Krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum samt indsigelse om forskelsbehandling grundet alder ved udstedelse af lånebevis.

Sagsnummer:234/2018
Dato:18-12-2018
Ankenævn:Eva Hammerum, Kristian Ingemann Petersen, Michael Reved, Troels Hauer Holmberg, Søren Geckler
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Skødedeponeringskonto - frigivelse
Ledetekst:Krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum samt indsigelse om forskelsbehandling grundet alder ved udstedelse af lånebevis.
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning

Sagen vedrører krav om godtgørelse begrundet i indsigelse om forsinket frigivelse af deponeret købesum samt indsigelse om forskelsbehandling grundet alder ved udstedelse af lånebevis.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i april 1947, var kunde i Nordea Danmark. Klageren ejede et hus, hvor han havde bopæl.

I oktober 2015 udstedte banken et køberbevis til klageren til køb af en ejerlejlighed med tilsagn om finansiering til en kontantpris på op til 6.001.000 kr. med en egenfinansiering på 1.300.0000 kr., svarende til en finansiering fra Nordea på ca. 80 %. Lånebeviset, som var gældende frem til den 9. april 2016, blev ikke benyttet af klageren. Den 13. juli 2017 udstedte banken et køberbevis til klageren til køb af en ejerlejlighed med tilsagn om finansiering til en kontantpris på op til 8.203.000 kr. med en egenfinansiering på 2.500.0000 kr., svarende til en finansiering fra Nordea på ca. 70 %. Lånebeviset var gældende frem til den 13. januar 2018. Banken har oplyst, at klageren ikke benyttede lånebeviset. På et ikke oplyst tidspunkt i 2017 købte klageren en ejerlejlighed.

Ved købsaftale af 8. januar 2018 solgte klageren huset for 3.950.000 kr. med overtagelsesdag den 1. april 2018. Banken var tillige pengeinstitut for køberen. Klageren var repræsenteret af advokat A. Køber var repræsenteret af en anden advokat. Huset var i 2008 belånt med et rentetilpasningslån med rentetilpasning hvert tredje år (F3 lån) i Nordea Kredit på oprindeligt 3.000.000 kr., som banken skulle indfri i forbindelse med handlen. Af købsaftalen fremgik, at skødet skulle være klar til underskrift senest den 1. marts 2018. Af købsaftalen fremgik endvidere bl.a.:

”… FRIGIVELSE AF SÆLGERS PROVENU

Såfremt sælgers pengeinstitut indestår for sletning af retsanmærkninger jf. købsaftalens standardvilkår, er det mellem parterne aftalt, at berigtiger kan frigive sælgers fulde provenu (evt. med tilbageholdelse af beløb til refusionsopgørelse i købers favør). Dette kan dog tidligst ske på overtagelsesdagen. …

Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale

… Ved pantebrev(e) tinglyst den 1. juli 2007 eller senere er sælger forpligtet til at foranledige pantebrev(e) ændret til et afgiftspantebrev for eventuelt ubenyttet afgiftsfritagelsesgrundlag på ejendommen. Sælger forpligter sig til ikke at aflyse evt. afgiftspantebrev(e), idet disse overtages af køber. …

… Såfremt køber eller dennes rådgivers forhold medfører forsinkelse af frigivelse af købesummen, skal køber kompensere sælger ved forrentning af købesummen med den til enhver tid fastsatte rentesats iht. lov om renter og andre forhold ved forsinket betaling § 5, stk. 1 for forsinkelsesperioden. Hvis sælger har anvendt beløb af den deponerede restkøbesum til indfrielse af pantegæld, der ikke skal overtages af køber, nedskrives beregningsgrundlaget for sælgers rentekrav med størrelsen af dette beløb i perioden fra skødet er lyst med anmærkning(er) til frigivelsen finder sted. Endvidere nedskrives sælgers kompensation med evt. rente tilskrevet deponeringskontoen i forsinkelsesperioden. Nærværende bestemmelse om kompensation afskærer ikke sælger fra ved forsinket frigivelse at gøre yderligere krav gældende iht. de almindelige erstatningsretlige regler….

Anvendelse af det deponerede beløb

Den der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra punkt 13.1.2. og 13.1.3. at foranledige betaling af følgende:

- pantegæld, der ikke skal overtages, …

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkning, gives oplysning herom til depositar, når det modtages fra tinglysning. …

Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen

Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Såfremt der er tinglyst anmærkning om et afgiftspantebrev, er denne anmærkning ikke præjudicerende. …”

Køber skulle stille garanti for 3.885.000 kr. af købesummen. Garantien skulle afløses af en deponering i banken på overtagelsesdagen.

