Aftale om omprioritering. Afvisning.

Sagsnummer:149/1988
Dato:20-03-1989
Ankenævn:Frank Poulsen, Bjørn Bogason, Mogens Hvelplund, Kirsten Nielsen, Jørn Ravn
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Aftale om omprioritering. Afvisning.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Den 26. oktober 1983 købte klagerne på tvangsauktion en fast ejendom. Ejendommen havde hidtil været ejet af den ene af klagernes ægtefælle, som samtidig er far til den anden klager, og med hvem indklagedes Helsingør afdeling havde et betydeligt nødlidende engagement.

Auktionsbudet udgjorde 310.000 kr., som gav fuld dækning til to kreditforeningslån og til et lån til indklagede med 3. prioritet samt delvis dækning til 4. prioriteten, som ligeledes var et lån til indklagede. Indklagede var endvidere 7. prioritetshaver med en fordring, der på auktionstidspunktet blev opgjort til ca. 75.000 kr.

Til opfyldelse af auktionsvilkårene bevilgede afdelingen klagerne en midlertidig kredit på ca. 324.000 kr., hvis provenu den 6. december 1983 blev fremsendt til den berigtigende advokat. Provenuet blev anvendt til indfrielse af restancer og hæftelser, der ikke skulle overtages, og det overskydende beløb, som udgjorde 18.537,34 kr., blev den 25. maj 1988 fremsendt til afdelingen, som indsatte det på udlånskontoen.

Efter udstedelsen af auktionsskøde optog klagerne størst mulige kreditforeningslån, hvis nettoprovenu udgjorde ca. 196.000 kr., ligesom der blev oprettet et sparekasselån hos indklagede på 201.000 kr., sikret ved et ejerpantebrev i ejendommen på 220.000 kr.

Nettooverskuddet ved den således gennemførte prioritering udgjorde imidlertid alene ca. 24.000 kr., idet der til de af den berigtigende advokat afholdte omkostninger skulle lægges restgældene på tvangsauktionstidspunktet for de to kreditforeningslån, som i forbindelse med omprioriteringen blev aflyst fra ejendommen, samt renter af udlægskreditten i den forløbne tid tillige med stempelomkostninger og gebyrer til de nyoptagne lån.

Denne klagesag angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har været berettiget til, som sket, på sit engagement med ejendommens tidligere ejer at afskrive, dels nettooverskuddet ved den gennemførte prioritering, dels et beløb på 52.000 kr., som klagerne indbetalte til indklagede, således at den samlede nedskrivning på engagementet med ejendommens tidligere ejer udgjorde 76.285,32 kr.

Klagerne har for Ankenævnet nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at tilbagebetale dem et beløb på 177.528 kr. samt de af dem betalte renter, der vedrører den del af de optagne lån, som ligger udover auktionsbudet på 310.000 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

I det af klagerne på grundlag af en opgørelse fra deres revisor fremsatte erstatningskrav indgår bl.a. restgælden på de to på auktionstidspunktet indestående kreditforeningslån med i alt 30.976 kr. samt et beløb på 52.000 kr., som klagerne har indbetalt til indklagede.

Klagerne har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at de med indklagede forud for tvangsauktionen havde indgået en aftale om, at de kunne købe ejendommen for en budsum på 310.000 kr., og at indklagede herefter ville formidle en finansiering af ejendommen op til 400.000 kr. Indklagede har derfor været uberettiget til, som sket, at indfri restgælden på de to på tvangsauktionstidspunktet indestående kreditforeningslån, til at afkræve klagerne det af dem betalte beløb på 52.000 kr. samt til at afskrive det i forbindelse med omprioriteringen fremkomne overskud på det nødlidende engagement med ejendommens tidligere ejer.

Indklagede har til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gjort gældende, at den skete afskrivning af det fremkomne omprioriteteringsoverskud på det nødlidende engagement med ejendommens tidligere ejer er sket i henhold til aftale med klagerne, og at den del af det af dem rejste erstatningskrav, der går ud over det afskrevne beløb, beror på misforståelser fra klagernes side. Det var forud for tvangsauktionen indklagedes opfattelse, at ejendommens reelle værdi kunne ansættes til ca. 400.000 kr., men i stedet for at overtage ejendommen som ufyldestgjort panthaver og derefter videresælge den til klagerne for den nævnte sum, hvilket ville muliggøre, at familien kunne blive boende i ejendommen, enedes man med klagerne om, at disse kunne købe ejendommen på tvangsauktion for et bud på 310.000 kr., hvorefter indklagede ville formidle en finansiering op til 400.000 kr., mod at nettoprovenuet ved omprioriteringen kunne afskrives på det nødlidende engagement med ejendommens tidligere ejer. Indfrielsen af restgælden på de to på tvangsauktionstidspunktet indestående kreditforeningslån var således en simpel nødvendighed for at gennemføre den forudsatte omprioritering, der bl.a. indebar tinglysning af et nyt kreditforeningspantebrev. Efter gennemførelsen af omprioriteringen viste det sig imidlertid, at det faktiske overskud var blevet væsentligt mindre end de forventede ca. 76.000 kr. Bl.a. for at fastholde en afskrivning på det nødlidende engagement i en størrelsesorden, svarende til det oprindeligt forventede overskud ved omprioriteringen, indgik man aftale med klagerne om, at de, der i den forløbne periode ikke havde betalt nævneværdige ydelser for at bo på ejendommen, til indklagede ekstraordinært skulle indbetale et beløb på i alt 52.000 kr. Dette beløb blev tilvejebragt ved, at hver af klagerne indbetalte et beløb på 17.000 kr. ved træk fra deres kviklån hos indklagede, og dels overførtes 9.000 kr. fra deres løbende konti. I de originale bilag vedrørende transaktionerne, som blev fremsendt til klagerne, er de trukne beløb af indklagede benævnt husleje. Klagerne har ikke tidligere reklameret herover. Som det fremgår, beror medtagelsen af restgældene på de af indklagede indfriede kreditforeningslån samt af det af klagerne indbetalte beløb på 52.000 kr. i klagernes erstatningskrav på en misforståelse, og det herefter af kravet resterende beløb på ca. 83.000 kr. udgøres dels af tilskrevne renter, dels af det beløb på ca. 76.000 kr., som indklagede efter aftale med klagerne afskrev på det nødlidende engagement med ejendommens tidligere ejer.

Ankenævnets bemærkninger:

En stillingtagen til, om den mellem klagerne og indklagede indgåede aftale om indklagedes finansiering af den af klagerne købte ejendom med et beløb, der væsentligt oversteg auktionsbudet, forudsatte, at det herved fremkomne nettoprovenu skulle afskrives på den ene af klagernes ægtefælles (ejendommens tidligere ejers) engagement med indklagede, findes at forudsætte en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneafhøringer, som ikke findes at burde foretages ved Ankenævnet, men i givet fald ved domstolene.

Dersom det lægges til grund, at aftalen beroede på denne forudsætning, gælder det ovenfor anførte tillige for spørgsmålet om, hvilken betydning det skulle fa, at nettoprovenuet ved omprioriteringen viste sig at blive mindre end oprindelig skønnet.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.