Indsigelse mod bankens krav i henhold til en låneaftale, der løbende var forhøjet

Sagsnummer:405/2015
Dato:25-05-2016
Ankenævn:John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive, Karin Sønderbæk
Klageemne:Rådgivning - øvrige spørgsmål
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Udlån - omlægning
Udlån - hæftelse
Ledetekst:Indsigelse mod bankens krav i henhold til en låneaftale, der løbende var forhøjet
Indklagede:Handelsbanken
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører klagernes indsigelse mod bankens krav i henhold til en låneaftale.

Sagens omstændigheder

Klagerne, som er gift og har to børn, var kunder i Bank 1, der i 2008 blev opkøbt af Handelsbanken.

Klagerne købte i 2005 en ejendom på 77 m2 for 2.025.000 kr. Købesummen blev efter det oplyste finansieret ved et fastforrentet obligationslån på 1.657.000 kr. med 10 års indledende afdragsfrihed hos et realkreditinstitut, R, et boliglån i banken på 600.000 kr. samt et lån i banken på 60.000 kr. til brug for udbetalingen.

I begyndelsen af 2011 opstod der en såkaldt sodbrand i ejendommen. Flere medlemmer af klagernes familie blev efterfølgende indlagt på hospitalet. Årsagen til indlæggelserne var efter det oplyste ikke klart, men der var formentlig sammenhæng med familiens ophold i ejendommen.

I første halvår af 2011 fraflyttede klagerne med deres to børn ejendommen. Efter det oplyste har de ikke siden, udover en kort periode, hvor de boede i en campingvogn eller en container opsat på grunden, beboet ejendommen.

I juli 2011 blev ejendommen midlertidigt kondemneret på grund af forurening. Der var registreret afdampninger i huset, hvilket tydede på, at der var en forureningskilde under huset.

Udfordringerne med ejendommen betød, at klagerne i en længere periode havde udgifter til ejendommen, en alternativ ejendom, medicin og mertransport. Det var efter det oplyste ikke muligt at få udgifterne dækket af kommunen. Klagernes forsikringsselskab afviste ligeledes efter det oplyste at dække omkostningerne til genhusning.

Banken har oplyst, at klagerne i begyndelsen af 2012 stoppede betalingerne til banken, hvilket affødte et møde mellem banken og klagerne, hvor deres situation blev drøftet.

I et vejledende budget fra banken af 19. marts 2012, hvor udgifterne til deres ejendom samt en midlertidig ejendom var medtaget, fremgik, at klagerne og deres to børn havde et rådighedsbeløb på 837 kr. pr. måned. Det fremgik endvidere, at klagerne havde både et 5 % obligationslån på 846.000 kr. og et 4 % obligationslån på 1.657.000 kr. hos R.

Banken udarbejdede den 16. maj 2012 et nyt vejledende budget, som viste et rådighedsbeløb på 7.257 kr. pr. måned. Budgettet var afgrænset til perioden 1. juni 2012 – 31. maj 2013. Det fremgik bl.a., at det var en forudsætning for budgettet, at realkreditlånene blev omlagt til et såkaldt X3 rentetilpasningslån på 2.559.000 kr. med en rente på pt. 1,020 %.

Klagerne underskrev den 22. maj 2012 en ny låneaftale, hvorved boliglånet der på dette tidspunkt var nedbragt til ca. 570.000 kr., blev forhøjet med 157.705,52 kr. til 728.000 kr. og gjort afdragsfrit. Rentesatsen var på 6 % p.a. Lånet skulle indfries senest den 31. maj 2013. De samlede kreditomkostninger var på 49.182,98 kr., og de årlige omkostninger i procent (ÅOP) var 6,2 %.

I et God skik rådgivningsskema underskrevet af klagerne den 24. maj 2012 fremgik bl.a., at banken havde rådgivet om optagelse af lån med sikkerhed i fast ejendom, og at klagerne havde oplyst, at de havde betydelig erfaring med optagelse af boliglån. Følgende fremgik også af skemaet:

”lånet er forhøjet og afvikling stoppet i indtil videre max. 1 år, da der afventes afklaring af forsikringssager

Vi ønsker en lav låneydelse og accepterer samtidig at låneydelsen kan stige uden begrænsning og med kort varsel, fordi renten er variabel, eller har en løbetid under 1 år.

