| Sagsnummer: | 709/2023 |
| Dato: | 30-08-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Steen Jul Petersen, Dorte Runge-Moos, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Frivillig handel - underskud Erstatning - ansvar |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i frist til salg af ejendom i fri handel samt ophævelse af underskudshandel som følge af manglende medvirken til gennemførelse af handlen. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i frist til salg af ejendom i fri handel samt ophævelse af underskudshandel som følge af manglende medvirken til gennemførelse af handlen.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, der er bror og søster, er begge uddannet som ejendomsmæglere. H har oplyst, at hun ikke har ernæret sig som ejendomsmægler siden 2008.
M og H ejede i fællesskab to ejendomme, E1 og E2, hvori de havde optaget lån i Nykredit Realkredit. Ifølge det oplyste driver M ejendomsmæglervirksomhed fra E1, og han har tidligere drevet ejendomsmæglervirksomhed fra E2. Klagerne har oplyst, at E2 har været udlejet og har fremlagt en lejekontrakt for en villalejlighed i E2, hvoraf fremgår, at lejemålet begyndte den 15. februar 2020.
I en mail af 8. februar 2022 til klagerne anførte Nykredit Realkredit blandt andet:
”Vi retter henvendelse til jer, idet vi nu gennem en længere årrække (ca. 10 år) har kunnet konstatere, at der har været berammet løbende tvangsauktioner over ejendommene [E1 og E2 beliggende …].
I alt har der været berammet i omegnen af 35 auktioner over [E2] siden 2011, og det samme antal over [E1] siden 2011, alle med såvel Nykredit som 3. mand som rekvirent, og hvor alle auktioner løbende er blevet afværget.
…
På baggrund af de mange auktioner ønsker vi at varsle jer om, at Nykredit påtænker at opsige det fulde engagement, hvilket vil resultere i fuld og endelig indfrielse af begge ejendommes realkreditlån.
Før dette vil ske, ønsker vi imidlertid at indgå i dialog med jer angående jeres planer for ejendommene – herunder mulighed for refinansiering af realkreditlånene (hos anden udbyder) eller salg af ejendommene.
Nykredit (ved undertegnede) beder således om at modtage jeres planer for ejendomme jf.ovenståënde hurtigst muligt – dog senest den 22.02.2022 – på mail …”
Den 15. februar 2022 kvitterede H for modtagelsen af Nykredits mail og efterspurgte lovhjemmel for opsigelse af engagementet. Nykredit svarede, at lovhjemlen fandtes i pantebrevenes Pantebrevsformular B, punkt 9.a. Heraf fremgik, at kreditor uanset pantebrevets uopsigelighed kunne forlange kapitalen indfriet, hvis renter eller afdrag ikke blev betalt sidste rettidige betalingsdag.
I en mail af 21. februar 2022 til Nykredit Realkredit anførte klagerne:
”Det overrasker både [M] of jeg, at Nykredit efter så mange år overvejer at opsige låneengagementet, idet Nykredit jo ikke har lidt noget tab som følge af de afværgede tvangsauktioner. Det har kostet os dyrt.
Dog har det hele tiden været planen at sælge ejendommene, så snart vi kunne dække alle kreditorer og udlægshavere ind.
[E2] er fri for lejemål 1.6.2022, så vi sætter salgsarbejdet i gang umiddelbart herefter. Med hensyn til [E1] er vi i gang med istandsættelse og forventer at være klar til at sælge omkring 1.8.2022.”
I en mail af 22. februar 2022 til klagerne anførte Nykredit Realkredit blandt andet:
”Mange tak for modtagelse af jeres plan for begge ejendomme.
