Spørgsmål om løfte om lån/låneomlægning. Kurstab ved indfrielse af rentetilpasningslån (F5) i forbindelse med salg af fast ejendom i 2017

Sagsnummer:18/2021
Dato:09-11-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Forældelse - rådgivning
Ledetekst:Spørgsmål om løfte om lån/låneomlægning. Kurstab ved indfrielse af rentetilpasningslån (F5) i forbindelse med salg af fast ejendom i 2017
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om løfte om lån/låneomlægning og om krav på erstatning for kurstab ved indfrielse af rentetilpasningslån (F5) i forbindelse med salg af fast ejendom i 2017, herunder spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

Klageren og H, der var kunder i Jyske Bank, købte i 2012 et hus, som blev renoveret.

Der er ikke fremlagt bilag til belysning af engagementet og finansieringen af huset og renoveringen. Efter det oplyste blev huset finansieret med blandt andet et rentetilpasningslån med femårig rentetilpasning, afdragsfrihed i ti år og hovedstol på 1,8 millioner kroner i Totalkredit.

Den 12. december 2012 underskrev klageren og H et dokument om ”rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Vores erfaring med at optage lån inden for de seneste 10 år:
Ingen erfaring – det er første gang i perioden.

Vores risikovillighed:
Høj risiko - ønsker lav ydelse og er orienteret om risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdien i boligen.

De væsentligste egenskaber ved det valgte lån
Jyske Bank har i den forbindelse oplyst os om følgende:

Vi har valgt et afdragsfrit BoligXlån med variabel rente.

Opsigelses- og indfrielsesvilkår:
Lånet er inkonverterbart og kan altid indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer undtagen de sidste to måneder før en refinansiering. Lånet kan opsiges til kurs 100 med to måneders varsel på refinansieringstidspunktet. Det vil sige med 1 til 10 års mellemrum, afhængigt af hvor ofte jeg vælger, at lånet skal rentetilpasses. Lånet kan straksindfries op til refinansieringstidspunktet mod betaling af opsigelsesrenter under forudsætning af, at det er opsagt to måneder før refinansieringstidspunktet. Ved indfrielse af kontantlån kan en evt. kursgevinst være skattepligtig. Afhængig af indfrielsesmetode tillægges der forskellige omkostninger, hvis størrelse og/eller beregning fremgår af bankens/realkreditinstituttets prisblad. Der henvises i øvrigt til lånesagsdokumenterne.

...”

Klageren har anført, at H havde en pensionsordning, som hun i 2014 ophævede i utide. Klageren har videre anført, at ophævelsen skete efter rådgivning fra banken og i tillid til et løfte fra banken om, at han og H ville kunne få yderligere lån i huset, hvis dette steg i værdi, hvilket det faktisk gjorde.

Klageren har fremlagt mails mellem parterne i perioden 20. april - 11. maj 2017. Heraf fremgår blandt andet:

Dato 2017

Afsender

Tekst

20. april

Klageren
 

”… [ny rådgiver i banken, NR] skal ikke nødvendigvis holdes til last for aftaler vi har indgået med hans forgænger [GR], men oplevelsen er, at Jyske bank ikke overholder deres aftaler og det er naturligvis frustrerende for os.

Historikken kort:
I 2012 lavede vi en aftale med Jyske bank om et huskøb med efterfølgende renovering På møderne deltog bla. en bygningsrådgiver (det kan du sikkert se i jeres notater)
Her var meldingen at Jyske bank, hvis man valgte at gå ind i et projekt, ville ”være med hele vejen” også hvis der ville komme ændrede forudsætninger! (fx renoveringsbudget ikke holdt)

Umiddelbart efter overtagelse og igangsætning af renovering blev [H’s] stilling nedlagt mens hun var på barsel.

Da projektet var igangsat kunne man ikke lige sådan stoppe midt i det hele. Renoveringen kom til at koste ca. 1.400.000,- og ikke 675.000,- som budgetteret.

For at kunne blive boende valgte vi i samråd med banken at udbetale [H’s] pension, så vi havde en buffer indtil hun fandt et arbejde. Det tog lang tid, men er heldigvis lykkedes.

