Krav om at realkreditinstitut skal slette sin interne registrering af ejendom som ”risikoejendom”.

Sagsnummer:29/2021
Dato:01-10-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lars K. Madsen, Steen Jul Petersen, Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler Hansen
Klageemne: -
Ledetekst:Krav om at realkreditinstitut skal slette sin interne registrering af ejendom som ”risikoejendom”.
Indklagede:Totalkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om, at realkreditinstitut skal slette sin registrering af ejendom som ”risikoejendom”.

Sagens omstændigheder

I 2009 optog klageren via Sparekassen Sjælland-Fyn to 30-årige rentetilpasningslån med 10 års indledende afdragsfrihed i Totalkredit til finansiering af henholdsvis opførelse og renovering af sine to ejendomme E1 og E2. Klageren ejer endvidere en tredje ejendom, E3. E1 og E3 blev udlejet, mens E2 er delvist udlejet.

Forud for refinansiering af lånene i E1 og E2 i januar 2018 anmodede klageren om en omlægning af lånene til lån med fast rente og med forlængelse af løbetiden til 30 år. Klageren fik afslag på låneomlægning og indgav en klage mod Totalkredit til Ankenævnet. I sagen anførte realkreditinstituttet, at instituttet var enig i sparekassens afslag på låneomlægning, idet belåning af udlejningsejendomme på tidsubegrænsede lejekontrakter faldt uden for instituttets forretningsområde. Den 22. maj 2019 traf Ankenævnet afgørelse. Klageren fik ikke medhold klagen.

Nærværende klagesag angår registreringen af E2 som "Afslagsmarkeret, Risikoejendom" hos Totalkredit. Realkreditinstituttet har oplyst, at registreringen er begrundet i, at E2 efter instituttets opfattelse er en udlejningsejendom.

En del af E2 bebos af klageren, mens den øvrige del er udlejet som to lejemål. Ifølge lejekontrakterne kan de to lejemål i E2 opsiges af klageren med ét års varsel i henhold til lejelovens bestemmelser. E2 er i BBR registreret som et enfamilieshus.

Realkreditinstituttet har oplyst, at instituttet senest besigtigede E2 i september 2019, hvor vurderingsmanden skrev:

"Der er udlejet en stor del af huset, hvor indretningen er: Bolig 1: Køkken alrum, åben stue, værelse og badeværelse. Beliggende på 1. sal. Bolig 2: Køkken alrum, åben stue, værelse og badeværelse. Beliggende på 1. sal. Stueplan: entre, opholdsstue, stue, fadebur, stort køkken alrum, badeværelse, kontor, fordelingsgang, værelse, soveværelse".

Realkreditinstituttet har oplyst, at noteringen af E2 som "Afslagsmarkeret, Risikoejendom" i instituttets systemer betyder, at E2 er afslagsmarkeret for tillægslån hos instituttet. Det nuværende lån kan omlægges uden ny afdragsfri periode og uden løbetidsforlængelse og vil i så tilfælde være kategoriseret som en risikosag.

Den 1. oktober 2020 indgav klageren en klage til realkreditinstituttet, da han i forbindelse med bankskifte havde fået afslag på at overføre realkreditlånet på grund af registrering af ejendommen som risikoejendom. Realkreditinstituttet fastholdt registreringen af ejendommen som risikoejendom.

Parternes påstande

Den 19. januar 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalkredit skal slette registreringen af E2 som ”risikoejendom”.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at realkreditinstituttet fejlagtigt har registreret E2 som en risikoejendom. Fejlregistreringen bevirker, at han er stavnsbundet til sin lokalafdeling i Sparekassen Sjælland-Fyn til udløb af realkreditlånet om ca. 20 år, og at han er uden mulighed for at skifte til en af de øvrige ca. 60 banker, som indgår i Totalkredits regi. Realkreditinstituttet har selv oplyst, at hvis han går til en af disse 60 banker ”vil de alle have oplysningen om, at din ejendom er risikomarkeret. Ellers skal du forsøge med et pengeinstitut uden for Totalkredit-samarbejdet”.

E2 blev købt af kommunen i 1975 og ændret til et dobbelthus med to lejemål. Ved hans køb i 2002 blev E2 ændret til én bolig til en familie med en voksen- og en børneafdeling på hver sin etage. Ejendommen fungerer nu som seniorbofællesskab og er indrettet med gennemgående døre. Der er ikke tale om selvstændige boliger/lejligheder. Der er to køkkener og to bryggers. Vurderingsmandens oplysninger blandt andet om indretning, antal værelser og antal bryggers er forkerte. Hvis realkreditinstituttet får medhold, vil det være en bombe under hele det private udlejningssystem, lige fra kollektiver og bofællesskaber over værelsesudlejning til forældrekøbsboliger. Alle disse boliger vil så få prædikatet ”afslagsmarkeret risikoejendom”.

