Indsigelse mod afslag på anmodning om forlængelse af afdragsfri periode på realkreditlån. Afslag på gældsovertagelse.

Sagsnummer:419/2018
Dato:22-05-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Jacob Elverum, Steen Jul Petersen, Mor-ten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Omlægning - afslag
Gældsovertagelse - afslag
Afslag - lån
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på anmodning om forlængelse af afdragsfri periode på realkreditlån. Afslag på gældsovertagelse.
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører afslag fra Nykredit Realkredit/Totalkredit på anmodning om forlængelse af afdragsfri periode på realkreditlån og om gældsovertagelse.

Sagens omstændigheder

Klageren og klagerens ægtefælle, H, der har oplyst, at de er folkepensionister, købte på et ikke oplyst tidspunkt en fast ejendom, hvor de havde bopæl.

Den 29. november 2007 tilbød Nykredit Realkredit at omlægge et eksisterende rentetilpasningslån i ejendommen med en restgæld på 2 mio. kr. til et 30-årigt 5% obligationslån med en hovedstol på 2.699.000 kr. og med afdragsfrihed til den 30. september 2017. Det er uoplyst om omprioriteringen blev gennemført.

Efter det oplyste blev ejendommen i 2009 belånt med et 30-årigt lån i Nykredit Realkredit med en hovedstol på 2,6 mio. kr. Lånet var med årlig rentetilpasning (F1) og med afdragsfrihed, som udløb i december 2018. Nykredit Realkredit har oplyst, at ejendommen på daværende tidspunkt blev vurderet til 3.250.000 kr.

I forbindelse med udløbet af afdragsfriheden i december 2018 anmodede klageren om yderligere ti års afdragsfrihed, hvilket blev afslået af Nykredit Realkredit på vegne Totalkredit. Nykredit Realkredit har oplyst, at værdien af ejendommen løbende var faldet og nu udgjorde cirka 1,3 mio. kr.

Nykredit Realkredit har oplyst, at instituttet på vegne Totalkredit tilbød at omlægge lånet til et nyt 30-årigt F-kort lån med afdrag, hvorved klageren og ægtefællen kunne opnå en løbetidsforlængelse fra 20 år til 30 år og en lav, variabel seks måneders rente.

Nykredit Realkredit har endvidere oplyst, at klageren under sagen er blevet tilbudt en omlægning til et nyt realkreditlån i Totalkredit med to års indledende afdragsfrihed, hvis der kan opnås skriftlig enighed med klageren og H omkring vilkårene for, at ejendommen sættes til salg m.v.

Parternes påstande

Den 29. december 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal forlænge afdragsfriheden på realkreditlånet med ti år, acceptere ham som enedebitor på lånet og betale en erstatning/godtgørelse.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at Nykredit Realkredit bør acceptere yderligere ti års afdragsfrihed for at minimere tab for alle parter. Instituttets tilbud om forlængelse af løbetiden eller alternativt yderligere to års afdragsfrihed med henblik på salg af ejendommen er uacceptable.

På grund af skilsmisse ønsker han og H, at han overtager ejendommen, for at de begge kan komme videre med resten af deres otium. Han ønsker derfor, at instituttet bevilger gældsovertagelse, således at han overtager lånet.

Instituttet bør endvidere betale en kompensation til ham for mange års opslidende sagsforløb med personlige og økonomiske konsekvenser til følge.

Han og H købte og ombyggede ejendommen med henblik på deres alderdom. Der var ikke tale om et spekulationsprojekt med videresalg for øje.

I forbindelse med låneoptagelsen stillede Nykredit Realkredit forlængelse af afdragsfriheden i udsigt, og han og H optog lånet i tillid hertil. Andre låntagere fik lignende tilsagn. Instituttet var fuldt ud klar over, at de ikke ville blive i stand til at betale afdragene på lånet, når afdragsfriheden udløb.

Nykredit Realkredit vurderede ejendommens salgsværdi til 3 mio. kr., men forhøjede værdien til 3.250.000 kr. Der medvirkede ikke ejendomsmægler, og ejendommen blev ikke besigtiget. Nykredit Realkredit overvurderede markedet og bør derfor selv bære ansvaret for den nuværende situation. Det er uacceptabelt, at Nykredit Realkredit og Totalkredit ønsker at nedbringe sin egen kreditrisiko og derved pålægger ham og H ansvaret for instituttets fejlvurdering og det dermed følgende tab.

