Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagsnummer:224/2020
Dato:05-05-2022
Ankenævn:Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup, Andreas Moll Årsnes, Jacob Ruben Hansen, Poul Erik Jensen.
Klageemne:Udlån - opsigelse
Ledetekst:Indsigelse mod opsigelse af et boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.
Indklagede:Din Andelskasse, Østervrå
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod opsigelse af et 21-årigt boliglån få måneder efter oprettelse begrundet i krav til pengeinstituttet fra Finanstilsynet.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans samlever/ægtefælle, H, finansierede et huskøb i efteråret 2018 ved optagelse af to pantebrevslån formidlet af ejendomskreditselskabet, U. Der var tale om et pantebrev på 3.782.000 kr. med en rente på 5,51 % om året og en indfrielses- kurs på 105 med tre måneders varsel til en termin, og om et pantebrev på 136.000 kr. til en rente på 7,5 % om året og en indfrielseskurs på 103 med tre måneders varsel til en termin.

I august 2018 bevilgede Din Andelskasse klageren og H et boliglån, hvor andelskassen gav accept på at købe pantebrevet på 3.782.000 kr. fra U. Bevillingen blev givet efter en gennemgang af klagerens og H’s økonomi i form af ansættelseskontrakter og et budget. Andelskassen fik forelagt ansættelseskontrakter med tiltræden pr. 1. juli 2018, der viste en samlet månedsløn for klageren og H på 95.000 kr. og dermed en samlet årsindkomst for resten af 2018 på 570.000 kr. Andelskassen har oplyst, at pantebrevet blev købt/ boliglånet blev udbetalt i marts 2019.

I forbindelse med etableringen af et boliglån -708 i andelskassen underskrev klageren og H i foråret 2019 et gældsbrev på 3.798.756,36 kr. Renten var variabel på for tiden 5,51 % om året, og lånet skulle afvikles med en ydelse hvert kvartal på 70.520,11 kr. i ca. 25 år, første gang den 11. september 2019. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 2.660 kr., herunder tinglysningsafgift på 1.660 kr. og procentafgift af ejerpantebrev på 1.000 kr. Pantebrevet på 3.782.000 kr. blev ændret til et ejerpantebrev og pantsat til andelskassen til sikkerhed for boliglånet.  

Klageren bad efterfølgende andelskassen om en forklaring på størrelsen af det lånte beløb, og i en mail af 2. juli 2019 til klageren anførte andelskassen:

”Jeg vil gøre et forsøg på at forklare sagen.

Beløbet på kr. 3.798.756,36 fremkommer således:

Kr. 3.782.000,00 Hovedstolen på det første pantebrev vi køber af [U]

Kr. 16.756,36 Rente for den 2. periode fra 12.3 til 11.4.19 hvor vi laver dokumenter klar

Kr. 3.798.756,36

Udfordringen i jeres sag er, at I først lånte kr. 3.782.000, til 5,51% i rente og indfrielsesvilkår på kurs 105 via [U]. Vi køber senere pantebrevet af [U] – og laver ovenstående lån.

Der står i aftalen at I skulle komme med en udbetaling på kr. 440.000, men kommer vist ca. med kr. 317.911.

Dermed har I behov for at låne yderligere ca. kr. 120.000 via [U] – som incl. omkostninger mv. – bliver til et lån på kr. 136.000.

[U] er ikke interesseret i at rykke deres pantebrev i forbindelse med at vi ændrer jeres pantebrev til et boliglån.

Derfor er vi nødt til at lave følgende efterstående lån kr. 215.000

Kr. 189.100 Svarer til kurs 105 på jeres pantebrev kr. 3.782.000 = kr. 189.100

Kr. 23.733,10 Vedhængende rente fra 1.2.19 til 12.3.19 jf. tidligere mail. (Beløbet er ikke tilskrevet endnu)

Kr. 1.660 Forventet udgift til tinglysning

Kr. 215.000 Beløbet er afrundet. Foreslået boliglån kr. 215.000.