I denne proces lavede vi en aftale om at vi, når de første F5 lån skulle gentegnes, kunne konvertere mere af den ”dyre” gæld til realkreditlån og begynde at afdrage mere på den samlede gæld end hvad tilfældet er nu.

Jeg har forsøgt at få [NR] til at indse det fornuftige i at honorere denne aftale, men det er desværre ikke lykkedes.”

24. april

Klageren

”Tak fordi du gav dig tid til at høre på mig i fredags.

Som aftalt afventer jeg dine svar, dels på hvor meget vi skal betale mere, for afdrage på boligkreditten, samt hvor meget mere vi skal have i løn for at du kan forsvare at omlægge lånene som jeg beskriver nedenfor. Alternativt, hvor meget skal ”den rige onkel” lægge før vi er nede på et rimeligt niveau?

Derudover har jeg et par ekstra spørgsmål:
1. Du siger du ikke har noget på skrift om vores aftale med [GR] – har i ikke dokumentation/mødereferater i jeres CRM system? Her bør aftalerne jo stå nedskrevet.
a. Vi har bla. haft møde 2012-04-18 15:30; 2012-04-24 14:30; 2012-11-05; 2013-01-15 17:00; 2014-01-23 17:00; 2014-12-02 15:00 og 2015-04-10 09:00;

2. Har Jyske Bank en rådgiveransvarsforsikring? - og har i en vejledning til at søge erstatning? Som nævnt ville vi aldrig have fået udbetalt [H’s] pension (560.000,-) hvis vi havde vidst at i ikke ville støtte os som aftalt! Ej heller fået nyt tag (128.000,-) men repareret det og ny bil (183.000,-), hvis vi ikke havde en HELT klar aftale, med forventning om omlægning, så vi kunne afdrage på væsentligt mere af gælden end tilfældet er nu!

Havde vi fået meldingen at vi ville have for stor samlet ”risikoprofil” da pensionen blev overvejet udbetalt primo 2014 (hvor [H] endnu ikke var kommet i arbejde), havde vi i stedet solgt huset dengang og kommet ud med et plus på huset OG en pensionsopsparing!

Nu resulterer bankens rådgivning i at vi ikke alene risikerer at måtte sælge huset, men også har mistet en meget stor opsparing. En opsparing, der ikke kan reetableres uanset job, pga. regler om max indbetaling!

3. Hvad det reelle tab når vi skal pensioneres løber op i, er jo mangefold de ”småpenge” vi fik udbetalt for at blive i huset 3 år ekstra!

…”

11. maj

Banken

”Jeg lovede jer en beregning på hvad I skal afvikle på jeres boligkredit med, for at I, forudsat renten ikke ændre sig, har kreditten færdigafviklet når I skal i gang med at betale på det store lån i Totalkredit.

Som I kan se er det er relativ høj ydelse, eftersom I kun har fem år til at få det afviklet. Det betyder for jer at I skal afvikle med 14.200 hver måned, inklusiv rente. Denne ydelse er forudsat at I påbegynder afviklingen den 1. juni 2017, og såfremt renten stiger, vil det få konsekvens for lånets løbetid som da forlænges. Det giver jer et rådighedsbeløb (til mad, tøj, gaver og fornøjelser) som langt fra er tilstrækkeligt.

Hvilken mulighed har I for at blive i huset?

Hvis I kunne få eftergivet jeres rente og afdrag på familielånet i de kommende fem år, vil I naturligvis kunne øge jeres rådighedsbeløb med. Det giver jer dog ikke tilstrækkeligt i henhold til hvad vi anbefaler til to voksne og to børn. Det er muligt at der er poster i budgettet som I ikke finder aktuelle (vedligeholdelse m.v.), men det er krav fra myndigheder at vi har det med i vores beregning.

Hvad er normen for en familie på fire?

