Omlægninger af realkreditlån. Nedskrivning af trækningsret på boligkredit. Forældelse.

Sagsnummer:350/2021
Dato:16-06-2022
Ankenævn:Bo Østergaard, Karin Sønderbæk, Jesper Claus Christensen, Jacob Ruben Hansen og Kim Korup Eriksen
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Realkreditbelåning - byggelån
Kassekredit - nedskrivning af maksimum
Forældelse - øvrige spørgsmål
B - Byggelån
Ledetekst:Omlægninger af realkreditlån. Nedskrivning af trækningsret på boligkredit. Forældelse.
Indklagede:Sparekassen Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører omlægninger af realkreditlån og nedskrivning af trækningsret på byggekredit med videre, herunder spørgsmål om forældelse.

Sagens omstændigheder

I august 2015 blev klagerne M og H kunder i Sparekassen Vendsyssel, nu Sparekassen Danmark.

Klagerne ejede en villa, som var deres bopæl, en lejlighed i Tyrkiet og fire sommerhuse (S6, S8, G29 og A7) i Danmark.

Sparekassen ydede klagerne en boligkredit (kontonummer -785) på 900.000 kroner. Til sikkerhed for kreditten fik sparekassen underpant i fire ejerpantebreve på i alt 900.000 kroner med pant i de fire sommerhuse. Ved kreditkontrakt af 20. november 2015 blev kreditten forhøjet til 950.000 kroner. Kreditten var gældende til den 20. august 2021. Renten var variabel, for tiden 6 % om året.

Klagerne har fremlagt et dokument dateret den 26. oktober 2017 på to sider vedrørende om- og tilbygning på sommerhus A7 til en skønnet samlet udgift på 300.000 kroner.

Den 17. april 2018 sendte sparekassen et tilbud til klagerne på en låneomlægning i villaen. Villaen var behæftet med et 30-årigt rentetilpasningslån i Totalkredit med 5-årig rentetilpasning (F5), afdragsfrihed, restløbetid på 27 år, og restgæld på 2.800.000 kroner. Lånet skulle omlægges til et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 2.974.000 kroner og med afdragsfrihed i syv år. Omlægningen var uden provenu og ville medføre større restgæld og større ydelser.

Den 18. april 2018 sendte sparekassen et tilbud til klagerne på en låneomlægning i sommerhus S6, som var behæftet med to rentetilpasningslån i Totalkredit med henholdsvis 1- og 3-årig rentetilpasning (F1 og F3) og restgæld på i alt 979.296 kroner. Lånene skulle omlægges til et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 1.427.000 kroner og med afdragsfrihed i ti år. Omlægningen var med overskydende provenu på 371.005 kroner og ville medføre lavere ydelser, fordi omprioriteringslånet i modsætning til de eksisterende lån var med afdragsfrihed.

Samme dag, den 18. april 2018, sendte sparekassen et tilbud til klagerne på en låneomlægning i sommerhus S8, som var behæftet med to rentetilpasningslån i Totalkredit med 3-årig rentetilpasning (F3) og restgæld på i alt 1.329.761 kroner. Lånene skulle omlægges til et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 1.389.000 kroner og med afdragsfrihed i ti år. Omlægningen var med underskud på 4.715 kroner og ville medføre lavere ydelser, fordi omprioriteringslånet i modsætning til de eksisterende lån var med afdragsfrihed.

Ligeledes den 18. april 2018 sendte sparekassen et tilbud til klagerne på en låneomlægning i sommerhus A7, som var behæftet med et variabelt forrentet obligationslån i Totalkredit med hovedstol på 913.000 kroner. Lånet skulle omlægges til et 30-årigt F-kort lån med hovedstol på 1.346.000 kroner. Omlægningen var med overskydende provenu på 407.741 kroner og ville medføre højere ydelser.

Under sagen er der fremlagt en udskrift af en telefonsamtale den 20. marts 2019 mellem H og sparekassen. Samtalen vedrørte blandt andet omlægning af realkreditlånet i villaen, afsluttende arbejder på et af sommerhusene og salg af disse.

Den 21. marts 2019 sendte sparekassen et tilbud til klagerne på en låneomlægning i villaen. Det eksisterende 2 % obligationslån på 2.974.000 kroner skulle omlægges til et 1,5 % obligationslån med hovedstol på 3.109.000 kroner. Ved omlægningen opnåede klagerne en ydelsesbesparelse.

