Erstatningskrav begrundet i afslag på finansiering af ejendomskøb

Sagsnummer:84/2019
Dato:19-11-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen, Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - låneanmodning
Forældelse - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Erstatningskrav begrundet i afslag på finansiering af ejendomskøb
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et erstatningskrav fra klageren på baggrund af et afslag fra Danske Bank på finansiering af et ejendomskøb.

Sagens omstændigheder

Klageren og et firma, som han ejer personligt, blev kunder i Danske Bank i 1994.

I 1998/1999 ønskede klageren at købe en udlejningsejendom med 17 beboelseslejemål og fem erhvervslejemål, som var sat til salg via en ejendomsmægler. Banken afslog at finansiere købet. Efterfølgende åbnede banken en filial i et lejemål i ejendommen.

I 2018 henvendte klageren sig til banken vedrørende ejendommen, som på ny var udbudt til salg via samme ejendomsmægler. Klageren anførte blandt andet, at banken havde afvist hans låneanmodning for at opnå et lejemål i ejendommen til bankens filial. Klageren anførte videre blandt andet, at banken kunne have opnået det samme lejemål, hvis ejendommen var blevet købt af ham, og at han kunne have opnået en betydelig gevinst på ejendomskøbet.

Parternes påstande

Den 19. februar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal overdrage ejendommen til ham og betale erstatning.

Danske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken uberettiget afskar ham fra at erhverve ejendommen, som han havde på hånden til en super god pris. Banken var indirekte ejer af ejendomsmæglerfirmaet og overtog selv ejendommen som indirekte ejer. Banken bør derfor overdrage ejendommen til ham og betale et beløb, som svarer til, hvad han kunne have tjent ved at besidde ejendommen.

Hans samlede erstatningskrav mod banken er foreløbigt opgjort til 70.283.054 kr.

Kravet er ikke forældet. Han er ikke på noget tidspunkt blevet gjort bekendt med, at klagefristen på 20 år var ændret. Det forekommer også mærkeligt, at vilkårene for forbrugere skulle være blevet væsentligt dårligere på det finansielle område end på alle andre områder. Fra år 1999 og 20 år frem er til år 2019 så det passer godt. Han er for nylig blevet informeret om, at der er kommet en ny klagefrist på ti år. Han har imidlertid været kunde på den gamle regel om 20-årig klageret. Så han forventer, at sagen bliver behandlet efter den 20-årige klageret.

Han er privatkunde, og hans firma er et privat enkeltmandsfirma med personligt hæftelse. Han ville have købt ejendommen som privatperson.

Finanstilsynet har henvist ham til Ankenævnet.

Da han søgte om finansiering af ejendomskøbet, havde han og hans firma været kunde i banken i 4-5 år uden nogen problemer. Banken havde fuld indsigt i hans og firmaets økonomi samt i prospektet på ejendommen.

Han havde udsigt til en stor gevinst ved ejendomskøbet, og det gav ingen mening, at banken ikke ville hjælpe. Baggrunden var tilsyneladende, at banken i stedet ville tilgodese sig selv eller sine samarbejdspartnere. Banken flyttede selv ind i ejendommen og satte ham ud af spillet ved at afvise at hjælpe.

Banken har tilsidesat hans interesser for i stedet at varetage sine egne og har ikke levet op reglerne om god skik og sit ansvar som bank. Han føler sig snydt og bedraget.

Danske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerens sagsfremstilling og påstand er så uklar, at det ikke findes godtgjort, at klagen vedrører et konkret økonomisk mellemværende, og at det ligger uden for Ankenævnets kompetence at tage stilling til bankens afslag på klagerens låneansøgning.

Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende ved at give klageren afslag på hans låneansøgning og ved efterfølgende at have lejet sig ind i den ejendom, som låneansøgningen omhandlede.

Det er ikke godtgjort, at der er årsagssammenhæng mellem bankens afslag på klagerens låneansøgning og bankens indgåelse af lejemål i den omtalte ejendom.

Banken var ikke forpligtet til at yde lån til klageren.

Banken har ikke kunnet finde oplysninger om klagerens låneansøgning og bankens behandling af denne.

Banken har aldrig ejet hverken den pågældende ejendom eller det pågældende ejendomsmæglerfirma.

Klagerens krav er uklart og udokumenteret. Banken kan ikke godkende klagerens tabsopgørelse. Klageren har ikke lidt et erstatningsretligt relevant tab. Det er bankens opfattelse, at kravet baserer sig på skuffede forventninger.

Et eventuelt rådgivningsansvar er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at klagen skal afvises.

Det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det kan imødekomme en ansøgning om et lån. I 1998/1999, hvor klageren efter det oplyste ønskede at købe en bestemt udlejningsejendom, havde klageren således ikke krav på, at få købet finansieret med lån i Danske Bank, hvor han var kunde.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnet finder endvidere, at et eventuelt ansvar for banken i forbindelse med klagerens låneansøgning nu er forældet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.