I bør have minimum kr.15.000 tilbage til mad, tøj, gaver og fornøjelser, efter alle de faste omkostninger er betalt. Med et rådighedsbeløb på 4.300 kr. pr. måned + eftergivelse af ydelse til forældre, vil I lande på ca. 6.250 kr. pr. måned, når jeg estimere det rentefradrag I har i dag for familielånet som I mister når I ikke betaler rente til forældrene.

Har I mulighed for at øge jeres indtægter?

En anden mulighed er at I kan øge jeres indtægter. Der skal dog en klækkelig lønforhøjelse til for at I kan øge jeres månedlige rådighedsbeløb med det I mangler for at kunne få hverdagen til at hænge sammen. Faktisk skal indtægten øges med brutto 321.000 kr., hvis I efter skat skal opnå at øge jeres indtægt med ca. 11.000 kr. pr. måned. Hvis det lykkedes jer at få eftergivet rente og afdrag til jeres forældre indtil jeres boligkredit er afviklet, behøver I kun at øge indtægten med 262.500. Det svarer til en månedlig lønforhøjelse på knap 22.000 kr. pr. måned, og det tænker jeg vel ikke er realistisk?

Vores anbefaling er derfor fortsat at I sælger huset nu

Med udgangspunkt i vores beregning, er det forsat vores bedste råd til jer at sælge ejendommen nu, mens I kan komme ud med et forhåbentlig positivt provenu.

I bør se budgettet efter for andre væsentlige besparelser (salg af bilerne o.l.), som kan øge jeres forbrugsmulighed.

Alternative lånemuligheder

Vi talte om at I også kunne forespørge i Totalkredit om de ville omlægge jeres lån op til 80% til ét stor F1 lån med fornyet 10 års afdragsfrihed. Her vil I skulle indfri jeres Jyske F1 og delvis nedbringe jeres boligkredit. Det fritager jer dog ikke for at vi også gerne vil have at I afvikler på den del af boliglånet som der er tilbage, og I skal også samtidig bede familien om hjælp i forhold til familielånet, såfremt det skal hænge sammen for jer.

…”

Efter det oplyste blev der den 5. juli 2017 afholdt et møde mellem parterne. Der forligger ikke et referat fra mødet.

På et ikke oplyst tidspunkt blev klagerens og H’s hus solgt.

Klageren har fremlagt mails mellem parterne i perioden 22. august - 7. oktober 2017.

Dato 2017

Afsender

Tekst

22. august

Klageren

”…

Jf nedenstående er vi blevet opmærksomme på at kontakte jer vedr. indfrielse af diverse lån.

Da vi har Totalkredit (gennem Jyske Bank) kontaktede jeg dem i dag, for at høre om der var noget specielt, vi skulle være opmærksomme på... ”Ikke andet end at I er 22 dage for sent ude” – til at han kunne lægge lånet om til et kortere lån, med mindre kurstab!

Pt er kursen på vores F5 (1.800.000,-) 104, så hvis jeg har forstået det rigtigt, får vi et kurstab på 72.000,- +indfrielsesgebyr? Eller er jeg helt galt afmarcheret?

I har hele tiden vidst at vi skulle sælge. Hvorfor har vi ikke fået denne rådgivning af jer for lang tid siden? Det havde været rart ikke igen at skulle tabe penge pga Jyske Bank!!

Hvad kan i gøre for at kompensere for denne fejl? Er der noget lign. vi skal være opmærksomme på ved de lån vi har direkte med Jyske Bank?”

24. august

Banken

”…

Vi kan som bank ikke begynde at opsige […] vores kunder[s] lån, før der er en køber som har underskrevet på en købsaftale og seks dages fristen for fortrydelsesretten er udløbet. Derfor har vi ikke kunne reagerer hurtigere.

Hvis vi opsagde jeres lån før I havde fået ejendommen solgt, hvordan ville I da have skaffet et beløb i den størrelsesorden? Man kan ikke trække en indfrielse retur, når den først er accepteret. Det er helt normal procedure at man først ser på bedst mulig indfrielse af lån, når der er en konkret underskrevet købsaftale, hvor I som sælger er 100% sikre på at der kommer penge. Lånet skulle have været opsagt inden udgangen af juli måned, og der kom først et bud den 4. august. Efter underskrevet købsaftale skal der herefter gå seks dage, hvor køber har mulighed for at fortryde. Vi opsiger ikke lån før handelen er endelig.

