Indsigelse mod afslag på at medvirke til at hjemtage et tillægsrealkreditlån i en fast ejendom efter renovering af ejendommen for opsparingsmidler

Sagsnummer:186/2019
Dato:18-12-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Peter Stig Hansen, George Wenning, Mor-ten Bruun Pedersen, Jørn Ravn
Klageemne:B - Byggelån
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på at medvirke til at hjemtage et tillægsrealkreditlån i en fast ejendom efter renovering af ejendommen for opsparingsmidler
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sagen vedrører klagernes indsigelse mod Danske Banks afslag på at medvirke til at hjemtage et tillægsrealkreditlån i klagerens faste ejendom efter renovering af ejendommen for opsparingsmidler. 

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes ægtefælle/samlever, H, ejer og bor på en ejendom, hvor de driver en hestepension som personligt ejet virksomhed.

Den 22. august 2017 sendte Danske Bank en økonomiberegning til klageren. Ifølge denne havde klageren og H et rådighedsbeløb på 22.528 kr. pr. måned. Endvidere fremgik, at klageren i pengeinstituttet P havde to lån med restgæld på henholdsvis 4.280.000 kr. og 200.769 kr.

Økonomiberegningen blev udarbejdet i forbindelse med, at klageren blev kunde i Danske Bank.

I oktober 2017 blev lånene hos P indfriet. Lånene, som var henholdsvis et Prioritetslån og et Privatboliglån, blev indfriet ved betaling af henholdsvis 4.289.110,13 kr. og 176.378,56 kr.

Ifølge klagerens skattemæssige årsopgørelse for 2017 havde klageren en personlig indkomst på 507.666 kr., herunder lønindkomst m.v. på 687.267 kr. og resultat af virksomhed på -125.482 kr. ”Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter” udgjorde 2.268.473 kr.

Ifølge klagerens skattemæssige årsopgørelse for 2018 havde klageren en personlig indkomst på 517.092 kr., herunder lønindkomst m.v. på 713.135 kr. og resultat af virksomhed på -139.823 kr. ”Gæld til realkredit, reallån, pengeinstitutter” udgjorde 2.836.167 kr.

I begyndelsen af 2018 anmodede klageren om et tillægslån til et realkreditlån i ejendommen. Klageren ønskede at købe ejerandele i en virksomhed, hvor han var ansat. Ejendommen var efter renoveringen blevet vurderet til 7 mio. kr. Restgælden på det eksisterende lån var cirka 4,4 mio. kr. Belåningsgraden var derfor cirka 66 %. Klageren ønskede at optage et tillægslån, så belåningsgraden kom op på 80 %, hvilket banken ikke ønskede at medvirke til.

Banken har under sagen fremlagt e-mailkorrespondance mellem parterne henholdsvis den 6.-7. marts 2019 og den 2. maj 2019. Heraf fremgik blandt andet:

 

Dato 2019

Part

Tekst

5. marts

klageren

”… Da gården er delt op i privat og i virksomhed og vi ikke har ønsket at låne flere penge, så har vi også flyttet penge primært privat til virksomhed, hvis der har været brug for det. – Jeg er klar over, at mange sikkert vil låne penge til en sådan renovation og derfor betale regninger fra én konto, men sådan har vi ikke gjort det. …”

6. marts

klageren

”… Det vil være rart hvis I lige besvarede mit oprindelige spørgsmål fra 22. februar med en uddybende forklaring på hvordan I kunne vejlede mig til at investere kr. 1 mio. i min bolig, fortælle at jeg herefter ville kunne belåne med 80%, og nu ikke vil belåne mere end ca. 60%. …”

7. marts

banken

”… som sagt drøfter vi gerne tillægslån når regnskabet 2018 m.v. foreligger.
Vi kan ikke genkende, at vi skulle have rådgivet om at du altid kan belåne din ejendom med 80%. Vi er nød til at sikre at vores kunder har en solid privatøkonomi, således at der er en god sammenhæng imellem de løbende indtægter og udgifter. Vi belåner ikke formueaktiver eller friværdi, uden hensyntagen til den løbende økonomi. …”

2. maj

banken

”… jeg har haft vores erhvervsafdeling og skatteafdeling på sagen flere gange for at hjælpe med at klarlægge jeres økonomi.
Jeg er ikke i tvivl om at I har passet jeres ting i den tid vi har haft samarbejde.
Det er imidlertid ikke muligt for mig at skabe et overblik over jeres hidtidige økonomi, herunder jeres skattemæssige dispositioner …
Vi er forpligtet til at dokumentere jeres samlede økonomiske situation, herunder hvordan jeres daglige økonomi påvirkes ved gældsoptagelse. Vi har desværre ikke været i stand til at skabe dette overblik. …
Umiddelbart vil mit forslag være, at du fastholder den finansiering du har på plads nu og så kigger vi på sagen igen i 2020 når jeres 2019 regnskab og årsopgørelse foreligger. …”

Parternes påstande

Den 5. maj 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal foranledige, at der optages et tillægslån i hans ejendom, hvorved belåningsgraden kommer op på 80 %.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at ejendommen fra 2014, hvor han og H flyttede ind, blev renoveret løbende, efterhånden som de havde penge til det. De har brugt sammenlagt cirka 1,5 mio. kr. på renoveringen.