Forhøjelsen er led i en midlertidig løsning indtil der er kommet endelig afklaring på forsikringssag.

Der er ikke et oplagt alternativ til det valgte lån.

Det lån, der optages har en årlig omkostning i procent (ÅOP) på 6,2%.

…”

Klagernes obligationslån hos R blev ved samme lejlighed omlagt. I R’s brev af 30. maj 2012 til klagerne fremgik det, at klagerne efter låneomlægningen nu havde et såkaldt X3 rentetilpasningslån med en hovedstol på 2.559.000 kr. og en rente på 0,7854 % p.a. Lånet havde en løbetid på 30 år, og det var med 10 års indledende afdragsfrihed.

Formålet med låneomlægningen var efter bankens oplysninger, at indfri gæld og derved at få slettet udlæg i ejendommen, dækning af klagernes advokatomkostninger, betaling af restancer til R og endelig til at sikre klagerne et rimeligt rådighedsbeløb fremadrettet.

Klagerne sendte den 5. november 2012 en mail til bankens rådgiver, R1, som svar på en af banken fremsendt mail. Af mailen fremgik bl.a., at klagerne ikke ønskede at flytte konti fra andre pengeinstitutter til banken, at de i 2011 havde lånt 74.000 kr. af familiemedlemmer til dækning af udgifter, som banken ikke ville hjælpe dem med at tilbagebetale, og at de ikke havde råd til at opvarme ejendommen, der var ubeboelig. R1 besvarede den 12. november 2012 mailen, hvoraf følgende bl.a. fremgik:

”Vi ser det som et naturligt led i vores kundeforhold, at i er kunder i banken med hele jeres bankengagement og ikke benytter andre banker, blandt andet for at kunne rådgive jer bedst muligt, hvorfor vi er kede af jeres reaktion på den fremsendte mail – men vi har noteret os jeres holdning.

Vi er enige i, at vi tager en drøftelse, når der foreligger nyt i sagen. Under alle omstændigheder holder vi et møde i januar måned, hvor vi kan drøfte den aktuelle økonomiske situation, men det skal selvfølgelig ikke udelukke, at vi kan holde et møde før, hvis der opstår et behov for dette.

…”

På et tidspunkt i slutningen af 2012 var der indbrud i ejendommen. Ejendommen blev i den forbindelse påført en betydelig vandskade, som klagernes forsikringsselskab, med henvisning til at klagerne ikke havde beboet ejendommen i en længere periode, afviste at dække.

Den 28. januar 2013 blev der afholdt et møde mellem klagerne og banken, hvor klagernes situation blev drøftet.

På et ikke nærmere oplyst tidspunkt overtog klagernes daværende advokat, A, dialogen med banken. A sendte bl.a. breve af 13. februar og 5. marts 2013 til banken. Af brevet af 13. februar 2013 fremgik bl.a.:

”Som det fremgår af tilbuddet, og som I blev orienteret om på mødet i banken den 28. januar 2013, er der tale om en betydelig skade, som det er bekosteligt at udbedre. Vandskaden komplicerer desuden de allerede verserende sager yderligere, idet det er uvist hvilken betydning vandskaden har for den formodede forurening …

Handelsbanken og … [R] er panthavere i ejendommen og I administrer desuden familiens økonomi. …[klagerne] har med de nuværende økonomiske forudsætninger ingen mulighed for at foretage sig noget aktivt for at sikre ejendommen. Ethvert arbejde, der skal sættes i værk på ejendommen, kan derfor kun ske i samarbejde med jer.

[Klagerne] har efter grundig overvejelse besluttet, at de ikke kan imødekomme jeres krav om at lukke deres konti i andre pengeinstitutter.

I midten af 2013 stoppede klagerne efter det oplyste med at betale terminerne på realkreditlånet.

Klagerne underskrev den 29. maj 2013 en ny låneaftale med banken, hvorved det eksisterende boliglån blev erstattet af en ny låneaftale, konto -090, i banken og forhøjet med 45.904,60 kr. til 773.904,60 kr. Lånet blev forrentet med 6 % p.a. med indfrielse senest den 1. oktober 2013. De samlede kreditomkostninger beløb sig til 16.999,62 kr., og ÅOP var 6,1 %. Banken havde til sikkerhed for lånet underpant i et ejerpantebrev i klagernes ejendom.

