Krav om nedskrivning af gæld begrundet i manglende opnåelse af finansiering af ejendom i Sverige i 2007/2008 hos svensk bank. Spørgsmål om lånetilsagn.

Sagsnummer:45/2018
Dato:18-09-2018
Ankenævn:John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, Peter Stig Han-sen, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - låneanmodning
Forældelse - rådgivning
Ledetekst:Krav om nedskrivning af gæld begrundet i manglende opnåelse af finansiering af ejendom i Sverige i 2007/2008 hos svensk bank. Spørgsmål om lånetilsagn.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om nedskrivning af gæld begrundet i manglende opnåelse af finansiering af ejendom i Sverige i 2007/2008 hos svensk bank.

Sagens omstændigheder

I forbindelse med køb af en lejlighed i Sverige blev klageren i august 2007 henvist af en dansk ejendomsmægler, E, til en af Danske Banks afdelinger, A, i Danmark. Klageren var ikke kunde i banken i forvejen.

Den 26. september 2007 kontaktede banken på vegne klageren Danske Bank i Sverige for at søge denne om finansiering af lejligheden.

Den 28. november 2007 bevilgede banken klageren et midlertidigt overtræk på 1.375.000 kr. til en variabel rente på for tiden 12,5 % p.a. frem til den 15. januar 2008. Den 29. november 2007 overførte banken på klagerens foranledning 1.375.000 kr. til en konto i Sverige som betaling for lejligheden.

Den 14. januar 2008 bevilgede banken en forlængelse af det midlertidige overtræk frem til den 12. februar 2008. Renten blev samtidig nedsat til 7,25 % p.a. Banken har oplyst, at klageren havde meddelt, at han havde fået svensk personnummer og skulle til møde med et pengeinstitut P1, i Sverige. Den 13. februar 2008 bevilgede banken en forlængelse af overtrækket frem til den 31. marts 2008. Banken sendte samtidig opdaterede oplysninger om klagerens økonomi til Danske Bank i Sverige.

Den 5. marts 2008 fik klageren afslag på finansiering af lejligheden fra Danske Bank i Sverige. Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i, at lejligheden efter Danske Bank i Sveriges vurdering var beliggende i et område med usikker prissætning, og at belåningen var for høj i forhold til lejlighedens pris.

Den 18. marts 2008 bevilgede banken en forlængelse af overtrækket frem til den 30. september 2008. Banken har oplyst, at klageren havde fået afslag på finansiering i et andet pengeinstitut P2, i Sverige, og at klageren ville søge at få finansiering hos andre pengeinstitutter i Sverige.

I oktober 2008 fik klageren et 25-årigt boliglån i banken på 1.375.000 kr. med en variabel rente på for tiden 8,25 % p.a. Af gældsbrevet fremgik, at banken kunne opsige lånet med et varsel på ti dage i tilfælde af misligholdelse og med tre måneders varsel, hvis der var en saglig begrundelse for opsigelsen. Af gældsbrevet fremgik endvidere, at renten var fastsat inden for bankens rentespænd for lån af denne type.

I maj 2015 bevilgede banken et boligkøbsbevis til klageren til køb af en ejendom i Danmark på betingelse af, at lejligheden blev solgt. I oktober 2015 solgte klageren lejligheden med et tab.

I december 2016 fik klageren afslag på et lån til et byggeprojekt hos banken.

I maj 2017 blev klageren godkendt til et lån til køb af en ny ejendom. I den forbindelse blev renten på klagerens restgæld efter salget af lejligheden nedsat til 6,3 % p.a.

Parternes påstande

Den 26. januar 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal nedskrive gælden med et beløb svarende til forskellen mellem renten på finansiering i Sverige fra købstidspunktet og renten på hans boliglån i banken.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at E henviste ham til en rådgiver, R1, hos Danske Banks afdeling A i Danmark. R1 havde stor erfaring med boligkøb i Sverige, og R1 og E skulle sammen hjælpe ham igennem boligkøbet. R1 kreditgodkendte ham og udarbejdede økonomiberegninger. R1 oplyste, at hun havde talt med sine kolleger i Danske Bank i Sverige om, at Danske Bank i Sverige overtog lånet, når han flyttede til Sverige, og at R1 derfor kreditgodkendte ham. Lånet blev derfor oprettet som et midlertidigt lån.

Da lånet skulle flyttes til Sverige viste det sig, at Danske Bank i Sverige ikke havde kreditgodkendt ham. Som følge heraf måtte han optage et dyrt boliglån i Danmark til en meget høj rente.

Han klagede flere gange til banken, som blot anførte, at han skulle være glad for lånet, og at banken til enhver tid kunne anmode ham om at betale det fulde beløb.

Værdien af lejligheden faldt betydeligt som følge af krisen. Banken anbefalede ham at vente med at sælge, til priserne steg. Priserne steg imidlertid ikke. I 2015 solgte han lejligheden med et større tab.

