Krav efter tvangsauktion og indbetaling af akkordbeløb mod saldokvittering. Indsigelse mod morarente.

Sagsnummer:205/2018
Dato:22-05-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Anita Nedergaard, Karin Sønderbæk, Mor-ten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Rente - overtræk
Forlig - krav om tilsidesættelse
Ledetekst:Krav efter tvangsauktion og indbetaling af akkordbeløb mod saldokvittering. Indsigelse mod morarente.
Indklagede:Merkur Andelskasse
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav efter tvangsauktion og efter indbetaling af akkordbeløb mod saldokvittering.

Sagens omstændigheder

Klageren blev kunde i Merkur Andelskasse i 2009.

I 2012 overtog klageren en ejendom som led i en familieoverdragelse. Klageren fik finansieret ejendommen med to lån i Totalkredit med en 60 % belåning. Klageren fik endvidere et boliglån i andelskassen. Klagerens engagement hos andelskassen omfattede derudover en lønkonto og en budgetkonto samt en erhvervskredit til hendes firma. Andelskassen havde sikkerhed i et ejerpantebrev på 1.400.000 kr. i ejendommen for klagerens og firmaets mellemværender med andelskassen.

I maj 2014 blev boliglånet forhøjet til 1.400.000 kr. Andelskassen har fremlagt en intern bevillingsansøgning af 30. april 2014, hvori det blandt andet var anført, at ”der styres mod salg af ejendommen med mindre der kommer ny suppl. indtægt”. Af låneaftale af 20. maj 2014 om det forhøjede lån fremgik, at den månedlige ydelse udgjorde 8.500 kr. Renten var differentieret og udgjorde for tiden henholdsvis 4,5 % p.a. for restgæld op til 822.001 kr. og 6 % p.a. for restgæld over 822.001 kr. Af låneaftalen fremgik endvidere:

”… Ved forsinket betaling er Merkur berettiget til at opkræve en årlig variabel morarente, som p.t. udgør et variabelt tillæg på 11,000 % i tillæg til renten. …

Morarente og følger af manglende betaling

Betales en ydelse ikke senest på forfaldsdagen, er Merkur berettiget til at opkræve morarente. … Morarenten beregnes med den angivne sats, som er variabel, fra forfaldsdagen indtil betaling sker. Jeg får oplysning om ændring af morarenten på Merkurs hjemmeside. …

Almindelige forretningsbetingelser og særlige bestemmelser for lån og kreditter - forbruger

… Overtræksrente/overtræksprovision fastsættes på baggrund af Merkurs vurdering af risikoen på misligholdte fordringer generelt samt den enkelte misligholdte fordring konkret.

Merkur kan til enhver tid på misligholdte fordringer administrativt og regnskabsmæssigt vælge at standse rentetilskrivningen. En sådan undladelse af at tilskrive renter, der ikke beror på en aftale med dig, kan ikke betragtes som et afkald fra Merkur på at få forrentet sit krav og kræve dækning for senere påløbne omkostninger. Dette gælder uanset, om den anvendte bogføring bliver meddelt dig ved kontoudtog eller lignende. …”

Andelskassen har fremlagt sin prisliste pr. 14. august 2015, hvoraf fremgik, at den pålydende rente/debitorrenten ved ubevilget overtræk på udlån var 22 % og 23,88 % p.a.

Ved en e-mail af 9. juni 2015 til andelskassen meddelte klageren, at hun ville indgå en salgsaftale med en ejendomsmægler om salg af ejendommen. Klageren anmodede samtidig om rentestop og afdragsfrihed. Andelskassen svarede, at den ville gå videre med klagerens anmodning. Klageren har oplyst, at hun den 23. juli 2015 modtog et opsigelsesbrev fra andelskassen. Den 27. juli 2015 meddelte andelskassen, at den p.t. havde sat rentetilskrivningen i bero fra den 1. juli 2015, at andelskassen ikke havde fraskrevet sig at tilskrive renter senere, og at dette afhang af salget af ejendommen og klagerens fremtidige økonomi.

På et ikke oplyst tidspunkt i 2016 begærede andelskassen tvangsauktion over ejendommen. I en e-mail af 15. april 2016 til klagerens daværende repræsentant opgjorde andelskassen sit krav på boliglånet til 1.655.951,64 kr. (restgæld 1.387.191,88 kr. med tillæg af renter 22 % p.a. og omkostninger til inkasso og auktionsbegæring mv.).

