Indsigelse mod garantiprovision i forbindelse med optagelse af forhåndslån.

Sagsnummer:242/2014
Dato:11-02-2015
Ankenævn:Kari Sørensen, Jesper Claus Christensen, Hans Daugaard, Morten Bruun Pedersen og Astrid Thomas
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Garanti - provision
Ledetekst:Indsigelse mod garantiprovision i forbindelse med optagelse af forhåndslån.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod garantiprovision i forbindelse med optagelse af forhåndslån.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Danske Bank.

Den 28. marts 2014 var klagerne til møde i banken for at drøfte finansiering af et grundkøb og et tilhørende byggeprojekt. Samme dag udarbejdede banken et forslag til finansiering med en kontant udbetaling på ca. 825.000 kr. og et fast forrentet 3 %realkreditlån på 3.191.000 kr. hos realkreditinstituttet R. Forslaget indeholdt oplysning om omkostninger ved realkreditlånet (herunder et lånesagsgebyr på 3.000 kr. og kurtage på 3.113 kr.) samt øvrige omkostninger (1.500 kr. for garanti for restkøbesummen samt et ekspeditionsgebyr på 3.250 kr.). Finansieringsforslaget indeholdt endvidere følgende:

"Herunder viser vi et forslag til finansiering og en opgørelse over de anslåede boligudgifter ved køb af [grunden]

Finansieringsforslaget er kun vejledende, og indeholder ikke en bevilling af lån....

... Kreditoplysninger, årlige omkostninger i procent og de endelige omkostninger til oprettelse af lån fastsættes først, når lånene etableres. …"

Samme dag udarbejdede banken

Klagerne har anført, at de på mødet den 28. marts 2014 spurgte detaljeret til omkostningerne ved det drøftede lån, og at deres rådgiver i banken, M, oplyste, at banken tidligere havde beregnet sig en procentvis omkostning, men at banken nu tog faste gebyrer på henholdsvis 1.500 kr. vedrørende grunden og ca. 5.000 kr. vedrørende restkøbesummen. Banken har bestridt dette og har anført, at M oplyste, at klagerne kunne vælge at optage enten et byggelånfast gebyr på 5.000 kr. til garantistillelse overfor byggefirmaet, eller et forhåndslån, der var forbundet med omkostninger til bankens garantistillelse overfor R.

Den 7. april 2014 sendte banken en "Aftale om finansiering og tinglysning" vedrørende et 3 % lån på 3.197.000 kr. hos R til underskrift i klagernes netbank. Af aftalen fremgik, at klagerne havde indgået en fastkursaftale med banken med udbetalingsdag den 30. april 2014, og at finansieringen skulle ske ved et forhåndslån. Endvidere fremgik, at banken skulle stille garanti for forhåndslånet overfor R, og at klagerne skulle betale en garantiprovision på 0,5625 % pr. løbende tre måneder forud af hovedstolen på 3.197.000 kr. samt et etableringsgebyr på 750 kr. Derudover fremgik et gebyr for garanti for restkøbesum på 1.500 kr. samt et ekspeditionsgebyr på 3.250 kr.

Klagerne modtog endvidere et udfyldt god skik tjekskema, hvoraf fremgik, at de havde ganske lidt erfaring med låneoptagelse, og at de lagde vægt på en fast rente i hele lånets løbetid. Endvidere fremgik, at den indgåede fastkursaftale var bindende, og at det kunne være forbundet med omkostninger, hvis aftalen ikke blev gennemført.

Klagerne kontaktede efter det oplyste M telefonisk. Klagerne har anført, at M i telefonsamtalen medgav, at de ikke tidligere havde fået oplysning om garantiprovisionen for forhåndslånet.Banken har anført, at M i telefonsamtalen på ny gennemgik vilkårene for lånet med klagerne.

Ved e-mail af 15. april 2014 til banken meddelte klagerne:

"Vi har valgt at underskrive aftalen vedrørende lån til vores byggeprojekt, da vi føler, vi står i en presset situation, hvor vi ikke har andre muligheder. Vi underskriver kontrakten i protest over sætningen, som vi mener, er i strid med det, vi aftalte:

Garantiprovision på 0,5625 % pr. løbende 3 måneder forud af3.197.000 kroner ..."

Ved e-mail af 16. april 2014 til klagerne oplyste M:

"Jeg skal beklage at I ikke føler I har fået oplyst garantiprovision. På mødet fortalte jeg om forhåndslån og hvad det indebar. F.eks. at vi på forhånd vurderer et projekt til et beløb og ud fra det kan lave belåning. Jeg har måske ikke tydeligt nok fortalt om forhåndslånsgaranti, men garantiprovisionen er indregnet i vores vurdering af projekt.

