Spørgsmål om kaution skal tilsidesættes helt eller delvist på grund af mangelfuld information i forbindelse med stiftelsen, misforhold med klagers økonomi eller manglende underretning om debitors misligholdelse

Medhold klager

Indledning

Denne sag vedrører, om klagerens kaution for sin daværende ægtefælles boligkredit skal tilsidesættes helt eller delvist.

Sagens omstændigheder

Den 17. marts 2008 underskrev klageren og hendes daværende ægtefælle, Æ, en låneansøgning hos en ejendomsmægler tilknyttet BRFkredit Bank. Det fremgår af låneansøgningen, at Æ skulle være debitor og klageren skrev under som ægtefælle, da lånet skulle optages med pant i Æ’s ejendom, hvor parret boede. Det fremgår af ansøgningen, at Æ havde en årlig indkomst på 600.000 kr., at klageren havde en årlig indkomst på 400.000 kr. og at parret havde frie midler på 500.000 kr. og aktiver for 200.000 kr.

Af brev af 2. juni 2008 fra BRFkredit Bank til ejendomsmægleren fremgår, at banken sendte kautionserklæring, brev til kautionisten om debitors økonomiske forhold, samt pjece om information om kaution. Brevet indeholdt en vejledning om indhentelse af underskrift på kautionsdokumentet.

Den 16. juni 2008 underskrev klageren en selvskyldnerkaution til sikkerhed for en boligkredit på 1.138.000 kr., som Æ optog i banken. Banken fik pant i Æ’s ejendom, efterstillet realkreditlån på 2.050.000 kr. og ejerpantebrev på 230.000 kr. Følgende fremgår af kautionserklæringen:

”…

Rykkerskrivelser

Jeg erklærer samtidig, at afgivelse af rykkerskrivelse kan ske til debitor med bindende virkning for mig.

…

Erklæring

Underskreven selvskyldnerkautionist erklærer samtidig:

- at have gennemlæst og modtaget kopi af nærværende dokument

- at have gennemlæst og modtaget en kopi af Boligkreditaftalen

- at have modtaget kopi af følgende:

Debitors seneste årsopgørelse

1 måneds lønseddel for debitor

- at have gennemlæst og modtaget BRFbanks ”Almindelige forretningsbetingelser”

- at acceptere ovennævnte bestemmelser, og

- at BRFbank har oplyst mig om debitors øvrige kreditaftaler med BRFbank, herunder den aktuelle størrelse af debitors gæld for lån og aktuelle kreditramme samt udnyttelse af kreditten.

...

Som selvskyldnerkautionist

[klagerens underskrift]

…..

Udleveret pjece

Det bekræftes herved af undertegnede selvskyldnerkautionist og undertegnede ejendomsmægler/rådgiver, at selvskyldnerkautionisten har modtaget og har fået gennemgået pjece om kaution.

[klagerens underskrift]

[underskriftfelt til ejendomsmægler, der ikke har skrevet under]”

Banken har oplyst, at Æ blev rykket for betaling i december 2011, da der var opstået overtræk på kreditten.

Den 20. februar 2012 blev boligkreditten opsagt. Den havde en saldo på 1.150.065,33 kr. (negativ).

Ved brev af 26. juli 2012, der er stilet til klageren, underrettede banken om, at kreditten var opsagt og at sagen var overgivet til inkasso. Klageren har anført, at hun ikke har modtaget brevet.

Banken har oplyst, at klageren indtil 1. august 2012 havde samme folkeregisteradresse som Æ.

Ifølge et brev af 28. august 2012 til banken, havde SKAT begæret tvangsauktion over ejendommen den 31. oktober 2012.

Ved brev af 18. december 2012 gjorde BRFkredit et krav gældende mod klageren på betaling af 1.190.462 kr., hvoraf 1.155.043 kr. udgjorde BRFkredits udækkede tilgodehavende ved tvangsauktionen og 35.419 kr. udgjorde omkostninger. BRFkredit havde overtaget fordringen fra BRFkredit Bank.

Banken har oplyst, at saldoen på kreditten pr. 30. november 2011 var 1.137.742 kr. (negativ) og pr. 13. juli 2012 var 1.172.505,34 kr. (negativ).

Parternes påstande

Den 24. oktober 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFkredit Bank skal anerkende, at kautionsforpligtelsen er ugyldig, subsidiært at hun frigøres for kautionsforpligtelsen.

BRFkredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun burde have været opfordret til at søge egen juridisk eller økonomisk rådgivning under hensyn til det afhængighedsforhold, der var mellem hende og hendes ægtefælle samt de indlysende modstridende interesser de havde.

Hun havde ikke forudsætning for at gennemskue konsekvenserne og omfanget af kautionsforpligtelsen. Banken havde sikkerhed for kreditten i ejendommen, og det var derfor ikke nødvendigt også at kræve kaution.

