| Sagsnummer: | 466/2024 |
| Dato: | 10-04-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Kassekredit - nedskrivning af maksimum |
| Ledetekst: | Indsigelse mod nedskrivning af andelsboligkredit, herunder som følge af manglende indlevering af materiale om andelsforeningen. Uenighed om aftale om indbetaling. Krav om retablering af kreditten. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod nedskrivning af andelsboligkredit, herunder som følge af manglende indlevering af materiale om andelsforeningen mv. Krav om retablering.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Lån & Spar Bank.
I juni 2015 indgik klageren en kreditaftale, Andelsprioritet, med et kreditmaksimum på 715.000 kr. uden løbende nedskrivning af maksimum, med en løbetid på 30 år og med variabel rente (”leje”) på for tiden 4,95 % om året. Af kreditkontrakten fremgik blandt andet:
”…
Førtidig tilbagebetaling kan ske til kassekreditkontoen, kontonummer …
Særlige bestemmelser
Provenu til indfrielse af konto …. Kreditten er gældende i 30 år. Kreditten skal være indfriet i sin helhed 30 år efter udbetalingsdagen, og i øvrigt på vilkår som fastsat af banken.
Når kreditten har løbet i 10 år fra udbetalingsdagen, genforhandles vilkårene. I de første 10 år fra udbetalingsdagen, tilskrives alene renter på kreditten. Derefter kan banken kræve at afvikling/nedskrivning af kreditten påbegyndes.
Såfremt Lån & Spar Bank ikke får 1. prioritetspant i debitors/debitorernes andelsbolig, forfalder kreditten til betaling uden varsel.
Debitor er på forlangende fra bankens forpligtet til at udlevere opdaterede dokumenter fra andelsforeningen, som f.eks. seneste årsregnskab, referat fra seneste generalforsamling samt gældende vedtægter.
Lån & Spar Bank kan ændre rentesatsen i overensstemmelse med regler i Lån & Spar Bank A/S "Almindelige forretningsbetingelser" og "Lånebetingelser" …
De i bilaget Særlige bestemmelser for lån og kreditter - Privatkunder er en integreret del af kreditaftalen. …
Særlige bestemmelser for lån og kredit er - Privatkunder
…
5. Oplysning om økonomiske forhold
Debitor skal holde Lån & Spar Bank A/S orienteret om sine økonomiske forhold og på anmodning af indlevere økonomiske oplysninger, herunder bl.a. års seneste- og forskudsopgørelse fra SKAT.
6. Opsigelse og indfrielse
Lån & Spar Bank A/S kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder løbende lejere og omkostninger.
Ved Lån & Spar Bank A/S' opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk. …
7. Misligholdelse og andre forfaldsgrunde
I følgende særlige situationer er Lån & Spar Bank A/S berettiget til at opsige lånet/kreditten uden varsel og forlange hele gælden betalt straks: …
g. Hvis debitor undlader at holde Lån & Spar Bank A/S orienteret om sine økonomiske forhold eller på anmodning undlader at indlevere økonomiske oplysninger, herunder bl.a. års seneste- og forskudsopgørelse fra SKAT. …
… Væsentlig forringelse af pantsatte effekter …
3. Forringelse af pant
Hvis pantets værdi forringes væsentligt, kan Lån & Spar Bank A/S stille krav om, at debitor enten ekstraordinært nedbringer gælden/maksimum på kreditten eller, at der stilles yderligere sikkerhed, der modsvarer den skete forringelse. I modsat fald kan Lån & Spar Bank A/S betragte lånet/kreditten som misligholdt. …”
Den 13. januar 2022 skrev banken til klageren:
”… Vi har forsøgt at komme i kontakt med dig omkring din andelsbolig med henblik på indlevering af kopi af andelsboligforeningens seneste regnskab, seneste referat fra generalforsamlingen med godkendelse af regnskabet samt kopi af foreningens gældende vedtægter.