Den 22. marts 2019 underskrev klagerne et rådgivningsskema: ”Dokumentation for rådgivning i forbindelse med boligkreditaftale”.

Under sagen i Ankenævnet er der fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en kreditkontrakt vedrørende boligkredit nummer -785. Af kreditkontrakten, der er udskrevet den 15. maj 2019, fremgik blandt andet:

”…

Debitor har af Sparekassen Vendsyssel fået tilsagn om en kreditramme på DKK 625.000,00, som er en forhøjelse af tidligere kreditramme med DKK 175.000,00.

Kreditrammen nedskrives med DKK 625.000,00, på en gang, den 21-04-2024.

Den årlige debitorrente er variabel og udgør p.t. 6,00000 %.

…”

Den 21. februar 2020 sendte sparekassen vedrørende sommerhus S6 et tilbud på et 1 % obligationslån i Totalkredit. Lånet var med hovedstol på 1.469.000, afdragsfrihed i otte år og med 28 års løbetid. Der er ikke fremlagt en konsekvensberegning vedrørende omlægning til det tilbudte lån.

Samme dag, den 21. februar 2020, sendte sparekassen tilbud på omlægning af lånet på 1.389.000 kroner i sommerhus S8 til et 1% obligationslån med hovedstol på 1.430.000 kroner, afdragsfrihed i otte år og 28 års løbetid. Ved omlægningen opnåede klagerne en ydelsesbesparelse.

Den 6. marts 2020 indgik klagerne en kurskontrakt til kurs 100,292 vedrørende 1 % lånet på 1.430.000 kroner i sommerhus S8.

Den 4. juni 2020 underskrev M en ”endelig opgørelse over byggeudgifter” vedrørende sommerhus A7. De samlede udgifter udgjorde 599.000 kroner. Af opgørelsen fremgik blandt andet:

”…

Tilbygning på i alt 28,5 m2

Der er lavet nyt dobbeltsoveværelse, samt værksted/opbevaringsrum på hhv. 17,5 m2 og 11 m2

Det er skiftet toilet, håndvask & varmtvandsbeholder i det oprindelige badeværelse. Hertil er gulvet belagt med marmor.

Etableret nyt badeværelse med Spa, bruserafd., samt håndvask og Toilet. Gulv omkring Spa og bruserafd er marmorbeklædt.

Der er udskiftet komfur, ovn vask/tørretumbler

Elmåler er flyttet, ny eltavle er etableret, samt store dele af ledningsnettet er udskiftet.

…”

Under sagen i Ankenævnet er der fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af et gældsbrev vedrørende et boliglån (kontonummer -461) på 800.000 kroner til klagerne. Lånet skulle afvikles over otte år. Renten var variabel, for tiden 4,95 %. Gældsbrevet er udskrevet den 25. august 2020. Med samme udskriftsdato er der fremlagt ”Anbefaling af lån” med følgende tekst:

”…

Andre væsentlige forhold

Boliglånet er aftalt til en rente på 4,95 %, som er gældende til 01.09.2021.

Renten er ændret med baggrund i afholdte møde d. 11.08.2020, hvor det blev drøftet at ejendommen beliggende i Tyrkiet forventes solgt inden for det kommende år. Salget af fritidshuset i Tyrkiet har til formål at nedbringe/indfri boliglånet ekstraordinært.

Det er ligeledes drøftet at fritidsbolig beliggende [A7] kan sælges, såfremt rentabiliteten ikke er tilfredsstillende inden for det kommende 1- 1½ år. Den årlige lejeindtægt bør, som minimum kunne dække faste udgifter, afdrag på gæld, samt vedligehold, som vedrører [A7] for at opnå tilfredsstillende rentabilitet.

Rentesatsen vil pr. 01.09.2021 blive ændret til 6,0 % svarende til nuv. vilkår.

Provenuet fra boliglån anvendes til følgende:

Konto [-785] med skyldige saldo d. 24.08.2020 769.499,15 kr., samt ikke tilskrevet renter indfries. Nuv. tilknyttet boligkredit med Maks 625.000 kr. (udløb pr. 21-04-2024) inkl. Bevilliget overtræk på 150.000 kr. (udløb pr. 01.09.2020) på konto [-785]

Konto [-078] med skyldige saldo d. 24.08.2020 17.192,19 kr., samt ikke tilskrevet renter indfries og nuv. bevilliget overtræk (udløb pr. 01.09.2020 ) slettes fra kontoen.

