Erstatningskrav begrundet i fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af forurenet ejendom

Sagsnummer:221/2020
Dato:05-03-2021
Ankenævn:Henrik Waaben, Inge Kramer, Morten Bruun Pedersen, Anna Marie Schou Ringive
Klageemne:Rådgivning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Erstatningskrav begrundet i fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af forurenet ejendom
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører et erstatningskrav begrundet i fejlagtig rådgivning om realkreditbelåning af en forurenet ejendom.  

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H var kunder i Spar Nord Bank.

Den 24. maj 2017 underskrev klagerne købsaftale vedrørende en ejendom til en købesum på 1.350.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2017. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed og af bankens økonomiske godkendelse af handlen. Af købsaftalen fremgik i øvrigt blandt andet følgende:

”…

11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår

Jordforurening registreret

Køber er gjort bekendt med, at ejendommen er registreret som forurenet på vidensniveau 2.

Sælger oplyser endvidere om denne registrering, jf. jordforureningsundersøgelse (bilag vedlagt købsaftalen)

Køber accepterer, at der hverken nu eller senere kan gøres krav gældende mod sælger som følge af denne registrering. Parterne er enige om, at købesummen er fastsat under hensyntagen til denne registrering, således at køber bærer det fulde ansvar for det præcise og faktiske omfang af forureningen, samt eventuelle omkostninger/tab som måtte opstå som følge heraf.

Sælger oplyser, at ejendommen ikke er tilmeldt værditabsordningen. 

14. Handlens dokumenter

Jordforureningsattest fra Region [xx] den 22.5.17 – Mail korrespondance vedr. jordforurening d. 16.05.17 – Arkivmateriale grundlaget for kortlægningen d. 24.07.03/02.04.03/18.03.03/18.03.03/04.02.03 – Jordforureningsrapport d. 24.09.02.

…”

Ved brev af 2. juni 2017 til ejendomsmægleren godkendte klagernes advokat handlen betinget af, at både klagerne og ejendommen kunne godkendes til 80 % realkreditbelåning på sædvanlige vilkår og uden forbehold.

Samme dag sendte advokaten et brev til klagerne, hvori hun gennemgik den rådgivning, hun havde ydet til klagerne i forbindelsen med ejendomshandlen. Af brevet fremgik blandt andet:

”…

Jeg bekræfter særligt, at vi nøje har gennemgået det forhold, at ejendommen er registreret som forurenet på vidensniveau 2, herunder at ejendommen ikke er tilmeldt værditabsordning. Jeg henviser også til den korrespondance, der medfølger handlen fra henholdsvis kommune og region angående forureningen. Jeg bekræfter således, at I er fuldt indforstået hermed, herunder at dette kan have betydning for eventuelle senere byggerier/tilbygninger med videre på grunden, finansiering af købet samt påvirke et eventuelt senere salg af ejendommen.

…”

Klagerne ønskede at foretage en mindre renovering af ejendommen. Banken har oplyst, at den på Totalkredits vegne vurderede ejendommen til 1.500.000 kr. efter færdiggørelse af renoveringsarbejderne, men at banken fejlagtigt overså, at ejendommen var registreret som forurenet på Vidensniveau 2. Fejlen resulterede i, at ejendommen – i strid med realkreditinstituttets og bankens interne retningslinjer – blev klassificeret som normalejendom og godkendt til belåning ud fra 1.500.000 kr., så der kunne optages et realkreditlån på 1.200.000 kr.

Købet af ejendommen blev herefter finansieret med et 30-årigt rentetilpasningslån (F5) med en hovedstol på 1.200.000 kr. hos Totalkredit. Lånet blev formidlet af banken. Banken udleverede ”Europæisk standardiseret informationsark” og ”Dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale” til klagerne.

Den resterende del af købesummen blev finansieret med en kredit på 300.000 kr. i banken til en variabel rente foreløbigt sat til 5,50 %.

Efter det oplyste ønskede klagerne i 2019 at omlægge realkreditlånet. I den forbindelse blev parterne opmærksomme på den fejlagtige klassificering af ejendommen. I december 2019 afholdt klagerne og banken møde herom, og banken og klagerne korresponderede herefter via e-mail fra den 16. januar 2020 til den 3. juni 2020.

Ved e-mail af 3. juni 2020 skrev banken til klagerne, at det på det nuværende realkreditlån ville være muligt at foretage en omlægning. Omlægningen ville dog være med forbehold for eventuel løbetidsforlængelse, afdragsfrihed eller yderligere belåning på grund af forureningen.

Realkreditinstituttet har oplyst, at deres kreditpolitik og forretningsgange på området er således, at en ejendom, der er forurenet på Vidensniveau 2, kan belånes som en normalsag, hvis forureningen har en nuancering på F0 eller F1, eller hvis der er afgivet en boligerklæring, der betyder, at forureningen ikke er til hinder for beboelse i ejendommen.

