| Sagsnummer: | 257/2025 |
| Dato: | 10-10-2025 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Bjarke Levinsky Svejstrup, Iben Leisner, Elizabeth Bonde og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: | Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom |
| Ledetekst: | Krav om erstatning for mangler ved ejendom købt i 2024. Indsigelse om, at banken handlede ansvarspådragende ved at henvise til en byggesagkyndig samarbejdspartner, som også havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælger af ejendommen. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning for mangler ved ejendom købt i 2024. Indsigelse om, at banken handlede ansvarspådragende ved at henvise til en byggesagkyndig samarbejdspartner, som også havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælger af ejendommen.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Jyske Bank.
I 2024 købte klageren en ejendom (herefter ejendommen), som banken finansierede.
Den 10. januar 2024 underskrev klageren en aftale med banken om Jyske Køberrådgivning. Banken har oplyst, at Jyske Køberrådgivning er en pakkeløsning, som består af en grundpakke med økonomisk rådgivning og juridisk rådgivning. Man har også mulighed for at tilkøbe byggeteknisk rådgivning, hvilket klageren valgte. Af aftalen af 10. januar 2024 fremgik blandt andet:
”… Grundpakke (obligatorisk for de Øvrige ydelser) Intet boligkøb – Ingen regning
Jyske Bank 2.500 kr.
Boligadvokat Prisen aftales med advokaten
• Rådgivning og gennemgang af købsaftale med tilhørende dokumenter …
Byggeteknisk pakke (byggeteknisk partner) 4.700 kr.
1-2 timers (alt efter ejendommens størrelse og stand) gennemgang af ejendommen sammen med køber, af bygningssagkyndig- og energikonsulent:
1. Gennemgang af boligen med fokus på byggetekniske fejl og mangler, energi og indeklima.
Besigtigelsen opsummeres i en rapport, "Jyske Køberrådgivning - byggeteknisk gennemgang". …
Vilkår - Aftale om Jyske køberrådgivning
Generelle vilkår …
Jyske Bank leverer finansiel rådgivning, koordinering med vores samarbejdspartnere og er jeres sparringspartner gennem boligkøbet. Boligadvokaten leverer den juridiske rådgivning og prisforhandling. [Et konkret byggeteknisk rådgivningsfirma, F] leverer den byggetekniske rådgivning.
Boligadvokaten og [rådgivningsfirma F] er selvstændige leverandører af deres ydelser, hvilket vil sige, at de er selvstændigt ansvarlige over for jer som kunde. Jyske Bank er således ikke ansvarlig for Boligadvokaten og [rådgivningsfirma F] og disses ydelser….
Særlige vilkår for [rådgivningsfirma F]
Vi udfærdiger på jeres vegne en anmodning til [rådgivningsfirma F] med henblik på at træffe nærmere aftale om en byggeteknisk gennemgang af en eller flere ejendomme. …”
I produktbeskrivelsen for Jyske Køberrådgivning var det anført:
”… Få hjælp og vejledning hele vejen fra boligdrøm til boligkøb …
Byggeteknisk rådgiver
Gennemgår boligen med dig og udarbejder en skriftlig rapport med sandsynlige udgifter til forbedringer af boligen. Rådgivningen dækker alle områder …
Byggeteknisk gennemgang
Gennemgår boligen med fokus på byggetekniske fejl og mangler, energi og indeklima … ”
Klageren har fremlagt skærmprint fra bankens hjemmeside om Jyske Køberrådgivning, hvoraf det fremgår:
”…
Assisteret af en boligadvokat og en byggesagkyndig hjælper vi dig med alt det praktiske fra drøm til boligkøb som fx budget, finansiering, skøde, købsaftale og gennemgang af boligens tilstand. … Rådgiver, advokat og byggesagkyndig er i denne forbindelse alle købers rådgivere og varetager altid dine interesser.”
Den 10. januar 2024 skrev banken til klageren:
”… Tak fordi I har indgået aftale om Jyske Køberrådgivning. Jeg vil guide jer og sikre, at I kommer trygt igennem hele jeres boligkøb.
Jeres oplysninger og de modtagne dokumenter er sendt videre til vores advokatpartner og den byggetekniske rådgiver, der kontakter jer snarest muligt.
Jeg vedlægger "Det første gode råd fra din boligadvokat". Her kan I se oplysninger om advokaten og samtidig få det første gode råd om, hvordan I skal forholde jer til bl.a. købsaftalen. …”
Rådgivningsfirma F, ved en byggesagkyndig person, C, foretog på et ikke oplyst tidspunkt en byggeteknisk gennemgang af ejendommen og udarbejdede en byggeteknisk rapport til klageren.
