| Sagsnummer: | 204/2022 |
| Dato: | 15-02-2023 |
| Ankenævn: | Bo Østergaard, Karin Duerlund, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Poul Erik Jensen |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om nedsættelse af restgæld på boliglån og af bankens krav i henhold til betalingsgaranti. |
| Indklagede: | Nordea Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af restgæld på boliglån og af bankens krav i henhold til betalingsgaranti. Underskudshandel.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde en NemKonto -418 og et boliglån [-905] (Nordea Prioritetslån) med en oprindelig hovedstol på 440.000 kr.
Klageren ejede et hus, der var finansieret ved et realkreditlån med en oprindelig hovedstol på 2.240.000 kr. hos Nordea Kredit og ved boliglån -905 hos banken, begge med pant i huset. Banken afgav en betalingsgaranti over for Nordea Kredit for en del af realkreditlånet.
Banken har oplyst, at klageren på et møde i november 2016 fortalte, at han ikke kunne overskue sin privatøkonomi. Banken foretog en kreditvurdering og accepterede at bevillige ét samlet forbrugslån [-582] på 210.000 kr. til inddækning af seks forbrugslån, som klageren havde optaget hos forskellige låneudbydere.
Den 18. januar 2017 var klageren til møde i banken, da hans økonomi fortsat var udfordret og han havde et træk på sin kassekredit [-418], som han ikke kunne nedbringe. Parterne aftalte, at hans forbrugslån -582 blev forhøjet med 95.000 kr., hvoraf 60.000 kr. skulle inddække kassekreditten, og det resterende provenu skulle bruges til ubetalte regninger. Parterne aftalte desuden, at klageren skulle sætte sit hus til salg. Af bankens referat fra mødet, fremgår blandt andet:
”…
…”
Den 26. januar 2017 satte klageren sit hus til salg til en udbudspris på 2.998.000 kr. Banken har oplyst, at der med udbudsprisen var et forventet provenu på 222.000 kr.
I perioden januar 2017 til november 2017 havde klageren et rådighedsbeløb på ca. 2.500 kr. Da rådighedsbeløbet ikke var stort nok, optog klageren i november 2017 et forbrugslån hos en låneudbyder på 50.000 kr.
Den 14. maj 2018 var klageren til møde i banken, hvor han anmodede banken om ydelsesudsættelse på forbrugslån -582. Af bankens referat fra mødet fremgår blandt andet, at banken anbefalede klageren at nedsætte udbudsprisen på huset og:
”…
Din bolig er på nuværende tidspunkt fastsat til en salgspris på 2.898.000 kr. via [ejendomsmægler] i [by]. Du oplyste, at der på 14 måneder har været 2 fremvisninger. Vi drøftede, hvordan vi kan hjælpe dig i perioden, indtil du har solgt boligen. Som udgangspunkt vil du ved nuværende salgspris indfri dit forbrugslån, din Nordea Prioritet [boliglån -905] samt Nordea Kreditlånet.
…”
Banken bevilligede klageren ydelsesudskydelse på forbrugslån -582 i seks måneder.
På et ikke oplyst tidspunkt blev udbudsprisen på klagerens hus blev nedsat til 2.798.000 kr.
Den 2. juli 2018 gjorde klageren indsigelse mod, at banken havde flyttet penge fra hans NemKonto -418 til boliglån -905 til betaling af ydelse på dette lån. Banken beklagede fejlen og tilbageførte overførslen og informerede samtidig klageren om, at boliglånskonto -905 herved gik i overtræk.
I juli 2018 skiftede klageren ejendomsmægler.
Ved e-mail af 3. august 2018 skrev klageren til banken, at han ikke kunne betale ydelser på boliglån -905 og på realkreditlånet, og han orienterede banken om, at han havde flyttet sin NemKonto til en konto i et andet pengeinstitut.
Banken svarede samme dag, at klagerens engagement ville blive overført til bankens inkassoafdeling, og at hans betalingsserviceaftaler var blevet afmeldt, og at hans visa/dankort ville blive spærret.
Ved e-mail af 4. september 2018 beklagede klageren sig til banken over den ejendomsmægler, som han mente, at banken havde pålagt ham at bruge. Han var også utilfreds med bankens forsøg på at lette hans økonomiske situation.
Banken svarede samme dag og henviste til, at den havde udskudt ydelserne på forbrugslån -582 i seks måneder, hvilket frigav klageren for ca. 3.600 kr. om måneden. Banken skrev desuden, at han frit kunne vælge ejendomsmægler, og at han kunne kontakte banken, hvis han ønskede at finde en løsning og undgå tvangsauktion.
