Spørgsmål om hæftelse for del af restfinansiering af boligkøb

Sagsnummer:119/2013
Dato:06-09-2013
Ankenævn:John Mosegaard, Lani Bannach, Kjeld Gosvig Jensen, Niels Bolt Jørgensen, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om hæftelse for del af restfinansiering af boligkøb
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om hæftelse for en del af restfinansieringen ved et boligkøb.

Sagens omstændigheder

I begyndelse af 2013 købte klageren og dennes samlever, S, en ejerlejlighed, der blev finansieret via Sydbank, hvor klageren og S er kunder. Købesummen udgjorde 3,2 mio. kr., hvoraf 160.000 kr. var udbetaling. Overtagelsesdagen var den 1. marts 2013. Med samme overtagelsesdag solgte klageren/S deres hidtidige ejerlejlighed.

Den 18. februar 2013 underskrev klageren og S en aftale med banken om ekspedition af boligkøb, herunder hjemtagelse af et realkreditlån på 1.856.000 kr. Samme dag underskrev klageren og S en aftale med banken om en lånesagskredit på 1,1 mio. kr. med udløb den 1. juni 2013. Klageren og S underskrev endvidere en erklæring om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom.

Den 28. februar 2013 blev provenuet af realkreditlånet, som udgjorde 1.850.716 kr., beløbet på 1,1 mio. kr. fra lånesagskreditten, og 90.000 kr. fra S’ aktionærkonto i banken, i alt 3.040.716 kr., indsat på en deponerings-/sikringskonto i banken. Samtidig blev restkøbesummen på 3.040.000 kr. vedrørende ejerlejlighedskøbet hævet på kontoen, der herefter havde et indestående på 716 kr.

Ved e-mail til S samme dag, den 28. februar 2013, meddelte banken:

"…

Vi har taget kr. 90.000,- fra din aktionærkonto til betaling af lejligheden.

…"

Den 7. marts 2013 sendte S en e-mail til banken med følgende ordlyd:

"…

Bare for vores overbliks skyld – det eneste vi mangler at betale vedrørende køb/salg af ejerlejlighederne er tinglysning af realkreditlånet på små 30.000, ikke?

…"

Ved e-mail samme dag svarede banken:

"…

Det er korrekt, der mangler kun omkostninger til realkreditlånet - omkring kr. 30.000
Penge fra salget frigives hurtigst muligt.

…"

Den 13. marts 2013 blev der vedrørende ejerlejlighedssalget indsat et provenu på 1.041.809,55 kr. på lånesagskreditten, hvis saldo herved blev nedbragt til 58.190,45 kr. (negativ) (1.100.000 - 1.041.809,55 kr. = 58.190,45 kr.).

I dagene 12.-14. marts 2013 var der en e-mail korrespondance mellem banken og S om beløbet på 58.190,55 kr. + renter, der manglede. På baggrund af bankens e-mails af 28. februar og 7. marts 2013, var det S’s opfattelse, at banken var afskåret fra at kræve beløbet betalt.

Den 19. marts 2013 blev udgiften vedrørende realkreditlånet, som udgjorde 29.550 kr. hævet på lånesagskreditten, som herefter havde en saldo på 87.740,45 kr. (negativ).

Den 22. marts 2013 blev deponerings-/sikringskontoen opgjort med et provenu på 663,85 kr., der blev overført til lånesagskreditten.

Den 25. marts 2013 blev lånesagskreditten opgjort med en gæld på 88.238,58 kr.

Ved brev af 26. marts 2013 afviste banken en klage af 18. marts 2013 fra S. Banken anførte blandt andet, at e-mailen af 7. marts 2013 ikke var en viljeserklæring fra banken i forhold til restsaldoen på lånesagskreditten.

Parternes påstande

Den 4. april 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sydbank skal betale 58.190,55 kr. + renter.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at finansieringen af ejerlejlighedskøbet blev tilvejebragt fra forskellige kilder. S’s forældre ydede et lån på 200.000 kr., så de var sikre på at have tilstrækkelig finansiering. Samtidig gennemførte de et ejerlejlighedssalg. Der forelå ikke en oversigt over, hvornår de forskellige udgifter skulle betales. Forløbet var således både uoverskueligt og langstrakt.

Efter modtagelsen af meddelelsen den 28. februar 2013 om hævningen på 90.000 kr. fra aktionærkontoen henvendte de sig ved e-mailen af 7. marts 2013 til banken med henblik på at få et økonomisk overblik. Banken svarede uden forbehold, at de kun manglede at betale tinglysningsafgiften på ca. 30.000 kr. I tillid hertil hensatte de 30.000 kr., og anvendte deres resterende midler til at nedbringe gælden hos S’s forældre.

De indså ikke og burde ikke have indset, at meddelelsen beroede på en fejl, jf. aftalelovens § 32, stk. 1, og kunne derfor berettiget afvise bankens efterfølgende krav om betaling af yderligere 58.190,55 kr. + renter.

Det bestrides, at forespørgslen i e-mailen af 7. marts 2013 – som anført af banken – alene angik omkostninger. Spørgsmålet gik generelt på, om de skulle hensætte yderligere beløb i forbindelse køb og salg af lejlighederne.

Forespørgslen skal ses i sammenhæng med bankens meddelelse om hævningen på 90.000 kr. den 28. februar 2013. De kunne berettiget forvente, at dette var til endelig opgørelse af mellemværendet.

Det af banken anførte om skuffede forventninger og om, at der ikke er lidt et tab, er denne sag uvedkommende, da påstanden støttes på aftaleretlige regler.

Sydbank har anført, at man har ydet korrekt rådgivning i forbindelse med ejerlejlighedskøbet.

E-mailen af 7. marts 2013 er ikke en forespørgsel om, hvor meget der skyldes, men alene en forespørgsel om, hvilke omkostninger, der manglede at blive afholdt.

Bankens svar samme dag er ikke en oplysning om, hvor meget der skyldes på de af banken ydede kreditter.

Klageren har ikke efter aftaleretlige regler krav som påstået. Banken har ikke givet et forpligtende tilsagn i relation til klagerens gæld til banken. Banken har ikke afgivet en viljeserklæring i forhold til klagers/S’ kreditter, hvorfor aftalelovens § 32 ikke er relevant.

Det måtte stå klageren og S klart, at kreditter, som de havde optaget, skulle indfries af dem.

Bankens svar har ikke og kan ikke have givet klageren/S en berettiget forventning om ikke at skulle hæfte for beløb, som banken har ydet i kredit.

Klageren er ikke berettiget til godtgørelse for skuffede forventninger.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at Sydbank den 7. marts 2013 korrekt oplyste, at der vedrørende klagerens og S’s køb og salg af ejerlejligheder alene resterede en udgift på ca. 30.000 kr. vedrørende tinglysning af realkreditlån.

Der blev således efter den 7. marts 2013 ikke gennemført andre betalinger vedrørende klagerens og S’ handler end beløbet på 29.550 kr., som den 19. marts 2013 blev hævet på lånesagskreditten til dækning af tinglysnings­omkost­ninger.

Ankenævnet finder ikke, at banken har frafaldet sit tilgodehavende i henhold til lånesagskreditten eller bibragt klageren en berettiget forventning herom.

Klageren måtte indse, at hun selv måtte tilvejebringe midlerne til indfrielse af lånesagskreditten, i det omfang provenuet ved ejerlejlighedssalget ikke rakte.

Ankenævnet finder herefter, at der ikke er grundlag for at give klageren medhold i klagen, hverken helt eller delvist.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.