Vi har tidligere talt med jer om jeres mulighed for at gå i dialog med Totalkredit, og fortalt jer at Jyske Bank er ude af samarbejdet med Totalkredit. Hvis I derfor skulle have lagt om til anden låne type, var I informeret om at det ikke var noget vi var i stand til at hjælpe jer med.

…”

5. oktober

Banken

”…

Jeg forstår fuldt ud, at det er en ærgerlig situation, som I er landet i.

Jeg har talt med afdelingsdirektør [A], og som I også selv skriver i mailen, er der en lang række uheldige problemstillinger hos jer, som medvirker til at situationen spidser til. Jeres indkomst bliver lavere end forventet ved beregning, jeres omkostninger stiger til gengæld og som jeg også forstår det, opstår der yderligere gæld.

Vi ønsker altid at rådgive vores kunder bedst muligt, og vores oplevelse er, at det har vi også gjort i jeres specifikke sag.

I forhold til indfrielseskursen på jeres Totalkreditlån forstår jeg på [A], at hun allerede på møde den 5. juli gør jer opmærksom på, at I skal kontakte Totalkredit for en nærmere aftale, og at vi ikke ser os i stand til at rådgive yderligere omkring dette.

Og i forhold til selve handlen, så modtager vi først underskrevet købsaftale den 4. august, herefter følger almindelig rutine i forhold til afventning af udløb af fortrydelsesfrist m.m.. Først derefter vil en bedst mulig indfrielse af jeres lån kunne vurderes.

Dette ændrer naturligvis ikke på, at det er en ærgerlig situation for jer, men jeg mener, at Jyske Bank har ydet jer en kvalificeret rådgivning ud fra de givne omstændigheder.

…”

5. oktober

Klageren
og H

”…

Blot for en god ordens skyld, blev der på det møde 5/7, intet nævnt om at vi skulle omlægge lån, ej heller sendt noget på skrift derom!

Da, [A og NR] holdt møde med os, blev det aftalt, at vi skulle sætte huset til salg snarest. Det var deres KRAV, for at fortsætte de banklån vi har i Jyske bank!

De vidste begge at vores Totalkreditlån udløb i oktober! Så uanset om vores hus først var blevet solgt om et år, havde det været på sin plads eksplicit at sige, og skrive, at det va[r] VIGTIGT at få omlagt/indfriet det F5 lån, så vi kunne eliminere/minimere kurstabet. Det fortalte Totalkredit rådgiveren os, da vi kontaktede ham 22 dage for sent.

Den viden havde vi ikke inden da og var derfor afhængige af ordentlig rådgivning fra Jyske Bank, men det fik vi desværre endnu engang ikke!

Det er den manglende rådgivning vores anke går på! Og den manglende rådgivning vi kommer til at betale 72.000,- for – Oven i de over 3.000.000,- vi taber på pensionen!!

…”

24. oktober

Banken

Efter at have gennemlæst det materiale vi har på sagen, skal jeg ligesom […] beklage den uheldige situation, I er kommet i.

Ved mødet den 5. juli i år kan jeg ud fra dagsordenen og den efter mødet udarbejdede handleplan se, at mødet i høj grad handlede om, at vi grundet jeres økonomi var nødt til at anbefale jer, at sælge jeres ejendom. […]

I henhold til oplistningen af anbefalinger, kan jeg se, at I blev opfordret til at rette henvendelse til Totalkredit for at tale med dem om eventuel tillægsbelåning/omlægning af lånet til dem. Vi var ikke indstillet på at omlægge lånet til et lån i BRFkredit, hvilket vi også gav klart udtryk for. Som det også er anført på dagsordenen, yder vi ikke rådgivning om produkter vi ikke selv fører. Vi er ikke tilknyttet Totalkredit, hvorfor I skal rette henvendelse til Totalkredit for at få rådgivning om belåningen hos dem. Det fremgår også af tidligere mails til jer – bl.a. mail af 11. maj 2017 – at I skulle rette henvendelse til Totalkredit om belåningen hos dem, herunder eventuel mulighed for omlægning/tillægsbelåning.