Banken har oplyst, at den herefter gennemførte almindelig rykkerprocedure, og at klagerens engagement blev overdraget til inkasso, da han ikke ønskede at være i kontakt med banken.
Banken har oplyst, at følgende fremgår af dens interne kreditmemo:
”…
Kunden kan ikke overholde afdrag + renter på NPB. Han har meddelt at han ikke længere kan betale. Vi har færdiggjort rykkerprocedure.
…
Vi har forsøgt at ringe til kunden mange gange og har sendt netbankmails for at se om vi kunne finde en løsning fremfor at overdrage til inkasso, han ønsker ikke at tale med os meddeler han os.
…”
I december 2018 godkendte banken, på forespørgsel af klagerens ejendomsmægler, at udbudsprisen på huset blev nedsat til 2.495.000 kr.
Ved e-mail af 2. maj 2019 skrev klageren blandt andet til ejendomsmægleren, at kommunen havde varslet udlæg og tvangsauktion over huset den 27. maj 2019.
Ejendomsmægleren svarede samme dag, at han syntes, at udbudsprisen skulle nedsættes til 2.150.000 kr. eller 2.100.000 kr. Ejendomsmægleren oplyste, at banken havde bevilliget til 2.150.000 kr. Klageren godkendte prisnedsættelsen samme dag.
Den 24. maj 2019 underskrev klageren og køber en købsaftale på 2.160.000 kr.
Banken har oplyst, at ejendomsmægleren den 27. maj 2019 sendte underskrevet købsaftale til banken og Nordea Kredit til godkendelse trods handlens underskud.
Ved e-mails af 4. juni og 14. juni 2019 svarede banken og Nordea Kredit, at handlen kunne accepteres. Af begge e-mails fremgik:
”…
Det underskud, der bliver i forbindelse med gennemførelse af denne handel, vil efterfølgende blive gjort gældende over for sælger.
…”
Banken har oplyst, at klageren underskrev en boligskifteaftale den 26. juni 2019, og at restgælden på boliglån -905 udgjorde 345.871,32 kr. på salgstidspunktet.
Klageren har oplyst, at han i august 2019 blev erklæret insolvent ved fogedretten.
I januar 2020 blev bankens betalingsgaranti til Nordea Kredit indfriet. Ved brev af 13. januar 2020 opgjorde banken sit krav mod klageren i henhold til garantien til i alt 310.573,89 kr. inklusive renter med tillæg af rente på 18 % fra 13. januar 2020 og indtil betaling. Banken sendte sagen til et inkassofirma til videre behandling.
Ved e-mail af 10. maj 2022 gjorde klageren indsigelse mod inkassofirmaets inddrivelse af hans gæld fra hushandlen. Inkassofirmaet afviste indsigelsen.
Parternes påstande
Den 25. maj 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet. Ankenævnet har forstået klagerens påstand således, at Nordea Danmark skal frafalde restgælden på boliglånet og kravet i henhold til betalingsgarantien helt eller delvist.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har handlet ansvarspådragende ved at yde mangelfuld rådgivning og sagsbehandling i forbindelse med hans hussalg i 2019.
Banken fremlagde ikke på noget tidspunkt en plan eller et forslag, som kunne bidrage til at løse hans økonomiske problemer.
I 2019 fik ejendomsmægleren et bud på 2.100.000 kr., som han afviste, men da ejendomsmægleren spurgte banken, var svaret, at banken "bevilligede" salget til denne pris. Han underskrev købsaftalen i den tro, at banken havde påtaget sig en del af tabet, der var over 500.000 kr. Efterfølgende har banken blot forsøgt at inddrive hans samlede gæld - uden at påtage sig noget ansvar for et uansvarligt salg - og uden at gå i dialog trods utallige henvendelser og klager over dårlig bankrådgivning.
Banken oplyste ham ikke på noget tidspunkt om konsekvenserne af en underskudshandel. Bankens e-mail af 14. juni 2019 blev kun sendt til hans ejendomsmægler og ikke til ham. Banken orienterede kun ejendomsmægleren, hvilket dels er en orientering, som banken ikke må give til en tredjepart, dels er en orientering, som skulle være givet til ham. Ejendomsmægleren orienterede ham kun om, at banken havde godkendt salget, men det øvrige indhold i e-mailen blev ikke videreformidlet til ham. Han vidste altså ikke, at gælden fra et forventet underskud ved salg af huset kun ville være hans ansvar, og at banken ikke ville påtage sig noget ansvar. Banken havde en klar forpligtelse til at gøre ham bekendt med betingelserne for salget af huset, men den forpligtelse overholdt banken ikke.