Ændring af aftalen

Vi har ændret låneaftalen således, at vi i stedet for tilbyder jer følgende:

Boliglån ca. 3.998.000 – 4.000.000 efter afslutning af bogføring f.s.v. angår vedhængende rente og kurs 105 – som et samlet lån med en rente på 4,51%.

Samarbejdsaftale med Totalkredit

Vi har en forhåbning om, at vi på et tidspunkt får mulighed for at gøre brug af vores samarbejdsaftale med Totalkredit og finansiere jeres hus med realkredit-obligationer, som p.t. har en forrentning på mellem 0,5 -1,0 % i rente.

Det kræver dog, at vi igennem en periode observerer jeres økonomi, indtjening og betalingsevne for hvornår det rigtige tidspunkt er for at gå i dialog med Totalkredit. P.t. har I hver især en løn på kr. 13.000 og kr. 5.000, og med disse lønudtræk, vil det være rigtig svært for os at komme videre med sagen til Totalkredit, da vi ikke kan vise et budget, hvor indtægter og udgifter hænger sammen.

Har I mulighed for at ændre på dette ?

Indtil videre ligger finansieringen altså hos DIN Andelskasse.

...”

Ved et gældsbrev af 2. august 2019 blev lån -708 forhøjet med 173.846,75 kr. til 4.015.000 kr. Renten var variabel på for tiden 4,51 % om året, og lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 24.900 kr. i ca. 21 år., første gang den 1. september 2019. Der var ikke stiftelsesomkostninger forbundet med forhøjelsen. Af låneaftalen fremgik blandt andet:

”…

Morarente (overtræksrente)

Ved forsinket betaling er J.A.K. Andelskasse Østervrå berettiget til at opkræve en årlig variabel morarente som p.t. udgør 29,00000 %. Det svarer til en årlig morarente på p.t. 32,30894 % (årlig rente inklusiv rentes rente).

Vilkår for kreditaftalen

2. Morarente og overtræksrente og følger af manglende betaling

Betales en ydelse ikke senest på forfaldsdagen eller overtrækkes en kassekredit, er J.A.K. Andelskasse Østervrå berettiget til at opkræve morarente/overtræksrente. Morarente/overtræksrente beregnes af det forfaldne beløb/overtrækket. Morarenten/overtræksrenten beregnes med den i kreditaftalen angivne sats, som er variabel, fra forfaldsdagen/overtrækket indtil betaling sker. Morarenten/overtræksrenten ændres på samme måde som øvrige renteændringer.

6. Opsigelse og indfrielse

J.A.K. Andelskasse Østervrå kan opsige lån og kreditter med 3 måneders varsel og forlange betaling af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.

Ved J.A.K. Andelskasse Østervrås opsigelse har debitor krav på en saglig begrundelse på papir eller elektronisk.

…”

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lån -708 med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Andelskassen anførte blandt andet:

”…

Siden 2017 har en gruppe professionelle investorer og bestyrelsen arbejdet ihærdigt med at få DIN Andelskasse på ret køl igen. Arbejdet har omfattet håndteringen af en række påbud fra Finanstilsynet samt krav om tilførsel af yderligere kapital.

Arbejdet med DIN Andelskasse er nu nået så langt, at bestyrelsen er klar til at ændre forretningsmodellen, hvilket sker for reelt at sikre andelshavernes kapital. DIN andelskasse vil således fremover fokusere på formidling af lån, og Andelskassen vil ikke selv længere have egne udlån som en del af sin forretningsmodel.

