Spørgsmål om krav om sikkerhedsstillelse i form af ejerpantebrev var oplyst i forbindelse med tilsagn om mellemfinansiering af købers køb og salg af ejerlejligheder.

Sagsnummer:417/1999
Dato:06-06-2000
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Kåre Klein Emtoft, Inge Frølich, Ole Reinholdt, Ole Simonsen
Klageemne:Ejerpantebrev - øvrige spørgsmål
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om krav om sikkerhedsstillelse i form af ejerpantebrev var oplyst i forbindelse med tilsagn om mellemfinansiering af købers køb og salg af ejerlejligheder.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

I forbindelse med klagernes køb og salg af to ejerlejligheder blev der etableret et ejerpantebrev til sikkerhed for en mellemfinansiering. Klagen vedrører, om klagerne kan gøre krav gældende over for indklagede vedrørende omkostningerne ved oprettelsen af ejerpantebrevet.

Sagens omstændigheder.

Primo juni 1998 rettede klagerne henvendelse til indklagedes Nordhavn afdeling i forbindelse med, at klagerne ønskede at købe en bestemt ejerlejlighed. Samtidig skulle klagernes hidtidige bolig - den ene klagers ejerlejlighed - sælges.

Ved skrivelse af 16. juni 1992 stilet til indklagedes medarbejder VG fremsendte klagerne salgsopstilling vedrørende den nye ejerlejlighed til indklagedes beregning.

Den 18. juni 1998 udfærdigede indklagede en bolig-økonomirapport for klagerne vedrørende konsekvenserne af et køb af ejerlejligheden.

Klagerne har anført, at de i forbindelse med drøftelserne med VG om boligskiftet forespurgte, om indklagede kunne mellemfinansiere købet af den nye ejerlejlighed, ind til salget af den hidtidige var gennemført. Dette bekræftede VG.

Indklagede har anført, at VG ikke havde beføjelse til at bevilge et lån i den størrelsesorden - over 400.000 kr. - der var på tale, og sagen blev derfor overdraget til afdelingens bestyrer. Det blev herefter meddelt klagerne, at indklagede kunne medvirke til mellemfinansieringen under forudsætning af, at man fik transport i provenuet fra den ejerlejlighed, der skulle sælges. Det blev samtidig gjort klart, at såfremt salget ikke var sket på det tidspunkt, hvor klagerne havde behov for mellemfinansiering, var det en betingelse, at man fik håndpant i et ejerpantebrev med pant i den endnu ikke solgte lejlighed. Dette krav kunne klagerne ikke godkende i første omgang, men efter at have forhørt sig i andre pengeinstitutter, accepterede klagerne finansieringen på de skitserede vilkår.

Den 22. juni 1998 underskrev klagerne købsaftale vedrørende købet af den nye ejerlejlighed med overtagelse den 15. august 1998. Købesummen på 1.135.000 kr. blev berigtiget ved 70.000 kr. i udbetaling, et ejerskiftelån 901.000 kr. samt et sælgerpantebrev på 164.000 kr.

Af indklagedes interne kreditansøgning af 21. juli 1998 fremgår, at klagerne ansøgte om et lån på 455.000 kr. med et forventet provenu på 436.000 kr. Heraf skulle 350.000 kr. bruges til udbetaling på den nye lejlighed og resten til indfrielse af to kassekreditter, istandsættelse af lejlighed og forventet ekstra husleje, ind til salget af den hidtidige ejerlejlighed var sket. Til sikkerhed skulle etableres et ejerpantebrev på 300.000 kr. i den ikke solgte lejlighed.

Den 21. og 22. juli 1998 underskrev klagerne gældsbrev vedrørende boliglånet på 455.000 kr. Det fremgik, at omkostningerne ved etableringen af ejerpantebrevet var stempelafgift 15.000 kr. og tinglysningsafgift 1.200 kr. Klagerne underskrev samtidig ejerpantebrevet og håndpantsætningserklæring.