Til brug for hussalget oprettede banken den 14. februar 2018 en boligskiftkonto til klageren og en tilhørende kreditkontrakt med et maksimum svarende til et anslået indfrielsesbeløb på 3.020.000 kr. på F3 lånet. Af aftalen om boligskiftkontoen fremgik, at kontoen blev forrentet med bankens til enhver tid gældende rentesats for omprioriteringskonti. Af kreditkontrakten fremgik bl.a.:

”… Rente for træk på kreditten, når købesummen for den solgte ejendom er deponeret i Nordea i sælgers navn, dog tidligst på overtagelsesdagen: Rentesatsen for træk på kreditten op til den samlede sum, som anvendes til at dække bankens omkostning for ekspedition af salget samt indfrielse af tinglyste lån … og som beløbsmæssigt kan indeholdes i den deponerede købesum, er for tiden 0,000 % p.a. … ”

Den 19. februar 2018 blev skødet vedrørende hussalget tinglyst med anmærkning om F3 lånet. Ved e-mail af samme dag oplyste A banken om tinglysningen og anførte yderligere:

”… Når købesummen betales den 01.04. er denne til sælgers frie disposition lige så snart Nordea lånet, som der er anmærkning om, er blevet indfriet. …”

I e-mails af 8. og 14. marts 2018 til A meddelte banken, at den ikke accepterede anmærkninger, og at den afventede ny frigivelse, når skødet var anmærkningsfrit. A svarede:

”Jeres mail er ganske uforståelig for mig, Jeg har frigivet og det har I bekræftet. …”

Den 3. april 2018 overførte banken 3.048.291,79 kr. fra boligskiftkontoen til indfrielse af F3 lånet.

Den 4. april 2018 rykkede klageren banken for frigivelse af restkøbesummen. Ved e-mail af 6. april 2018 til A meddelte banken, at A’s e-mail af 19. februar 2018 var en betinget frigivelse, som banken ikke accepterede. Banken anmodede A om at sende meddelelse om frigivelse, når der var anmærkningsfrit skøde. A svarede samme dag:

”Hvad bilder Nordea sig ind. Det er Nordea, der skal sørge for låneindfrielse, således at anmærkninger på skødet kan annulleres.”

I en e-mail af 9. april 2018 til A meddelte banken, at frigivelse først kunne ske, når der forelå anmærkningsfrit skøde, og at banken afventede købers underskrivelse af lån, så køber kunne overtage stempelafgift, og banken kunne afgiftsparkere pantet. A svarede samme dag:

”… Hvis køber vil have stempeloverførsel må han få sine forhold bragt i orden omgående.”

Den 10. april 2018 meddelte banken A, at den havde rykket køber yderligere.

Ved e-mail af 20. april 2018 til banken meddelte A, at der var tinglyst anmærkningsfrit skøde. Samme dag blev den deponerede købesum frigivet og overført til boligskiftkontoen, hvorfra der samme dag blev overført 845.600 kr. til klageren. Boligskiftkontoen havde herefter en saldo på 98,21 kr. Klageren har oplyst, at han i starten af maj 2018 modtog yderligere 12.700,04 kr. som provenu i forbindelse med salget.

Ved e-mail til banken af 21. juni 2018 rejste klageren indsigelse mod, at han i 2017, hvor han var fyldt 70 år, alene havde fået lånebevis med finansiering på ca. 70 % i stedet for som tidligere på 80 %. Banken svarede samme dag, at reduktionen til 70 % var begrundet i nye regler om begrænsning af lån til personer over 60 år til 60 % finansiering.

Fra boligskiftkontoen blev der den 20. april 2018 hævet et gebyr på kr. 3.000. Banken har under klagesagen tilbageført dette gebyr. Banken har endvidere under klagesagen pr. kulance godtgjort klageren et gebyr på 750 kr. til Nordea Kredit.

Parternes påstande

Den 8. juli 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale en rentegodtgørelse på 18% p.a. fra den 4. april 2018 og frem til frigivelse af den deponerede købesum, betale en godtgørelse for forskelsbehandling i forbindelse med udstedelse af køberbevis samt tilbageføre gebyret på 3.000 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han blev udsat for urimelig forskelsbehandling som følge af alder ved udstedelsen af lånebeviset i juli 2017. Han ønskede finansiering med 80 % realkreditlån. I oktober kom der nye retningslinjer for realkreditlån, som var gældende fra 1. januar 2018. Banken har flere gange påberåbt sig disse regler, som imidlertid ikke var trådt i kraft, da han i 2017 købte en ejerlejlighed. Han har ikke nu mulighed for at få den ønskede belåning.