…” 

I slutningen af november 2019 orienterede andelskassen klageren om, at den var i gang med at stifte et ejendomsselskab, og at den kunne tilbyde de kunder, der var kommet til andelskassen via samarbejdet med U at flytte med over i det nye ejendomsselskab. Dette krævede dog, at der kunne fremlægges fornyet økonomisk dokumentation, der viste, at kundens økonomi som minimum var lige så god, som den var på tidspunktet, hvor lånet oprindelig blev bevilget. Da det trak ud med stiftelsen af ejendomsselskabet, anbefalede andelskassen fortsat sine kunder at forsøge at finde en anden finansiel partner.

Det lykkedes ikke klageren og H at finde et andet pengeinstitut og indfri boliglånet i andelskassen inden den 30. januar 2020. Ved brev af 17. februar 2020 meddelte andelskassen klageren og H, at konto -708 nu var i overtræk, og at der blev beregnet en forhøjet rente af overtrækket, indtil det var inddækket.

Andelskassen har oplyst, at klageren i maj 2020 orienterede andelskassen om, at han havde modtaget et eksternt lånetilbud på 3.600.000 kr. Andelskassen forsøgte i den forbindelse to gange at tilbyde klageren en akkord på restgælden i andelskassen. Akkorden forudsatte imidlertid en række betingelser, som ikke blev opfyldt, og tilbuddet bortfaldt derfor.

Efterfølgende tilbød Din Ejendomskreditselskab (andelskassens datterselskab) i samarbejde med nogle finansieringsselskaber og U klageren en fuld finansieringsløsning, som klageren tiltrådte, og lån -708 blev indfriet den 31. juli 2020 med 4.213.226 kr.

Den 19. juni 2020 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

I september 2020 trådte andelskassen i frivillig likvidation.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Din Andelskasse, Østervrå skal betale 400.000 kr. med tillæg af renter.

Din Andelskasse, Østervrå har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har blandt andet anført, at klagen vedrører opsigelsen af hans og H’s boliglån og kompensation som følge heraf. Samtidig klager han over andelskassens opkrævning af forhøjede renter på lånet på ca. 30 % om året. Den rådgivning, som andelskassen gav ham og H har påført dem en problematik, som er urimelig. Denne problematik vil medføre, at de må sælge deres bolig og dette potentielt med tab, hvilket tab de forbeholder sig, at andelskassen skal inddække.

Sagens problem er, at andelskassen har rådgivet dem til at opsige et uopsigeligt boliglån mod at optage et opsigeligt banklån. For denne manøvre har andelskassen tilsyneladende opkrævet et gebyr på næsten 200.000 kr., som de har betalt den 23. august 2019.

Endvidere blev han og H af andelskassen presset til at underskrive lånedokumenter uden nogen nærmere forklaring.

På den baggrund er det hverken begribeligt eller acceptabelt for ham og H, at de skal lastes for andelskassens opsigelse med de konsekvenser som det vil medføre. Særligt fordi andelskassen på tidspunktet for rådgivningen måtte være vidende om de omstændigheder, der har medført opsigelsen af lånet. Dette skal ses i lyset af, at opsigelsen af lånet kom ca. en måned efter, at de havde betalt det nævnte gebyr.

Dertil kommer, at han og H i lang tid havde fået oplyst, at de kunder, som andelskassen havde fået henvist fra U, ville blive ført over i nyt regi, hvilket gjorde, at han og H henholdt sig til dette.

Huset kostede 3.995.000 kr., indtil videre har han betalt 900.000 kr. (udbetaling + månedlige ydelser på lånet), men der er stadig gæld på ca. 4,2 mio. kr. tilbage.

Andelskassen skal give en ham en kompensation på 400.000 kr. Beløbet er udregnet ud fra de omkostninger, som den kritisable rådgivning har medført samt udgiften forbundet med at optage et nyt ejendomskreditlån efter andelskassens opsigelse af boliglånet. Hertil kommer, at andelskassen lovede at give ham en akkord på 300.000 kr., hvilket han accepterede.

Da andelskassen har tilskrevet lånet med ca. 100.000 kr. ekstra på renten som følge af den voldsomme rentetilskrivning i månederne efter opsigelsen, er kravet endvidere, at alle renter over 5 % refunderes.