Der er efter det oplyste ikke blevet foretaget en undersøgelse af nuanceringsgraden eller af, om ejendommen kan få en boligerklæring.

Parternes påstande

Den 17. juni 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank og/eller Totalkredit skal afholde udgifterne ved at få ejendommen bragt i overensstemmelse med den foreliggende vurdering.

Subsidiært har klagerne påstået, at Spar Nord Bank og/eller Totalkredit skal erstatte det tab de måtte lide ved, at ejendommen ved et salg ikke kan opnå sædvanlig realkreditbelåning.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken/realkreditinstituttet ikke gav dem den rette rådgivning i forbindelse med deres køb af ejendommen i 2017, og at den fejlagtige rådgivning medførte et erstatningsberettiget tab for dem.

Banken/realkreditinstituttet klassificerede ejendommen som en ”normal” ejendom og godkendte den til almindelig 80 % realkreditbelåning. Handlen blev herefter godkendt af både advokaten og af banken. Var ejendommen blevet vurderet korrekt, ville de have fået afslag på belåningen, og handlen ville ikke være blevet endelig. Det var et ufravigeligt krav for dem, at handlen kunne finansieres på normale vilkår for at sikre fremtidig omsættelighed. Banken var bekendt hermed.

I årene fra ejendomshandlen har de med rette haft en forventning om, at alt var i den skønneste orden, indtil de pludselig blev bekendt med, at realkreditinstituttet nu ændrer ejendomsklassifikationen, således at der ikke længere kan optages lån, skiftes til afdragsfrihed eller ydes løbetidsforlængelse. Omklassificeringen gør, at de er stavnsbundet til ejendommen, da den reelt er uomsættelig. Den eneste køber til en ejendom med afslagsmarkering, er en køber, der selv kan finansiere den fulde købesum, og som ikke ønsker realkreditfinansiering. En sådan køber er meget svær, hvis ikke umulig, at finde.

Banken/realkreditinstituttet burde have opdaget den forkerte klassificering inden handlens godkendelse. De ville aldrig have købt ejendommen, hvis ikke ejendommen fremadrettet kunne finansieres med 80 % realkreditbelåning.

Det er korrekt, at de var bekendt med, at der var en form for forurening på grunden, men ikke hvordan den ville påvirke deres lånemuligheder hos banken og realkreditinstituttet. Netop derfor søgte de - som almindelige forbrugere - rådgivning hos to professionelle parter i forbindelse med ejendomshandlen. Der blevet givet grønt lys til normal belåning, og handlen blev godkendt uden forbehold på dette grundlag. På intet tidspunkt i rådgivningsforløbet blev de informeret om, at ejendommen ikke kunne belånes på normale vilkår.

Det var eller burde have været klart for banken, at de kun ville erhverve ejendommen, hvis den også fremadrettet ville kunne belånes og ikke kun den ene gang.

Banken anerkender at have begået den fejl, der gjorde, at handlen blev endelig på et fejlagtigt grundlag, og som nu medfører et tab for dem. Bankens/realkreditinstituttets ansvarspådragende adfærd bør medføre erstatningsansvar for det tab, de lider ved, at ejendommen nu er afslagsmarkeret.

Den omstændighed, at de havde en berigtigende advokat på ejendomshandlen, havde ikke nogen betydning i relation til bankens/realkreditinstituttets fejlagtige rådgivning.

Spar Nord Bank har anført, at klagerne ikke har lidt et erstatningsberettiget tab.

Banken begik en fejl, hvorved klagerne fik en långivning, som de efter långivernes interne retningslinjer ikke burde have haft. Fejlen bevirkede, at klagernes forudsætning om at få finansieret erhvervelsen af ejendommen blev opfyldt. Fejlen kan dog ikke medføre, at banken – hverken helt eller delvist – er ansvarlig for at rense ejendommen for forureningen.

Forudsætningen, som klagerne nu gør gældende om, at ejendommen også fremtidigt skulle klassificeres som en normalejendom for at sikre fremtidig omsættelighed, forelå ikke på købstidspunktet, i hvert fald ikke kendeligt for banken. Banken gav heller ikke klagerne en berettiget forventning om fremtidig omsættelighed.

Forbeholdet om ejendommens godkendelse til sædvanlig 80 % realkreditbelåning må naturligt forstås således, at det var en forudsætning, at klagerne kunne få finansieret købet på sædvanlige vilkår og ikke, at det var en tilsikring om normalbelåning for fremtiden. Klagerne har ikke en berettiget forventning om, at dette skulle være tilfældet. Forbeholdet vedrørte således finansieringen af klagernes køb af ejendommen og ikke mulighederne for fremtidig belåning af ejendommen eller en senere købers mulighed for at opnå finansiering ved et eventuelt salg af ejendommen.