Banken er ansvarlig for den forsinkede udbetaling af provenuet ved hussalget. Banken var pengeinstitut for både ham og køberen. Forsinkelsen kan derfor alene lastes banken. Det er urimeligt, at banken tilbageholdt 845.600 kr., når der forelå tinglyst skøde. Banken trak sagen i langdrag for egen vindings skyld. Banken burde straks ved modtagelsen af købesummen den 28. marts 2018 have frigivet det overskydende provenu. Banken kunne have overført afgiften til et afgiftspantebrev, men opnåede yderligere indtægter ved den valgte fremgangsmåde. Han har betalt differencerenter på F3 lånet frem til den 31. december 2018. Han har lidt et tab i form af mistede renteindtægter og aktieudbytte. Det gennemsnitlige årlige afkast på aktiemarkedet er 6 %.  Banken bør betale en rentegodtgørelse svarende til en forrentning af det overskydende provenu med 18 % p.a., svarende til bankens egen morarentesats, fra den 4. april 2018 og frem til frigivelsen af 845.600 kr. den 20. april 2018 og af 12.700 kr. i starten af maj 2018.

Nordea Danmark har anført, at banken frigav det deponerede beløb fra hussalget samme dag som berigtigende advokat frigav dette. Banken har ikke forsinket frigivelsen unødigt. Banken indestod ikke for sletning af retsanmærkninger i forbindelse med handlen, hvorfor betingelsen for frigivelse af salgsprovenuet før anmærkningsfrit skøde forelå, ikke var opfyldt.

Hvis Ankenævnet finder, at banken burde have frigivet det deponerede beløb tidligere, har klageren ikke lidt et tab, da deponeringskontoen og boligskiftkontoen var forrentet ens. Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab ved, at den deponerede købesum blev frigivet den 20. april 2018. Efter det oplyste havde klageren ikke et finansieringsbehov i perioden fra den 3. april 2018, hvor lånet blev indfriet, til den 20. april 2018.

Banken vurderede klagerens anmodning om udstedelse af lånebevis på lige fod med andre låneforespørgsler og inden for rammerne af gældende lovgivning og regler. Banken var ikke forpligtet til at yde finansiering, herunder tilbyde lånebevis eller tilbyde lånebevis med en given finansieringsprocent. Klageren har ikke været udsat for forskelsbehandling.

Klageren udnyttede ikke lånebeviset.

Klageren har ikke lidt noget tab ved, at banken ikke udstedte en lånebevis med en finansiering på 80 %.

Klagen vedrørende lånebeviset vedrører ikke et konkret økonomisk mellemværende.

Banken har tilbageført sit gebyr på 3.000 kr. samt gebyret til Nordea Kredit på 750 kr.

Ankenævnets bemærkninger

Banken har under klagesagen imødekommet et klagepunkt og tilbageført sit gebyr på 3.000 kr. Banken har endvidere under klagesagen pr. kulance godtgjort klageren et gebyr på 750 kr. til Nordea Kredit.

I juli 2017 udstedte Nordea Danmark et køberbevis til klageren til køb af en ejerlejlighed med tilsagn om finansiering på ca. 70 %. Det beroede på bankens egen afgørelse, om og i hvilket omfang den ønskede at medvirke til finansiering af klagerens eventuelle køb af en ejerlejlighed eller at udstede køberbevis til klageren. Ankenævnet finder således ikke, at banken var forpligtet til at udstede et køberbevis med tilsagn om finansiering på 80 % til klageren.

Den 8. januar 2018 solgte klageren sit hus for 3.950.000 kr. med overtagelsesdag den 1. april 2018. Banken skulle i forbindelse med handlen indfri et eksisterende F3 lån på oprindeligt 3.000.000 kr. hos Nordea Kredit. Banken var også pengeinstitut for køberen. Den 19. februar 2018 blev skødet tinglyst med anmærkning om F3 lånet. Den 3. april 2018 overførte banken 3.048.291,79 kr. fra en i forbindelse med salget oprettet boligskiftkonto til indfrielse af F3 lånet. Den 20. april 2018 meddelte klagerens advokat, at skødet var tinglyst uden anmærkninger, og samme dag frigav banken det deponerede beløb til klageren.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser vedrørende frigivelsen af det deponerede beløb, der kan medføre et erstatningsansvar for banken. Ankenævnet lægger herved som oplyst af banken til grund, at banken hverken havde påtaget sig at indestå for sletning af retsanmærkninger i forbindelse med handlen eller at acceptere at frigive det deponerede beløb, før der forelå anmærkningsfrit skøde.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.