Den 18. september 2013 underskrev klagerne en ny låneaftale på lignende vilkår, hvorved det eksisterende lån, konto -090, blev forhøjet med 59.159,56 kr. til 789.382,69 kr. Lånet blev fortsat forrentet med 6 % p.a. med indfrielse senest den 1. december 2013. De samlede kreditomkostninger var på 9.749,31 kr., og ÅOP var 6 %.

Den 28. november 2013 underskrev klagerne endnu en låneaftale, hvorved det eksisterende lån, konto -090, blev forhøjet til 798.460,59 kr. Lånet blev i henhold til låneaftalen forrentet med 6 % p.a. med indfrielse den 1. maj 2014. De samlede kreditomkostninger var på 21.430,76 kr., og ÅOP var 6,1 %.

Banken beregnede sig ikke etableringsomkostninger i forbindelse med låneetableringen og forhøjelserne.

I begyndelsen af 2014 fik klagerne efter det oplyste afslag på genhusning af kommunen. Banken har oplyst, at klagerne samtidig udeblev fra et møde i banken. Ved et efterfølgende møde i banken i februar 2014 oplyste klagerne ifølge banken, at afgørelsen fra kommunen var anket, og at de havde fået bevilliget retshjælp til at føre en retssag mod et forsyningsselskab i forbindelse med forureningssagen på deres ejendom.

Banken sendte herefter i april 2014 en ny låneaftale til klagerne, som imidlertid aldrig blev underskrevet.

Den 19. juni 2014 sendte banken en påkravsskrivelse til klagerne, hvoraf det bl.a. fremgik, at låneaftalen var misligholdt, at lånet der pt. udgjorde 825.105,88 kr. straks skulle indfries, og at gælden blev taget til inkasso, hvis der inden 10 dage ikke var sket betaling eller underskrevet en ny låneaftale.

Banken søgte efter det oplyste samtidig, at nå en afklaring med R under forudsætning af klagernes medvirken. Klagerne meddelte efter det oplyste i juli 2014, at de ikke så sig i stand til at medvirke. Ejendommen blev herefter på foranledning af R sat på tvangsauktion. Ved auktion af 20. november 2014 blev ejendommen solgt for 1.060.000 kr. uden dækning til banken.

Den 14. januar 2015 sendte R en tabsopgørelse til klagerne. Det fremgik bl.a., at R oprindeligt havde et tilgodehavende på 2.637.776,92 kr., og at R efter at have fyldestgjort sig i en supplerende sikkerhed på 819.000 kr. stillet af banken, fortsat havde et krav mod klagerne på 758.776,92 kr. R oplyste, at den videre proces ville blive håndteret af et inkassofirma, I. Følgende fremgik endvidere af brevet:

”Vær imidlertid opmærksom på, at Handelsbanken skal betale den supplerende sikkerhed for ejendommen på 819.000,00 til … [R], og at de kan kræve, at I betaler dette beløb.

…”

Den 22. april 2015 sendte advokat B på vegne af banken enslydende breve til klagerne, hvori bankens krav vedr. konto -090 med renter og inkassoomkostninger blev opgjort til 878.199,96 kr. Der var vedlagt skylderklæringer, som klagerne blev opfordret til at underskrive.

Den 23. april 2015 sendte klagerne en mail til B og oplyste, at de ikke ville underskrive skylderklæringerne, og at de afventede et møde i fogedretten, hvor de ville afgive insolvenserklæringer. B skrev samme dag til klagerne, at låneaftalen til konto -090 ikke udgjorde et fundament, hvorfor der ville blive udtaget stævning, hvis skylderklæringerne ikke blev underskrevet.

Den 24. april 2015 blev kopi af B’s mail samt skylderklæringerne sendt til advokat C, der via dennes arbejde hos en retshjælp, repræsenterede klagerne. C meddelte den 24. april 2015, at klagerne ikke ville underskrive skylderklæringerne. C tog samtidig forbehold for at gøre indsigelse mod gyldigheden af rentebestemmelserne i låneaftalen under en eventuel retssag.