De finansierede renoveringen midlertidigt med opsparede midler i tillid til oplysninger fra banken om, at de ville kunne låne op til i hvert fald 80 % i realkreditlån og dermed få pengene igen, hvis værdien af ejendommen steg, og deres økonomi var uændret. Rådgivningstidspunktet var så vidt han husker, da han og H flyttede deres engagement til banken.

Vurderingen af ejendommen steg med 1,5 mio. kr., og både deres indtjening i virksomheden og deres lønindkomst steg. Det var derfor uberettiget, at banken afslog at medvirke til et tillægsrealkreditlån op til 80 % af ejendomsværdien.

Bankens rådgivning og efterfølgende afslag på et tillægslån medførte, at de blev afskåret fra at råde over deres opsparing og dermed fra at foretage investeringer, der fremadrettet kan bidrage til deres økonomi. Han er således blevet afskåret fra at blive partner i den virksomhed, hvor han er ansat.

Banken tilgodeså sine egne interesser på bekostning af hans og H’s.

Banken har afslået tillægsbelåningen med skiftende begrundelser.

Første afslag var begrundet i, at banken ikke fandt, at virksomheden, hvor han er ansat, var en god investering. Baggrunden var, at banken havde afslået at tage virksomheden ind som kunde.

Andet afslag var begrundet i, at hans engagement var for stort. Hvis han solgte sin bil, som han lige havde lånt til i banken med 16.000 kr. i gebyr, og fik flere indtægter på hestepensionen, var det dog en anden sag. Han solgte herefter bilen, hvilket kostede ham 45.000 kr., og tog yderligere heste ind, hvilket medførte mere arbejde, men også større indtjening, hvilket han løbende holdt banken opdateret på. Efter at han havde lavet disse ændringer, afslog banken med en ny begrundelse, som var, at banken ikke kunne gennemskue, hvor hans opsparing kom fra. Efterfølgende dokumenterede han, at opsparingen stammede fra frasalg af sommerhus, sommerhus grunde, dobbelt arbejde, ekstra vagter, større aflønning osv.

Tredje afslag var begrundet i, at banken ikke kunne se, at han tjente mere end 50.000 kr. pr. måned. Dette på trods af, at han efter et indledende møde havde oplyst, at ekstra 25.000 kr. pr. måned gik direkte mod ejerskab (samlet 75.000 kr. pr. måned), og at han som partner ville stige til mindst 80.000 kr. pr måned samt eventuel overskudsdeling.

Fjerde afslag var begrundet i, at banken ikke kunne overskue hans og H’s økonomi, som imidlertid alene bestod af to lønkonti og en erhvervskonto.

Banken var fuldt ud bekendt med, at hans og H’s rådighedsbeløb udgjorde mindst 35.000 kr., og at der derfor var plads til et tillægslån.

Banken har fastholdt sit afslag på trods af de ændringer, som han foretog efter bankens vejledning, og på trods af, at hans revisor lavede et ekstra regnskab.

Danske Bank har anført, at banken ikke har rådgivet klageren om at anvende sine opsparede midler til renovering, ligesom banken heller ikke har givet et bindende lånetilsagn eller rådgivet klageren om, at han altid ville kunne belåne ejendommen med 80 %. Dette understøttes af klagerens e-mail af 5. marts 2019.

Renoveringen blev ikke drøftet i forbindelse med engagementsovertagelsen, da klageren alene var interesseret i at skifte pengeinstitut. Der blev således hverken drøftet nye/yderligere lån eller anvendelse af opsparede midler til renoveringen. På daværende tidspunkt var ejendommen belånt med cirka 78 %.

Banken har heller ikke efterfølgende rådgivet klageren til at anvende opsparede midler til renoveringen.

Klageren indledte i 2014 en dialog med banken og Realkredit Danmark om at blive kunde, hvilket blev afvist, da klageren ikke kunne godkendes i henhold til bankens kreditpolitik. Det var først med afsæt i økonomiberegningen af 22. august 2017, at klagerens ønske om engagementsoverflytning blev godkendt. Banken har ikke mødereferater eller lignende fra det pågældende tidspunkt.

Klageren er ved flere lejligheder gjort bekendt med, at banken ikke uden videre kunne kreditgodkende ham.

Banken er fortsat indstillet på at revurdere klagerens mulighed for at opnå det ønskede tillægslån, når klageren kommer med yderligere oplysninger og dokumentation for sine økonomiske forhold, herunder regnskab og årsopgørelse for 2019 for klagerens enkeltmandsvirksomhed.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og H blev kunder i Danske Bank i 2017.

Klageren og H renoverede deres faste ejendom løbende i perioden 2014-2017. Renoveringen blev finansieret med opsparede midler. Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at banken har pådraget sig et rådgivningsansvar over for klageren i den forbindelse.

Ankenævnet finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at banken tilsikrede klageren, at han og H ville kunne opnå et tillægsrealkreditlån i ejendommen op til en belåningsgrad på 80 % af ejendomsværdien efter renoveringen.

Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klageren.

Banken har oplyst, at den fortsat er indstillet på at revurdere klagerens mulighed for at opnå det ønskede tillægslån, når klageren kommer med yderligere oplysninger og dokumentation for sine økonomiske forhold, herunder regnskab og årsopgørelse for 2019 for klagerens enkeltmandsvirksomhed, jf. bankens e-mail af 2. maj 2019 til klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.