Vi går fra mødet den 5. juli med et håb om, at tanken om salg af ejendommen vil modnes hos jer. Den 24. juli får vi besked om, at ejendommen er sat i kommission hos [ejendomsmægler] og den 4. august får vi kendskab til at ejendommen er solgt, idet vi modtager den underskrevne købsaftale.

Vi har på intet tidspunkt talt med jer om opsigelsesfrister på indestående lån. Vi har hele tiden henvist til Totalkredit vedrørende det indestående lån, og vi fik også opfattelsen af, at I tidligere var i dialog med Totalkredit.

Vi mener således fortsat, at vi ikke kunne have rådgivet jer bedre og at vi henviste jer til relevant rådgivning hos jeres kreditor på realkreditpantebrevet.

…”

Klageren har fremlagt fondsnotaer udstedt af Jyske Bank og dateret den 1. marts 2018 vedrørende indfrielse af Totalkreditlånet og har på den baggrund opgjort et kurstab på 67.154,92 kr.

Parternes påstande

Den 14. januar 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale erstatning.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at deres daværende rådgiver, GR, støttede dem i forbindelse med huskøbet og den efterfølgende renovering. Da H mistede sit arbejde undervejs i processen, og renoveringen blev dyrere end beregnet, valgte de i samråd med banken, at få udbetalt H’s pensionsopsparing for at undgå at skulle sælge huset.

De valgte denne løsning, fordi banken sagde, at den ville støtte dem, og omlægge lånene, når de havde boet der i fem år, såfremt vurderingen til den tid var steget. Vurderingen steg, men da de nærmede sig de fem år, havde de fået en ny rådgiver, NR, som ikke ville honorere den aftale, de havde med GR. Den mailkorrespondance, de havde med GR, er desværre gået tabt hos dem, og banken har ikke været villig til at dele de mails, som ligger på bankens server.

GR flyttede til en anden afdeling i banken, og de ønskede at flytte med, hvilket banken imidlertid afslog.

Jævnfør aftalen med GR kontaktede de banken, da det andet F5 lån nærmede sig refinansiering. De modtog ikke information fra Totalkredit om refinansiering af lånet.

Banken opfyldte ikke sit løfte men anbefalede, at huset blev solgt, da banken ikke længere ville hjælpe dem. Banken afslog at overtage lånene i Totalkredit, og banken foreslog, at de kontaktede Totalkredit for at høre, om Totalkredit ville omlægge lånene, men bankens anbefaling var, at de skulle sælge huset. Det var således på grund af bankens krav, at de satte huset til salg i juli 2017. De var heldige, at huset blev solgt hurtigt, og fik af ejendomsmægleren tilsendt en vejledning i at kontakte bank og realkredit med henblik på at låse/indfri eventuelle lån for at mindske et eventuelt kurstab. Denne vejledning har de ikke på noget tidspunkt fået af banken.

Da de kontaktede Totalkredit fik de at vide, at F5 lånet lige var blevet refinansieret, så de stod til at få et væsentligt kurstab.

Det reelle kurstab beløb sig sammenlignet med et kort banklån til godt 67.000 kr.

Nu stod de uden hus, uden pension og med et stort kurstab, alt sammen på grund af mangelfuld rådgivning fra banken og manglende vilje fra banken til at honorere de aftaler, der var indgået.

Han og H havde ingen erfaring med at optage realkreditlån, og de havde på intet tidspunkt fysiske møder med nogen personer fra Totalkredit. Det var derfor forventeligt, at deres bankrådgivers opgave var at rådgive dem om samtlige bankforhold, som banken havde været involveret i.