R1 har efterfølgende ved flere lejligheder sagt, at hun ikke burde have godkendt ham til købet. Ved salget af lejligheden i 2015 oplyste R1 ham og hans daværende kæreste om, at E var hendes tidligere svigersøn. R1 gentog dette på overdragelsesmødet, hvor han fik en ny rådgiver i banken. R1 havde således en interessekonflikt. Banken har oplyst, at R1 under klagesagen har benægtet, at der var en familierelation mellem hende og E. Han er chokeret over, at R1 taler usandt om dette.

Hans nye rådgiver i banken, R2 oplyste, at banken ikke kunne have krævet lånet indfriet, hvis det ikke var misligholdt.

Han har klaget to gange til banken. Første gang nedsatte banken renten på hans tilbageværende lån minimalt. Anden gang meddelte banken, at han selv skulle have søgt kreditgodkendelse i Sverige i stedet for at stole blindt på R1.

Danske Bank har anført, at klageren kontaktede banken for at ansøge om et lån til finansiering af køb af en ejendom i Sverige. Det var bankens opfattelse, at klageren havde kontakt med en svensk bank vedrørende finansiering af lejligheden, men at klageren skulle have et svensk personnummer, inden låneansøgningen kunne behandles. Bankens afdeling A i Danmark formidlede kontakten til Danske Bank i Sverige med henblik på at indhente godkendelse af klagerens låneansøgning. Klageren ansøgte samtidig om lån i flere banker i Sverige til finansiering af ejendomskøbet. Klageren var således klar over, at han ikke var godkendt til finansiering i en svensk bank på tidspunktet for bevilling af det midlertidige overtræk og betaling af købesummen.

Ved købet af ejendommen accepterede klageren risikoen for ikke at kunne få finansiering i en svensk bank. Banken er ikke ansvarlig for, at klageren ikke kunne få finansieret ejendommen af en svensk bank. Banken havde ikke garanteret klageren dette. Banken havde ikke kreditgodkendt klageren til et lån i Danske Bank i Sverige. Banken formidlede alene kontakten til Danske Bank i Sverige.

Klageren indgik aftale med banken om et boliglån med en variabel favørrente på 8,25 % p.a. og en løbetid på 25 år. Banken kan ikke genkende det af klageren anførte om, at han fik oplysning om, at banken til enhver tid kunne opsige lånet. Dette har formodningen imod sig. Bankens mulighed for opsigelse af lånet fremgik af den af klageren underskrevne låneaftale. På et møde i banken i december 2016 fik klageren at vide, at hans opfattelse af, at banken uden grund kunne opsige lånet til enhver tid, var fejlagtig.

R1 har oplyst, at der var ikke familierelation mellem hende og E.

Klageren valgte selv, hvornår han ville sælge ejendommen. Banken er ikke ansvarlig for, at ejendommen faldt i værdi.

Da klagerens engagement med banken blev udvidet i maj 2017, blev renten på klagerens restgæld efter salget af lejligheden nedsat til 6,3 % p.a.

Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Banken behandlede klagerens låneansøgninger korrekt og i overensstemmelse med klagerens instrukser.

Klagerens krav er udokumenteret.

Der er ikke årsagssammenhæng. Klagerens eventuelle rentetab skyldes ikke bankens påståede fejlrådgivning, men den omstændighed at klageren ikke kunne blive kreditgodkendt af en svensk bank. Klageren ønskede at købe lejligheden, selvom finansieringen skete i Danmark.

Et evt. til krav vedrørende påstået mangelfuld rådgivning er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet og fra det tidspunkt, hvor klageren blev klar over, at han ikke kunne blive godkendt til et lån i Sverige.

Ankenævnets bemærkninger

I september 2007 søgte en af Danske Banks afdelinger, A, på vegne klageren om finansiering af en lejlighed i Sverige hos Danske Bank i Sverige. I november 2007 fik klageren et midlertidigt overtræk hos A på 1.375.000 kr. til betaling af købesummen for lejligheden. I marts 2008 fik klageren afslag på finansiering af lejligheden fra Danske Bank i Sverige. I oktober 2008 optog klageren et boliglån i banken til finansiering af lejligheden.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Danske Bank havde givet klageren et bindende løfte om, at han kunne få finansieret lejligheden hos Danske Bank i Sverige eller hos andet svensk pengeinstitut.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har pådraget sig et ansvar i forbindelse med klagerens salg af lejligheden i 2015. Det er endvidere ikke godtgjort, at banken i øvrigt har begået fejl eller forsømmelser, der kan begrunde, at banken skal nedskrive klagerens gæld.  

Dertil kommer, at et evt. krav vedrørende lånetilsagn er forældet. Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Ved fordringshavers ukendskab til kravet regnes forældelsesfristen først fra den dag, da fordringshaver fik eller burde have fået kendskab til kravet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Ankenævnet finder, at klageren i hvert fald i oktober 2008, hvor han optog boliglånet i banken, blev bekendt med, at han ikke kunne få finansieret lejligheden i Sverige. Ankenævnet finder herefter, at et evt. krav vedrørende lånetilsagn var forældet den 26. januar 2018, hvor klageren indgav klage over Danske Bank til Ankenævnet.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.