Indsigelse om at finansiering ikke var sket som aftalt, og at rådgivning om finansiering var mangelfuld. Indsigelse mod opsigelse af lån og opgørelse af gæld m.v. Krav behandlet i fogedretten.

Sagsnummer:415/2021
Dato:15-11-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Inge Kramer, Jimmy Bak, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - domstol § 5, stk. 1, litra e
Ledetekst:Indsigelse om at finansiering ikke var sket som aftalt, og at rådgivning om finansiering var mangelfuld. Indsigelse mod opsigelse af lån og opgørelse af gæld m.v. Krav behandlet i fogedretten.
Indklagede:Sparekassen Sjælland-Fyn
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om, at finansiering ikke var sket som aftalt, og at rådgivning om finansiering var mangelfuld. Indsigelse mod opsigelse af lån og opgørelse af gæld m.v.

Sagens omstændigheder

I 2008 finansierede Sparekassen Sjælland (nu Sparekassen Sjælland-Fyn) klagerens og hans daværende samlever, S’s, køb af en byggegrund for 595.000 kr. Klageren har anført, at sparekassen i forbindelse med grundkøbet godkendte, at han og S efterfølgende via sparekassen kunne få finansieret opførelse af et hus på grunden, men at sparekassen efterfølgende afviste at finansiere husbyggeriet som lovet. Sparekassen har anført, at finansieringen skulle omfatte grundkøb og opførsel af fundament, og at klageren selv skulle opføre et hus på grunden.

Byggeriet blev ikke gennemført. Grunden blev på et ikke oplyst tidspunkt solgt for 300.000 kr.

Klageren har oplyst, at han og S indbetalte ca. 72.500 kr. i renter på gælden til sparekassen frem til 2010, og at de i perioden 2011-2013 indbetalte i alt 240.000 kr. vedrørende gælden. Sparekassen har oplyst, at sagen gik til inkasso og var i fogedretten i maj 2014.

I juni 2015 underskrev klageren og S et gældsbrev på 947.000 kr. vedrørende gælden til sparekassen. Gælden skulle afvikles med en månedlig ydelse på 500 kr. Renten var variabel, for tiden 0,1 % p.a. Sparekassen har oplyst, at afviklings- og rentevilkårene var midlertidige, og at det var aftalt, at ydelsen og renten på lånet skulle stige, så de igen var på markedsvilkår, når klagerens økonomiske situation havde forbedret sig. Sparekassen fik samtidig sikkerhed i et ejerpantebrev på 350.000 kr. i klagerens sommerhus. Af gældsbrevet og Vilkår for lån i Sparekassen Sjælland, som var en del af gældsbrevet, fremgik blandt andet:

”… Frister for at opsige

Sparekassen kan opsige lånet og dermed bede jer indfri med 3 måneders varsel … Ved sparekassens opsigelse har I krav på en saglig begrundelse. …

Rentevilkår ved restance og misligholdelse

 … Misligholder I lånet i henhold til de misligholdelsesbestemmelser, som I kan se under Vilkår for lån i Sparekassen Sjælland, beregner sparekassen en variabel misligholdelsesrente fra første misligholdelsesdag og af hele lånets restgæld. Misligholdelsesrenten udgør p.t. 18,5000% p.a. …

Misligholdelse

Lånet er misligholdt, hvis:

  1. I ikke overholder jeres forpligtelser over for sparekassen …

Det betyder, at lånet kan ophæves og at I skal indfri lånet staks – uanset aftalt opsigelsesvarsel. …

Oplysningspligt og fuldmagt

I lånets løbetid skal I holde sparekassen orienteret om jeres økonomiske forhold. I giver også sparekassen en fuldmagt. Det betyder, at:

  1. I skal indlevere jeres seneste års- og forskudsopgørelse fra SKAT, hvis sparekassen beder om det
  2. sparekassen kan rekvirere enhver form for materiale eller oplysning, som jeres eventuelle revisor/regnskabsfører har modtaget/anvendt i forbindelse med rådgivning, gennemgang og/eller revision …”

På et ikke oplyst tidspunkt i 2016 eller 2017 flyttede klageren og S fra hinanden.