Ved allonge af 20. oktober 1998 til ejerpantebrevet blev dette overflyttet til klagernes nye ejerlejlighed. Den ene klager indtrådte i denne forbindelse som meddebitor. I denne forbindelse blev erlagt 2.250 kr. i stempelafgift med tillæg af 1.200 kr. i tinglysningsafgift.

Parternes påstande.

Klagerne har den 13. oktober 1999 indbragt sagen for Ankenævnet og nedlagt endelig påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 19.650 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder VG på intet tidspunkt forud for, at de underskrev købsaftalen om den nye ejerlejlighed, informerede om, at indklagede krævede et ejerpantebrev til sikkerhed for mellemfinansieringen.

Var de blevet orienteret om kravet om ejerpantebrevet, ville de ikke have underskrevet købsaftalen, da de ikke ville smide ca. 20.000 kr. ud i den blå luft.

VG var i forbindelse med udarbejdelse af en bolig- og økonomirapport medio juni 1998 bekendt med, at der var tale om to handler. Hun havde derfor rig mulighed for at advare/informere dem om indklagedes krav om ejerpantebrev, inden de skrev under på købsaftalen den 22. juni 1998. De spurgte hende udtrykkeligt, inden de skrev under, om indklagede kunne mellemfinansiere, hvilket hun bekræftede. Hvis VG ikke havde beføjelse til at yde lånet, er det en grov forsømmelse at efterlade dem med det klare indtryk, at der ikke var problemer med at yde boliglånet.

Først omkring midten af juli 1998 blev de gjort opmærksom på kravet om ejerpantebrevet. På dette tidspunkt erfarede de også, at sagens ekspedition nu var overgået til afdelingens bestyrer, og at VG ikke længere var i afdelingen.

Bestyreren gav dem en frist på 14 dage til at få solgt ejerlejligheden med henblik på at undgå omkostningerne ved oprettelsen af ejerpantebrevet. I disse 14 dage erfarede de hos andre pengeinstitutter, at kravet om sikkerhedsstillelse i denne situation ikke var normal procedure. De forsøgte samtidig forgæves at skifte pengeinstitut. Da ejerlejligheden ikke var solgt inden for de 14 dage, blev de tvunget til at acceptere oprettelsen af ejerpantebrevet. De havde intet valg.

Deres krav kan opgøres til udgifterne ved tinglysningen af ejerpantebrevet på i alt 16.200 kr. samt yderligere 3.460 kr., som var stempeludgifterne ved at flytte ejerpantebrevet til den nye ejerlejlighed. Havde de ladet ejerpantebrevet aflyse, ville de 16.200 kr. være fuldstændig tabt.

Indklagede har anført, at klagerne blev gjort opmærksom på betingelserne for at yde den ønskede mellemfinansiering. Kravet var transport i provenuet fra salget af den ene klagers ejerlejlighed, idet det blev forudsat, at lejligheden forinden var solgt.

Var ejerlejligheden ikke solgt på tidspunktet for boliglånets etablering, var det et krav, at indklagede fik håndpant i et ejerpantebrev med pant i den endnu ikke solgte lejlighed.

Indklagedes medarbejder VG havde ikke beføjelse til at bevilge klagerne et lån i den størrelsesorden, som var på tale. Det bestrides derfor, at VG gav klagerne tilsagn om, at man ville medvirke til den ønskede mellemfinansiering. VG bistod alene ved udarbejdelsen af boligøkonomirapporten i juni 1999.

Først da sagen overgik til afdelingens bestyrer, fik klagerne tilsagn om, at indklagede ville medvirke til mellemfinansiering.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne har anført, at indklagedes medarbejder VG i juni 1998 forud for, at de underskrev købsaftalen vedrørende deres nye ejerlejlighed, gav tilsagn om, at indklagede ville medvirke ved en mellemfinansiering, indtil deres hidtidige ejerlejlighed var solgt. Klagerne har videre anført, at indklagede ikke i denne forbindelse stillede krav om udstedelse af et ejerpantebrev. Indklagede har bestridt klagernes sagsfremstilling på dette punkt.

Da Ankenævnet finder, at en stillingtagen hertil ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene, afviser Ankenævnet sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.