| Sagsnummer: | 271/2025 |
| Dato: | 27-11-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Christina Bryanth Konge, Janni Visted Hansen, Morten Bruun Hansen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Gebyr - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod gebyrer for håndtering af salg af ejendom, køb af en ny ejendom og mellemfinansiering. |
| Indklagede: | Arbejdernes Landsbank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod gebyrer for håndtering af salg af ejendom, køb af en ny ejendom og mellemfinansiering.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes ægtefælle M var kunder i Arbejdernes Landsbank. Klageren og M ejede en ejerlejlighed.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt henvendte klageren og M sig i banken, da de ønskede at købe en nybygget ejendom før salg af deres ejerlejlighed.
Banken imødekom klageren og M’s anmodning om bistand til håndtering af salg af deres ejerlejlighed, køb af den nybyggede ejendom og mellemfinansieringslån. Klageren og M underskrev i den forbindelse ”Aftale om håndtering af salg”, ”Aftale om håndtering af køb af nyopført ejendom” og ”Kreditaftale Privat [-085]”.
Af ”Aftale om håndtering af salg” fremgår blandt andet:
”… Forventet provenu af salg
|
Deponeret restkøbesum |
kr. |
3.915.000 |
|
Sagsgebyr, Arbejdernes Landsbank |
kr. |
-4.000 |
|
Indfrielse af mellemfinansieringslån |
kr. |
-3.913.000 |
|
|
|
|
|
Anslået beløb til indbetaling |
kr. |
-2.000 |
…
Konto til håndtering af salg
A/S Arbejdernes Landsbank opretter konto nr. [-998], som bruges til alle ind- og udbetalinger i forbindelse med salget. Vi har aftalt, at A/S Arbejdernes Landsbank kan hæve beløb på kontoen til at dække gebyrer og omkostninger ved behandling af salget.
Vi kan ikke disponere over eller opsige kontoen. Kontoen ophæves, når salget er afsluttet og A/S Arbejdernes Landsbank overfører provenuet til konto nr. [-998].
…
Vi: …
Af ”Aftale om håndtering af køb af nyopført ejendom” fremgår blandt andet:
”… - Vi betaler gebyrer og omkostninger for håndteringen af købet som vi har fået oplyst i denne aftale.
…
Priser
|
Sagsgebyr, Arbejdernes Landsbank |
kr. |
4.000 |
|
Oprettelse af garanti |
kr. |
800 |
|
Garantiprovision, betalingsgaranti |
kr. |
20.474 |
…
Konto til håndtering af køb
A/S Arbejdernes Landsbank opretter konto nr. [-670], som bruges til alle ind- og udbetalinger i forbindelse med købet herunder deponering af restkøbesummen.
Vi har aftalt, at A/S Arbejdernes Landsbank kan hæve beløb på kontoen til at dække gebyrer og omkostninger ved behandling af købet.
Vi kan ikke disponere over eller opsige kontoen. Kontoen ophæves, når købet er afsluttet og A/S Arbejdernes Landsbank overfører provenuet til konto nr. [-803]. Vi er forpligtet til at inddække et eventuelt underskud på kontoen.
…
Vi: …
Af ”Kreditaftale Privat [-085]” fremgår blandt andet:
”…
|
|
Kontonummer |
Beløb |
|
Stiftelsesprov |
[-213] |
7.000,00 |
|
Eksp. gebyr |
[-345] |
1.000,00 |
…”
Af bankens særskilte ”Prisliste Køb, Salg & Omprioritering” fremgår blandt andet bankens gebyrer på 4.000 kr. for håndtering af henholdsvis køb og salg.
Af bankens særskilte ”Prisliste Udlån og Kredit” fremgår blandt andet bankens stiftelsesprovision for boliglån på 2 %, dog minimum 500 kr. og maksimum 7.000 kr. samt ekspeditionsgebyr på 1.000 kr.
Banken beregnede sig gebyrer for i alt 16.000 kr. i forbindelse med klagerens og M’s salg af deres ejerlejlighed, køb af den nybyggede ejendom og optagelse af mellemfinansieringslån.
Den 3. juni 2025 klagede klageren til banken over bankens gebyrer i forbindelse med salget af ejerlejligheden og købet af den nybyggede ejendom.
Den 13. juni 2025 afviste banken klagen, men tilbød pr. kulance at betale et beløb på 2.000 kr. til fuld og endelig afgørelse af sagen.
Parternes påstande
Den 14. juni 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået hendes påstand således, at Arbejdernes Landsbank skal tilbagebetale de opkrævede gebyrer eller en del heraf, og at Ankenævnet skal pålægge bankerne en større informationspligt inden aftaleindgåelse og under forløbet, så kunder kan tage stilling til, om de ønsker en anden løsning.
Arbejdernes Landsbank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at hun og M i forbindelse med købet af den nybyggede ejendom lånte knap fire mio. kr. i en periode på tre uger, og at de i de 21 dage betalte 16.000 kr. i gebyrer og 19.000 kr. i renter. Hun og M havde naturligvis forestillet sig, at banken tog betaling for at ”lægge ud”, men ikke mere end 10.000 kr. pr. uge. Det lå udenfor deres fantasi. Der var ingen risiko for banken.
Hendes og M’s ejerlejlighed blev solgt den 7. marts 2025 og dermed halvanden måned, før lånet blev oprettet.
Hendes og M’s største anke er bankens manglende information. Havde de fået information, havde de nok handlet anderledes. De føler, at banken sløser med deres penge, som de ellers altid har behandlet med omhu og forsigtighed.
Banken er klar over, at hun og M ejer det fulde beløb til indfrielse, da de solgte deres gældfri ejerlejlighed til præcis samme værdi.