I en e-mail af 27. september 2019 rykkede sparekassen klageren for indlevering af økonomiske oplysninger. Klageren har anført, at e-mailen blev sendt til hans gamle mailadresse, og at han derfor ikke modtog den. Ved et brev til S og klageren af 15. oktober 2019 opsagde sparekassen lånet til indfrielse. Klageren har anført, at han ikke modtog brevet, der alene blev sendt til S’s adresse, og at S ikke oplyste ham om brevet. Af brevet fremgik:

”… Da vi efter gentagne henvendelser ikke har modtaget fuld økonomisk indsigt fra jer begge, opsiger vi hermed ovennævnte lån til fuld indfrielse og betaling senest den 01.02.2020.

Lånets restgæld udgør dags dato 640.404,95 kr. Herudover tillægges der renter og provision, indtil betaling sker.  … ”

I e-mails af 31. januar og 3. og 5. februar 2020 til S spurgte klageren om et overtræk på 505 kr. vedrørende lånet. S meddelte, at hun ikke ønskede at svare på klagerens henvendelser. I et brev til sparekassen af 26. februar 2020 anførte klageren, at brevet om opsigelse og sparekassens e-mails om anmodning om økonomiske oplysninger var sendt til hans gamle mailadresse. Klageren gjorde indsigelse mod opsigelsen og anførte blandt andet:

”… Den 27.05.2019 er jeg i telefonisk kontakt med [rådgiveren i sparekassen [”R”] for at aftale møde omkring opfølgning. I den forbindelse oplyser [R] at han har sendt en mail omkring indsendelse af økonomiske oplysninger og jeg oplyser, at jeg ikke længere har adgang til min gamle mail og han får den nye mailadresse og videresender mailen til den nye mailadresse. I den efterfølgende periode har vi mailkorrespondance omkring møde og der bliver aftalt et møde 17.06.19. Mødet bliver efterfølgende aflyst og jeg hører ikke yderligere fra [R].

Den 31.1.2020 bliver jeg opmærksom på et overtræk på kr. -504,70, som jeg naturligvis inddækker. Jeg er den 03.02.2020 i kontakt med [R], hvor vi aftaler et møde den 12.02.2020 og jeg beder ham sende en kopi af låneaftalen på mail, således at jeg inden mødet har mulighed for at sætte mig ind i aftale[n]s vilkår. Ved denne kontakt bliver jeg ikke oplyst om, at lånet er opsagt og overdraget til inkasso. Den 05.02.2020 oplyser [R] på mail, at vores lån er overdraget til inkasso og mødet den 12.02.2020 bliver aflyst. …”

I en e-mail af 20. maj 2020 til klageren anførte sparekassen:

”… [R] sender dig en mail den 27. maj 2019 med oplysning om, hvilke økonomiske oplysninger han skal bruge til vurdering af en ny aftale. Han opdager at mailen er sendt til den forkerte mailadresse og allerede den 28. maj 2019 genfremsender han mailen til din nye adresse … Du besvarer hans mail den 13. juni 2019, at du er forhindret i at komme til møde pga. kursus.

Da du aldrig indsender de ønskede dokumenter, står opsigelsen af 19. oktober 2019 ved magt. …”

I en e-mail af 11. juni 2020 anførte sparekassen:

”… Du er …  nødt til klart at tilkendegive om du har en indsigelse om opsigelsen og du ønsker sagen prøvet i retten. Hvis du fastholder en indsigelse, sender jeg sagen til vores advokat der vil tage sagen videre i retten.

Hvis du frafalder en indsigelse, vil opsigelsen stå ved magt og gælden er forfalden til fuld indfrielse. Herefter er proceduren, at du kommer med forslag til betaling vedlagt økonomisk dokumentation. Ellers går sagen i fogedretten … I fogedretten vil vi foretage udlæg …”

I en e-mail af 10. august 2020 til sparekassen anførte klageren:

”Ok med fogedretten. Som bekendt så bestrider jeg stadig opsigelsen af lånet. …”

I august 2020 sendte sparekassen sagen til sin advokat. Den 8. oktober 2020 indsendte advokaten sagen til fogedretten til foretagelse af udlæg og opgjorde sagen til i alt 733.122,92 kr. (hovedstol 639.860,86 kr., rente 18,5 % fra den 6. februar til 8. oktober 2020, inkassoomkostninger 9.748,25 kr. samt fogedgebyr 3.960 kr.), hvortil kom ”yderligere renter samt omkostninger ved fogedforretningens foretagelse”.