Den 22. juni 2016 blev der holdt tvangsauktion over ejendommen. Af salgsopstillingen fremgik, at andelskassen havde udlæg i ejendommen. Den 26. juli 2016 blev der holdt 2. auktion, hvor andelskassen blev højestbydende med 3.450.000 kr. Den 1. september 2016 solgte andelskassen ejendommen for 4.025.000 kr. til en tredjemand, der den 31. august 2016 deponerede 600.000 kr. og den 15. september 2016 deponerede restkøbesummen. Andelskassen har oplyst, at købesummen blev frigivet den 16. november 2016. Den 25. november 2016 blev Totalkreditlånene indfriet. Andelskassen har oplyst, at den deponerede købesum endvidere blev anvendt til at indfrielse af krav hos andre kreditorer, herunder ejendomsskatter. Den 29. november 2016 blev den resterende del af den deponerede købesum, 1.272.960,76 kr. overført til nedskrivning af klagerens gæld til andelskassen.    

Den 9. december 2016 opgjorde andelskassen restgælden på boliglånet til 114.231,22 kr. med tillæg af 22 % renter af 1.387.191,98 kr. fra den 1. oktober 2015. Ved en e-mail af 31. januar 2017 til klagerens repræsentant opgjorde andelskassen sit krav mod klageren vedrørende boliglånet til 482.882,10 kr. inklusive renter samt sit krav vedrørende renter på klagerens løn-, budget- og erhvervskonti til 86.688,88 kr.

Ved et brev til andelskassen af 13. februar 2017 rejste klageren indsigelse mod andelskassens krav, herunder krav på morarenter på 22 % p.a. Andelskassens svarede den 22. februar 2017:

” … Du havde huset til salg hos [ejendomsmægler] i september 2015 til en pris på 4.325.000 kr. Vi tilbød på det tidspunkt, at du kunne indfri den gæld i Merkur og Totalkredit mod indbetaling af 3,5 mio. kr. i forbindelse med salget af huset. Vi gav dig endvidere en salgsperiode på 6 måneder, hvor du skulle betale ydelser til Totalkredit og andre udgifter på ejendommen, herunder ejendomsskat. … Vores tilbud om akkord bortfaldt, idet du ikke overholdt aftalen om at betale ydelser til kreditforening samt forsikringer og ejendomsskat. … Vi vil gerne se på en akkord, hvilket vi forstod at du var ved at lave via en gældsrådgiver, og det vil vi se positit på. Når vi har opgjort vores rentekrav med en rene på 22%, så hænger det sammen med at din aftale med os om det frivillige salg ikke blev overholdt. …”

Ved en e-mail af 4. august 2017 til klageren opgjorde andelskassens advokat, A, kravet og anførte:

”… Skylden opgøres d.d. således:

Restgæld på udlån [boliglånet] kr. 114.321,22 pr. 29-11-2016 inkl. rente kr. 354.530,48 påløbet i perioden 01-10-2015 frem til indfrielse 29-11-2016 beregnet af gæld stor kr. 1.387.191,98

 

kr. 468.581,70

Rente (22 % årligt ) fra 30-11-2016 til 04-08-2017

  1.    69.870,73

Rente påløbet på [klagerens lønkonto, budgetkonto og erhvervskredit] frem til indfrielse 29-11-2016

  1.    86.688,88

Rente (22 % årligt ) fra 30-11-2016 til 04-08-2017

  1.    12.926,28

Inkassoomkostninger

  1.      8.690,88

I alt

Kr. 646.758,47

Jeg skal på vegne mine klienter uden præjudice tilbyde Dem, at De ”mod betaling af et engangsbeløb på kr. 150.000,00 senest den 15. oktober 2017 – vil modtage saldokvittering på restskylden, hvilket jf. ovenstående opgørelse vil sige, at min klient godskriver Dem kr. 496.758,47.”

Andelskassen har under klagesagen fremlagt en revideret opgørelse på i alt 663.050,49 kr.

Andelskassen har oplyst, at parterne i oktober 2017 indgik endelig aftale om akkord, hvorefter klageren indbetalte 115.000 kr. mod saldokvittering. Andelskassen har fremlagt en e-mail korrespondance mellem andelskassen og A vedrørende klageren. Den 11. oktober 2017 videresendte A en e-mail til andelskassen. Den 12. oktober 2017 anmodede andelskassen A om at svare:

”Ved en indbetaling indenfor en uge på kr. 115.000 ,- eller kr. 100.000,- indenfor en uge, samt 25.000 kr. indenfor de næste 6 måneder kan sagen afsluttes helt og aldeles.”

