Spørgsmål om berettigelse af at omprioriteringsgebyr var fastsat forskelligt, afhængigt af i hvilket realkreditinstitut omprioriteringslån blev søgt. Oplysningspligt.

Sagsnummer:56/1998
Dato:19-10-1998
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Peter Nedergaard, Allan Pedersen, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn
Klageemne:Gebyr - omprioritering
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Spørgsmål om berettigelse af at omprioriteringsgebyr var fastsat forskelligt, afhængigt af i hvilket realkreditinstitut omprioriteringslån blev søgt. Oplysningspligt.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Under denne sag har klagerne gjort indsigelse mod et af indklagede opkrævet omprioriteringsgebyr med henvisning til, at gebyret i henhold til indklagedes prisliste ville udgøre halvdelen, såfremt lånet var søgt i et bestemt andet realkreditinstitut, end det faktisk skete.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 20. januar 1997 solgte klagerne deres faste ejendom med overtagelse den 1. april 1997. Ifølge købsaftalen skulle handlen berigtiges ved bl.a. hjemtagelse af et 30-årigt 7% kontantlån på 696.000 kr. i Realkredit Danmark. Lånet skulle søges af den medvirkende ejendomsmægler og hjemtages i klagernes navn af indklagede, hos hvem klagerne var kunder. Omkostningerne ved optagelsen af ejerskiftelånet påhvilede klagerne. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Køber er berettiget til at finansiere købet på anden måde, såfremt dette kan ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Køber forestår selv finansieringen, såfremt køber efterfølgende vælger anden finansiering i et andet kreditinstitut end anført på side 2c-1. Køber afholder udgifter til honorar til ejendomsmægleren for evt. ydelser ved valg af anden finansiering, f.eks. fremvisning overfor et andet kreditinstitut.

.....

Hvis køber efterfølgende ændrer den valgte finansiering til at være et obligationslån, skal køber omgående foretage kurssikring eller stille bankgaranti for lånets provenu."

Omkostningerne ved hjemtagelsen af ejerskiftelånet var i købsaftalen og en af ejendomsmægleren udarbejdet salgsprovenuberegning anslået til 2.142 kr. Denne omkostning var ved beregningen af lånets provenu fradraget i kontantlånets hovedstol sammen med omkostningerne til kreditforeningen og stempeludgifter. Af salgsprovenuberegningen fremgår i øvrigt bl.a.:

"I provenuet indgår ikke evt. udgifter til kurssikring af ejerskiftelån og pantebreve. Der er endvidere ikke taget hensyn til gebyr til pengeinstitut vedrørende omprioritering og indfrielser.

.....

Der er i forbindelse med omkostninger til ejerskiftelån afsat et beløb til låneformidler. Dette beløb er udregnet efter en vejledende takst, men vil i mange tilfælde være et højere beløb."

Køberne ønskede ejendommen prioriteret med et obligationslån frem for et kontantlån, hvorfor ejendomsmægleren indhentede lånetilbud af 4. februar 1997 hos Realkredit Danmark vedrørende et 30-årigt 7% obligationslån på 750.000 kr. Ejendomsmægleren fremsendte den 7. februar 1997 det originale lånetilbud og pantebrev til indklagede og en kopi til klagerne. Af ejendomsmæglerens skrivelse til klagerne fremgår bl.a.:

"Vi har sendt de originale papirer til Deres bank, som skal sørge for hjemtagelsen af lånet, og vi beder Dem kontakte denne for underskrift af pantebrevet.

Ifølge slutsedlens pkt. 11, har køber ret til at bede Dem, for hans regning, indgå fastkursaftale.

Såfremt køber vælger at gøre brug af denne mulighed, vil De blive kontaktet af ovennævnte bank."

På foranledning af køber blev der den 21. februar 1997 indgået kurskontrakt via indklagede med afvikling den 1. april 1997.

Ved lånets udbetaling beregnede indklagede sig et sagsbehandlingsgebyr på 5.000 kr.

Klagerne gjorde indsigelse imod gebyrets størrelse.

Af indklagedes prisbog fremgår, at indklagede beregner sig 5.000 kr. pr. sag i boligsagsgebyr. For boligsager med lån ydet gennem Totalkredit udgør gebyret 2.500 kr. pr. sag.