Den 1. februar 2021 blev sagen behandlet i fogedretten. Sparekassens advokat gav møde pr. telefon. Gælden blev opgjort til 734.810 kr. (733.122,92 kr., halvt salær 1.350 kr. og moms 337,50 kr.), og sparekassen fik tinglyst et udlæg for 734.810 kr. i klagerens sommerhus. Klageren har oplyst, at han ikke accepterede kravet i fogedretten. Sparekassen har oplyst, at klageren ikke fremsatte indsigelse mod opsigelsen i fogedretten. I en e-mail af 1. februar 2021 til sparekassen oplyste sparekassens advokat blandt andet følgende om mødet i fogedretten:

”… Debitor [klageren] var mødt personligt. … Efter fogedretsmødet har debitor kontaktet [sparekassens advokat] med henblik på at indgå afdragsordning. Debitor er anmodet om at fremsende økonomiske oplysninger, uden at der dog er afgivet ”garanti for” at begæring om tvangssalg af ejendommen kan undgås …”

I marts 2021 blev klagerens sommerhus solgt ved et frit salg, og gælden til sparekassen blev indfriet. Klageren har oplyst, at han accepterede at sælge sommerhuset mod protest, da sparekassen havde tilkendegivet, at det ellers ville komme på tvangsauktion. Pr. den 4. juni 2021 opgjorde sparekassens advokat gælden til i alt 816.838,82 kr. som følger:

  • Skyldigt beløb, fordring nr. 630, 639.860,86 kr.
  • Rente 18,5% p.a. f.t. 6/2 2020 4/6 2021, 157.174,71 kr.
  • Fogedgebyrer, 7.880, kr.
  • Inkassosalær, 9.748,25 kr.
  • Tilkendte mødesalærer, 3.375, kr.
  • Med fradrag af a/conto indbetalt, 1.200, kr.

Sparekassen har oplyst, at gælden til sparekassen blev indfriet i juni 2021, og at det resterende provenu ved salg af ejendommen på i alt 7.306,92 kr. blev udbetalt til klageren.

Parternes påstande

Den 27. september 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal tilbagebetale de indbetalte beløb til gældens afvikling og indfrielse helt eller delvist. Sparekassen skal tilpligtes at anerkende, at opsigelsen var ugyldig, og at sparekassen har handlet ansvarspådragende.

Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at sparekassens rådgivning ved oprettelsen af engagementet var fejlagtig og mangelfuld. Formålet med grundkøbet var, at han og S skulle opføre et hus. De blev godkendt i sparekassen til at låne et beløb hertil. Senere meddelte sparekassen, at deres rådighedsbeløb var for lavt. Sparekassen oplyste efterfølgende, at hvis han udviste ekstra betalingsvilje i en periode, var sparekassen positivt stemt overfor at godkende dem med et mindre rådighedsbeløb. Den månedlige indbetaling blev herefter sat op til 10.000 kr., men i samme perioden forhøjede sparekassen renten. Efter to år med indbetaling af i alt 240.000 kr. i 2011-2013, var lånet kun nedbragt med ca. 30.000 kr. Sparekassen afviste uberettiget efterfølgende at yde finansiering til bebyggelse af grunden. Byggeriet blev derfor ikke til noget.

Sparekassen burde have rådgivet og hjulpet dem med at komme ud af engagementet, da de ikke som forudsat og aftalt kunne få lov at bygge et hus på grunden. Sparekassen gav dem ikke en rimelig mulighed for at komme ud af aftalen. Aftalen om afvikling med 500 kr. om måneden og en rente tæt på 0 % havde en kortere tidshorisont, så parterne kunne nå at finde en løsning på afviklingen af gælden.

Sparekassen opfordrede til salg af grunden for at nedbringe gælden. Grunden blev solgt for ca. 300.000 kr. med et tab på ca. 300.000 kr.

De har indbetalt samlet ca. 1.400.000 kr. og der er tilskrevet mere end 430.000 kr. i renter i perioden. Dette er urimeligt. De blev mødt med så store rentekrav, at lige meget hvilken løsning de kom med, så kunne de ikke ændre ret meget på gælden. Han er kommet med mange oplæg til løsning af sagen, tilpasning af projektet, afvikling og dialog med sparekassen. Han blev stillet møder og akkord i udsigt ved utallige lejligheder, men sparekassen har aldrig haft et reelt ønske om at imødekomme et møde eller en dialog.