Lejemålene kan opsiges med et års varsel i henhold til lejeloven.

Realkreditinstituttet har afvist en besigtigelse af ejendommen.

Da realkreditinstituttet konsekvent fastholder sine ukorrekte påstande angående E2 beskaffenhed, opfordrer han til, at en uvildig syns- og skønsmand besigtiger ejendommen og hans bofællesskab.

Det undrer ham, at udlejningsejendomme falder uden for instituttets forretningsområde. Realkreditinstituttet var bekendt med E2’s status ved låneoptagelsen i 2009. Realkreditinstituttet ydede lån til finansiering af byggeriet af udlejningsejendommen E1 i 2009. E3 blev købt med udlejning for øje og finansieret gennem Nykredit. Lånet blev senere omlagt og efterfølgende tvangsforflyttet til Totalkredit. Nykredit var bekendt med, at formålet med køb af E3 var udlejning.

Han ønsker blot at slippe fri fra Sparekassen Sjælland og medtage sit engagement med Totalkredit til anden bank.

Totalkredit har blandt andet anført, at ejendommen ifølge realkreditinstituttets opfattelse er en udlejningsejendom. Ifølge realkreditinstituttets kreditpolitik giver instituttet ikke lån i udlejningsejendomme. Realkreditinstituttet fastholder således E2’s notering som "Afslagsmarkeret, Risikoejendom".

Ud over klagerens egen bolig er der indrettet to andre boligenheder i E2. E2 er en udlejningsejendom med minimum tre boligenheder, jf. blandt andet besigtigelse fra realkreditinstituttets vurderingsspecialist i september 2019, som også dokumenteret ved de to lejekontrakter. Klageren oplyste i sin tidligere klage til Ankenævnet, at E2 er ”en enfamiliesbolig med 4 boligenheder som kan inddrages/ændres efter behov ved familieforøgelse. Altså mulighed for værelsesudlejning”.

Realkreditinstituttet er ikke bekendt med, om E2 havde karakter af udlejningsejendom, da lånet blev givet i 2009. I så tilfælde var det formodningsvist en fejl, at lånet blev givet i 2009. Realkreditinstituttet har outsourcet al rådgivning, kreditvurdering og kreditværdighedsvurdering til de samarbejdende pengeinstitutter, der på realkreditinstituttets vegne vurderer, om der kan ydes lån. De formidlende pengeinstitutter stiller en garanti over for realkreditinstituttet om, at realkreditinstituttets kreditpolitik og forretningsgange er overholdt, når et lån gives. Realkreditinstituttet har ikke mulighed for at kommentere klagerens indlæg om rådgivning mellem klageren og Sparekassen Sjælland.

Lånesagerne kategoriseres som normalsager eller risikosager. At en ejendom er en risikoejendom hindrer ikke, at klageren kan skifte pengeinstitut, men det har betydning for hvor stor supplerende sikkerhed, det pågældende pengeinstitut skal stille over for realkreditinstituttet, hvilket muligvis kan afholde nogle pengeinstitutter i Totalkreditsamarbejdet fra at formidle lån.

Realkreditinstituttet har afvist fysisk (gen)besigtigelse på grund af coronasituationen, hvilket er ens for alle ejendomme og kunder.

Ankenævnets bemærkninger

I 2009 optog klageren via Sparekassen Sjælland-Fyn to 30-årige rentetilpasningslån med 10 års indledende afdragsfrihed i Totalkredit til finansiering af opførelse og renovering af sine to ejendomme E1 og E2.

Forud for refinansiering af lånene i januar 2018 anmodede klageren om en omlægning af lånene til lån med fast rente og med forlængelse af løbetiden til 30 år. Klageren fik afslag på låneomlægningen og indgav en klage mod Totalkredit til Ankenævnet. Den 22. maj 2019 traf Ankenævnet afgørelse om, at Totalkredit ikke var forpligtet til at omlægge lånene.

Nærværende klagesag angår registrering af E2 som ”risikoejendom” hos Totalkredit. Registreringen er begrundet i, at E2 efter realkreditinstituttets opfattelse er en udlejningsejendom, som falder uden for instituttets kreditpolitik.

Ankenævnet finder, at registrering af E2 som en ”risikoejendom” hos Totalkredit er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som henhører under realkreditinstituttet, og som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Der er i nærværende sag ikke omstændigheder, der kan begrunde en fravigelse af dette udgangspunkt.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.