Indklagede har oplyst, at standardgebyret på 5.000 kr. blev indført i oktober 1996 i den hensigt at skabe gennemsigtighed for kunderne, idet der kun posteres ét samlet gebyr for hele boligsagen. Gebyret dækker følgende ydelser:

Kunderådgivning, herunder gennemgang af lånetilbud, pantebreve, garantier m.m.

Sagsbehandling, herunder frembringelse af alle nødvendige dokumentationer, kontakt til skødeskrivende advokat, kontakt til købers pengeinstitut m.m.

Kurssikring (ekskl. kursfradrag).

Hjemtagelse af nyt lån og indfrielser.

Udfærdigelse af provenuberegning til efterstående panthavere.

Fremsendelse af rykningsanmodning til efterstående panthavere.

Rykningspåtegning af ejerpantebreve beroende til sikkerhed i banken.

Gebyr og provision for nødvendige garantier/indeståelse ved ekspedition af sagen.

Fremsendelse af nyt pantebrev til tinglysning.

Fremsendelse af pantebreve til lysning af rykningspåtegninger.

Fremsendelse af indfriede pantebreve til aflysning.

Fremsendelse af pantebreve til annullation af retsanmærkninger.

Indhentelse af tingbogsattest inkl. gebyret til dommerkontoret.

Fremskaffelse af pantebrevskopier fra akten på dommerkontoret inkl. gebyr til dommerkontoret.

Parternes påstande.

Den 16. februar 1998 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere 2.500 kr. af lånesagsgebyret.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at ejendomsmægleren oplyste, at han samarbejdede med Realkredit Danmark, men at de frit kunne vælge, hvilket realkreditinstitut de ønskede. De valgte Realkredit Danmark og havde da ikke kendskab til den væsentlige forskel i gebyrstørrelsen for hjemtagelse af lån i henholdsvis Totalkredit og andre realkreditinstitutter via indklagede. Indklagede undlod at oplyse om forskellen, hvorved de blev afskåret fra at ændre valg af realkreditinstitut og derved undgå en unødig udgift på 2.500 kr. Indklagedes mangelfulde rådgivning er derfor årsag til, at de har haft en ekstraudgift på 2.500 kr. Gebyret på 5.000 kr. er urimeligt stort sammenholdt med gebyret for ekspedition af Totalkredit lån og det af ejendomsmægleren anslåede gebyr. Endvidere medfører den store forskel i gebyrstørrelsen en begrænsning i kundernes frie ret til at vælge realkreditinstitut.

Indklagede har anført, at standardgebyret for lånesagsbehandling er 5.000 kr. Optages lånet via indklagedes samarbejdspartner Totalkredit, yder man en rabat på 50% svarende til 2.500 kr. Indklagede er uden ansvar for, at ejendomsmægleren anslog omkostningerne til lånesagsbehandlingen til et mindre beløb end indklagedes standardgebyr. Klagerne havde ikke mulighed for at ændre ejerskiftelånet til et Totalkreditlån, da det er køber, der vælger realkreditinstitut og låntype.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

3 medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Allan Pedersen og Bjarne Lau Pedersen - udtaler:

Efter underskrivelsen af købsaftalen, som skete før klagerne rettede henvendelse til indklagede, kunne klagerne som sælgere af den faste ejendom ikke ændre den aftalte belåning ved finansieret handel, idet denne mulighed alene tilkom køber.

Under hensyn hertil, og idet vi ikke finder tilstrækkeligt grundlag for at nedsætte gebyret på 5.000 kr., stemmer vi for, at klagen ikke tages til følge.

2 medlemmer - Peter Nedergaard og Jørn Ravn - udtaler:

Vi finder, at indklagede ved klagerens henvendelse vedrørende ekspedition af ejendomshandelen burde have oplyst dem om den markante forskel i størrelsen af det gebyr, de ville blive debiteret ved optagelse af det forudsatte realkreditlån i henholdsvis Realkredit Danmark og Totalkredit, jf. kommentarerne til pkt. 1 i Forbrugerombudsmandens etiske retningslinier, således at klagerne kunne have søgt at få ændret købsaftalens bestemmelser om finansiering af handelen.

Herefter, og idet vi finder, at gebyret for indklagedes arbejde med sagen passende kan ansættes til det beløb på 2.500 kr., som indklagede debiterer for arbejdet med optagelse af lån i Totalkredit, stemmer vi for, at klagerens påstand tages til følge.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet, hvorfor

Klagen tages ikke til følge.