Afslag på låneomlægning. Indsigelse om forskelsbehandling på grund af alder.

Sagsnummer:403/2018
Dato:22-05-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Jacob Elverum, Steen Jul Petersen, Mor-ten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Omlægning - afslag
Ledetekst:Afslag på låneomlægning. Indsigelse om forskelsbehandling på grund af alder.
Indklagede:Totalkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører afslag på låneomlægning.

Sagens omstændigheder

I 2009 optog klageren via Sparekassen Sjælland-Fyn to 30-årige lån med rentetilpasning hvert tredje år og 10 års indledende afdragsfrihed i Totalkredit. Det ene lån var på 3.616.000 kr. og blev optaget til finansiering af en nyopført ejendom, E1. Det andet lån var på 2.456.000 kr. og blev optaget til finansiering af renovering af en naboejendom, E2. Klageren ejer endvidere en tredje ejendom, E3.

Klageren har anført, at sparekassen i forbindelse med optagelsen af de to lån i E1 og E2 lovede, at han efter endt renovering til enhver tid ville kunne omlægge lånene til 30-årige fastforrentede lån.

I forbindelse med refinansiering af lånene i januar 2018 ønskede klageren at omlægge lånene til 30-årige fastforrentede lån. Klageren indleverede økonomiske oplysninger sparekassen, som gav klageren afslag på at omlægge lånene.

I et brev til realkreditinstituttet af 3. december 2018 rejste klageren indsigelse mod afslaget og anmodede realkreditinstituttet om en skriftlig begrundelse.

Realkreditinstituttet har oplyst, at de årlige ydelser efter udløb af afdragsfriheden steg fra 56.860 kr. til 222.216 kr. for lånet i E1 og fra 29.964 kr. til 146.214 kr. for lånet i E2.

Realkreditinstituttet har endvidere oplyst, at E1 er udbudt til salg for 3.475.000 kr., at E1 er udlejet på en tidsubegrænset lejekontrakt, og at lejer efter de foreliggende oplysninger vil flytte, når E1 er solgt. E2 er en énfamiliesbolig med fire boligenheder, hvoraf de to er udlejet. Klageren bor i en af boligerne i E2, og den sidste bolig i E2 er for tiden ikke udlejet.

Parternes påstande

Den 9. december 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalkredit skal omlægge lånene i E1 og i E2 til 30-årige fastforrentede lån.

Totalkredit har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han i forbindelse med låneoptagelserne blev lovet, at han efter endt renovering altid ville kunne omlægge lånene i E1 og E2 til 30-årige fastforrentede lån.

Han har uberettiget fået afslag på omlægning lånene til fastrentelån, selvom renoveringen er afsluttet, og selvom hans indtægt er fordoblet siden låneoptagelsen. Han har hverken søgt om afdragsfrihed eller tillægslån.

Han er blevet udsat for aldersdiskrimination. Bygherrer over 60 år diskrimineres tydeligvis, hvis byggeriet først er færdigmeldt efter 60-årsdagen. Man afviser åbenbart 30- årige lån til seniorer.

Det undrer ham, at udlejningsejendomme falder uden for Totalkredits forretningsområde. Ejendommene har været udlejet siden anskaffelserne for henholdsvis 17, 13 og 10 år siden. E1 blev opført i 2008 med udlejning for øje. Sparekassen Sjælland forestod byggelån og finansieringen gennem Totalkredit. E2, som tidligere var en kommunal udlejningsejendom, blev ved påbegyndelsen af renovering finansieret gennem Totalkredit. E2 er i dag en énfamiliesbolig med fire boliger, som kan inddrages/ændres efter behov med mulighed for værelsesudlejning. E3 blev købt i 2006 med udlejning for øje og blev finansieret gennem Nykredit. Ved en låneomlægning i 2014 var Nykredit bekendt med udlejningen. Sparekassen var ikke involveret i denne låneomlægning. Efterfølgende blev lånet i E3 tvangsflyttet til Totalkredit, uden at han blev orienteret.