…”

Ved brev af 1. oktober 2020 til M rykkede sparekassen for inddækning af overtræk på boligkredit -785. Af brevet fremgik blandt andet:

”…

Når din konto har været i overtræk i 30 dage med et beløb af en vis størrelse, skal vi ifølge Kreditaftaleloven oplyse dig om overtrækkets størrelse og vilkårene for overtrækket.

Saldoen på din konto er i dag på -760.517,18 DKK, og overtrækket er på 135.517,18 DKK.

…”

Sparekassen oplyste endvidere, at overtræksrentesatsen udgjorde 27,25 % om året.

Under sagen er der fremlagt et ikke underskrevet eksemplar af en kreditkontrakt, nummer -630, vedrørende en boligkredit med en kreditramme på 800.000 kroner til klagerne. Kreditrammen skulle nedskrives med 6.000 kroner pr. måned. Renten var variabel 4,95 % om året. Kreditkontrakten blev udskrevet den 29. oktober 2020.

Ved breve af 16. november, 2. december og 14. december 2020 til klagerne rykkede sparekassen for inddækning af overtræk på boligkredit -785.

Den 4. januar 2021 sendte sparekassen et brev til M, svarende til brevet af 1. oktober 2020. Saldoen på boligkredit -785 udgjorde den 4. januar 2021 -783.043,32 kroner, og overtrækket udgjorde 158.043,32 kroner.

Den 6. januar 2021 underskrev klagerne en kreditkontrakt vedrørende boligkredit -785, som herved blev forhøjet med 325.000 kroner til 950.000 kroner. Kreditten skulle nedskrives med 6.000 kroner om måneden. Samtidig underskrev klagerne ”Anbefaling om lån”. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Andre væsentlige forhold

Det er Sparekassen Vendsyssel anbefaling at der sker ekstra ordinær afdrag/nedbringelse af boligkreditten ved realisering af faste ejendomme[…] inden udgang af år 2024. Dette skyldes at nuv. afdragsfrihed tildels udløber og medføre at nuv. udgifter øges med 140.000 kr. årligt fra 2025, samt ydermere 145.000 kr. i udgangen af 2027.

…”

Klagerne har fremlagt en liste dateret den 27. januar 2021 over de faktisk udførte arbejder på sommerhus A7. Blandt andet fremgår en tilbygning, som var større end anført i beskrivelsen af 26. oktober 2017.

Den 30. august 2021 indgav klagerne en klage over sparekassen til Ankenævnet. Klagerne anførte blandt andet følgende krav til sparekassen:

”1. Tilvejebringelse af vores økonomi som den ville have været hvis SPKV ikke havde foretaget de omtalte dispositioner baseret på dubiøse forudsætninger. Herunder krav om at belåningen af [villaen] bliver ført tilbage til status før 1.04.2018.

2. Svar på hvorfor vi aldrig har kunnet få svar på talrige stillede spørgsmål til hele forløbet. Spørgsmål der blev forelagt SPKV`s klageansvarlige, men aldrig besvaret.

3. Krav om en vurdering af ejendommen [A7] med henblik på at få et tillægslån. Et lån som fra starten skulle have været realiseret.

4. Svar på hvorfor SPKV ikke ville reagere på vores forslag til afvikling af gælden til SPKV - senest fremsat omkring årsskiftet 2020-2021.

5. Hvordan kan man true os med inkasso for et beløb som alene var bevilget af Totalkredit til ombygning/tilbygning, men som SPKV konverterede til et ikke-bevilget overtræk?

6. Hvordan kan SPKV undlade at gennemføre en underskrevet og aftalt låneomlægning alene ved at tilkendegive, at man desværre havde overset den?

7. Hvordan kan SPKV uden videre slette en boligkredit uden at informere kunderne?

8. Hvorfor stillede SPKV ikke krav om afdrag på gælden tilbage [i] september 2015, men gjorde den afdragsfri i 10 år?

9. Hvordan kan en klageansvarlig i SPKV bruge som argument for konfiskation af 500000 kr. til et garanteret byggeri at der forelå et internt notat der tilsagde noget sådant? – og igen helt uden at orientere kunderne?