Da banken i 2014 fusionerede med BRF Kredit, bliver samarbejdet mellem Totalkredit og banken reduceret væsentligt. Det blev derfor aftalt med GR at skifte til BRF Kredit ved refinansieringstidspunktet. Denne aftale blev ikke honoreret af NR, som sammen med A de facto gennemtvang hussalget, idet det afdragsfri tillægslån, der var optaget med henblik på sammenlægning med det eksisterende realkreditlån ved refinansieringstidspunktet, blev krævet afviklet øjeblikkeligt, hvis ikke huset blev solgt.

I 2016, hvor det ene af to F5 lån skulle refinansieres fik de meddelelse om dette fra Totalkredit. De henvendte sig da til banken, som rådgav beredvilligt om deres muligheder på det tidspunkt. Banken klargjorde dokumenter og vurderede ejendommen. De kunne derfor med god grund forvente samme rådgivning ved refinansieringen af det andet lån.

Han og H udbad sig en klagevejledning, men banken snakkede udenom, og det lykkes dem aldrig at få oplyst om der fandtes en rådgiveransvarsforsikring, eller hvem de eventuelt skulle klage til over aftalebruddet. Dette måtte de selv finde frem til efter, huset var solgt.

Banken hæfter sig ved, at fristen for indfrielse var udløbet, da man blev bekendt med salget. Banken burde imidlertid have rådgivet dem om at få refinansieret inden den 1. august 2017.

Han var af den overbevisning, at forældelsesfristen var fem år. På grund af adskillige udfordringer i sit privatliv fik han ikke indbragt klagen tidligere. Hussalget var først færdiggjort den 7. marts 2018, og det var derfor først på det tidspunkt muligt at opgøre tabet i forbindelse med salget og starte en klagesag. Forældelsesfristen bør derfor regnes fra dette tidpunkt. Der er således ikke indtrådt forældelse.

Jyske Bank har anført, at klagen vedrører indfrielsen af lån oprindelig hovedstol 1.800.000 kr., herunder at banken ikke har oplyst klageren om, at lånet skulle refinansieres således, at klager for eksempel kunne have omlagt lånet (F5) til et F1.

Det er bankens opfattelse, at kravet er forældet. Rådgivningen (afslag på låneomlægning og henvisning til Totalkredit) fandt sted senest den 11. maj 2017, jævnfør bankens mail af samme dato. Sagen blev indbragt for Ankenævnet den 14. januar 2021. Når der er tale om forældelse i forbindelse med rådgivningsfejl, skal der tages udgangspunkt i tidspunktet, hvor rådgivningsfejlen resulterede i en skade. Begyndelsestidspunktet for forældelsesfristen er således tidspunktet for rådgivningsfejlen, jævnfør forældelseslovens § 2, stk. 3. Forældelsesfristen er 3 år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1. Kravet forældede således den 11. maj 2020.

Af betænkning 2005 1460 440 (betænkning om revision af forældelseslovgivningen) fremgår, at ved krav i anledning af fejlagtig rådgivning og lignende vil begyndelsestidspunktet normalt være det tidspunkt, da fejlen begås/det fejlagtige råd gives. Dette er ligeledes i overensstemmelse med to domme afsagt af Østre Landsret og refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 2015 side 1.465 og side 2.971 (U2015.1465Ø og U2015.2971Ø). Klageren har ikke godtgjort, at der foreligger omstændigheder, som giver anledning til at fravige udgangspunktet.

Banken har ikke indgået aftale med klageren om omlægning af lån (fra Totalkredit til BRFkredit) og klageren har ikke dokumenteret, at banken har garanteret klageren omlægning af lån. Der er ingen notater, mails eller lignende på sagen vedrørende en aftale om, at banken har forpligtet sig til at omlægge lån.

Banken har ikke pligt til at tilbyde klageren nye lån eller omlægning af eksisterende lån.

Grundet klagerens og H’s økonomiske situation anbefalede banken, at huset blev solgt. Banken var ikke indstillet på at tilbyde klageren og H nye lån eller omlægge eksisterende lån.