Såfremt vi ikke har fået de nævnte dokumenter indleveret inden den 25. januar 2022, så vil vi påbegynde en løbende nedskrivning af din andelsprioritet med 1.000 kr. om måned – første gang 31.01.2022.…”
Klageren har anført, at han var ikke blevet forsøgt kontaktet af banken som anført i meddelelsen af 13. januar 2022. Han har siden 2019 indsendt oplysninger til banken vedrørende sin andelskontrakt. Han modtog i den forbindelse typisk standardprocedurer fra banken for fremsendelse af svar. Klageren har fremlagt eksempler på udaterede print vedrørende indsendelse af oplysninger til banken: ”Din rådgiver har stillet dig en række opgaver i forbindelse med din sag” ”Dine opgaver 0 ud af 9 opgaver udført” og ”Dine opgaver 5 ud af 7 opgaver udført”. Meddelelsen af 13. januar 2022 indeholdt ikke tilsvarende procedurer og fremgangsmåder for indsendelse af oplysninger.
Klageren har anført, at banken meddelte, at meddelelsen af 13. januar 2022 var blevet returneret, og at brevet var sendt til hans e-boks. Klageren har fremlagt meddelelse fra sin rådgiver af 18. marts 2022 vedrørende et brev i e-boks samt udskrift af sin e-boks for perioden 17. til 29. marts 2022, hvoraf der alene fremgår meddelelser fra banken af 26. og 29. marts 2022 vedrørende betalingsservice og årlige investeringer.
Banken nedskrev derefter kreditten med 1.000 kr. pr. måned, første gang den 31. januar 2022. Klageren har bestridt, at banken var berettiget hertil.
Banken har anført, at klageren og banken i sommeren 2023 indgik aftale om, at kredittens maksimum skulle nedskrives månedligt med 5.100 kr., hvilket derefter skete hver måned. Klageren har bestridt dette og har anført, at banken foreslog en betaling på 5.100 kr. pr. måned over 20 år, hvilket han gik ud fra omfattede renter. Det viste sig, at beløbet var uden renter. Da han blev klar over dette, meddelte han banken, at der var tale om en misforståelse. Banken afviste dette og meddelte, at kreditaftalen var ændret til et tiårigt lån, og at det ikke var muligt at ændre. Han klagede til banken over dette og blev i den forbindelse klar over, at banken havde nedskrevet kreditten med 1.000 kr. pr. måned.
I april 2023 skrev klageren til banken, at han ønskede et andelsboliglån med variabel rente og at påbegynde afvikling af gælden. Banken svarede, at klageren kunne foretage indbetalinger til kontoen, og at renten ville være den samme på et lån som på andelsboligkreditten. Banken anførte yderligere den 27. april 2023:
“… if you wish to pay the loan back over 20 years, your monthly cost would be 5.100 kr. …”
Den 3. maj 2023 skrev banken til klageren:
”… We can therefore turn it into a loan with same interest rate, over 20 years with 5,100 per monthly- starting from 01.06.2023. …”
Den 8. maj 2023 skrev banken til klageren:
“… You currently have a credit with a maximum limit of 699.000Kr. The limit is being reduced by 1.000kr per month. I cannot convert the credit to a loan until I receive new financial information from you.
However, I can raise your current limit's reduction from 1.000kr per month to 5.100kr per month. This way you will have paid back the remaining amount in 20 years, based on the current interest rate.
We keep the date 23-06-2025 for renegotiation. Should I proceed with this solution?”
Den samme dag svarede klageren:
“As usual I am confused… As I said in a previous message …, if you think that's the best option for me then I will trust you and take your advice, so if your advice is at the moment paying 5100 is the best option, then let's proceed with that . …”
Den 16. juni 2023 skrev banken til klageren:
“…As agreed,.the credit has now been changed so that it is written down by DKK 5,100 per months…”
Den 30. maj 2024 skrev klageren til banken:
“…it seems it's been a big misunderstanding between us.