Den 19. oktober 2017 meddelte A:

”Jeg har d.d. modtaget kr. 115.000,00 jf. forligstilbuddet.”

I en e-mail til klageren af 26. januar 2018 anførte andelskassen:

”Vi beklager at du ikke har fået tilsendt saldokvittering efter din indbetaling af kr. 115.000,- som aftalt. Der meddeles dig herved saldokvittering for din resterende gæld til Merkur … Herefter skylder du og [klagerens firma] ikke Merkur noget, hvorefter sagen er afsluttet. …”

Parternes påstande

Den 17. juni 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Merkur Andelskasse skal betale en erstatning til hende.

Merkur Andelskasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at andelskassen i cvr. registeret er anført som en særlig etisk bank, og at formålet og ”grundlaget for andelskassens virksomhed er gensidig hjælp og ikke økonomisk vinding…”. Andelskassen har handlet i strid med sit formål. Andelskassen har saboteret hendes økonomi og har påført hende et stort tab. Andelskassen har påført hende en gæld på 4.700.000 kr., så hun mistede ejendommen.

Hun anmodede forgæves andelskassen om at få 80 % realkreditbelåning i ejendommen, da der var mulighed for at belåne ejendommen som en helårsejendom. I starten af 2014, blot halvandet år efter andelskassens finansiering af hendes overtagelse af ejendommen fik hun besked på enten at sælge ejendommen eller at få sine børn ind over økonomisk. Andelskassen må tage ansvar for at godkende hende som eneejer af ejendommen. Hun har ikke tidligere set andelskassens bevillingsansøgning. Bevillingsansøgningen ligner en drejebog til, hvordan andelskassen kunne overtage ejendommen og slippe af med hende som kunde.

Andelskassen forpurrede bevidst et frit salg. Andelskassen overholdt ikke sit tilbud om rentestop. I august 2015 meddelte andelskassen, at den ved manglende salg inden tre uger ville kræve tvangssalg og 22 % i rente. Andelskassen fik tinglyst udlæg i ejendommen, der derved blev usælgelig. Hun havde intet udestående på realkreditlånene før udpantningen.

Andelskassen tvang ejendommen på tvangsauktion, da andelskassen selv ønskede at overtage ejendommen for at tjene på denne og for at påføre hende yderligere gæld. Andelskassen var bekendt med prisniveauet på 4 mio. kr. for ejendommen, som var beliggende på en strandgrund. Andelskassen ønskede tilsyneladende ikke at have hende som kunde, men gik efter at få en gevinst på ejendommen. Andelskassen kunne i stedet have tilbudt hende et boliglån til rente på ca. 5,5 % p.a. eller have omlagt en del af lånet til et realkreditlån.

Provenuet fra andelskassens videresalg til 4.025.000 kr. burde have dækket gælden. På to år tilførte andelskassen hende en gældsbyrde på 646.758 kr. (nu opgjort til 663.050 kr.). Der er tale om ågerrenter. I opsigelsesbrevet fra andelskassen, som hun modtog den 23. juli 2015, stod der intet om renter på 22 % p.a. Samtidig foreslog andelskassen i juni og juli 2015 to gange nul renter, til ejendommen var solgt. Andelskassen tilskrev uberettiget advokatomkostninger og gebyrer. Hun forstår ikke, at andelskassen kunne sætte driftsomkostninger, tilstandsrapporter mv. på hendes regning. Andelskassen burde have afsluttet sagen, da andelskassen overtog ejendommen, men trak i stedet uberettiget sagen i langdrag. Andelskassen var ikke berettiget til at kræve 22 % renter efter, at ejendommen var solgt. Alle konti skal slutopgøres pr. 26. juli 2016. Andelskassen tilskrev uberettiget renter på 22 % i op til et år efter, at salget var lukket, selvom andelskassen straks fik videresolgt ejendommen. Andelskassen havde køberen klar, da andelskassen var i forhandlingsrunde med højestbydende mellem 1. og 2. auktion.

Andelskassen fremsendte ikke en saldokvittering i oktober 2017 i forbindelse med akkordordningen. Andelskassen fastholdt hende uberettiget i RKI og Debitorregisteret frem til foråret 2018.

Andelskassen bør betale en erstatning til hende på 1.200.000 kr.

