Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med forhøjelse af kredit med sikkerhed i fast ejendom til finansiering af arveforskud

Sagsnummer:17/2013
Dato:06-09-2013
Ankenævn:John Mosegaard, Lani Bannach, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Udlån - stiftelse
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med forhøjelse af kredit med sikkerhed i fast ejendom til finansiering af arveforskud
Indklagede:Nordfyns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med forhøjelse af kredit med sikkerhed i fast ejendom til finansiering af arveforskud.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i 1924, er kunde i Nordfyns Bank.

I 2010 havde klageren en kredit med et maksimum på 250.000 kr., der var næsten fuldt udnyttet.

Ved kreditkontrakt udskrevet den 17. december 2010 og underskrevet af klageren den 30. december 2010 blev kreditten forhøjet til et maksimum på 700.000 kr. Til sikkerhed for kreditten fik banken pant i et ejerpantebrev på 700.000 kr. i klagerens faste ejendom. Renten på kreditten var variabel 5 % om året med kvartårlig rentetilskrivning. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 12.700 kr. De årlige omkostninger i procent (ÅOP) var 13,2. Beregningen af ÅOP skete på grundlag af en løbetid tre måneder og udnyttelse på 100 %.

Klageren underskrev den 30. december 2010 endvidere et dokument om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Heraf fremgår blandt andet, at klageren havde "nogen erfaring" med at optage lån, og at hun inden for de sidste 10 år havde optaget lån med pant i fast ejendom "op til 3 gange". Som alternativ til kreditforhøjelsen fremgår et fast forrentet obligationslån med afdragsfrihed, hvorpå ÅOP var 5,91, mens ÅOP på det valgte produkt/kreditten udgjorde 5,09. Begrundelsen for valget af kreditten var, at der kun skulle betales rente af det beløb, der blev trukket, og at produktet var mere fleksibelt. I øvrigt fremgår blandt andet:



"…

Om mine økonomiske forhold:

Denne låneoptagelse skønnes ikke at ændre min formue og rådighedsbeløb væsentligt. Derfor har vi ikke drøftet min økonomiske situation.

Forventninger til fremtiden(pension, orlov, mv. ):

[Klageren] skal på sigt på plejehjem, men indtil da bliver hun boende i eget hus. Hendes døtre har henvendt sig, da hendes prioritetskredit rammer loft indenfor overskuelig tid.

Der skal overføres maks beløb til 2 døtre og 1 barnebarn i 2010+ 2011

Om mine forventninger til lånets løbetid:

Jeg forventer at indfri/ekstraordinært afvikle inden for de næste 3-10 år og har fået oplyst, at de årlige omkostninger i procent stiger, hvis jeg indfrier lånet før tid. [Klageren] får hjælp hele døgnet, men det er svært at sige hvornår hun skal på plejehjem. Forventer der er sket noget inde[n]for 10 år.



Den 30. december 2010 blev der hævet 3 x 58.700 kr. på kreditten, der vedrørte overførsler til klagerens døtre, A og B, samt klagerens barnebarn, C, der er søn af klagerens tredje og nu afdøde datter.

Den 4. januar 2011 blev der overført 3 x 58.700 kr. til de samme personer. Gælden på kassekreditten udgjorde herefter 608.539,45 kr.

I september 2012 henvendte C sig til banken med henblik på en omlægning af kreditten til et 30-årigt realkreditlån med rentetilpasning (F1) og afdragsfrihed.

Parternes påstande

Den 14. januar 2013 har C i henhold til fuldmagt fra klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordfyns Bank skal yde en rentekompensation.

Nordfyns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

C har anført, at klageren som følge af mangelfuld rådgivning fra banken i forbindelse med låneoptagelsen er blevet påført unødige renteomkostninger.

Klagerens faste ejendom var alene behæftet med et ejerpantebrev, der lå til sikkerhed for kreditten. Banken burde have anbefalet et variabelt forrentet realkreditlån med afdragsfrihed, hvorpå renten inklusive bidrag var 0,70% - 1,7% i perioden 2010-2013. Et sådant lån burde i hvert fald have fremgået af rådgivningsskemaet som alternativ til kreditten.

Belåningen af klagerens ejendom med alene en kassekredit adskilte sig væsentligt fra almindelig belåning med et realkreditlån på førsteprioriteten. Banken burde have redegjort for disse atypiske forudsætninger i rådgivningsdokumentet, jf. reglerne om god skik.

Kreditten gav ikke mere fleksibilitet som anført i rådgivningsskemaet. Der var heller ikke nogen fordel ved, at der kun skulle betales renter af det trukne beløb, idet kreditten straks skulle udnyttes til udbetaling af arveforskud for to kalenderår, hvilket også fremgik af skemaet.

Klageren havde tidligere kun optaget lån én gang.

Banken har undladt at vurdere klagerens økonomi, der alene består af folkepension.

Låneoptagelsen kan medføre, at klageren tvinges til at flytte på plejehjem. Der var ikke som anført i rådgivningsskemaet mulighed for at blive i ejendommen i 10 år.

Både klageren og A og B stolede på banken, og kunne ikke selv vurdere, om renten var rimelig. Banken varetog sine egne interesser på bekostning af klagerens.

Det bestrides, at han (C) som anført af banken skulle have haft kendskab til lånesagen og have godkendt denne.

Nordfyns Bank har anført, at kreditten blev forhøjet på foranledning af A og B, der varetog klagerens interesser. A og B henvendte sig til C om låneoptagelsen, før de gav meddelelse om valget af kreditten frem for realkreditlånet.

Klageren underskrev dokumenterne under overværelse af A og B og efter gennemgang af bankens rådgiver, der var til stede privat hos klageren.

Af god skik skemaet, der ligeledes blev gennemgået, præsenteres en alternativ finansieringsmulighed.

Lånesagen skulle ekspederes hurtigt med henblik på at overføre arveforskud for både 2010 og 2011.

Det bestrides, at banken indirekte skulle sende klageren på plejehjem.

A og B oplyste, at uanset udbetalingen af arveforskuddene, "så er det stadig mors penge", underforstået, at arveforskuddene helt eller delvist måtte tilbageføres, hvis der opstod behov herfor.

Der blev indhentet økonomiske oplysninger i 2010. Det af C anførte om, at der ikke er modtaget økonomiske oplysninger, er derfor ikke korrekt.

Ifølge bankens beregninger sammenholdt med arvingernes indstilling havde klageren økonomisk råderum til at optage kreditten.

Renten udviklede sig efterfølgende atypisk, hvilket ingen havde kunnet forudse.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder efter det foreliggende, at det må lægges til grund, at klageren fik fyldestgørende rådgivning forud for forhøjelsen af hendes kassekredit i Nordfyns Bank i december 2010.

Ankenævnet har herved lagt vægt på dokumentet om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom, som klageren underskrev sammen med kreditaftalen og pantsætningserklæringen, hvilket efter det oplyste skete efter en bankmedarbejders gennemgang af dokumenterne for klageren og under overværelse af klagerens voksne døtre.

Ankenævnet finder herefter ikke, at det kan pålægges Nordfyns Bank at yde klageren en rentekompensation.

Dette gælder selvom det på nuværende tidspunkt måtte antages, at det ville have været mere fordelagtigt for klageren, hvis hun i stedet havde optaget et realkreditlån med rentetilpasning og afdragsfrihed.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.