Den 24. august 2015 udtog B på vegne af banken stævning mod klagerne med påstand om, at klagerne blev dømt til at betale 798.460,59 kr.

Klagerne indleverede den 16. oktober 2015 svarskrift til retten, hvori de anmodede om, at sagen blev oversendt til Ankenævnet. Retten besluttede i overensstemmelse hermed, efter et telefonisk retsmøde, ved kendelse af 27. november 2015, at hæve sagen og oversende den til behandling hos Ankenævnet.

Parternes påstande

Den 3. december 2015 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at de skal frigøres for deres gæld til Handelsbanken, subsidiært betale et mindre beløb.

Handelsbanken har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at sagen kan behandles på det foreliggende grundlag, og at den derfor ikke skal afvises af Ankenævnet.

Banken har udnyttet, at de var i et afhængighedsforhold til den og udøvet et utilbørligt pres i forbindelse med låneomlægningen i maj 2012 og de efterfølgende refinansieringer af deres lån til banken, hvilket har påført dem store omkostninger.

De blev tvunget til at fraflytte deres ejendom som følge af forurening. De havde betydelige udgifter bl.a. til dobbelthusførelse og medicin. En tvangsauktion på et tidligere tidspunkt ville have givet dem en mulighed for at komme videre. Den kunne have været afholdt tre år tidligere. På grund af bankens rådgivning frygtede de i stedet en tvangsauktion.

Banken var bekendt med, at de fra juli 2011 opgav ethvert ønske om at komme tilbage til ejendommen, da de blev syge af at opholde sig i den.

Banken iagttog ikke sin tabsbegrænsningspligt, men udnyttede i stedet deres frygt for en tvangsauktion og fortsatte långivningen på urealistiske vilkår. Med en stående trussel om straksindfrielse af deres kassekreditlån lavede banken lappeløsninger i form af løbende refinansieringer med en unormal høj rente på 6 %. Det var kun til gunst for banken, da de altid havde været gode betalere. Ved at udskyde en tvangsauktion fik banken flere renteindtægter hos dem.

Banken var fortaler for og sikrede låneomlægningen af deres obligationslån hos R, hvor deres fastforrentede lån blev omlagt til et lån med variabel rente. De havde ellers oplyst, at de ikke ønskede lån med variabel rente. De har altid valgt fast rente. Banken pressede dem med udgangspunkt i de to budgetter til at gennemføre låneomlægningen.

Låneomlægningen skete med baggrund i en urealistisk og oppustet ejendomsvurdering, som banken var ansvarlig for. Ejendommen på 77 m2 var på tidspunktet for vurderingen forladt og ubeboelig. En ejendomsmægler, som de havde haft til at vurdere ejendommen i 2011, havde også givet udtryk for, at ejendommen var værdiløs. Banken var bekendt med disse oplysninger, men benyttede alligevel en vurdering på 3.198.750 kr. foretaget af bankens samarbejdspartner, en lokal ejendomsmæglerkæde. Samme ejendomsmæglerkæde havde forinden over for dem oplyst, at ejendommen var værdiløs.

Banken pressede dem til at optage lån hos familie, og forbød dem samtidigt at optage lån i andre pengeinstitutter. Det utilbørlige pres og truslerne fortsatte i foråret 2013, hvor de blev indkaldt til flere møder for at underskrive nye låneaftaler. På et møde, hvor deres daværende advokat også deltog, spurgte banken ind til deres ægteskabelige forhold, og om de overvejede skilsmisse.

Banken var opmærksom på, at bankens krav mod dem ikke ville blive dækket på en tvangsauktion. Banken medvirkede ved dens rådgivning og løbende långivning til at forøge tabet. Selv forsøgte de derimod igennem hele perioden at begrænse eget og bankens tab.

Banken havde ikke føje til at gå ud fra, at retssagen mod forsyningsselskabet kunne vindes. Udfaldet af retssagen burde i øvrigt ikke have været relevant for bankens rådgivning, vurdering af ejendommen og bankens långivning.

Det bestrides, at banken har eftergivet 819.000 kr.

Deres interesser blev ikke varetaget af banken, der som følge af ovenstående forhold har handlet i strid med god skik for finansielle virksomheder samt aftalelovens bestemmelser om udnyttelse af en svag aftalepart i et afhængighedsforhold. De er derfor ikke bundet af låneaftalen.

