Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med delvis indfrielse af fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse. Genoptaget sag.

Sagsnummer:196/2017
Dato:26-06-2018
Ankenævn:
Klageemne:Rådgivning - øvrige spørgsmål
Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med delvis indfrielse af fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse. Genoptaget sag.
Indklagede:Fynske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører genoptagelse af afgørelse om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med delvis indfrielse af et fælles realkreditlån med solidarisk hæftelse.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes nu afdøde ven, M, købte i 2010 en fast ejendom for 2,2 mio. kr. i lige sameje. Ejendommen bestod af et forhus, hvor M skulle bo, og et baghus, hvor klageren skulle bo. I forbindelse med købet blev klageren kunde i den daværende Svendborg Sparekasse, nu Fynske Bank, hvor M i forvejen var kunde. Via banken optog klageren og M et realkreditlån i ejendommen på 1.760.000 kr.

Klageren og M ejede i forvejen hver en ejendom, som herefter skulle sælges. De forventede derfor, at det fælles realkreditlån ville være afviklet inden for 3-10 år.

På et ikke oplyst tidspunkt udarbejdede en advokat, som medvirkede ved ejendomskøbet, et udkast til samejekontrakt mellem klageren og M. Der blev imidlertid ikke indgået nogen skriftlig aftale mellem parterne om samejet.

I 2011, hvor klagerens tidligere ejendom var solgt, betalte klageren ekstraordinært 600.138,78 kr. på realkreditlånet, hvorved dette blev nedbragt med nominelt 595.000 kr. Klageren underskrev den 16. november 2011 en meddelelse til realkreditinstituttet om ekstraordinært afdrag på lånet.

Banken udarbejdede en beregning, der viste, at fordelingen af restgælden mellem klageren og M efter en ekstraordinær indfrielse fra klageren, der var anført til 575.000 kr., udgjorde henholdsvis 25,74 % og 74,26 %, og klagerens og M’s betalinger til ydelsen på realkreditlånet blev justeret i overensstemmelse hermed.

I juni 2015 døde M.

I august 2015 blev M’s tidligere ejendom solgt.

Den 28. september 2015 anmeldte klageren et krav på 1.012.627 kr. i dødsboet efter M. Kravet bestod af det ekstraordinære afdrag, som i anmeldelsen var angivet til 575.000 kr., og istandsættelsesudgifter vedrørende ejendommen på i alt 437.627 kr. Klageren meddelte samtidig, at hun var interesseret i at byde på ejendommen.

Ved e-mail af 30. september 2015 til klagerens advokat afviste boet kravet på de 575.000 kr. som forældet og det øvrige krav som udokumenteret.

Ved stævning af 6. april 2016 anlagde klageren retssag mod boet med krav om betaling af 853.503,70 kr., subsidiært et beløb efter rettens skøn. Kravet på 853.503,70 kr. bestod af det ekstraordinære afdrag på 595.000 kr. med tillæg af 218.813,50 kr., svarende til halvdelen af ”dokumenterede forbedringsudgifter” og 39.690,20 kr. vedrørende udgifter, der påhvilede boet, men som var afholdt af klageren. Af sagsfremstillingen i stævningen fremgik blandt andet:

”…

I forbindelse med det ekstraordinære afdrag efterlyste [klageren] overfor afdøde [M] af flere omgange, at det var nødvendigt, at parterne nu fik udarbejdet samejeoverenskomst, således at parternes retsstilling var klarlagt.

…”

På et ikke oplyst tidspunkt blev der indgået et forlig mellem klageren og boet med baggrund i, at klageren havde istandsat baghuset. Den samlede fællesejendom blev af klageren og boet solgt for 2.175.000 kr. med overtagelse den 1. april 2017.

Den 8. juni 2017 indgav klageren en klage over Fynske Bank til Ankenævnet med påstand om, at banken skulle betale en erstatning på mindst en halv million kroner.

Ved Ankenævnets afgørelse af 7. november 2017 blev Fynske Bank pålagt at betale en erstatning til klageren på skønsmæssigt 300.000 kr. Af afgørelsen fremgik blandt andet:

”…

På baggrund af de fremlagte papirer, der blev udarbejdet af banken i forbindelse med, at klageren i 2011, hvor hendes tidligere bolig blev solgt, ekstraordinært nedbragte fælleslånet med nominelt 595.000 kr., finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at bankens rådgivning om klagerens hæftelse for lånet var mangelfuld, og at klageren indrettede sig økonomisk i tillid til den mangelfulde rådgivning.

Ankenævnet finder herefter, at banken har pådraget sig et erstatningsansvar for klagerens tab som følge af den mangelfulde rådgivning. Ankenævnet finder, at tabet skønsmæssigt bør fastsættes til 300.000 kr., svarende til cirka halvdelen af klagerens ekstraordinære afdrag på fælleslånet.