Klageren har anført, at byggesagkyndig C i den byggetekniske rapport forsikrede ham (klageren) om, at han ikke ville få problemer med fugt eller skimmelsvamp, og at byggesagkyndig C i en mailkorrespondance understregede, at huset generelt var i god stand, og at han kun kunne vinde på at købe huset.
Klageren har oplyst, at han ved overtagelsen af ejendommen den 1. august 2024 konstaterede, at hele ejendommens underetage var væsentligt mere fugtig, end det kunne forventes og kraftigt angrebet af skimmelsvamp. Klageren har endvidere oplyst, at det også blev tydeligt, at ejendommens tag havde alvorlige skader, herunder løse og beskadigede tagsten samt utætheder ved skotrenden og skorstenen.
Klageren har yderligere oplyst, at byggesagkyndig C også havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælgeren af ejendommen, og at banken havde adgang til både den oprindelige tilstandsrapport og den byggetekniske rapport, som byggesagkyndig C udarbejdede til klageren.
Klageren har anlagt retssag mod sælgeren af ejendommen for manglende overholdelse af den loyale oplysningspligt samt indgivet klage mod rådgivningsfirma F til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige vedrørende tilstandsrapporten.
Den 17. december 2024 klagede klageren til banken og anførte blandt andet:
”… Da vi overtager huset 01. august 2024 bliver vi hurtigt klar over at den er helt gal med husets underetage. Underetagen er opfugtet i en sådan grad at der er skimmelsvamp i stort set alle 215 kvm. Endvidere har taget væsentlige utætheder, og en markant sammensynkning der har skubbet til hele tagkonstruktionen. Det stod der intet om i hverken tilstandsrapporten, eller den rapport som Jyske Banks uvildige byggetekniske rådgiver har udfærdiget for os. Da vi sammenholder de to rapporter opdager vi at de er lavet af det samme firma, og endda af den samme person. Ikke alene er den byggesagkyndige utroværdig og har ikke opdaget helt fundamentale skader på ejendommen, men Jyske Bank har faciliteret en rådgivning fra en virksomhed og en person, der på ingen måde kan være uvildig i sagen. Da de jo selv har lavet tilstandsrapporten, og dermed ikke har interesse i at modsige sig selv i den ”uvildige” rapport.
Disse forhold strider imod en række love og regler, der regulerer både den byggesagkyndiges og Jyske Banks pligter i sagen. Anklagepunkterne er fremført i de vedhæftede bilag.
Vi har efterfølgende (i august) haft en rigtig uvildig byggesagkyndig […] til at gå huset efter, og for ham er det helt åbenlyst at disse forhold skulle være erkendt både i tilstandsrapporten, og i den uvildige rapport vi bestilte igennem Jyske Bank. Han foretog fugt- og skimmelsvampmålinger, der alle lå langt over hvad sundhedsstyrelsen tillader i beboelse. …”
Den 6. januar 2025 afviste banken klagen. Banken anbefalede endvidere klageren at anmelde skaden til ejerskifteforsikringen.
Parternes påstande
Den 8. juni 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal betale erstatning for hans økonomiske tab i sagen.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken rådgav ham til at anvende en inhabil byggeteknisk rådgiver som hans uvildige rådgiver. Banken har ikke forholdt sig til sagens kerne, at banken rådgav ham til at benytte rådgivningsfirma F vel vidende, at rådgivningsfirma F allerede havde udarbejdet tilstandsrapporten på vegne af sælgeren. Dette udgør en åbenlys og alvorlig interessekonflikt, som banken burde have identificeret eller gjort ham opmærksom på. Banken har nægtet at svare på hans spørgsmål om, hvorfor banken ikke undersøgte habilitetsproblemet, før den anbefalede ham at bruge firmaet, og hvorfor banken ikke reagerede på, at det var den samme person, der havde udarbejdet tilstandsrapporten, som skulle yde ham en såkaldt uvildig byggetekniske rådgivning.
Sagen vedrører ikke isoleret set kvaliteten af rådgivningsfirma F’s arbejde, men derimod bankens rådgivning, som var mangelfuld og ansvarspådragende. Banken formidlede, anbefalede og markedsførte produktet fra rådgivningsfirma F som uvildigt, hvilket banken ikke havde sikret sig var sandt. I produktbeskrivelsen for Jyske Køberrådgivning garanterede banken, at: ”Rådgiver, advokat og byggesagkyndige er alle købers rådgivere og varetager altid dine interesser.” Han havde derfor tillid til, at den byggesagkyndige, som banken anbefalede, ville varetage hans interesser professionelt og objektivt. Det er en ubestridelig kendsgerning, at byggesagkyndig C både havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælgeren og efterfølgende optrådte som hans (klagerens) rådgiver. Dette udgør en alvorlig interessekonflikt, der undergraver al form for objektiv rådgivning.