As it stands now, it looks like I will pay the [loan] of in around 10years and I would like it to be 20(or 19 now) that way I have more flexibiIity and can pay the loan of more quickly as time goes on.
Can I suggest that we negotiate the new terms now instead of 2025? You already have my detaiIs from a few months ago and I'd like to get it over with and stop bothering you.
Either way I'd like you to change my monthly deduction to an amount that fits 19 years and if the interest rate eventually goes down... I’ll reduce it by more.…”
Den 31. maj 2024 skrev banken til klageren:
“…It is correct that the payment is DKK 5,100 per month and that gives a settlement of just over 10 years. We cannot make the change in the monthly payment so the downpayment will be longer.”
Klageren klagede til banken og anmodede den om at redegøre for baggrunden for den månedlige nedskrivning af kreditten med 1.000 kr. Klageren anmodede endvidere banken om at fremlægge aftale om, at gælden skulle afvikles over ti år. Klageren anmodede i april og i begyndelsen af juni 2024 om, at afdragstiden for tilbagebetaling af kreditten blev forlænget fra ca. 10 til ca. 19 år, og at renten samtidig blev nedsat, hvilket banken afviste.
Den 16. august 2024 tilbød banken klageren at ændre nedskrivningen, således at kreditten i stedet blev nedskrevet med 2.700 kr. pr. måned første gang den 1. september 2024, hvorved kreditten ville være afviklet i løbet af ca. 19 år, hvilket klageren afviste.
Den 18. september 2024 indgav klageren klage til Ankenævnet.
Banken har oplyst, at kreditten pr. 22. oktober 2024 var udnyttet med et træk på 544.694 kr., og at kreditmaksimum var nedskrevet til 616.400 kr.
Banken har under klagesagen i tillæg til bankens tilbud af 16. august 2024 tilbudt ”at kredittens maksimum 1. oktober 2024, 616.400 kr. fortsætter uden yderlige nedskrivning til og med juni 2025.”, hvorefter kreditten nedskrives med 2.700 kr. månedligt, således at maksimum den 1. juli 2025 bliver 618.800 kr. Banken har under klagesagen alternativt tilbudt ”at forhøje kredittens maksimum til 715.000 kr. Det forudsætter imidlertid, at klager indleverer alle økonomiske oplysninger, og at klagers økonomi efter en kreditvurdering kan bære denne forhøjelse” mod klagerens betaling af gebyr på 7.000 kr. for kreditvurdering og en forhøjelse.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Lån & Spar Bank skal retablere hans kredit med et kreditmaksimum på 715.000 kr. Banken skal endvidere betale en kompensation for den stress, som bankens håndtering har medført for ham.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken uberettiget nedskrev hans kredit. Han ønsker, at banken skal retablere hans kredit med et kreditmaksimum på 715.000 kr. frem til den 1. juli 2025, hvorefter kreditten afvikles over 20 år frem til år 2045.
Han kan ikke acceptere bankens forligsforslag og krav om betaling af et gebyr 7.000 kr. for at få retableret det aftalte kreditmaksimum.
Banken har misligholdt aftalen.
Banken nedskrev uberettiget kreditten med 1.000 kr. pr. måned. Han var ikke klar over dette. Han blev først ved bankens meddelelse af den 8. maj 2023 klar over dette. Banken anførte indledningsvist, at nedskrivningen var baseret på en tidligere aftale, men han kan ikke finde en sådan aftale. Kreditaftalen angiver ikke, at kreditten vil blive nedskrevet, hvis han ikke indsendte dokumenterne rettidigt.