Det bestrides derfor, at fejlen medførte, at klagerne blev påført et erstatningsberettiget tab. Købsprisen for ejendommen i henhold til købsaftalen var fastsat, så den tog højde for forureningen.

Der var tale om en fejl begået af banken alene og som ikke kan bebrejdes realkreditinstituttet. Et eventuelt erstatningsansvar vil derfor alene være bankens.

Totalkredit har anført, at Spar Nord Bank på vegne af Totalkredit varetog den fulde kreditvurdering og kreditværdighedsvurdering og vurderede på baggrund af real-kreditinstituttets kreditpolitik, om låneansøgningen kunne imødekommes. Banken stillede – som ved ethvert lån – en garanti for, at realkreditinstituttets kreditpolitik og forretningsgange var overholdt.

Realkreditinstituttet behandlede således ikke selv klagernes lånesag, men det var derimod banken, der vurderede ejendommen og ydede klagerne rådgivning. Realkreditinstituttet er derfor ikke ansvarlig for den rådgivning, som klagerne modtog i forbindelse med ejendomshandlen.

Klagerne har mulighed for fortsat at opnå sædvanlig realkreditbelåning, hvis forureningen kan gives en nuancering på F0 eller F1 eller hvis ejendommen kan gives en boligerklæring, hvorved ejendommen anses som en normalsag.

Kan der ikke opnås en nuancering på F0 eller F1 eller boligerklæring, er ejendommen afslagsmarkeret.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne var kunder i Spar Nord Bank.

I maj 2017 underskrev klagerne købsaftale vedrørende en ejendom til en købesum på 1.350.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2017. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var forurenet på Vidensniveau 2. Klagernes advokat godkendte handlen betinget af, at både klagerne og ejendommen kunne godkendes til 80 % realkreditbelåning på sædvanlige vilkår og uden forbehold.

Ved en vurdering af ejendommen efter nogle af klagerne påtænkte renoveringsarbejder, overså banken, at ejendommen var forurenet på Vidensniveau 2, hvorefter ejendommen blev vurderet til 1.500.000 kr. På den baggrund blev klagerne godkendt til et realkreditlån på 1.200.000 kr. og en kredit i banken på 300.000 kr. Banken formidlede realkreditlånet til klagerne.

I forbindelse med en anmodning om omlægning af realkreditlånet i 2019 blev parterne opmærksomme på den fejlagtige kategorisering af ejendommen som normalejendom. Banken oplyste i den forbindelse til klagerne, at det nuværende realkreditlån kunne omlægges med forbehold for eventuel løbetidsforlængelse, afdragsfrihed eller ønske om yderligere belåning.

Vedrørende Spar Nord Bank

Ankenævnet lægger til grund, at klagerne og ejendommen, grundet en fejl fra bankens side, blev godkendt til 80 % realkreditbelåning, og at klagerne valgte at købe ejendommen på baggrund af bankens fejlagtige vurdering og tilsagn om belåning. Klagerne havde ikke forudsætning for at vide, at forureningen på ejendommen ville hindre realkreditbelåning. Banken begik således en ansvarspådragende fejl, der medførte, at klagerne købte ejendommen.

Efter det oplyste er det uafklaret, om ejendommen kan opnå en boligerklæring og derved kategoriseres som en normalejendom i forhold til fremtidig realkreditbelåning. Ankenævnet finder, at klagerne er nærmest til at påtage sig afklaringen af, om ejendommen kan opnå en boligerklæring.

Ankenævnet finder på den baggrund, at det i hvert fald ikke for tiden er fastslået, at ejendommen ikke fremadrettet kan opnå sædvanlig realkreditbelåning, og det er dermed uafklaret, om klagernes omsættelighed af ejendommen er påvirket. Klagerne har fortsat sædvanlig realkreditbelåning og har fået tilsagn om omlægning heraf.

Klagerne har således for tiden ikke lidt et tab som følge af bankens ansvarspådragende fejl.

Klagerne får herefter for tiden ikke medhold i klagen.

Det bemærkes, at hvis ikke der findes en løsning for klagerne, må de indbringe en ny sag for Ankenævnet. Ankenævnet har således ikke taget stilling til et eventuelt tab.

Vedrørende Totalkredit

Ankenævnet lægger til grund, at Spar Nord Bank formidlede realkreditlånet på vegne af Totalkredit. Ankenævnet finder derfor ikke, at Totalkredit har pådraget sig et rådgiveransvar over for klagerne. 

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får for tiden ikke medhold i klagen over Spar Nord Bank.

Klagerne får ikke medhold i klagen over Totalkredit.