10. Hvordan kan en rådgiver overføre 75000 kr. til medfinansiering af en bil i april 2018 for et år senere at erklære at disse penge var taget fra det beløb SPKV havde ”bevilget” til byggeri? Beløbet bestod – redegjort i medsendte papir – i nettobeløbet fra Totalkredit på 730000kr og SPKV`s konfiskerede beløb på 500000kr.

Dvs. der var på det tidspunkt ca. 230000 kr. til finansiering af byggeri, bil og en del mere som omtalt i redegørelsen.”

Parternes påstande

Ankenævnet har forstået klagernes påstand således, at Sparekassen Danmark skal betale erstatning.

Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at sparekassen bør erstatte deres tab som følge af mangelfuld rådgivning i sparekassen.

De ønskede at forbedre sommerhus A7, som var på 55 m2, for at opnå bedre indtjening, subsidiært et højere provenu ved salg. Ejendommen var vurderet til 1.520.000 kroner, der grundet en ny belåningsgrænse på 75% for sommerhuse kunne belånes ekstra 15%, svarende til 228.000 kroner.

M udarbejdede et budget på 300.000 kroner plus moms – i alt 375.000 kroner. Budgettet var baseret på 36 m2 tilbygninger. Endvidere ville de lave et nyt moderne toilet på 4 m2 og nyt moderne badeværelse med spa på 8 m2. De forventede en vurdering omkring 2.000.000 kroner. Det ville have betydet et lån på 75 % af 480.000 kroner, som sammen med de 228.000 kroner ville betyde 588.000 kroner til realisering af projektet. Totalkredit vurderede huset til 1.800.000 kroner, og således fik de netto 400.000 kroner til byggeriet. Det fremgik af vurderingen, at byggeriet blev vurderet til 280.000 kroner svarende til 7.800 kroner pr. m2 – og så var de nye sanitetsforhold ikke medregnet. Det er uhørt, at en rådgiver og en såkaldt vurderingsekspert kunne sige god for et sådant resultat.

De kender ikke baggrunden for vurderingen. Huset er aldrig blevet vurderet og sparekassen afviste enhver tale om en nyvurdering.

De skulle bruge minimum 375.000 kroner plus 175.000 kroner til tre veldefinerede formål – tilbygning, toilet og badeværelse – i alt 550.000 kroner.

Sparekassen besluttede internt at nedskrive boligkreditten med 500.000 kroner. De fik ikke nogen meddelelse om dette, og kreditten blev ikke opsagt.

Omprioriteringerne burde ikke have været iværksat allerede i april 2018, da de først skulle bruge penge til byggeriet i starten af 2019. For at spare renter ønskede de, at det overskydende provenu blev indsat på boligkreditten, indtil byggeriet gik i gang.

Endvidere burde indfrielserne af de eksisterende rentetilpasningslån have afventet rentetilpasningerne, som var i 2019-2020, hvorved de kunne have opnået betydelige besparelser og mindsket deres gæld.

Der var ingen god grund til at gå bort fra rentetilpasningslån. De kunne have ændret rentetilpasningslånene ved tilpasningerne i 2019-2020, så de alle var blevet F5 lån, og de ville være sikret en god økonomi fem år ud i fremtiden.

Provenuet af omprioriteringerne i april 2018 udgjorde i alt cirka 750.000 kroner. Heraf konfiskerede sparekassen uberettiget 500.000 kroner til nedskrivning af boligkreditten. De kom derved til at mangle penge til byggeriet. Det bestrides, at de, som anført af sparekassen, skulle have godkendt dette.

Boligkreditten var i 2015 efter forslag fra sparekassen blevet oprettet med afdragsfrihed i ti år. Det var i strid hermed, at sparekassen i april 2018 nedskrev kreditten med 500.000 kroner.

Efter rådgivning fra sparekassen blev deres rentetilpasningslån i april 2018 omlagt til fast forrentede lån, hvilket var ødelæggende for deres økonomi. Før omlægningerne udgjorde gælden i alt 5.100.000 kroner, og efter omlægningerne udgjorde gælden i alt 5.927.000 kroner. Det vil sige, at gælden i ejendommene blev forøget med 825.000 kroner. Villaen blev overbelånt. Før omlægningerne udgjorde opsparingen i ejendommene 50.000 kroner i afdrag om året, hvilket ville stige til 100.000 kroner om året. Efter omlægningerne var der ingen opsparing. Årlige omkostninger udgjorde før omlægningerne 85.000 kroner. Efter omlægningerne udgjorde omkostningerne 160.000 kroner. Omlægningerne medførte således ikke, at deres økonomi blev forbedret, men tværtimod at deres økonomi blev forværret, ligesom deres gæld voksede i stedet for at blive nedbragt.

