gæld i sommerhuset blev ligeledes medtaget som et passiv til 360.000 kr. i 2018 og 200.000 kr. i 2020. Det er således ikke korrekt, som anført af klageren, at banken ikke har medtaget klagerens sommerhus som et aktiv i bankens kreditværdighedsvurdering af klageren.
Dertil kommer, at det alene er banken, der fastlægger sin kreditpolitik og forestår kreditvurderingen af sine kunder.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført de samme argumenter.
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden for så vidt angår påstand 2 anført, at banken har ydet korrekt rådgivning om genberegning af bidragssatser på klagerens realkreditlån hos realkreditinstituttet.
Bidragssatsen på realkreditlån i realkreditinstituttet fastsættes i henhold til realkreditinstituttets prisliste ud fra den valgte låntype og belåningsgraden på tidspunktet for lånoptagelsen. Realkreditinstituttet genberegner derimod ikke bidragssatsen på lån som uændret følger den aftalte afviklingsprofil, som det er tilfældet i klagerens sag.
Banken har vejledt og rådgivet klageren om boliglånenes karakteristika. Klageren er ligeledes forud for optagelse af lånene i realkreditinstituttet blevet præsenteret for de tilbudte bidragssatser i lånetilbuddene fra realkreditinstituttet - senest ved lånoptagelsen i august 2022. Klageren accepterede lånetilbuddene og de tilbudte bidragssatser. Banken formidler alene realkreditinstituttets lån, men bidragssatsen fastsættes af realkreditinstituttet, hvorfor der henvises til realkreditinstituttets svar til Ankenævnet for en nærmere beskrivelse heraf.
Nordea Kredit har til støtte for frifindelsespåstanden for så vidt angår påstand 1 anført, at efter aftale med realkreditinstituttet varetager banken blandt andet kreditvurderingen af privatkunder forud for lånoptagelse i realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet har derfor ikke været direkte involveret i kreditvurderingen af klageren, herunder den kreditmæssige registrering af klagerens sommerhus i Sverige. Realkreditinstituttet har heller ikke haft nogen dialog med klageren om kreditvurderingen, hvorfor der henvises til bankens svar.
Realkreditinstituttet har til støtte for frifindelsespåstanden for så vidt angår påstand 2 anført, at realkreditlån i realkreditinstituttet formidles til kunder i banken gennem bankens filialer. Banken varetager efter aftale med realkreditinstituttet blandt andet rådgivning og kreditvurdering af den enkelte kunde.
Klageren har aktuelt to realkreditlån i realkreditinstituttet. Bidragssatsen på realkreditlån i realkreditinstituttet fastsættes i henhold til realkreditinstituttets prisliste ud fra den valgte låntype og belåningsgraden på tidspunktet for lånoptagelse. Hvis der efterfølgende ændres på belåningen i en ejendom - for eksempel ved tillægsbelåning på minimum 100.000 kr. eller ved ekstraordinær nedbringelse - genberegnes bidragssatsen på alle lån i ejendommen med udgangspunkt i lånenes aktuelle kontantværdi. Kræver ændringen samtidig, at der indhentes en ny belåningsvurdering, lægges denne til grund for genberegningen.
Realkreditinstituttet genberegner derimod ikke bidragssatsen på lån som uændret følger den aftalte afviklingsprofil, som det er tilfældet i klagerens sag. Derfor er det helt korrekt, når klagerens rådgiver i banken har oplyst, at det for eksempel vil kræve, at klageren optager et tillægslån på minimum 100.000 kr., hvis bidragssatsen skal genberegnes.
Realkreditinstituttet genberegner heller ikke bidragssatsen på lån som følger det aftalte afviklingsforløb, hvis for eksempel værdien af den belånte ejendom falder, eller hvis kursen på de bagvedliggende obligationer stiger. Begge forhold kan betyde, at kundens belåningsgrad på et senere tidspunkt i lånets aftalte løbetid kan overstige den oprindelige belåningsgrad.
Kunder, der vælger et realkreditlån med afvikling i realkreditinstituttet, betaler alt andet lige en lavere bidragssats, end kunder der vælger et lån med afdragsfrihed. Der er derfor taget højde for den løbende afvikling i realkreditinstituttets bidragssatser.
Klageren er forud for sin lånoptagelse i realkreditinstituttet blevet præsenteret for de tilbudte bidragssatser i realkreditinstituttets lånetilbud. Klageren valgte at acceptere de tilbudte bidragssatser, da han accepterede lånetilbuddene - senest ved lånoptagelsen i august 2022. Hvis klageren ikke længere er tilfreds med de gældende og uændrede bidragssatser på sine lån, står det ham frit for at omlægge lånene til andre låneudbydere.