Vi finder, at planerne for salg af begge ejendomme lyder som en fornuftig løsning, og vi finder, at vi umiddelbart kan acceptere på følgende vilkår:
[E2]
• at ejendommen sættes aktivt til salg senest pr. 01.06.2022 (lejemålet er fri for lejere pr. denne dato) hos ekstern autoriseret mægler;
• at lånet serviceres fuldt ud i hele perioden frem til endeligt salg og endelig indfrielse af Nykredits fordring;
• at salgsperioden udgør maksimum 4 måneder (frem til 01.10.2022), hvorefter endelig indfrielse af Nykredits fordring skal finde sted;
• at Nykredit får indsigt i udbudsvilkårene, salgsopstilling og formidlingsaftale med mægler samt anden relevant information;
• at Nykredits pantsikrede tilgodehavender fuldt inddækkes;
• at Nykredit i øvrigt ikke pålignes tab ved handel af ejendommen;
• at Nykredit ikke afholder omkostninger i forbindelse med handel af ejendommen;
• at efterstående panthavere accepterer handlen og kvitterer deres pant aflyst (ved underskudshandel);
• at der skal fremsendes dokumentation for eventuelle restancer til fortrinsstillede krav;
• at indfrielses skal ske i prioritetsorden;
• at handlen berigtiges af bestallingshavende advokat;
• at køber gøres bekendt med, at der ikke kan rejses krav mod Nykredit for eventuelle fejl og mangler ved ejendommen;
• at såfremt handlen ikke gennemføres, indestår Nykredit ikke for omkostninger/salær;
• at udkast til udbudsvilkår, salgsopstilling og formidlingsaftale fremsendes til undertegnede til godkendelse inden Nykredits endelige tiltrædelse.
…
Måtte salg af ejendommene ikke kunne effektueres inden for sagsperioden, vil Nykredit forbeholde sig ret til at opsige engagementet til fuld og endelig indfrielse - eller begære ejendommene solgt på tvangsauktion.
Det glæder os således at erfare, at I således har lagt konkrete planer for afvikling af ejendommene, og det ser således vort håb, at salg af ejendommene vil kunne lykkes.
Vi ser således frem til at modtage konkrete udkast til udbudsvilkår/salgsopstillinger og formidlingsaftaler for begge ejendomme snarest muligt.”
I en mail af 28. februar 2022 til klagerne anførte Nykredit Realkredit:
”I forlængelse af vores mail til jer af 22.02.2022 kan vi informere jer om, at I vil modtage opkrævninger fra Nykredits inkassoadvokater, [navn på advokatfirma], i forbindelse med jeres restancer for september og december terminerne på begge ejendommes vedkommede.
I øvrigt kan vi meddele, at Nykredit på basis af vores aftale ved mail af 22.02.2022, har tilbagekaldt den berammede auktion den 26.04.2022 over [E1] med Nykredit som rekvirent.
Vi må henlede jeres opmærksomhed på vilkår for salg af ejendommene i vores mail af 22.02.2022, hvor det bl.a. fremgår, at lånene skal være serviceret fuldt ud i hele perioden.
Måtte servicering af lånene samt salg af ejendommene ikke effektueres inden for salgsperioden (nævnt i mail af 22.02.2022,), vil Nykredit forbeholde sig ret til at opsige engagementet til fuld og endelig indfrielse.
Vi opfordrer jer således til hurtigst – og på basis af henvendelserne fra inkassoadvokaterne – at inddække de nuværende restancer (september og december terminerne på begge ejendomme) inden for de af advokaterne anførte frister, ligesom I anbefales at forberede og igangsætte salgsarbejdet i forhold til begge ejendomme.”
Klagerne har fremlagt formidlingsaftaler om salg af ejendommene E1 og E2, som de indgik med en ejendomsmægler. Af formidlingsaftalen om salg af E2 fremgik, at der var tale om en ejendom til erhverv, og at den skulle udbydes til en kontantpris på 2.395.000 kr. Det fremgik endvidere af formidlingsaftalen, at: ”Priserne er fastsat af sælger, der er ejendomsmægler. Endvidere fremgik, at der var tale om ”selv salg”, hvor sælger stod for salgsarbejdet, fremvisninger og forhandling med køber.
Lånet i E1 blev indfriet ved terminen pr. 31. marts 2023. Det var herefter kun E2, som skulle sælges.
I en mail af 19. april 2023 til klagerne anførte Nykredit Realkredit:
”Vi ønsker at modtage status på salget af [E2] Hvor står endeligt salg af ejendommen ?
Omkring [E1] er denne således indfriet ved seneste termin pr.31.03.2023.