Såvel Totalkredit som Sparekassen Sjælland har således gennem de forløbne år været bekendt med udlejningen af ejendommene.

Han er presset ud i et tvangssalg af to af sine ejendomme som følge af afslaget. Hans tab udgør 1.745.000 kr., hvis ejendommene sælges til udbudsprisen.

Totalkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at realkreditinstituttet har outsourcet al rådgivning, kreditvurdering og kreditværdighedsvurdering til de samarbejdende pengeinstitutter, der på realkreditinstituttets vegne vurderer, om der kan ydes et lån. De formidlende pengeinstitutter stiller hvert år en garanti over for realkreditinstituttet om, at realkreditinstituttets kreditpolitik og forretningsgange er overholdt, når et lån gives. Realkreditinstituttet behandler derfor ikke selv de lånesager, der formidles gennem et af de samarbejdende pengeinstitutter.

Klagen angår en rådgivning, som realkreditinstituttet har outsourcet. Vurderingen i denne sag blev alene ydet af sparekassen. Alle oplysninger i sagen, som realkreditinstituttet skulle bruge, blev fremsendt fra sparekassen. Det var således sparekassen, der ydede rådgivning i sagen og vurderede, at ansøgningen om låneomlægning ikke kunne imødekommes.

Totalkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren ikke er berettiget til en låneomlægning, der alene kan imødekommes, hvis låntager, ejendommene og sagerne i øvrigt opfylder realkreditinstituttets kreditpolitik og forretningsgange. En låneomlægning er ikke en ret, men forudsætter altid en sædvanlig kreditgodkendelse.

Realkreditinstituttet kan ikke ud fra sædvanlig kreditpolitik imødekomme klagerens anmodning om en låneomlægning i E1 og E2. E1, E3 og to af boligerne i E2 er udlejet på tidsubegrænsede lejekontrakter. E2 er reelt en udlejningsejendom, selvom den er registreret som et énfamilies hus. Realkreditinstituttet er enig i sparekassens afslag på låneomlægning, idet belåning af udlejningsejendomme på tidsubegrænsede lejekontrakter falder uden for realkreditinstituttets forretningsområde. Især E2 falder og faldt uden for realkreditinstituttets forretningsområde, såvel i dag som på tidspunktet for låneoptagelsen. Da der på trods heraf alligevel blev ydet lån i E1 og E2, er instituttet ikke afvisende over for en låneomlægning til fastforrentede lån med en ny afdragsfri periode og for så vidt angår E2 uden løbetidsforlængelse. Det er imidlertid sparekassen, der som formidlende pengeinstitut har kreditrisikoen og sikkerhedsstillelsen over for realkreditinstituttet, og sparekassen har ikke ønsket at medvirke til en låneomlægning.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvist bemærkes, at Ankenævnet ikke finder anledning til at afvise sagen.

I 2009 optog klageren to 30-årige lån med rentetilpasning hvert tredje år og 10 års afdragsfrihed i Totalkredit til finansiering af to ejendomme, der efter det oplyste er helt eller delvist udlejet. Lånene blev formidlet af Sparekassen Sjælland-Fyn. I januar 2018 afviste sparekassen en anmodning fra klageren om omlægning af lånene til 30-årige fastforrentede lån.

Totalkredit har meddelt, at realkreditinstituttet ud fra sin sædvanlige kreditpolitik ikke kan imødekomme klagerens anmodning om omlægning af lånene.

Ankenævnet finder, at afgørelsen af, om realkreditinstituttet ønsker at imødekomme klagerens anmodning om en låneomlægning, henhører under instituttets almindelige kredit- og udlånspolitik, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om og som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnet kan ikke tage stilling til, om Totalkredits generelle kreditpolitik måtte være i strid med regler vedrørende forskelsbehandling på grund af alder. En eventuel afgørelse heraf henhører under Finanstilsynet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.