De begyndte på byggeriet med de midler, som de havde. Sparekassen formidlede et suppleringslån til den ikke længere eksisterende boligkredit, som jo var nedskrevet til 450.000 kroner. Sparekassen pålagde dem etableringsomkostninger på 5.000 kroner. ”Kreditten” lød hermed på 625.000 kroner.

I starten af 2020 anmodede de sparekassen om penge således, at de kunne overholde deres forpligtelser over for Totalkredit. Det lykkedes at få et bevilget overtræk på 175.000 kroner, men sparekassen gjorde det klart, at når byggeriet var færdigmeldt, var overtrækket at betragte som et ikke-bevilget overtræk. Kreditten lød nu på 800.000 kroner.

Det af sparekassen anførte om, at de havde likviditetsproblemer beroede på, at sparekassen uberettiget havde konfiskeret deres penge, som var øremærket til at afvikle et byggeri, og som de over for Totalkredit var forpligtede til at til at færdiggøre.

Den 6. marts 2020, hvor de indgik kurskontrakt til kurs 100,292 vedrørende 1 % lån i sommerhus S8, glemte sparekassen at kurssikre det tilsvarende lån i S6. Sparekassen påstod, at det ikke kostede noget at lave en nedkonvertering – kurstabet er fiktivt og kommer tilbage ved en efterfølgende opkonvertering. Dette var grov manipulation.

Byggeriet blev færdigmeldt i juni 2020. Herefter meddelte sparekassen, at kreditten var i overtræk. Det udviklede sig til i løbet af efteråret 2020 til trusler om overtræksrente på 30 % og til sidst trusler om inkasso.

På grund af overtrækket ville sparekassen ikke indgå forretninger med dem, hvilket betød, at en mulighed for i perioden december 2020 - januar 2021 at omlægge realkreditlånene til 0,5 % lån med afdrag blev forpasset.

De forelagde sparekassen forslag til afvikling af gælden, men fik ikke svar. Ved årsskiftet 2020-2021 opgav de videre diskussion med sparekassen og indgik på sparekassens præmisser uden at få nogen som helst forklaring på sparekassens adfærd i årene 2018-2021.

Vedrørende de 75.000 kroner til bil vidste de ikke, at beløbet blev modregnet i midlerne til byggeriet.

Sparekassen Danmark har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen er uklar, og at en nærmere afklaring af forløbet kræver vidneforklaringer og derved en bevisførelse, som ikke kan foretages hos Ankenævnet. Sagen bør derfor afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnet besvarer ikke spørgsmål, og de af klagerne fremsatte spørgsmål vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende og kan derfor afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.

Til støtte for frifindelsespåstanden har Sparekassen Danmark blandt andet anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende over for klagerne, og at klagerne ikke har lidt tab.

Det var af hensyn til klagernes økonomi og alder en forudsætning for bevillingen af boligkreditten i 2015, at klagerne solgte nogle af deres ejendomme. I en kreditrapport af 24. august 2015 er det anført, at ”kunderne er klar over, at de skal sælge ejendommene i takt med, at behovet opstår”.

Det fremgår af et mødereferat fra den 10. december 2015, at klagerne ville holde familieråd omkring salg af lejligheden i Tyrkiet, og at klagerne ville overveje at sælge sommerhus G29. Formålet med mødet var et få overblik over klagernes pensionsudbetaling samt sparring i forhold til deres formue. Mødereferatet blev sendt til klagerne på mail.

Sparekassen har i et internt sagsnotat fra den 13. december 2015 noteret, at klagerne vil sælge lejligheden i Tyrkiet, og at provenuet fra salget skal indsættes på boligkreditten, ”…som nedskrives til f.eks. 500.000 kr.”

I 2017 var det - som noget nyt - muligt at få 75 % belåning i sommerhuse. I efteråret 2017 overvejede klagerne at forbedre sommerhus A7 og anslog udgiften til 300.000 kroner.