Bidragssatsen fastsættes ensidigt af realkreditinstituttet på belåningstidspunktet. Den tilbudte bidragssats oplyses i lånetilbuddet, og låntager accepterer betingelserne i tilbuddet, før lånet udbetales. Det fremgår ikke af aftalegrundlaget, at kunden efter anmodning kan få revideret sin sats. Det afvises, at klageren har en ret til at få genberegnet sin bidragssats efterfølgende.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark og Nordea Realkredit. Han ejer et sommerhus i Sverige, der er finansieret med lån optaget i en svensk bank. I sin helårsbolig har han to realkreditlån i Nordea Kredit, der er formidlet gennem Nordea Danmark. Et obligationslån på 479.000 kr. med en fast rente på 0 % og med afvikling og et obligationslån på 2.345.000 kr. med en fast rente på 4 % og med afdragsfrihed.
Klageren har oplyst, at da han ville optage realkreditlån i sin helårsbolig afviste banken at medtage klagerens svenske sommerhus som et aktiv i forbindelse med bankens kreditvurdering af ham. Banken har fremlagt udklip fra sine kreditbevillinger af 11. juni 2018 og 28. juli 2020 og oplyst, at banken har medtaget klagerens sommerhus som et aktiv i bankens kreditværdighedsvurderinger af klageren.
Klageren har oplyst, at han blev informeret om, at sommerhuset kun blev medtaget som passiv i kreditvurderingen, men det er glædeligt at se, at banken har medtaget sommerhuset som både aktiv og passiv i kreditvurderingen.
Han har forsøgt at få banken til at genberegne belåningsgraden og bidragssatsen i sin helårsbolig, så bidragssatsen afspejler den nuværende belåningsgrad, hvilket banken har afvist.
Realkreditinstituttet har fremlagt prisliste med oversigt over bidragssatser på nye lån i ejerboliger og fritidshuse, hvoraf blandt andet fremgår, at bidragssatsen på det nuværende lån ved omlægning som udgangspunkt fortsætter uændret, men at bidragssatsen blandt andet beregnes på ny, hvis lånet forhøjes med mere end 100.000 kr. eller der vælges afdragsfrihed i mere end 3 år. Klageren blev forud for sin lånoptagelse i realkreditinstituttet præsenteret for de tilbudte bidragssatser i realkreditinstituttets lånetilbud.
Vedrørende Nordea Danmark:
Ankenævnet lægger på baggrund af bankens oplysninger, herunder de fremlagte udklip fra bankens kreditbevillinger, til grund, at klagerens svenske sommerhus indgik som både et aktiv og et passiv i forbindelse med bankens kreditvurderinger af klageren. Klageren har også i forbindelse med sagsoplysningen oplyst, at det er glædeligt at se, at banken har medtaget sommerhuset som både aktiv og passiv ved kreditvurderingerne. Ankenævnet bemærker herefter, at der for så vidt angår påstand 1 ikke foreligger et aktuelt økonomisk mellemværende mellem klageren og Nordea Danmark. Ankenævnet afviser derfor at behandle denne del af klagen (påstand 1), jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Bidragssatsen på realkreditlån i realkreditinstituttet fastsættes i henhold til realkreditinstituttets prisliste. Banken har præsenteret klageren for de tilbudte bidragssatser, som klageren har accepteret. Banken har på klagerens anmodning oplyst og rådgivet om genberegning af bidragssatser på klagerens realkreditlån hos realkreditinstituttet.
Ankenævnet finder, at banken ikke i sin rådgivning af klageren har udvist fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at klageren skal have medhold i klagen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Danmark vedrørende påstand 2.
Vedrørende Nordea Kredit:
Ankenævnet lægger på baggrund af bankens oplysninger, herunder de fremlagte udklip fra bankens kreditbevillinger, til grund, at klagerens svenske sommerhus indgik som både et aktiv og et passiv i forbindelse med bankens kreditvurderinger af klageren. Klageren har også i forbindelse med sagsoplysningen oplyst, at det er glædeligt at se, at banken har medtaget sommerhuset som både aktiv og passiv ved kreditvurderingerne. Ankenævnet bemærker herefter, at der for så vidt angår påstand 1 ikke foreligger et aktuelt økonomisk mellemværende mellem klageren og Nordea Kredit. Ankenævnet afviser derfor at behandle denne del af klagen (påstand 1), jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.
Bidragssatsen fremgår af realkreditinstituttets prislister. Klageren har accepteret lånetilbuddet, herunder de indeholdte vilkår om bidragssats, og Ankenævnet finder ikke, at der foreligger omstændigheder i forbindelse med aftalens indgåelse, der kan medføre at vilkårene om bidragssats i låneaftalen skal tilsidesættes.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at der i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte realkreditinstituttets fastsættelse af bidragssatsen på klagerens lån i hele lånets løbetid ud fra belåningsgraden ved lånoptagelsen.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Nordea Kredit vedrørende påstand 2.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagerens påstand 1 mod Nordea Danmark.
Klageren får ikke medhold i den øvrige del af klagen over Nordea Danmark.
Ankenævnet kan ikke behandle klagerens påstand 1 mod Nordea Kredit.
Klageren får ikke medhold i den øvrige del af klagen over Nordea Kredit.