Jeg har ikke mulighed for at frafaldeprovisionssats, men jeg har været meget flink overfor jer med hensyn til vurdering af projektet, Vi har fået en vurdering på 3,9 mill og projekt lyder på 3.788 tkr. så diff. på 112 tkr. er til omkostninger osv. Normalt får vi kun vurdering på det nøjagtige beløb, men i jeres sag har jeg fået den forhøjet, så I ikke behøver boliglån, men kan nøjes med 80 % belåning i [R].

I den økonomiberegning I har fået udleveret den 28. marts 2014 er der regnet med [R] lån på 3.197 tkr. og ydelsen på dette lån. Dette er der ikke ændret ved.

Garantiprovisionen er en omkostning ved lånet, som er fradragsberettiget som anden renteudgift. …"

Ved brev af 30. juli 2014 opkrævede banken en kvartalsvis garantiprovision på 2,25 % p.a. svarende til 17.983,13 kr., som blev trukket på klagernes konto i banken.

Parternes påstande

Den 8. september 2014 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal frafalde garantiprovisionen samt tilbagebetale de allerede betalte beløb vedrørendegarantiprovisionen.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de på mødet den 28. marts 2014 spurgte eksplicit, om der var et procentvist gebyr af lånebeløbet forbundet ved at hjemtage lånet med det samme, da de havde hørt, at nogle banker opkrævede dette. M svarede, at banken ikke længere beregnede et procentvis gebyr, men at de derimod skulle betale et fast gebyr, som var uafhængigt af lånets størrelse. M oplyste ikke, at der var tale om et forhåndslån, som indebar garantiprovision. De fik først kendskab til selve begrebet forhåndslån under klagesagen.

De havde ikke erfaringer med eller viden om realkreditlån, hvilket banken var bekendt med. De fik ikke rådgivning om finansieringen fra deres advokat, men alene om købet af grunden og byggeprojektet.

Økonomiberegningen, som de modtog efter mødet, indeholdt

Den senere finansieringsaftalestemte ikke overens med det aftalte, idet der var tilføjet en garantiprovision på 0,5626 % pr. løbende tre måneder forud.

Efter råd fra deres advokat underskrev de aftalen med forbehold om efterfølgende at klage til Ankenævnet. De følte sig nødsaget til at underskrive. Det fremgik af god skik tjekskemaet, at det kunne koste penge, hvis aftalen ikke blev gennemført.

De er blevet påført et tab på 53.949,38 kr. til garantiprovision i ni måneder.

Danske Bank har anført, at banken rådgav klagerne om betingelserne for at optage et forhåndslån i R. M kan ikke genkende klagernes beskrivelse af hændelsesforløbet.fast gebyr på 5.000 kr. til garantistillelse overfor byggefirmaet, mens et forhåndslån var forbundet med omkostninger til bankens garantistillelse overfor R.

Klagerne gav klart udtryk for, at det var vigtigt for dem, at de fra starten kendte størrelsen af deres boligudgift. Klagerne ønskede derfor at optage et forhåndslån.

Økonomiberegningen var alene en vejledende beregning over de anslåede boligudgifter. Det fremgik af beregningen, at de endelige omkostninger først blev fastsat, når lånet blev etableret. I lånet er indregnet omkostninger forbundet med lånet, og der var således taget højde for klagernes udgift til garantiprovision.

Klagerne blev gjort bekendt medgarantiprovisionen forud for deres tiltrædelse af aftalen om at optage forhåndslånet. Efter fremsendelse af aftaledokumenterne kontaktede klagerne M telefonisk. M oplyste, at klagerne ikke var forpligtet til at optage lånet, hvis de i stedet ønskede en anden finansiering. M anbefalede klagerne at søge rådgivning hos deres advokat. Klagerne fik herefter rådgivning om forhåndslånet og dets vilkår fra deres advokat. Garantiprovisionen fremgik klart af "Aftale om tinglysning og finansiering", som klagerne valgte at tiltræde.

Klagerne har ikke lidt et tab.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne H og M var kunder i Danske Bank. Den 28. marts 2013 var klagerne til møde i banken for at drøfte finansiering af køb af en grund og et tilhørende byggeprojekt.

Klagerne har anført, at de på mødet spurgte, om der var procentvise gebyrer forbundet med at finansiere grunden og byggeriet med et realkreditlån, at banken oplyste, at dette ikke var tilfældet, og at bankens faste gebyr udgjorde ca. 5.000 kr. Banken har bestridt dette.

På baggrund af de modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.