I forhold til vores gensidige aftale om salg af ejendommene – hvoraf der nu kun tilbagestår en ejendom – kan vi således notere, at der ikke har været restancer på terminsbetalingerne på de seneste.
Vi foreslår således en forlængelse af den underskrevne formidlingsaftale for [E2] med en varighed til og med 30.09.2023. …
…”
I en mail af 28. april 2023 til Nykredit Realkredit anførte M:
”Vi har nu en køber til ejendommen for kr. 2.150.000 (seneste udbudspris kr. 2.285.000). Jeg forventer købsaftalen underskrevet i næste uge. Køber er godkendt til købet.
Desværre er salgsprisen ikke helt som ventet, men vi er jo presset for et salg fra Jeres side.
…”
Den 19. juni 2023 sendte M en købsaftale dateret den 11. maj 2023 til realkreditinstituttet vedrørende klagernes salg af E2. Det fremgik af købsaftalen, at overtagelsesdagen var den 1. juli 2023, og at kontantprisen var 2.150.000 kr. Det fremgik endvidere, at sælgers pengeinstitut var P2, der var påført med håndskrift (pengeinstituttet P1 var overstreget), og at der skulle deponeres 2.100.000 kr. i P1. For købsaftalen var ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale” gældende.
Af købsaftalens punkt 11 fremgik blandt andet:
”…
Underskudshandel
Nærværende ejendom kan ikke sælges til en pris, som giver fuld dækning til alle pant- og udlægshavere. Handlen er derfor betinget af, at samtlige tinglyste pant- og udlægshavere i ejendommen giver deres samtykke til handlens gennemførelse, herunder til forlods afholdelse af de sælger påhvilende omkostninger i forbindelse med handlen. Sælgers ejendomsmægler fremsender umiddelbart efter partenes underskrift af nærværende købsaftale en kopi af denne til alle pant-og udlægshavere, med henblik på at få deres accept. Såfremt køber ikke inden senest 10 hverdage efter at købsaftalne er underskrevet af begge parter, har fået meddelelse om, at alle nødvendige accepter foreligger, bortfalder handlen.
Pant- og udlægshavere dækkes ind i prioritetsorden, og den, der berigtiger handlen eller depositar, er forpligtet til at sikre, at dette sker korrekt.
…”
I en mail af 22. juni 2023 til M anførte Nykredit Realkredit:
”Tak for fremsendte købsaftale dateret den 11.05.2023 i underskrevet stand med en overtagelse af [E2] pr. 01.07.2023.
Nykredit kan tiltræde aftalen på følgende vilkår:
• at Nykredits pantsikrede tilgodehavender fuldt inddækkes;
• at Nykredit i øvrigt ikke pålignes tab ved handel af ejendommen;
• at efterstående panthavere skriftligt har acceptere handlen og kvittere deres pant aflyst;
• at der skal fremsendes dokumentation for eventuelle restancer til fortrinsstillede krav;
• at indfrielses skal ske i prioritetsorden;
• at køber gøres bekendt med, at der ikke kan rejses krav mod Nykredit for eventuelle fejl og mangler ved ejendommen;
• at såfremt handlen ikke gennemføres, indestår Nykredit ikke for omkostninger/salær;
I forhold til indfrielse af Nykredits fordring i forhold til lånet (rentemax), kan vi meddele, rentesatsen på lånet kun er gældende til den 30.06.2023, det er derfor endnu ikke muligt at danne et indfrielsestilbud efter den 01.07.2023 på nuværende tidspunkt. Vi beder dig således indhente indfrielsestilbud den 03.07.2023 ved henvendelse til undertegnede.
Vi imødeser din henvendelse den 03.07.2023.”
Af et indfrielsestilbud af 28. juni 2023 fra Nykredit Realkredit til M fremgik, at klagernes lån pr. den 3. juli 2023 kunne indfries med 432.395,75 kr.
Den 4. juli 2023 meddelte M realkreditinstituttet, at klagerne udskød overtagelsesdagen/indfrielsen, idet de manglede at få tilbagemelding fra en panthaver.