Merkur Andelskasse har anført, at andelskassen gennem en længere periode i tæt dialog med klageren og klagerens repræsentanter søgte at afklare den økonomiske situation, som klageren nogle år efter erhvervelsen af ejendommen var kommet i. Andelskassen tilbød klageren forskellige løsninger, herunder en akkordordning i forbindelse med afståelse. I 2014 drøftede andelskassen med klageren, hvordan ejendommen kunne prissættes og afhændes. I 2015 var der fortsat restancer på lånene. Efter drøftelser med klageren herunder om værdien af ejendommen og muligheden for nedslag i udbudsprisen i forbindelse med bud, måtte andelskassen konstatere, at der ikke skete salg. Andelskassen så sig derfor nødsaget til at indlede de nødvendige skridt til tvangssalg af ejendommen.

Det lykkedes til sidst at få afklaret andelskassens mellemværende med klageren, og andelskassen afskrev i den forbindelse et tab. I forlængelse af indbetalingen af de 115.000 kr. til fuld og endelig afgørelse blev klageren ikke pålagt de tilskrevne renter. Andelskassen beklager den sene fremsendelse af saldokvittering til klageren. Andelskassen burde have sendt saldokvitteringen straks efter modtagelsen af det aftalte beløb til endelig afklaring af udeståender i engagementet.

Renten ændres løbende. Orientering om renten oplyses på andelskassens hjemmeside. Andelskassen har i klagesagen fremlagt en revideret opgørelse på i alt 663.050,49 kr., idet A’s renteberegning af 4. august 2017 startede tre måneder efter, at kontiene var rentenulstillet, hvorfor der manglede tre måneders rente.

Andelskassen havde ikke en særlig interesse i ejendommen og er ikke bekendt med forhold, der skulle understøtte det af klageren anførte om vennetjeneste. I forbindelse med tvangsauktionen og den efterfølgende akkordordning har andelskassen lidt et tab, der er afskrevet. Andelskassen havde en naturlig forpligtelse til at sælge den overtagne ejendom til højestbydende, hvilket skete. Et videresalg kan være en tidsmæssigt længere affære. Det er væsentligt at sikre, at alle juridiske forhold afklares, hvilket andelskassen sikrede ved brug af en ekstern advokat.

Andelskassen har handlet lovformeligt og ifølge god bankskik.

Det er korrekt, at Andelskassen har en stærk social profil, hvilket særligt afspejler sig i andelskassens kundeportefølje. Andelskassen skal dog også som pengeinstitut have en gennemførbar og transparent kreditpolitik.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Merkur Andelskasse, hvor hun havde et boliglån på 1.400.000 kr. med sikkerhed i sin ejendom, en lønkonto, en budgetkonto og en erhvervskredit.

Den 22. juni 2016 blev der holdt tvangsauktion over ejendommen efter begæring af andelskassen. Den 26. juli 2016 blev der holdt 2. auktion, hvor andelskassen blev højestbydende med 3.450.000 kr. Den 1. september 2016 solgte andelskassen ejendommen til en tredjemand for 4.025.000 kr. Den 9. december 2016 opgjorde andelskassen restgælden på boliglånet til 114.231,22 kr. med tillæg af 22 % renter af 1.387.191,98 kr. fra den 1. oktober 2015. Ved e-mail af 31. januar 2017 til klagerens repræsentant opgjorde andelskassen sit krav mod klageren vedrørende boliglånet til 482.882,10 kr. inklusive renter samt sit krav vedrørende renter på klagerens løn-, budget- og erhvervskonti til 86.688,88 kr. Ved e-mail af 4. august 2017 til klageren opgjorde andelskassen sit samlede krav til 646.758,47 kr.

I oktober 2017 blev der indgået en forligsmæssig aftale om, at klageren til fuld og endelig afgørelse af mellemværendet mellem hende og andelskassen indbetalte 115.000 kr.

Ankenævnet finder ikke, at der er godtgjort forhold i forbindelse med indgåelsen af forliget, der kan føre til, at klageren ikke er bundet af dette.

Ankenævnet bemærker herved, at det må lægges til grund, at andelskassens krav mod klageren i oktober 2017 oversteg forligsbeløbet på 115.000 kr. Det lægges efter det oplyste til grund, at klageren var i restance med lånet i 2015. Andelskassen var herefter berettiget til at beregne sig morarente. Af andelskassens prisliste pr. 14. august 2015 fremgik, at morarenten var 22 % p.a. Ankenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte den anvendte morarentesats på 22 % som urimelig.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.