Sparekassens opsigelse af engagementet var ugyldig. Sparekassen har ikke fremvist dokumentation for, at opsigelsen blev varslet rettidigt og korrekt. Han modtog hverken varsler eller opsigelsesbrevet, som burde være sendt anbefalet. Sparekassen sendte alle mails til en forkert mailadresse, og brevet fra oktober 2019 var sendt til S’s adresse, hvor han aldrig har boet. Sparekassen var bekendt med, at S ikke ønskede at kommunikere med ham. Sparekassen har tidligere sendt sms’er til ham, men undlod dette.

Opsigelsen var ikke proportionel. Konsekvensen af opsigelsen stod på ingen måde mål med årsagen. Han har overholdt alle forpligtelser og betalinger. I mailen af 27. september 2019, der blev sendt til en forkert mailadresse, mindede sparekassen om indsendelse af økonomiske oplysninger men advarede ikke om risiko for opsigelse. Atten dage herefter sendte sparekassen opsigelsen til en forkert adresse. Han reagerede derfor ikke på opsigelsen men fortsatte med at indbetale de månedlige ydelser. Sparekassen understregede ikke alvoren af, at sparekassen ikke modtog tre lønsedler og en årsopgørelse, når resten af engagementet blev overholdt, og ydelserne blev betalt hver måned.

Sparekassens opgørelse af kravet bestrides. Han accepterede ikke kravet i fogedretten. Han blev spurgt, om han kunne betale, hvilket han ikke kunne. Kort efter mødet i fogedretten skulle han tale med sparekassens advokat om mulighederne. Kort efter mødet med advokaten krævede sparekassen med kort varsel og med trussel om tvangsauktion, at han solgte sommerhuset. Han solgte herefter sommerhuset under protest.

Han har gentagne gange oplyst, at der er fejl i sparekassens opgørelser, og at han er blevet udsat for urimelig behandling. Han blev oplyst om, at den samlede gæld udgjorde 734.000 kr., og dette beløb blev tinglyst. Da det tinglyste krav på 734.000 kr. skulle indfries efter salget af sommerhuset, hævede sparekassen i alt 816.000 kr. Kravet voksede uden forklaring fra 734.000 kr. til 816.000 kr. på tre måneder. Han fik først lang tid efter en forklaring på sparekassens opgørelse af afregningen.

Sparekassen Sjælland-Fyn har anført, at klagerens gæld til sparekassen blev korrekt opsagt i henhold til gældsbrevets bestemmelser.

Aftalen om afvikling af gælden fra 2015 var midlertidig. Aftalen var, at så snart klagerens økonomiske situation havde forbedret sig, skulle ydelsen samt renten på lånet stige, således at den igen var på markedsvilkår.

Sparekassen rykkede gentagne gange klageren for at få indblik i hans økonomi. Sparekassens mail af 27. maj 2019 indeholdt oplysning om, hvilke økonomiske oplysninger, som sparekassen skulle bruge til vurdering af en ny aftale. R genfremsendte denne mail til klagerens nye mailadresse den 28. maj 2019. Klageren besvarede mailen den 13. juni 2019 og meddelte, at han var forhindret i at komme til møde. Da klageren aldrig indsendte de ønskede dokumenter, opsagde sparekassen lånet med tre måneders varsel i henhold til gældsbrevets bestemmelser. Klageren har modtaget opsigelse af lånet.

Sagen har været forelagt fogedretten, hvor klageren ikke gjorde indsigelser.

Sparekassen fik derfor retmæssigt udlæg i klagerens ejendom.

Differencen mellem opgørelsen i fogedretten og sparekassens advokats opgørelse af sparekassens tilgodehavende pr. 4. juni 2021 skyldes opgørelsen af renter af sparekassens tilgodehavende.

Ankenævnets bemærkninger

I 2008 finansierede Sparekassen Sjælland (nu Sparekassen Sjælland-Fyn) klagerens og hans daværende samlever, S’s, køb af en byggegrund. Købet skete med henblik på opførelse af et hus. Byggeriet blev ikke gennemført, og grunden blev efterfølgende solgt. Sparekassen har oplyst, at klagerens og S’s gæld til sparekassen gik til inkasso, og at sagen var i fogedretten i maj 2014.