Det kan ikke tillægges vægt, at han som køber "selv har haft adgang til oplysningerne". Som privatkunde havde han en berettiget forventning om, at banken som hans finansielle rådgiver og formidler af Jyske Køberrådgivning ville sikre, at den byggetekniske rådgivning blev leveret af en uvildig og uafhængig part. At banken undlod at sikre dette eller i det mindste undlod at orientere ham om rådgivningsfirma F’s dobbeltrolle var i strid med god rådgivningsskik og udgør et brud på den tillid, han som kunde med rette kan have til banken. Banken havde adgang til både den oprindelige tilstandsrapport og den byggetekniske rapport, der blev udarbejdet til ham. Banken burde have erkendt og reageret på den alvorlige interessekonflikt. Forholdene er i strid med dansk lovgivning, herunder bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, lov om finansiel virksomhed, lov om markedsføring, lov om finansielle rådgivere, investeringsrådgivere og boligkreditformidlere, lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, bekendtgørelse om huseftersynsordningen og Sikkerhedsstyrelsens håndbog for beskikkede byggesagkyndige.
Banken nægter enhver årsagsforbindelse mellem sin rådgivning og de væsentlige bygningsskader, der blev overset. Årsagssammenhængen er imidlertid klar: Banken henviste ham til rådgivningsfirma F, som allerede havde leveret en vurdering for sælgeren, og dermed var inhabil. Når rådgivningsfirma F som følge heraf undlod at påpege væsentlige fejl og mangler, kan det ikke betegnes som andet end en direkte konsekvens af den inhabilitet, som banken burde have identificeret og handlet på. Rådgivningsfirma F fik reelt til opgave at validere sin egen tidligere rapport – en konstruktion, som gør uvildighed umulig. Den årsagssammenhæng bør være tydelig for enhver.
Den byggetekniske rådgivning blev udført af bankens samarbejdspartner, rådgivningsfirma F, som dermed agerede på vegne af banken. Banken står dermed inde for kvaliteten af den byggetekniske rådgivning, herunder rådgiverens habilitet og faglige dygtighed. Da banken direkte rådgav og henviste ham til rådgivningsfirma F, er banken medansvarlig for de økonomiske konsekvenser, dette har medført. Banken har et ufravigeligt ansvar, når den påtager sig at koordinere og anbefale rådgivere, som viser sig at være inhabile og dermed uegnede til at varetage kundens interesser.
De alvorlige bygningsskader, som rådgivningsfirma F ikke har identificeret, vurderes at ville koste op mod 2.000.000 kr. at udbedre. Hertil kommer yderligere forventede tab og omkostninger på op mod 900.000 kr., blandt andet grundet manglende mulighed for at tage ejendommen i brug, udgifter til genhusning, juridisk bistand samt sagens langstrakte karakter.
Banken har anført, at han ikke har dokumenteret at have lidt et tab, og at erstatningsbetingelserne ikke er opfyldt. Han anmoder i den forbindelse Ankenævnet om vejledning i, hvordan dette ønskes dokumenteret yderligere. Banken er i besiddelse af både den efterfølgende byggetekniske rapport, som blev udarbejdet, da skaderne blev erkendt i august 2024, samt hans erstatningsopgørelse, som løbende er blevet opdateret i takt med sagens udvikling. Retssagen mod sælgeren og klagen ved Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede byggesagkyndige vedrørende tilstandsrapporten er selvstændige og uafhængige forløb, der ikke omhandler bankens rådgivning og således ikke kan fratage banken ansvaret for egne handlinger.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken samarbejder med rådgivningsfirma F. Banken står alene for at formidle kontakten til rådgivningsfirma F. Banken videregav kontaktoplysninger på klageren til rådgivningsfirma F. Rådgivningsfirma F er selvstændig leverandør af den byggetekniske rådgivning, og rådgivningsfirma F er ansvarlig for eventuelle fejl i sin rådgivning. Banken havde intet med denne ydelse at gøre og ved derfor heller ikke, hvad klageren og rådgivningsfirma F har aftalt eller talt om. Jyske Bank har således ikke en rolle i denne henseende, ligesom en eventuel mangelfuld rapport fra bankens samarbejdspartner ikke kan tilskrives banken. Er klageren utilfreds med rådgivningsfirma F’s ydelse (rapport/habilitet), skal klageren derfor rette henvendelse til rådgivningsfirma F. Dette har banken flere gange opfordret klageren til, og klageren har bekræftet, at der er anlagt retssag mod sælgeren.
Det var kendt for klageren, hvem banken samarbejdede med (rådgivningsfirma F), ligesom klageren selv har haft adgang til alle handlens dokumenter, herunder tilstandsrapporten. Klageren har derfor selv haft mulighed for at se, om det var samme firma/person, som havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælgeren.