Jobskifte er almindeligt, og indkomstforhold kan ændre sig. Så længe han har en indkomst, der kan dække betaling på boliglånet og øvrige udgifter, må det være tilstrækkeligt, særligt når der også tages højde for Corona-krisen. Han har anvendt ca. en million kroner på at købe to forretninger og forsøge at starte sin egen virksomhed.

Din Andelskasse, Østervrå har anført, at boliglånet til klageren og H blev ydet med baggrund i en gennemgang af klagerens og H’s økonomi i form af ansættelsesaftaler for begge samt budget over fremtidige økonomiforhold. Disse forhold levede op til andelskassens kreditpolitik, hvorfor lånet blev bevilget og udbetalt.

Det bestrides, at andelskassen har beregnet sig et gebyr på 173.846,75 kr. den 23. august 2020, jf. andelskassens mail af 2. juli 2019 til klageren, hvori andelskassen har redegjort for sagen. Der var tale om en forhøjelse af lån -708, som klageren underskrev den 2. august 2020. Forhøjelsen af lånet var nødvendig for at dække overkursen i forbindelse med køb/indfrielse af pantebrevet.

Ved andelskassens ydelse af boliglånet på 4.015.000 kr. den 2. august 2019 fik klageren og H et lån, der var med en lavere rente og en løbetid, der var fire år kortere end klagerens og H’s eksisterende lån.

I sommeren 2019 foretog Finanstilsynet inspektion i andelskassen, og resultatet af inspektionen var, at der skulle laves yderligere nedskrivninger for et betydeligt millionbeløb, hvilket betød, at andelskassen enten skulle restruktureres eller overdrages til Finansiel Stabilitet. Dette var ikke noget andelskassen havde nogen som helst viden eller forventning om ville ske, da klagerens sag blev behandlet i henholdsvis tredje kvartal 2018 og første kvartal 2019.

Bestyrelsen ønskede ikke at overdrage andelskassen til Finansiel Stabilitet, men ønskede at forsøge en rekonstruktion til et ejendomskreditselskab. Dette betød, at den fulde banklicens ikke kunne opretholdes, og at det dermed ikke længere var muligt for andelskassen at have egne udlån som en del af sin forretningsmodel. 

Denne beslutning betød desværre, at andelskassen var tvunget til at opsige samtlige udlånskunder, hvilket skete ved fremsendelse af opsigelsesbrev til kunderne i netbank eller pr. anbefalet post den 30. oktober 2019.

Klageren blev i forløbet orienteret om, at andelskassen forventede at datterselskabets status som ejendomskreditformidler kunne være på plads omkring december måned. Desværre blev processen betydeligt mere kompliceret og tidskrævende end forventet.

Andelskassen meddelte klageren og H, at såfremt der ikke var væsentlige ændringer i deres økonomi i forhold til det udgangspunkt, som andelskassen i sin tid bevilgede lånene på, kunne de påregne at komme med over i det nye ejendomskreditselskab på uændrede vilkår.

På baggrund af fornyede økonomiske oplysninger fra klageren og H, kunne andelskassen ikke tilbyde dem at blive flyttet med over på uændrede vilkår, men klageren blev forsikret om, at hans engagement ville blive videreført i det nye ejendomskreditselskab.

Efterfølgende tilbød Din Ejendomskreditselskab i samarbejde med nogle finansieringsselskaber og U klageren en fuld finansieringsløsning, som klageren tiltrådte.

Andelskassen kunne ikke have reageret anderledes, end den gjorde i den konkrete situation.

Det bestrides, at andelskassen har indgået en aftale med klageren om at give ham en akkord på 300.000 kr.