Klageren kendte opsigelses- og indfrielsesvilkårene på lånet. Vilkårene, herunder om indfrielse og refinansiering, fremgik af rådgivningsskemaet, som klageren og H underskrev i 2012. Dermed vidste klageren, hvornår han skulle reagere, hvis han ønskede at indfri lånet til kurs 100. Klageren burde i øvrigt have modtaget brev fra Totalkredit om den kommende refinansiering – forud for refinansieringen. Skulle klageren ikke have modtaget denne information, så er dette et anliggende mellem Totalkredit og klageren.

Fristen for opsigelse af lånet til kurs 100 var overskredet, da banken fik kendskab til den indgåede købsaftale.

Banken har ikke ydet klageren rådgivning om lånene hos Totalkredit, herunder indfrielsesmuligheder, omlægning af lån eller tillægsbelåning. Klageren har heller ikke anmodet banken om rådgivning herom.

Banken har for eksempel i mail af 11. maj 2017 henvist klageren til Totalkredit, for at klageren kunne høre, hvad der var af muligheder for omlægning af lån/ tillægsbelåning. Her kunne klageren også have drøftet profilskifte – ændring af fastrenteperiode fra F5 til F1 – med Totalkredit. Dette var i god tid inden den kommende refinansiering. Havde klageren på dette tidspunkt kontaktet Totalkredit, kunne klageren (måske - afhængig af tilsagn fra Totalkredit) have omlagt lånet/ændret fastrenteperioden på lånet.

Klageren anfører selv, at det var på baggrund af hans henvendelse til banken, at der blev drøftet eventuelle muligheder for låneomlægning i 2016. Det var således ikke banken, der af egen drift kontaktede klageren med henblik på at gøre opmærksom på, at lånet skulle refinansieres. Klageren anfører tillige, at han henvendte sig til banken, da lånet, som nærværende klage omhandler, skulle refinansieres, det vil sige inden refinansieringen. Klageren har således været fuldt ud klar over, at lånet skulle refinansieres.

Klageren har bekræftet, at banken i maj 2017 henviste ham til Totalkredit med henblik på at drøfte eventuel omlægning af lånet i denne klage. Den omstændighed, at klageren ikke gjorde yderligere eller først kontaktede Totalkredit efter, lånet er blevet refinansieret, kan ikke komme banken til skade.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og H, der var kunder i Jyske Bank, købte i 2012 et hus, der blev finansieret med blandt andet et rentetilpasningslån med femårig rentetilpasning (F5), afdragsfrihed i ti år og hovedstol på 1,8 millioner kroner i Totalkredit.

Huset blev renoveret, hvilket blandt andet blev finansieret ved, at H i 2014 ophævede sin pensionsopsparing i utide. Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken i den forbindelse gav klageren og H et bindende løfte om at bevilge yderligere lån i huset eller låneomlægning, hvis huset steg i værdi, hvilket det efter det oplyste faktisk gjorde.

På baggrund af klagerens og H’s økonomiske forhold anbefalede banken i foråret 2017, at huset blev solgt. Den 5. juli 2017 blev der afholdt et møde mellem parterne, og cirka en måned senere var huset blevet solgt. Der foreligger ikke et referat af dette møde. Det fremgår imidlertid af mailkorrespondancen mellem klageren og banken, at banken henviste klageren til at kontakte Totalkredit vedrørende belåningen af ejendommen, og at banken ikke foretog rådgivning vedrørende lånet i Totalkredit, som banken ikke længere samarbejdede med.

Det er uklart, om banken på fyldestgørende måde rådgav klageren og H om mulighederne for i forbindelse med hussalget at spare indfrielsesomkostninger på F5 lånet, for eksempel ved at søge F5 lånet omlagt til etårig rentetilpasning (F1) ved refinansieringen, som var nært forestående. Banken har ikke dokumenteret sin rådgivning ved at fremlægge referater fra sine møder med klageren eller på anden måde.

Efter indholdet af klagerens mail af 5. oktober 2017 kan det imidlertid lægges til grund, at han senest på det tidspunkt havde samtlige oplysninger, som var nødvendige for at vurdere, om han havde et erstatningskrav mod banken. Et eventuelt rådgivningsansvar var derfor forældet den 14. januar 2021, hvor klageren indbragte sagen for Ankenævnet, jævnfør den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3, stk. 1.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.