Da han afviste at gå i yderligere dialog med banken, berettigede det ikke banken til at undlade at rådgive ham vedrørende hushandlen.
Nordea Danmark har blandt andet anført, at den ikke godkendte, eller på anden måde indikerede, at den ville påtage sig klagerens økonomiske tab – eller en del heraf – i forbindelse med salget af hans hus til salgsprisen på 2.160.000 kr.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende i forbindelse med salget af huset. Den forsøgte derimod at hjælpe klageren igennem flere års økonomiske vanskeligheder. På flere møder blev det forsøgt at lægge en plan for klagerens afvikling af gæld, bevilget periodevis ydelsesfritagelse og forsøgt at lave holdbare budgetter med klageren. Ved oprettelsen af forbrugslån -582 fik klageren eksempelvis med ét samlet lån en lavere rente og månedlige afdrag end med de seks lån hos forskellige låneudbydere. Klagerens situation forbedredes dog ikke, blandt andet fordi han fortsat optog forbrugslån, så de aftalte afdrag på gælden til banken ikke blev overholdt.
Banken kan ikke genkende klagerens udsagn om, at han afviste det endelige bud på huset, men at banken bevilligede salget på trods. Der er ikke støtte for dette udsagn, hverken i referater eller e-mails. Det fremgår derimod af e-mail af 2. maj 2019, at klageren accepterede en prisjustering til 2.150.000 kr. eller 2.100.000 kr.
Der er ikke noget, der støtter klagerens forventning om, at banken ville indestå for noget af tabet ved hussalget. Der sælges dagligt boliger i underskudshandler, og det ville være svært at drive bank, hvis disse tab skulle bæres af bankerne, ligesom der heller ikke er en praksis for en sådan forventning.
Ved underskrivelsen af købsaftalen accepterede klageren, at huset blev solgt til den pågældende pris, og han var dermed bevidst om, at salgsprisen ville medføre et tab.
Som panthaver godkendte banken handlen pga. den meget lange liggetid på huset og fordi klageren havde meddelt, at han hverken var i stand til at betale Nordea Kredit eller banken, og ikke længere ønskede at være i dialog med banken. Banken er som udgangspunkt altid interesseret i, at en ejendom sælges i fri handel i stedet for ved en tvangsauktion, hvor hverken banken eller sælgeren har indflydelse på den endelige salgspris.
Selv hvis Ankenævnet skulle finde, at banken burde have rådgivet klageren skriftligt om, at banken ikke ville indestå for den del af klagerens lån i huset, der ikke blev indfriet ved salget, er der ikke lidt et tab som kan berettige, at klageren måtte være blevet frigjort fra sin gæld, da han hverken var i stand til at betale Nordea Kredit eller banken. Alternativet til den frivillige handel havde derfor været en tvangsauktion med endnu større tab til følge.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark, hvor han blandt andet havde en NemKonto og et boliglån. I 2016 bevilligede banken klageren et forbrugslån på 210.000 kr. til inddækning af forbrugslån optaget hos forskellige låneudbydere.
Klagerens hus var finansieret ved et realkreditlån hos Nordea Kredit og ved boliglånet hos banken, begge med pant i huset. Banken afgav en betalingsgaranti over for Nordea Kredit for en del af realkreditlånet.
Da klagerens økonomi var udfordret, bevilligede banken forhøjelse af forbrugslån og ydelsesudsættelse, og klageren satte sit hus til salg. Banken godkendte den endelige købspris på 2.160.000 kr. Salget af huset gav klageren et underskud.
Ankenævnet finder ikke, at banken ved at godkende salget af klagerens hus til 2.160.000 kr. derved forpligtede sig til at hæfte for nogen del af klagerens underskud ved handlen. Banken skulle som panthaver godkende handlen, idet banken ikke fik dækning til sit pant.
Ankenævnet kan ikke pålægge banken at nedsætte restgælden på boliglån -905 eller til at nedsætte sit krav i henhold til betalingsgarantien.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken i sin sagsbehandling har begået ansvarspådragende fejl, der kan begrunde et erstatningsansvar over for klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.