I forbindelse med at klagerne ønskede at forbedre sommerhus A7 blev muligheden for at ændre lån, hjemtage provenu og nedskrive boligkreditten drøftet. Sparekassen udarbejdede i foråret 2018 låneberegninger, som klagerne accepterede.

Som betingelse for projektet på sommerhus A7 krævede sparekassen, at boligkreditten blev nedskrevet. Låneomlægningerne, som fandt sted april 2018, gav efter fradrag af omkostninger et provenu på cirka 750.000 kroner. Heraf blev 500.000 kroner anvendt til at nedskrive trækningsretten på boligkredit -785 til 450.000 kroner, og de resterende 250.000 kroner skulle anvendes til projektet på sommerhus A7.

Det fremgår af kreditbevilling af 16. april 2018, at størstedelen af provenu fra omlægningerne skulle anvendes til at nedskrive boligkreditten. Det følger desuden af en intern arbejdsbeskrivelse, at boligkreditten skulle nedbringes med 500.000 kroner, og at provenu fra omlægningerne skulle indsættes på boligkreditten.

Sparekassens sikkerheder i form af underpant i ejerpantebreve blev forringet i forbindelse med omlægningerne, idet sikkerhederne måtte rykke for en større realkreditgæld, men sparekassen accepterede at rykke mod, at boligkreditten blev nedbragt med 500.000 kroner

Klagerne fremsatte ikke indsigelser mod nedskrivningen af trækningsretten, før de blev bekendt med, at deres eget bidrag til finansieringen af sommerhus A7 var forsvundet, og der opstod likviditetsmangel. Klagerne omtalte boligkreditten på nu 450.000 kroner i flere mails uden at fremsætte indsigelser mod nedskrivningen.

Den 27. august 2018 spurgte klagerne, om det var muligt at forhøje boligkreditten midlertidigt med 75.000 kroner, således at kreditrammen udgjorde 525.000 kroner.

Der skete efterfølgende flere forhøjelser. Klagernes manglende likviditet skyldtes blandt andet, at de ikke som forventet selv kunne bidrage til finansiering af byggeriet. Endvidere satte klagerne flere projekter i gang, som sparekassen ikke havde ydet særskilt finansiering til, og tilbygningen af sommerhus A7 blev væsentlig dyrere end først antaget.

Sparekassen har til stadighed rådet klagerne, der er 76 og 78 år, til at nedsætte deres risiko. Sparekassen rådede klagerne til at optage fast forrentede lån og at nedbringe risikoen på deres investeringer, ligesom sparekassen gentagne gange rådede klagerne til at nedbringe deres ejendomsportefølje.

F5 lånet i villaen blev optaget i 2015 og omlagt til 2 % obligationslån i 2018. I 2019 blev lånet nedkonverteret til et 1,5 % obligationslån. Nedkonverteringen blev drøftet på et møde. Rådgivningen omkring nedkonvertering til 1,5 % var ikke mangelfuld. Sparekassen ydede sædvanlig god rådgivning på baggrund af den viden, som sparekassen – og omverdenen – havde på tidspunktet for den ydede rådgivning.

1,5 % lånet blev givet som led i et rådgivningsforløb, hvor klagerne gav udtryk for aktiv gældspleje. Små renteudsving har en betydning, når der er tale om et realkreditlån på 2.974.000 kroner. Klagerne opnåede en ydelsesbesparelse på 7.636 kroner pr. år efter skat. Årlige omkostninger i procent faldt fra 3,16 til 2,67 %. Restgælden steg med knap 35.000 kroner Omlægningen var derfor tjent hjem efter cirka 4 ½ år. Hvis renten var steget, havde klagerne ved at nedkonvertere til et fastforrentet lån, 1,5 %, sikret en højere varighed og dermed en større besparelse. Ingen kunne på daværende tidspunkt vide, om renten ville falde eller stige. Var renten ikke faldet yderligere, var et fastforrentet lån på 1,5 % et udmærket lån, som kunne vente på en rentestigning og herved en opkonvertering. Under alle omstændigheder vil klagerne være klar til en opkonvertering på et tidligere tidspunkt, end hvis de var forsat med et fastforrentet 2 % lån.