I juni 2015 underskrev klageren og S et gældsbrev på 947.000 kr. vedrørende gælden til sparekassen. Gælden skulle afvikles med en månedlig ydelse på 500 kr. Renten var variabel, for tiden 0,1 % p.a. Sparekassen har oplyst, at disse afviklings- og rentevilkår var midlertidige, og at ydelse og rente skulle forhøjes til markedsvilkår, når klagerens økonomiske situation havde forbedret sig.

I oktober 2019 opsagde sparekassen lånet til indfrielse den 1. februar 2020 og anførte, at sparekassen trods anmodning herom ikke havde modtaget fuld økonomisk indsigt fra klageren og S. Klageren gjorde indsigelse mod sparekassens opsigelse.

Den 8. oktober 2020 indsendte sparekassens advokat sagen til fogedretten til foretagelse af udlæg og opgjorde sagen til i alt 733.122,92 kr. (hovedstol 639.860,86 kr., rente 18,5 % fra den 6. februar til 8. oktober 2020, inkassoomkostninger 9.748,25 kr. samt fogedgebyr 3.960 kr.), hvortil kom ”yderligere renter samt omkostninger ved fogedforretningens foretagelse”.

Den 1. februar 2021 blev sagen behandlet i fogedretten. Gælden blev opgjort til 734.810 kr. (733.122,92 kr., halvt salær 1.350 kr. og moms 337,50 kr.), og sparekassen fik tinglyst et udlæg for 734.810 kr. i klagerens sommerhus.

Den 4. juni 2021 opgjorde sparekassens advokat sparekassens krav til 816.838 kr. pr. den 4. juni 2021. Beløbet indeholdt renter 18,5% p.a. til den 4. juni 2021 samt fogedgebyrer 7.880 kr., inkassosalær 9.748,25 kr. og tilkendte mødesalærer, 3.375 kr.

Af § 5, stk. 1, litra e, i Ankenævnets vedtægter fremgår, at Ankenævnet skal afvise at behandle en klage, hvis klagen hører under, er under behandling ved, eller har været behandlet af en domstol. Som følge heraf kan Ankenævnet ikke behandle den del af klagen, der vedrører perioden forud for den 1. februar 2021, herunder den del af sparekassens krav, som sparekassen fik udlæg for (734.810 kr.).

For så vidt angår den del af klagen, der vedrører perioden efter den 1. februar 2021, finder Ankenævnet, at sparekassen var berettiget til at beregne sig yderligere renter som sket i advokatens opgørelse af 4. juni 2021.

Udlægsbeløbet på 734.810 kr. indeholdt inkassoomkostninger 9.748,25 kr., fogedgebyr 3.960 kr. og halvt salær inklusive moms 1.687,50 kr. Advokatens opgørelse af 4. juni 2021 indeholdt inkassosalær, 9.748,25 kr., fogedgebyrer, 7.880 kr. og tilkendte mødesalærer, 3.375 kr.

Sparekassen har trods opfordring hertil ikke nærmere redegjort for eller dokumenteret, hvad de yderligere fogedgebyrer 3.920 kr.  (7.880 kr. - 3.960 kr.) og tilkendte mødesalærer 1.687,50 kr. (3.375 kr. – 1.687,50 kr.)  i opgørelsen af 4. juni 2021 omfatter. Ankenævnet bemærker, at sparekassens advokat gav møde pr. telefon i fogedretsmødet den 1. februar 2021. Ankenævnet finder herefter, at sparekassen skal betale differencen på 5.607,50 kr. til klageren.

Det bemærkes, at Ankenævnet ikke påtager sig at foretage en revisionsmæssig gennemgang af sparekassens opgørelser.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle den del af klagen, der vedrører perioden forud for den 1. februar 2021.

For så vidt angår den del af klagen, der vedrører perioden efter den 1. februar 2021, skal sparekassen inden 30 dage betale 5.607,50 kr. til klageren med tillæg af sædvanlig procesrente fra indgivelsen af klagen den 27. september 2021 til betaling sker.

Klageren får klagegebyret tilbage.