Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.

Sagsnummer:168/2001
Dato:21-11-2001
Ankenævn:John Mosegaard, Mette Frøland, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Ole Simonsen
Klageemne:B - Boligberegning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar i forbindelse med udarbejdelse af boligberegning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har pådraget sig ansvar over for klageren i forbindelse med udarbejdelse af en boligberegning ved klagerens køb af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Den 25. april 2000 underskrev klageren og dennes ægtefælle købsaftale vedrørende køb af en fast ejendom med overtagelse 1. juni 2000. Købesummen var 1.123.583,04 kr. ved finansieret handel, svarende til 1.105.000 kr. kontant. Klageren og ægtefællen finansierede købet ved optagelse af et obligationslån på 911.000 kr. ydet af Totalkredit samt et lån på 300.000 kr. ydet af indklagede. Af købsaftalen fremgår, at handlen var betinget af, at købers bank/advokat kunne godkende købsaftalen.

Klageren har anført, at indklagede i marts/april 2000 blev anmodet om at foretage en beregning af familiens månedlige rådighedsbeløb. I første omgang frarådede indklagede køb af hus, men da de havde forhandlet prisen på huset ned med 95.000 kr., kontaktede de telefonisk indklagede, der oplyste, at rådighedsbeløbet ville være 8.500 kr. månedligt, hvorefter de underskrev købsaftalen. Indklagede har anført, at prisnedsættelsen ikke fik indklagede til at ændre standpunkt med hensyn til, at familiens økonomi ikke kunne bære huskøbet.

Ved skrivelse af 28. juni 2000 fremsendte indklagede et kundebudget samt "Konklusionsskema til økonomieftersyn", som klageren blev anmodet om at gennemgå. Det beregnede rådighedsbeløb var oplyst til ca. 6.600 kr. månedlig.

Ved skrivelse af 12. oktober 2000 rettede klageren henvendelse til indklagede og anførte, at det budget, indklagede havde fremsendt ultimo juni 2000, var fejlbehæftet, således at familiens månedlige rådighedsbeløb var 4.500 kr. månedligt. Det var derfor nødvendigt at sælge ejendommen. Der fandt herefter en korrespondance sted mellem parterne om størrelsen af udgiftsposterne i klagerens og ægtefællens budget samt om baggrunden for rådighedsbeløbets beregning.

Ved skrivelse af 12. januar 2001 anførte klageren, at han fandt det rimeligt, at indklagede dækkede de udgifter, der var en følge af, at familien nu skulle flytte, herunder mæglersalær ved salg af ejendommen.

Ved skrivelse af 19. februar 2001 afviste indklagede, at man havde pådraget sig erstatningsansvar over for klageren.

Klageren og ægtefællen solgte ejendommen i foråret 2001 for kontant 1.265.000 kr. Indklagede har fremlagt kontoudtog af omprioriteringskonto, hvoraf fremgår indfrielse af Totalkreditlånet, optagelse af nyt realkreditlån, indfrielse af klagerens lån på 300.000 kr. samt afregning af skødedeponeringskonto. Kontoen er ophævet i juni måned 2001 med en positiv saldo på 3.641,27 kr.

Parternes påstande.

Klageren har den 25. april 2001 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale "de økonomiske udgifter vi er blevet pålagt ved til- og fraflytningen af vores hus, samt en bod for at vi nu får splittet vores familie".

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at købsaftalen blev underskrevet med forbehold for indklagedes godkendelse. Indklagede godkendte telefonisk købet og oplyste et rådighedsbeløb på ca. 8.500 kr. månedligt. Det havde ikke været muligt for dem at tiltræde handlen uden indklagedes forhåndsgodkendelse om finansieringen.

Efter at der var aftalt en prisnedsættelse på ca. 100.000 kr., frarådede indklagede på intet tidspunkt køb af huset, hvilket de opfattede som en accept fra indklagedes side.

Det er uetisk, at indklagede godkendte boliglånet, når man - som hævdet - mente, at deres økonomi ikke kunne bære købet.

Det første budget, som de modtog efter at være flyttet ind i ejendommen, angav et rådighedsbeløb på 4.200 kr. Budgettet var ufuldstændigt og indeholdt ikke alle de oplysninger, der var fremsendt til indklagede, hvorfor det bestrides, at indklagede tog udgangspunkt i modtagne oplysninger. Hovedparten af oplysningerne blev desværre oplyst mundtligt.

Købet og videresalget af ejendommen har medført tab uanset, at ejendommen blev videresolgt for mere, end den var erhvervet til. Foruden det ydede lån på 300.000 kr. blev der etableret en kassekredit på 50.000 kr. til finansiering af fejl og mangler ved ejendommen, hvilket også var baggrunden for prisnedsættelsen. Efter videresalget er kassekredittens saldo på ca. 85.000 kr.

Han og ægtefællen bor nu separat hos venner og bekendte.

Indklagede har anført, at det fra starten var klart, at klagerens økonomi ikke kunne bære et huskøb. Selv med et rådighedsbeløb på 8.000 kr. for to voksne og to børn, hvortil kommer forpligtelser for to særbørn, var det ikke tilrådeligt at foretage købet.

Indklagede frarådede købet uanset prisreduktionen på 100.000 kr. Reduktionen ville ikke kunne medføre en forøgelse af rådighedsbeløbet i et sådan omfang, at erhvervelsen af ejendommen kunne anbefales.

Ved beregningen af rådighedsbeløb har man taget udgangspunkt i de oplysninger, som klageren meddelte. I forhold til de realiserede beløb var der afvigelser.

Man stiller sig undrende over for, at klageren tiltrådte handlen, inden der forelå skriftligt materiale omkring budgetmæssige konsekvenser af ejendomshandlen. Efter at klageren havde underskrevet købsaftalen, måtte man forholde sig hertil, uanset at man havde frarådet købet. Af købsaftalen fremgik, at der skulle hjemtages et BRFkredit lån. Man formodede på denne baggrund, at EDC-mægleren som autoriseret låneformidler havde kreditvurderet klageren i et eller andet omfang.

Ud fra en forretningsmæssig synsvinkel valgte man at yde finansieringen. Købet af ejendommen har isoleret set ikke givet et økonomisk tab for klageren. Det bemærkes herved, at ca. 25.000 kr. af lånet på de 300.000 kr. skulle dække et underskud fra salg af klagerens andelsbolig. Ifølge indklagedes beregning har salget af ejendommen medført et mindre overskydende provenu på ca. 3.600 kr.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klageren har anført, at indklagede i forbindelse med hans og ægtefællens underskrift af købsaftalen oplyste, at købet ville medføre et rådighedsbeløb på ca. 8.500 kr. månedligt, og at indklagede på deres oplysning om prisreduktionen tilkendegav at kunne acceptere købet. Indklagede har anført, at man frarådede købet af ejendommen uanset, at klageren havde opnået et prisnedslag. Ankenævnet finder, at en afgørelse af dette tvistepunkt ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald måske ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klageren.