Ankenævnets bemærkninger

I august 2018 bevilgede Din Andelskasse klageren og H et boliglån, hvor andelskassen gav accept på at købe et pantebrev fra et ejendomskreditselskab, U, i forbindelse med indfrielse af et pantebrevslån optaget af klageren og H. Der var tale om et pantebrev på 3.782.000 kr. med en rente på 5,51 % om året og en indfrielseskurs på 105. I forbindelse med andelskassens køb af pantebrevet optog klageren og H i foråret 2019 et boliglån -708 på 3.798.756,36 kr. i andelskassen. Stiftelsesomkostningerne udgjorde 2.660 kr.

Ved et gældsbrev af 2. august 2019 blev lån -708 forhøjet med 173.846,75 kr. til 4.015.000 kr. blandt andet til betaling af overkursen på det købte pantebrev. Renten var variabel på for tiden 4,51 % om året, og lånet skulle afvikles med en månedlig ydelse på 24.900 kr. i ca. 21 år. Der var ikke stiftelsesomkostninger forbundet med forhøjelsen.

Ved et brev af 30. oktober 2019 til klageren opsagde andelskassen lånet med tre måneders varsel til indfrielse den 30. januar 2020. Begrundelsen var, at andelskassen efter en række påbud fra Finanstilsynet siden 2017 samt en inspektion fra Finanstilsynet i sommeren 2019 besluttede at stoppe sin udlånsvirksomhed og på den baggrund opsagde sine udlån, herunder klagerens og H’s boliglån.

Efterfølgende tilbød Din Ejendomskreditselskab (andelskassens datterselskab) i samarbejde med nogle finansieringsselskaber og U klageren en fuld finansieringsløsning, som klageren tiltrådte, og boliglånet blev indfriet den 31. juli 2020.

Klageren har fremsat krav om en kompensation på 400.000 kr. for andelskassens manglende overholdelse af et fremsat akkordtilbud på 300.000 kr. samt for omkostninger ved låneomlægning, etablering og indfrielse. Endvidere skal andelskassen tilbagebetale de opkrævede overtræksrenter.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der mellem klageren og andelskassen blev indgået en endelig aftale om en akkord på 300.000 kr.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup og Andreas Moll Årsnes - udtaler:

Vi finder, at andelskassens beslutning om at ændre forretningsområde på baggrund af Finanstilsynets indgriben var en saglig begrundelse for at opsige lånet. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte opsigelsen, jf. låneaftalens punkt 6.

Vi finder heller ikke, at det kan lægges til grund, at andelskassen havde en sådan viden om sin situation, at den derved pådrog sig erstatningsansvar over for klageren i forbindelse med stiftelsen af lånet.

Andelskassen havde opsagt lånet til indfrielse den 30. januar 2020. Lånet blev imidlertid først indfriet den 31. juli 2020. Klageren var derfor i misligholdelse med indfrielse af lånet, og andelskassen var derfor berettiget til at kræve overtræksrenter, jf. låneaftalen. Overtræksrenter er ifølge det oplyste krævet fra den 17. februar 2020. Vi finder derfor, at Andelskassen var berettiget til at tilskrive overtræksrenter.

Vi stemmer herefter for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Jacob Ruben Hansen og Poul Erik Jensen – udtaler:

Andelskassen har hovedansvaret for at drive sin virksomhed i overensstemmelse med lovgivningen for pengeinstitutter. Andelskassen kan derfor ikke påberåbe sig, at den var uden ansvar for Finanstilsynets påbud, ligesom andelskassen selv træffer beslutning om at stoppe sin udlånsvirksomhed kort tid efter, at klageren i foråret 2019 har optaget sit 25-årige lån og i august 2019 sit 21-årige lån. Andelskassen er derfor ikke berettiget til at opsige lånet.

Da lånet alligevel opsiges, påfører andelskassen klageren et tab. Andelskassen skal derfor som minimum dække stiftelsesomkostningerne på det opsagte lån på 2.260 kr. Vi finder endvidere ikke, at andelskassen var berettiget til at opkræve overtræksrente på lånet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.