Han var ikke blevet kontaktet af banken som anført i meddelelsen af 13. januar 2022. Han har siden 2019 indsendt oplysninger til banken vedrørende sin andelskontrakt. Han modtog i den forbindelse typisk standardprocedurer fra banken for fremsendelse af svar, jf. de fremlagte eksempler. Meddelelsen af 13. januar 2022 indeholdt ikke tilsvarende procedurer og fremgangsmåder for indsendelse af oplysninger. Meddelelsen af 13. januar 2022 var sendt fra bankens inkassoafdeling. Det forstår han ikke. Han har stedse overholdt kreditaftalen. Banken meddelte, at meddelelsen af 13. januar 2022 var blevet returneret, og at brevet var sendt til e-boks. Han kan ikke se, at han modtog meddelelsen af 13. januar 2022 via e-boks, jf. den fremlagte udskrift af e-boks for perioden 17. til 29. marts 2022. Han var ikke klar over, at han kunne få notifikation om meddelelser på sin telefon.
Han kom i job efter en lang sygeperiode og besluttede sig for at afvikle andelsboligkreditten. Han var forvirret, men klar til at videregive økonomiske oplysninger til banken.
Hans rådgiver i banken foreslog en betaling på 5.100 kr. pr. måned over 20 år, hvilket han formodede både omfattede renter og afvikling/nedskrivning. Det viste sig efterfølgende, at beløbet var uden renter. Da han blev klar over dette, kontaktede han sin rådgiver og meddelte, at der var tale om en misforståelse. Banken afviste dette og meddelte, at kreditaftalen var ændret til et tiårigt lån, og at det ikke var muligt at ændre. Han kan ikke anerkende, at der blev indgået en sådan aftale. Aftalen om indbetaling af 5.100 kr. pr. måned var med afvikling over 20 år, hvilket banken bekræftede i meddelelserne af 28. april 2023 og 3. maj 2023.
Han klagede til banken over dette og blev i den forbindelse klar over, at banken uberettiget havde nedskrevet kreditten med 1.000 kr. pr. måned. Banken har ikke dokumenteret, at han og banken havde indgået en aftale herom. Han kan ikke anerkende, at der blev indgået en sådan aftale.
Han er ikke klar over, hvorfor banken har opført sig sådan. Han har overholdt kontrakten. Banken har tjent et stort beløb på ham i rente- og gebyrindtægter. Banken ved, at han ikke har råd til at afvikle kreditten over ti år. Banken har nu tilbudt en afvikling over 19 år, men han stoler ikke på banken. Han ønsker, at den oprindelig kredit skal retableres, og at han alene skal betale renter frem til juli 2025, hvorefter gælden afvikles over 20 år eller mindre, såfremt han kan få en lavere rente.
Han har ikke anmodet om en rentereduktion eller en forøgelse af kreditmaksimum. Problemerne startede, da han forsøgte at nedbringe kreditten før tid.
Lån & Spar Bank har anført, at klagen skal afvises med henvisning til vedtægternes § 3, stk. 3, nr. 2, idet klagen ikke længere angår et konkret økonomisk mellemværende.
Det fremgik afslutningsvis af klagerens 2. indlæg for Ankenævnet, at ”I do not recognize the agreement I had with my advisor and would like to revert to my original contract, which includes a credit of 715,000”, hvilket må forstås som klagerens accept af bankens forligsforslag.
Klageren har anført, at ”while the bank has granted one of my requests, there has been no acknowledgment of the stress this situation has caused me.” Klageren har fremsat krav om en ikke-økonomisk kompensation. Klagerens krav angår ikke et konkret økonomisk mellemværende og falder dermed udenfor Ankenævnets kompetence.
Det har gennem forløbet være uklart for Lån & Spar, hvad klageren ville opnå med sin klage.
Klageren afviste bankens forligsforslag af 16. august 2024. Banken har under klagesagen yderligere tilbudt ”at kredittens maksimum 1. oktober 2024, 616.400 kr. fortsætter uden yderlige nedskrivning til og med juni 2025”, hvorefter kreditten nedskrives med 2.700 kr. månedligt, således at maksimum den 1. juli 2025 bliver 618.800 kr. Banken har alternativt under klagesagen tilbudt ”at forhøje kredittens maksimum til 715.000 kr. Det forudsætter imidlertid, at klageren indleverer alle økonomiske oplysninger, og at klagerens økonomi efter en kreditvurdering kan bære denne forhøjelse” mod klagerens betaling af gebyr på 7.000 kr. for kreditvurdering og en forhøjelse.