Banken har oplyst til dem, at gebyrerne er ens for alle kunder, uanset lånets størrelse og kundens formueforhold i øvrigt.
Da hun og M spurgte banken, hvorfor de ikke kunne se deres køberkonto på netbank, ligesom de kan med deres andre konti, svarede banken, at det er fordi kunderne ofte bliver ”forvirrede”, hvorfor banken har besluttet at holde køberkontoen internt. Det er derfor kun et bestemt team i banken, der har adgang til kontoen. Banken svarer ikke på, om den må have hendes og M’s penge til at stå på en ”intern konto”, så hun og M ikke kan følge bevægelserne på netbank.
Ved opgørelse af bankkontoen var der 747 kr. for lidt, og de blev prompte trukket uden nogen form for advisering. Må banken uden videre hæve på deres private konto, hvis det deponerede beløb ikke slår til? Efter hendes mening burde banken spørge/orientere hende og M først.
De har fået indblik i bankens arbejdsmetoder, som er: A. Banken sikrer sig, at kunden på forhånd indbetaler et beløb, der er stort nok til at dække de løbende udgifter, inden de opstår. B. Banken lukker kundens køberkonto på grund af eventuel forvirring hos kunden. C. Banken opkræver kunden for diverse gebyrer uden forklaring. D. Banken lader kunden møde en kunderådgiver, som ikke har den mindste flair for kommunikation. E. Banken henvender sig ikke på noget tidspunkt til kunden med et overslag over omkostninger.
Hvilken anden virksomhed var sluppet afsted med det? Er det overhovedet lovligt?
Hun og M er overbeviste om, at banken har fundet den allerdyreste løsning for dem.
Bankens standard er rystende dårlig med hensyn til information/kommunikation (der er så mange og let tilgængelige informationskanaler nu om dage), gennemsigtighed (mon nogen kan gennemskue gebyrerne?) og respekt for kunder/tillid til kundens almene viden og sunde fornuft.
I Danmark skal alle borgere have en bank, netop (også) derfor burde man kunne forlange et vist moralkodeks.
Arbejdernes Landsbank har anført, at sagsgebyrer, stiftelsesprovision og ekspeditionsgebyr i forbindelse med håndtering af salg af klagerens ejerlejlighed og købet af den nybyggede faste ejendom samt oprettelse af den i sagen omhandlede kreditaftale er oplyst i overensstemmelse med gældende ret.
Omkostningerne er klart og tydeligt specificeret i de til klageren fremsendte aftaler, ligesom de fremgår af særskilte prislister, som er offentligt tilgængelige på bankens hjemmeside.
Omkostningerne er i overensstemmelse med bankens prispolitik og de offentliggjorte prislister og kan i øvrigt ikke anses for at være urimelige i forhold til det af banken udførte arbejde.
På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at der ikke er grundlag for klagerens krav om tilbagebetaling af sagsgebyrer, stiftelsesprovision eller ekspeditionsgebyr.
Bankens administration af de respektive konti er i overensstemmelse med den aftale, som klageren og banken har indgået, jf. ”Aftale om håndtering af salg”, afsnit ”Konto til håndtering af salg” og ”Aftale om håndtering af køb”, afsnit ”Konto til håndtering af køb”.
Banken skal beklage hvis klagerens bankrådgiver fejlagtigt har haft en opfattelse af, at kunder ikke må tilgå konti grundet muligheden for forvirring. Dette er ikke tilfældet. Det bemærkes i øvrigt, at en kunde til enhver tid vil kunne få fremsendt et kontoudtog for en given konto, hvis det ønskes.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hendes ægtefælle M var kunder i Arbejdernes Landsbank.
På et ikke nærmere oplyst tidspunkt henvendte klageren og M sig i banken, da de ønskede at købe en nybygget ejendom før salg af deres ejerlejlighed, herunder optage et mellemfinansieringslån.
Klageren og M underskrev i den forbindelse ”Aftale om håndtering af salg”, hvoraf fremgår et sagsgebyr på 4.000 kr., ”Aftale om håndtering af køb af nyopført ejendom”, hvoraf fremgår et sagsgebyr på 4.000 kr. og ”Kreditaftale Privat [-085]”, hvoraf fremgår en stiftelsesprovision på 7.000 kr. og et ekspeditionsgebyr på 1.000 kr.
Af bankens særskilte ”Prisliste Køb, Salg & Omprioritering” fremgår også bankens gebyrer på 4.000 kr. for håndtering af henholdsvis køb og salg.
Af bankens særskilte ”Prisliste Udlån & Kredit” fremgår også bankens stiftelsesprovision for boliglån på 2%, dog minimum 500 kr. og maksimum 7.000 kr. samt ekspeditionsgebyret på 1.000 kr.
Banken beregnede sig i alt 16.000 kr. i gebyrer og stiftelsesprovision i forbindelse med klagerens og M’s salg af deres ejerlejlighed, køb af den nybyggede ejendom og optagelse af mellemfinansieringslån.
Ankenævnet finder, at banken var berettiget til at opkræve et gebyr på 4.000 kr. for håndteringen af salget af klagerens og M’s ejerlejlighed, et gebyr på 4.000 kr. for håndteringen af klagerens og M’s køb af den nybyggede ejendom samt stiftelsesprovision og ekspeditionsgebyr på henholdsvis 7.000 kr. og 1.000 kr. for oprettelse af et mellemfinansieringslån til klageren og M. Endvidere finder Ankenævnet, at de af banken opkrævede gebyrer på i alt 16.000 kr. ikke kan tilsidesættes som urimelige.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.