Den ydede rådgivning var i tråd med drøftelser omkring salg af ejendomme og minimering af risiko. Formålet med fastforrentet lån var at sikre klagernes økonomi. Klagernes engagement med variable renter kunne ikke bære, hvis renterne steg. Klagerne har underskrevet alle relevante aftale- og rådgivningsdokumenter i forbindelse med omlægningerne, og det fremgår af flere af disse, herunder de underskrevne rådgivningsskemaer, at fastforrentede lån koster mere end variable lån, fordi renten er kendt i hele lånets løbetid. Klagerne var således fuldt ud informeret herom, inden de valgte at hjemtage de forskellige fastforrentede lån.

Sparekassen kunne ikke have forudset de ganske store kursudsving på realkreditobligationer, der har været i perioder, og at renten i perioder har været meget lav.

Da engagementet var misligholdt, var sparekassen berettiget til at sende rykkerskrivelser og varsle sagen overdraget til inkasso, medmindre der blev fundet en løsning på overtrækket.

Trækningsretten på boligkreditten blev den 6. januar 2021 – som led i at finde en fælles løsning – forhøjet til 950.000 kroner, og sparekassen har hjulpet klagerne med at få sommerhus A7 færdiggjort.

Sparekassen har i den forbindelse anbefalet klagerne, at der sker en ekstraordinær afdrag/nedbringelse af boligkreditten ved realisering af faste ejendomme inden udgang af år 2024.

Klagernes eventuelle krav mod sparekassen er forældede. Nedbringelsen af boligkreditten fandt sted den 1. maj 2018, og klagerne indleverede klagen til Ankenævnet i august 2021. Der var således forløbet mere end tre år, da klagerne indleverede klagen til Ankenævnet.

Lånetilbuddene på 1 % lånene i sommerhus S6 og sommerhus S8, blev i februar 2020 sendt til klagerne på deres anmodning. Fredag den 6. marts 2020 anmodede klagerne om at få begge lån kurssikret. Da lånet i sommerhus S8 var kurssikret til afregningskurs 100,292, var afregningskursen på lånet i S6 faldet til kurs 100,192. Klagerne ville ikke acceptere den lavere kurs og ville i stedet se tiden an og holde øje med kursen.

Sparekassen erindrer ikke, at klagerne skulle have anmodet om omlægning til 0,5 % lån.

Klagerne har ikke lidt et tab. Klagerne har haft likviditetsproblemer, hvorfor der opstod et overtræk på boligkreditten. Som følge heraf var det nødvendigt at forhøje boligkreditten til 950.000 kroner.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.

Klagerne blev i 2015 kunder i Sparekassen Vendsyssel, nu sparekassen Danmark. Klagerne ejede en villa, som var deres bopæl, en lejlighed i Tyrkiet og fire sommerhuse i Danmark.

Sparekassen ydede klagerne en boligkredit på 950.000 kroner.

I april 2018 blev realkreditlånene i klagernes villa og sommerhuse omlagt. I den forbindelse blev trækningsretten på boligkreditten nedskrevet med 500.000 kroner til 450.000 kroner. Det er uklart, om nedskrivningen var uberettiget, eller om den skete i henhold til aftale mellem parterne.

Trækningsretten på boligkreditten blev den 6. januar 2021 igen forhøjet til 950.000 kroner.

Det er endvidere uklart, om sparekassen ydede fyldestgørende rådgivning om låneomlægningerne, herunder om indfrielserne af rentetilpasningslånene og om finansieringen af klagernes ombygning af et af de fire sommerhuse.

Klagernes eventuelle erstatningskrav mod sparekassen i forbindelse med låneomlægningerne er omfattet af den treårige forældelsesfrist i forældelseslovens § 3.

Ankenævnet finder, at klagerne efter gennemførelsen af låneomlægningerne i april 2018 var i besiddelse af de relevante oplysninger til brug for at rejse et eventuelt krav mod sparekassen vedrørende låneomlægningerne og sparekassens nedskrivning af trækningsretten på klagernes boligkredit. Forældelsesfristen regnes derfor fra foråret 2018, jævnfør forældelseslovens § 3, stk. 2. Klagernes eventuelle krav mod sparekassen vedrørende disse omstændigheder var således forældet, da klagen den 30. august 2021 blev indgivet til Ankenævnet.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i den efterfølgende periode har begået fejl eller forsømmelser vedrørende klagernes engagement.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.