Rådgivning vedrørende valg af realkreditbelåning i forbindelse med køb af ejerlejlighed.

Sagsnummer:468/2000
Dato:19-04-2001
Ankenævn:John Mosegaard, Inge Frølich, Karen Frøsig, Niels Bolt Jørgensen
Klageemne:Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning vedrørende valg af realkreditbelåning i forbindelse med køb af ejerlejlighed.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører, om indklagede har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren ved sin rådgivning ved valg af realkreditbelåning ved køb af en ejerlejlighed.

Sagens omstændigheder.

I september måned 2000 rettede klageren, der er født i 1977, henvendelse til indklagedes Svogerslev afdeling i forbindelse med sine overvejelser om køb af en ejerlejlighed.

Af salgsopstillingen vedrørende den ejerlejlighed, som klageren overvejede at købe, fremgår, at lejligheden blev udbudt til en kontantpris på 740.000 kr. med en udbetaling på 40.000 kr. Ved en finansieret handel med en salgspris på 762.474 kr. indeholdt salgsopstillingen forslag om 80% belåning med realkreditlån til en kontantværdi på 592.000 kr., et privat pantebrev på 130.474 kr. og en udbetaling på 40.000 kr. Realkreditlånet kunne optages som et obligationslån, kontantlån eller rentetilpasningslån.

Indklagede anbefalede klageren at optage realkreditlånet som et 30-årigt 8% obligationslån.

Indklagede har anført, at baggrunden for anbefalingen var, at klageren oplyste, at han ikke forventede at blive boende i lejligheden i al fremtid. Det foreslåede lån ville give en lavere restgæld ved et senere salg og større fleksibilitet med henblik på omprioritering i tilfælde af en faldende renteudvikling. For så vidt angår sælgerpantebrevet foreslog indklagede, at dette blev ændret til et pantebrevslån ydet af indklagede med en lidt højere nominel rente end salgsopstillingens udgangspunkt. Dette ville give en lavere gæld i tilfælde af et senere salg.

Den 28. september 2000 underskrev klageren købsaftale om køb af ejerlejligheden. Sælger underskrev den følgende dag. Ifølge købsaftalen udgjorde købesummen 762.474 kr., som skulle berigtiges ved en udbetaling på 40.000 kr., et sælgerpantebrev på 130.474 kr. og et ejerskiftelån på 592.000 kr. optaget som et 30-årigt kontantlån baseret på 5% obligationer. Klageren var berettiget til at finansiere købet på anden vis, såfremt dette kunne ske uden tab eller væsentlig ulempe for sælger. Indtil den 5. oktober 2000 kunne klageren indfri sælgerpantebrevet til kurs 89.

Ved skrivelse af 29. september 2000 meddelte indklagede den medvirkende ejendomsmægler, at finansieringen af købet skulle foretages via Totalkredit, ligesom sælgerpantebrevet ville blive indfriet.

Gennem Totalkredit optog klageren et 30-årigt 8% obligationslån på 595.000 kr.

Ved skrivelse af 10. november 2000 rettede klageren via den ejendomsmægler, der havde forestået handlen, henvendelse til indklagedes direktion vedrørende den finansiering, som indklagede havde tilrådet klageren. Mægleren anførte bl.a., at indklagede ved sin rådgivning ikke havde taget tilstrækkeligt hensyn til muligheden for at lade klageren overtage det indestående realkreditlån i ejerlejligheden. Det indestående lån var et 6% obligationslån med en restgæld på 464.805 kr. og en restløbetid på 28 ¼ år. Mægleren beregnede, at merydelsen ved den valgte realkreditfinansiering var 117.404,23 kr. For så vidt angik indfrielsen af sælgerpantebrevet med et pantebrev udstedt til indklagede anførte mægleren, at indklagedes råd herom indebar forringelser, hvorfor der måtte ske ændring af pantebrevslånets bestemmelser, således at dette blev sidestillet med det stipulerede sælgerpantebrevs bestemmelser. Indklagede afviste de fremsatte krav ved skrivelse af 17. november 2000.