Hun modtog ingen form for rådgivning, ligesom hun ikke fik udleveret den i erklæringen anførte pjece. Ejendomsmægleren har ikke skrevet under på, at hun har fået udleveret og gennemgået pjecen, hvilket viser, at det ikke var tilfældet. Vitterlighedsvidnerne er venner til Æ’s søn, hvilket også viser, at kautionserklæringen ikke blev skrevet under hos ejendomsmægleren.

Der bestod et klart misforhold mellem kautionsforpligtelsen og hendes økonomiske formåen, idet hun på daværende tidspunkt havde en bruttoårsløn på ca. 350.000 kr.

Hun har intet hørt fra banken, hverken i form af årlig underretning eller i forbindelse med debitors misligholdelse af boligkreditten. Først et år efter, at første rykkerskrivelse blev sendt til Æ, fik hun besked om kravet.

Bestemmelsen i kautionserklæringen om, at rykkerskrivelsen kan fremsendes direkte til debitor er ikke gyldig, da § 48, stk. 1 i lov om finansiel virksomhed er beskyttelsespræceptiv i forbrugerforhold.

Hun er blevet opkrævet et beløb på 1.190.462 kr., hvilket er 52.462 kr. mere end kautionens maksimum.

Hvis hun rettidigt var blevet underrettet om betalingsmisligholdelsen, om at lånet var blevet opsagt, og at ejendommen var begæret solgt på tvangsauktion, havde hun haft mulighed for enten at afværge tvangsauktionen, at komme med bud på auktionen eller på anden måde foretage tabsbegrænsende foranstaltninger.

Kautionen skal tilsidesættes efter aftalelovens § 36.

BRFkredit Bank har anført, at baggrunden for boligkreditten var parrets ønske om fleksibilitet i økonomien, herunder eventuelt investering i aktier. Da kreditten blev ydet, blev bankens boligkreditter ifølge den interne forretningsgang etableret med en debitor og en kautionist, såfremt begge parter boede på samme adresse, som den ejendom, der blev taget sikkerhed i. Alternativt ville klageren have været meddebitor.

Klageren har ved sin underskrift af kautionserklæringen påtaget sig en ubetinget kautionsforpligtelse. Hun har samtidig erklæret at have modtaget standardpjecen om kaution samt Æ’s seneste årsopgørelse og lønseddel.

Det fremgår videre af selve kautionsaftalen, hvad konsekvensen af kautionsforpligtelsen kan blive.

Banken har via sin samarbejdspartner opfyldt sin rådgivningsforpligtelse. I fremsendelsesbrevet er der en nøje instruks om, at kautionsdokumentet og pjecen skal gennemgås med kautionisten.

Ægteparret havde opgivet en samlet årlig bruttoindkomst på 1 mio. kr. i tillæg til en positiv nettoformue. Klagerens såvel som ægtefællernes samlede indtægts- og formueforhold stod i absolut rimeligt forhold til boligkredittens størrelse og var kendt af begge. Kreditten skulle benyttes til fleksibelt formål, og det var således muligt at tilpasse trækket på kreditten til behovet.

Klageren delte indtil 1. august 2012 adresse med Æ og var derfor bekendt med rykkerskrivelser fremsendt til Æ.

Selv hvis det forudsættes, at klageren først blev underrettet om misligholdelse i juli 2012 har det ikke medført, at hun er blevet stillet ringere, da de to saldi på disse tidspunkter er tilnærmelsesvis ens. Der er ikke noget der tyder på, at Æ’s betalingsevne er blevet forringet i perioden.

Ankenævnets bemærkninger

I juni 2008 etablerede klagerens ægtefælle en boligkredit på 1.138.000 kr., som klageren kautionerede for.

Banken anmodede ejendomsmægleren om at gennemgå kautionsdokumentet og pjecen Information om Kaution for klageren. Klageren har bestridt at have modtaget denne rådgivning, og ejendomsmægleren har ikke underskrevet kautionserklæringen som dokumentation for, at rådgivningen er ydet.

Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at klageren har fået den fornødne rådgivning vedrørende kautionsforpligtelsen.

Ankenævnet finder derfor, at banken har handlet ansvarspådragende over for klageren.

Det kan ikke føre til andet resultat, at klageren ved sin underskrift af kautionserklæringen standardmæssigt har bekræftet at have modtaget nærmere opregnet økonomisk materiale og at have fået udleveret og gennemgået pjece om kaution.

Det følger af bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder § 22, at et pengeinstitut ikke må medvirke til ydelse af lån mod kaution, hvor kautionsforpligtelsen står i misforhold til kautionistens økonomi. Der foreligger ikke oplysninger om klagerens formueforhold på kautionstidspunktet og Ankenævnet lægger derfor til grund, at klageren ikke havde formue af betydning. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at klageren på det tidspunkt havde en årlig indkomst på ca. 400.000 kr. Ankenævnet finder, at kautionsforpligtelsen på 1.138.000 kr. stod i misforhold til klagerens økonomi. Ankenævnet finder derfor grundlag for at tilsidesætte kautionsforpligtelsen i medfør af aftalelovens § 36 som ugyldig.

BRFkredit Bank skal anerkende, at klagerens kautionsforpligtelse er ugyldig.