Handelsbanken har anført, at sagens langvarige og udfordrende forløb alene kan blive afklaret ved parts- og vidneforklaringer. Klagerne har selv anført et behov herfor. Sagen bør derfor afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Banken har ikke presset klagerne, udnyttet et afhængighedsforhold eller en svag position.

Banken har siden 2005 ydet boligfinansiering til klagerne. Klagerne har i den forbindelse løbende underskrevet lånedokumenter samt et god skik skema. Ved låneomlægningen i maj 2012 og ved efterfølgende refinansieringer af klagernes lån i banken påtog klagerne sig ikke, ud over tilskrevne renter, yderligere forpligtelser. Renterne blev efter aftale tillagt hovedstolen.

Den løbende refinansiering af lånet til klagerne skete med baggrund i deres situation med verserende sager, dobbelte hus/lejeudgifter, forventning om erstatning samt klagernes ønske om at vende tilbage til ejendommen. En rente på 6 % for et boliglån eller et usikret banklån var hverken urimelig eller unormal høj.

I maj 2012 medvirkede banken til en omprioritering af klagernes lån. Budgettet fra marts 2012 viste klagernes situation før omlægningen. Omlægningen i maj 2012 gav klagerne et rimeligt, men beskedent rådighedsbeløb, som klagerne på grund af omstændighederne accepterede.

Klagerne har ført sager med henblik på at opnå erstatning i forbindelse med forureningen og haft en advokat til at føre disse. Banken antog, at sagerne var berettigede, og at der var en formodning for, at klagerne ville få medhold og få tilkendt erstatning, da klagernes advokat valgte at føre disse. Klagernes advokat og klagerne udtalte sig også positivt herom.

Ejendommens værdi var ikke oppustet. Ejendommen blev købt i fri handel i 2005. Omlægningen i 2012 skete for at sikre bedre vilkår for klagerne, herunder et rimeligt rådighedsbeløb ud fra klagernes ønske om at beholde ejendommen og videreføre de verserende sager. Klagerne havde mulighed for at sælge ejendommen.

Ejendommen blev begæret på tvangsauktion af R. Banken forsøgte under hele forløbet at medvirke til at aflyse udlæg i ejendommen og arbejdede for at undgå en tvangsauktion. Ejendommen blev desuagtet, da klagerne ikke ønskede eller evnede at medvirke, solgt på en tvangsauktion. Ejendommen var på dette tidpunkt ikke kondemneret.

Banken er ikke ansvarlig for tvangsauktionen, eller et tab som auktionen har påført klagerne.

Der er ikke ydet forkert eller mangelfuld rådgivning. Et eventuelt krav baseret på mangelfuld rådgivning vedr. omlægningen i 2012 er i øvrigt forældet.

Klagerne har desuden ikke lidt et tab, og de er ikke blevet påført urimelige omkostninger. Det var forventeligt for klagerne, at lånet til banken dels blev forrentet og dels skulle tilbagebetales. Det fremgik også af låneaftalerne, som klagerne løbende underskrev.

Banken har i overensstemmelse med en supplerende sikkerhed stillet over for R udbetalt 819.000 kr. til R. Banken er ikke indtrådt i kravet mod klagerne, og klagerne har derfor fået eftergivet 819.000 kr. af banken.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet lægger til grund, at banken efter tvangsauktionen over klagernes ejendom betalte 819.000 kr. til realkreditinstituttet som udgjorde en supplerende sikkerhed stillet af banken. Banken har ikke ønsket at indtræde i dette krav mod klagerne, og klagerne har herved fået eftergivet 819.000 kr.

Ankenævnet finder ikke, at banken har beregnet sig urimelige omkostninger og finder ikke grundlag for at tilsidesætte de i sagen oplyste rentesatser som urimelige.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne var udsat for et utilbørligt pres i forbindelse med bankens rådgivning om låneomlægningen i maj 2012.

Ankenævnet finder i øvrigt ikke, at klagerne har godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at de er frigjort for hæftelsen for deres gæld til banken. Klagerne får derfor ikke medhold i klagen, hverken helt eller delvist.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.