Ankenævnet finder, at forældelsesfristen på tre år for klagerens erstatningskrav mod banken først begyndte at løbe den 30. september 2015, hvor boet efter M afslog klagerens krav, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2. Kravet mod banken var derfor ikke forældet den 8. juni 2017, hvor klageren indgav klagen over banken til Ankenævnet.

Sammenholdt med forældelsesreglerne kan den forløbne tid ikke i sig selv begrunde, at kravet skulle være fortabt ved passivitet. Ankenævnet finder endvidere ikke, at klageren har bibragt banken en berettiget forventning om, at kravet ikke ville blive gjort gældende. 

…”

Ved brev af 22. maj 2018 imødekom Ankenævnets næstformand, der havde deltaget i afgørelsen, en anmodning fra Fynske Bank om genoptagelse af sagen med baggrund i, at der var fremkommet nye oplysninger, herunder i kraft af, at banken den 9. marts 2018 havde fået aktindsigt i de dokumenter skifteretten var i besiddelse af vedrørende forliget mellem dødsboet og klageren.

Af oplysningerne fra skifteretten fremgår, at boet betalte et forligsbeløb på 337.000 kr. til klageren. Endvidere fremgår, at der efter retsmægling var indgået forlig vedrørende realisation af boets ideelle halvdel af ejendommen, hvorefter boet og klageren ville indgå formidlingsaftale med en ejendomsmægler.

Banken har fremlagt bilag, der viser fem indbetalinger på i alt 388.149,13 kr. på klagerens daværende konto i banken, henholdsvis 17.500 kr. den 9. december 2016 med navnet på en ejendomsmægler som posteringstekst, 300.000 kr. fra klagerens advokat den 20. december 2016 med ejendommens adresse som posteringstekst, 26.233,59 kr. den 2. februar 2017 med ejendommens adresse og ordet ”udlæg” som posteringstekst, 41.741,25 kr. den 8. februar 2017 med ejendommens adresse som posteringstekst og 2.674,29 kr. den 13. februar 2017 med ejendommens adresse og ordet ”udlæg” som posteringstekst.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Fynske Bank som anført i Ankenævnets afgørelse af 7. november 2017 skal betale 300.000 kr.

Fynske Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse, mere subsidiært betaling af et mindre beløb end ved Ankenævnets afgørelse af 7. november 2017.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med hendes betaling af ekstraordinært afdrag på realkreditlånet.

Det var hendes klare opfattelse, at det ekstraordinære afdrag blev afskrevet på hendes andel, og at hun derfor ikke skyldte så meget i huset. Banken udarbejdede en ”kontrakt”, som hun underskrev, samt et yderligere dokument, hvor der stod, at hun nu kun skyldte 25,74 % af det resterende lån. Hun betalte en nedsat ydelse i overensstemmelse hermed.

Banken må bære ansvaret for, at dokumenterne viste sig ikke at holde i retten.

Hun var ikke opmærksom på, at banken tilsyneladende indberettede halvdelen af renterne på hele restgælden som skattemæssigt fradrag for hende.

I januar 2015 fortalte hun banken, at M var alvorligt syg. Medarbejderen, som hun talte med og som også havde ekspederet den ekstraordinære indfrielse, kendte endvidere M privat. Banken forsømte også på dette tidspunkt at rådgive hende om lånet.

Da M døde, meddelte boet, at hendes afdrag på fælleslånet ikke var juridisk bindende, og at hun skyldte 50 % af restgælden. Som følge heraf havde hun ikke råd til at blive boende, og hun var nødsaget til at indgå et forlig. Forliget angik alene ejendommens tilstand, idet hendes baghus stod færdigt med nye døre og vinduer, isolering, nye kviste, nye gulve med varme og nyt badeværelse med videre, mens M’s/boets forhus på daværende tidspunkt havde stået uden tag i cirka to år. De penge hun fik, var hovedsagligt fordi hendes baghus efter adskillige renovationer og fornyelser bar langt størstedelen af en salgsvurdering. Endvidere havde hun lagt en del penge ud for boet for terminer m.v.

Bankens dårlige rådgivning kostede hende meget mere end 300.000 kr., nemlig tabet af ejendommen, svie og en masse besvær. Banken bør endvidere dække i hvert fald en del af hendes advokatomkostninger.

Hvis hun havde haft 300.000 kr. mere, havde hun kunnet blive boende i ejendommen.

Bodelingen er uvedkommende for bankens erstatningsansvar for dårlig rådgivning.

Hendes krav mod banken er ikke forældet. Det sørgede hendes advokat for ved et møde med banken og bankens advokat.

Det af banken anførte om, at M delvist medfinansierede hendes baghus bestrides.

Fynske Bank har anført, at de almindelige erstatningsretlige betingelser ikke er opfyldt.

Klageren var bekendt med muligheden for at indgå en samejeoverenskomst, med henblik på at sikre retsstillingen i forhold til hæftelsen for restgælden på realkreditlånet efter betalingen af det ekstraordinære afdrag. Klageren var endvidere bekendt med de mulige problemstillinger, der udsprang af hendes ensidige nedbringelse af realkreditlånet. Der blev ikke udarbejdet et nyt lånedokument for realkreditlånet, og klagerens solidariske hæftelse for lånet var derfor uændret.