Bankens rådgivning angår alene finansielle forhold i overensstemmelse med bankens virksomhedsområde og har intet med den af rådgivningsfirma F udarbejdede tilstandsrapport at gøre. Der foreligger derfor hverken årsagsforbindelse eller kausalitet mellem en eventuel mangelfuld rådgivning fra banken og eventuelle fejl og mangler ved tilstandsrapporten samt ved ejendommen. Der er ikke årsagssammenhæng mellem formidlingsaftalen og de fejl og mangler, som rådgivningsfirma F’s rapport og ejendommen eventuelt måtte lide af.
Klageren har hverken dokumenteret eller godtgjort at have lidt et tab og ej heller bevist, at erstatningsbetingelserne i øvrigt er opfyldt.
Klageren har bekræftet, at han har anlagt retssag mod sælgeren samt klaget over rådgivningsfirma F til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Banken formoder, at klageren gør samme påstand om erstatning gældende overfor alle parter (sælgeren, rådgivningsfirma F og banken). I dansk erstatningsret er der et princip om, at erstatning ikke må føre til berigelse for skadelidte. Erstatning skal kompensere for et tab og ikke medføre en gevinst for skadelidte. Hvis klageren får medhold i alle tre sager, kan klageren derfor ikke opnå flere erstatninger for den samme skade. Får klageren således medhold i, at banken er erstatningsansvarlig, bør stillingtagen til udmåling af erstatning afvente afgørelse i de andre sager.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke foreligger en økonomisk tvist mellem klageren og banken, hvorfor sagen bør afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2. Det følger endvidere af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 1, litra e Ankenævnet skal afvise at behandle en klage, hvis klagen er under behandling ved en domstol eller et andet privat eller lovbestemt tvistløsningsorgan. Banken ved ikke, hvad rådgivningsfirma F har oplyst/aftalt med klageren om udarbejdelsen af tilstandsrapporten, herunder om rådgivningsfirma F har gjort klageren opmærksom på, at rådgivningsfirma F også har udarbejdet tilstandsrapporten for klagerens sælger, og om klageren har accepteret dette. Dette vil kræve vidne- og partsafhøringer, hvilket ikke skønnes egnet ved behandling i Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Jyske Bank.
I 2024 købte klageren en ejendom (herefter ejendommen), som banken finansierede.
Den 10. januar 2024 underskrev klageren en aftale med banken om Jyske Køberrådgivning med tilkøb af byggeteknisk rådgivning. Af aftalen fremgik, at banken leverede koordinering med sine samarbejdspartnere, og at den byggetekniske rådgivning ville blive leveret af et byggeteknisk rådgivningsfirma, F, som var bankens samarbejdspartner. Det fremgik endvidere, at rådgivningsfirma F var selvstændig leverandør og selvstændigt ansvarlig over for klageren, og at banken ikke var ansvarlig for rådgivningsfirmaets ydelser.
Den byggetekniske gennemgang og den efterfølgende byggetekniske rapport blev foretaget/udarbejdet af en byggesagkyndig, C, fra rådgivningsfirma F.
Klageren har anført, at den byggetekniske rapport indeholdt forsikring om, at klageren ikke ville få problemer med fugt eller skimmelsvamp. I en mailkorrespondance understregede byggesagkyndig C, at huset generelt var i god stand. Ved overtagelse af ejendommen den 1. august 2024 konstaterede klageren, at hele ejendommens underetage var væsentligt mere fugtig, end det kunne forventes, og kraftigt angrebet af skimmelsvamp, og at ejendommens tag havde alvorlige skader.
Klageren har oplyst, at byggesagkyndig C også havde udarbejdet tilstandsrapporten for sælgeren af ejendommen, og at banken havde adgang til både den oprindelige tilstandsrapport og den byggetekniske rapport, som byggesagkyndig C udarbejdede til klageren.
Klageren har anlagt retssag mod sælgeren for manglende overholdelse af den loyale oplysningspligt samt indgivet klage mod rådgivningsfirma F til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige vedrørende tilstandsrapporten.
Ankenævnet finder, at det ikke er godtgjort, at banken har begået ansvarspådragende fejl eller forsømmelser, der medfører, at banken skal pålægges at betale en erstatning til klageren for eventuelle fejl og mangler ved den byggetekniske rapport og/eller ejendommen. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at det fremgik af aftalen om køberrådgivning, at banken alene skulle levere finansiel rådgivning, at rådgivningsfirma F var selvstændig leverandør og selvstændigt ansvarlig over for klageren, og at banken ikke var ansvarlig for rådgivningsfirma F og rådgivningsfirmaets ydelser.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.