Den 28. november 2000 indgav klageren klage til Ankenævnet.

Ved skrivelse af 22. december 2000 tilbød indklagede at etablere pantebrevsfinansieringen på sælgerpantebrevsvilkår. Indklagede har anført, at klageren primo januar 2001 gennem mægleren meddelte, at pantebrevet til indklagede kunne tinglyses.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 117.404,23 kr. samt godtgørelse "af positive omkostninger ved klagen, opgjort til kr. 2.600 kr.".

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagedes rådgivning om valget af finansiering var mangelfuld. Han bestrider at have oplyst, at han forventede at ville sælge ejerlejligheden for at købe hus i løbet af 3-5 år. Hans indkomstforhold giver ikke baggrund herfor.

Han forespurgte indklagedes medarbejder om overtagelse af det indestående lån i ejerlejligheden, men dette blev afvist med henvisning til, at det ikke ville give mulighed for en senere konvertering.

Indklagedes råd om at optage ejerskiftelånet som et 100% obligationslån må være begrundet i muligheden for at udnytte en eventuel senere konverteringsmulighed. Indklagede undlod imidlertid at oplyse, at der for at opnå denne konverteringsmulighed skulle betales en præmie i form at højere ydelse. Påstanden om betaling af 117.404,23 kr. udgør forskellen mellem nettoydelsen på et 8% ejerskiftelån og nettoydelsen på det indestående 6% lån.

Indklagede har anført, at klageren ved henvendelsen forud for beslutningen om købet af ejerlejligheden medbragte salgsopstillingen, som indeholdt tre finansieringsforslag vedrørende realkreditbelåningen.

Fordele og ulemper ved finansieringsforslagene blev drøftet med klageren, ligesom muligheden for valg af et rentetilpasningslån blev drøftet.

Klageren oplyste, at han ikke forventede at blive boende i lejligheden i al fremtid. Man anbefalede derfor et obligationslån baseret på 8% obligationer, da dette ville give en lavere restgæld ved et senere salg, ligesom det også ville give bedre mulighed for en konvertering ved faldende rente.

Klageren oplyste, at han ikke ønskede at anvende advokat ved handlen, idet den medvirkende ejendomsmægler havde tilbudt at varetage hans interesser og berigtige handlen. Den 3. oktober 2000 blev alle relevante dokumenter vedrørende kreditforeningslånet sendt til ejendomsmægleren, og den 26. s.m. underskrev klageren pantebrevet.

Først efter gennemførelsen af finansieringen rettede mægleren henvendelse om finansieringen. Det endelig valg af finansiering blev truffet af klageren.

Subsidiært bestrides klagerens erstatningsopgørelse. For så vidt angår klagerens påstand om sagsomkostninger henvises til Ankenævnets praksis på dette område.

An­ke­næv­nets bemærkninger og konklusion.

Indklagede har anført, at klageren i forbindelse med henvendelsen forud for beslutningen om finansieringen af ejerlejligheden blev orienteret om fordele og ulemper ved de forskellige finansieringsmuligheder, ligesom klageren skulle have oplyst, at han ikke forventede at blive boende i lejligheden i al fremtid. Klageren har anført, at indklagedes rådgivning om baggrunden for rådet om at optage et 8% obligationslån var mangelfuld, da han ikke blev gjort bekendt med, at der ville være en merydelse ved en sådan finansiering frem for at overtage det eksisterende realkreditlån. En stillingtagen hertil ville forudsætte en bevisførelse i form af part- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

For så vidt angår klagerens påstand om betaling af omkostninger følger det af Ankenævnets vedtægters § 16, at ingen af parterne betaler omkostninger i forbindelse med klagesagens behandling til den anden part.

Som følge af det anførte

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.