Klageren hverken har lidt eller dokumenteret et tab, som banken kan gøres ansvarlig for. Ankenævnets skønsmæssige fastsættelse af erstatning er sket på ufyldestgørende grundlag.

Kravet fra klageren blev i sin helhed afvist af boet som forældet og udokumenteret.

Klageren har bevidst undladt at fremlægge dokumentation, der har afgørende betydning for opgørelse af sagens beløbsmæssige faktum.

Det antages, at der må foreligge en specifikation til klageren fra dødsboets advokat, der viser, hvorledes forligsbeløbet fremkommer. Denne specifikation har ikke været sendt til Skifteretten. Og er derfor ikke modtaget som led i aktindsigten.

Der er en formodning for, at forliget mellem boet og klageren dækker en del af den ekstraordinære låneindfrielse. I modsat fald skulle afdøde eller boet selvangive en skattepligtig gave eller en gevinst frigørelse fra gæld – herunder ved forældelse, jf. kursgevinstlovens kapitel 3. Dette gælder også indkomstår før dødsdagen. Disse forhold taler for, at der i forliget er taget højde herfor, da der er tale om en professionel part, der har medvirket ved indgåelse af et forlig med klageren.

Ved den skønsmæssigt fastsatte erstatning er der endvidere blandt andet ikke taget højde for, at M har betalt forholdsmæssigt større løbende afdrag på gælden, og at klageren har haft en skattefordel vedrørende rentefradrag, idet hun uændret fik skattefradrag for renteudgifterne på lånet i overensstemmelse med hendes hæftelse efter at hendes andel af terminsydelserne var blevet nedsat.

Det er en misforståelse, at der skulle være tale om en kontrakt vedrørende fordeling af de fremtidige ydelser. Der er ikke indgået en kontrakt mellem banken og klageren. Der var alene tale om, at banken har bedt klageren underskrive en blanket om, at der afdrages ekstraordinært på Totalkreditlånet.

Banken frarådede nedbringelsen af fælleslånet, da der var store udgifter forbundet med renovering af ejendommen. M har antagelig medfinansieret renoveringen.

Bankens rådgivning var baseret på klagerens og M’s egne oplysninger om fælles fremtidige kortsigtede dispositioner samt den økonomisk billigste løsning for de to låntagere. Henset til klagerens og M’s alder samt rådgivning i øvrigt om at afstå fra at nedbringe lånet ekstraordinært, finder banken ikke at rådgivningen var mangelfuld.

Der har været foretaget retsmægling mellem boet og klageren vedrørende realisation af den fælles ejendom. Det fremgår ikke, hvad temaet var, men det fremgår, at klageren var interesseret i at byde på ejendommen.

Det af klageren anførte om, at det var bankens skyld, at hun mistede ejendommen bestrides. Banken tilbød finansiering af overtagelse og ombygning. Imidlertid kunne boet ikke godkende prisen, som lå til grund for finansieringen.

Et eventuelt erstatningskrav er forældet, eller fortabt som følge af passivitet. Forældelsesfristen på tre år bør regnes fra modtagelsen af årsopgørelsen for 2011 i foråret 2012. Alternativt ved modtagelsen af årsopgørelsen for 2012 i foråret 2013, hvor størrelsen af renteudgifterne for et helt år samt størrelsen af restgælden måtte give anledning til at rette henvendelse til banken for at opklare eventuelle misforståelser. Dette er imidlertid ikke sket.

Ankenævnets bemærkninger

For så vidt angår rådgivningsansvaret og spørgsmålet om forældelse finder Ankenævnet, at Fynske Bank ikke har tilvejebragt nye oplysninger, der kan medføre, at afgørelsen af 7. november 2017 ændres.

De nu fremlagte oplysninger viser, at beløbet til klageren ifølge forliget med boet efter M udgjorde 337.000 kr., og at der på klagerens daværende konto i banken blev indsat i alt 388.149,13 kr. vedrørende ejendommen. Forliget er ikke fremlagt af klageren, og klageren har ikke på anden måde dokumenteret eller underbygget sin påstand om, at forligsbeløbet alene udgjorde kompensation for istandsættelsesudgifter på ejendommen.

Det er således uafklaret, om klageren ved forliget fik hel eller delvis kompensation for det ekstraordinære afdrag på fælleslånet. Det er endvidere uafklaret, i hvilket omfang klageren efter betalingen af det ekstraordinære afdrag måtte have opnået økonomiske gevinster, som bør fradrages i en eventuel erstatning.

Ankenævnet finder herefter, at en afgørelse af spørgsmålet om, hvorvidt klageren har lidt et erstatningsberettiget tab og i givet faldt tabets størrelse, ville forudsætte en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene.

Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnets afgørelse af 7. november 2017 ophæves.

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.