Banken kan ikke imødekomme klagerens ønske om en rentenedsættelse.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder, at sagen ikke skal afvises.
I juni 2015 indgik klageren en kreditaftale, Andelsprioritet, med Lån & Spar Bank med et kreditmaksimum på 715.000 kr. uden løbende nedskrivning, en løbetid på 30 år og med variabel rente på for tiden 4,95 % om året. Af kreditaftalen fremgik, at kreditten skulle genforhandles efter ti år. I de første ti år skulle der alene tilskrives renter på kreditten, hvorefter banken kunne kræve, at afvikling/nedskrivning af kreditten blev påbegyndt. Af kreditaftalen fremgik endvidere, at klageren på forlangende var forpligtet til at udlevere opdaterede dokumenter fra andelsforeningen.
I et brev til klageren af 13. januar 2022 anmodede banken klageren om at indlevere forskellige dokumenter om andelsboligforeningen inden 12 dage, idet banken i modsat fald ville nedskrive kreditten med 1.000 kr. om måneden. Klageren har anført, at han i tidligere år havde indleveret oplysninger til banken, at han ikke modtog meddelelsen af 13. januar 2022 i e-boks, at han først blev opmærksom på nedskrivningerne i maj 2023, og at banken ikke var berettiget til at foretage nedskrivning.
Banken har anført, at klageren i sommeren 2023 indgik aftale om, at kredittens maksimum skulle nedskrives månedligt med 5.100 kr., hvilket derefter skete hver måned. Klageren har bestridt dette og har anført, at han forudsatte, at beløbet på 5.100 kr. pr. måned dækkede såvel afvikling/nedskrivning som renter, og at afvikling skulle ske over ca. 20 år og ikke ca. ti år, som en månedlig nedskrivning af kreditten på 5.100 kr. ville medføre.
Ankenævnet finder, at det efter det foreliggende må lægges til grund, at det var en forudsætning for klageren, at beløbet på 5.100 kr. pr. måned skulle dække såvel afvikling/nedskrivning som renter, og at afvikling skulle ske over ca. 20 år , og at dette var kendeligt for banken. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at banken forud for klagerens indbetaling af 5.100 kr. pr. måned havde oplyst, at gælden med denne betaling ville være afviklet om 20 år, og at klagerens månedlige omkostninger ville være 5.100 kr.
Ankenævnet finder endvidere efter en samlet vurdering, at banken skal tilbageføre de foretagne nedskrivninger af klagerens kreditmaksimum på 1.000 kr. pr. måned som følge af manglende indlevering af oplysninger i henhold til bankens meddelelse af 13. januar 2022. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at klageren ikke har afvist at indlevere oplysninger, på klagerens oplysninger om, at han i tidligere år havde indleveret oplysninger, og at han ikke var opmærksom på bankens meddelelse af 13. januar 2022 samt på, at retsvirkningen af manglende indlevering af oplysninger om andelsboligforeningen ikke er udtrykkeligt fastlagt i aftalen.
Ankenævnet finder herefter, at banken skal tilbyde klageren at retablere hans kreditmaksimum på 715.000 kr. uden opkrævning af gebyr.
Ankenævnet finder ikke, at klageren er berettiget til godtgørelse/kompensation for stress, eller svie og smerte.
Ankenævnets afgørelse
Lån & Spar Bank skal inden 30 dage tilbyde at retablere klagerens kreditmaksimum på 715.000 kr. uden opkrævning af gebyr.
Klageren får ikke medhold i sit krav om kompensation.
Klageren får klagegebyret tilbage.