Instituttet påførte ham og H en for høj gældsfaktor, hvilket er i strid med bekendtgørelse om god skik for boligkredit. Bekendtgørelsen blev udstedt med henblik på at imødegå nøjagtig den situation, som han er havnet i.

Nykredit Realkredit har anført, at afdragsfriheden på lånet udløb i december 2018, og at klageren og H dermed skal begynde at afdrage på lånet.

Det af klageren anførte om, at instituttet stillede en forlængelse af afdragsfriheden i udsigt, er udokumenteret og må afvises.

Nykredit Realkredit ophørte i 2012 med at yde realkreditlån til privatkunder; dette er derimod siden 2012 sket via Nykredit Realkredits datterselskab Totalkredit med blandt andre Nykredit som formidler. En omlægning af det gamle Nykredit Realkredit lån vil derfor i givet fald ske med Totalkredit som ny kreditor.

Afslaget på fornyet afdragsfrihed på ti år skyldes, at Nykredit Realkredit og Totalkredit ønsker, at lånet afvikles, således at kreditrisikoen nedbringes. Belåningen udgør cirka 200% af den nuværende værdi af ejendommen.

På baggrund af klagerens økonomi er det ikke realistisk, at han overtager lånet som enedebitor.

Værdiansættelsen af ejendommen skete i overensstemmelse med markedet på lånetidspunktet. At ejendommen i lighed med øvrige ejendomme i det pågældende område efterfølgende faldt i værdi, var ikke til at forudsige.

Bestemmelsen i bekendtgørelse om god skik for boligkredit om ikke at yde visse lån ved høj gældsfaktor, jf. nu bekendtgørelsen § 20, stk. 5, finder ikke anvendelse, allerede fordi bestemmelsen først blev indført pr. 1. januar 2018 og således ikke var gældende på lånetidspunktet.

Det afvises, at instituttet skal betale en kompensation til klageren. Der foreligger hverken erstatningsansvar eller tab.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og klagerens ægtefælle, H, der har oplyst, at de er folkepensionister, købte på et ikke oplyst tidspunkt en fast ejendom, hvor de havde bopæl.

Efter det oplyste blev ejendommen i 2009 belånt med et 30-årigt lån i Nykredit Realkredit med en hovedstol på 2,6 mio. kr. Lånet var med årlig rentetilpasning (F1) og med afdragsfrihed, som udløb i december 2018. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at instituttet på bindende måde forpligtede sig til at forlænge den afdragsfri periode.

Ved udløbet af den afdragsfri periode anmodede klageren om forlængelse af afdragsfriheden med ti år og om at overtage lånet som enedebitor på grund af skilsmisse, hvilket blev afslået af Nykredit Realkredit/Totalkredit.

Ankenævnet finder, at realkreditinstituttet generelt ikke har pligt til at tilbyde kunder nye lån. Hvorvidt realkreditinstituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som det tilkommer realkreditinstituttet at træffe beslutning om. Ankenævnets udgangspunkt, hvorefter sådanne spørgsmål ikke efterprøves af Ankenævnet, finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.

Instituttet afgør om gældsovertagelse kan ske. Ankenævnet lægger til grund, at instituttet har afslået at bevilge klageren gældsovertagelse på grund af hans økonomiske forhold. Ankenævnet finder i almindelighed ikke at kunne efterprøve og tilsidesætte de kreditpolitiske og sikkerhedsmæssige overvejelser, der begrunder et sådant afslag. Der er ikke i denne sag oplyst omstændigheder, der kan føre til et andet resultat.

Klageren får herefter ikke medhold i, at Nykredit Realkredit skal forlænge afdragsfriheden på realkreditlånet med ti år og acceptere klageren som enedebitor på lånet.

Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at pålægge instituttet at betale en erstatning eller en godtgørelse til klageren.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnet bemærker, at instituttet under klagesagen har tilbudt en omlægning til et nyt realkreditlån i Totalkredit med to års indledende afdragsfrihed, hvis der kan opnås skriftlig enighed med klageren og H omkring vilkårene for, at ejendommen sættes til salg m.v.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.