I en mail af 19. september 2023 til Nykredit Realkredit anførte M:
”Der er nu endelig handel for salget af [E2] og endelig overtagelsesdag er udskudt til d. 15/10-2023.
Køber ønsker at deponere hele beløbet kontant. Jeg tænker det vil være bedst, om I kunne oprette deponeringskonto for købesummen og indfri pant og udlæg, og i den forbindelse skal jeg venligt bede om et kontonummer for deponeringen.
Jeg vedlægger flg:
Salgsprovenuet er kr. 538.220,00.
Ejendommens øvrige dokumenter vil blive eftersendt.”
I en mail af 21. september 2023 til klagerne anførte Nykredit Realkredit:
”Vedr. salg af [E2] pr. 15.10.2023
Vi har efter jeres anmodning oprettet en deponeringskonto med kontonummer […]. Vi afventer for nuværende at få tilsendt en korrekt købsaftale med korrekt overtagelsesdato.
Nykredit forventer fuld indfrielse af jeres lån. Bemærk I bedes selv indhente indfrielsestilbuddet.
Såfremt handlen ikke gennemføres, indestår Nykredit ikke for omkostninger/salær.”
I en mail af 26. september 2023 til Nykredit Realkredit anførte M:
”I fortsættelse af min seneste mail, fremsendes vedlagt tilkendegivelser om sletning af udlæg tillige med kontonummer til brug herfor.
Jeg skal samtidig bede Nykredit bekræfte, at I sørger for indfrielse af de i ejendommen værende kreditorer jf. salgsprovenuet så snart købesummen er deponeret.
…”
Den 27. september rykkede M realkreditinstituttet for svar.
I en mail af 28. september 2023 til Nykredit Realkredit anførte M:
”Idet jeg henviser til mine seneste mails af henholdsvis 26. og 27. ds., skal jeg venligst bede Nykredit om svar for handlens gennemførelse.
Køber skriver flg:
Jeg forstår på både [M og M’s advokat], at alle kreditorer har accepteret at aflyse deres panterettigheder fra matriklen, hvorfor jeg ikke forstår, at sælgers bank/et danske PI endnu ikke har indestået for ovennævnte, samtidig med endog, at der i det tilfælde kan bruges af købesummens deponerede midler for at mindske likviditetspresset under vejs parallelt med de mange løbende indfrielser af de samlede fordringer og rettighedshavere som er tinglyst på ejendommen.
Sagen har nu trukket så længe ud, hvilket bevirker, at jeg skal modtage ovennævnte sikkerhed for anmærkningsfrit skøde senest fredag den 29. september 2023, kl. 15. Hvis dette ikke er sket, så vil jeg betragte handlen som annulleret, hvorefter hverken sælger eller køber har nogen krav på hinanden af enhver art.
Jeg håber at høre fra jer inden udløb af fristen, så handlen kan gennemføres.
…”
I en mail af 28. september 2023 til klagerne anførte Nykredit Realkredit:
”…
Jeg kan ikke se, at vi har fået en korrigeret købsaftale f.s.v. angår overtagelsesdag, men den er måske på vej.
Nykredit kan ikke tilbyde at stå for gennemførelse af handlen i forhold til indfrielse af pant- og udlægshavere. Det må være jeres pengeinstitut, som skal sørge for denne opgave med at få handlen på plads.
Når det ønskes, fremsender vi indfrielsestilbud på vores lån.
…”
Den 5. oktober 2023 meddelte H realkreditinstituttet, at køber havde annulleret handlen, og at de ønskede at klage over sagens forløb.
Parternes påstande
Den 22. november 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal betale 173.875 kr.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at sagen ikke skal afvises med henvisning til erhverv. De ejer E2 i lige sameje privat, og ejendommen benyttes ikke til erhverv. H har ikke ernæret sig som ejendomsmægler siden 2008.
Lånet i E1 udløb i 2023, hvorfor Nykredit ikke længere kunne kræve et salg af denne ejendom.
Selv om de betalte de udestående restancer - og således ikke var i gæld til Nykredit - sendte Nykredit fortsat utallige mails, hvor realkreditinstituttet forlangte en opfølgning på salgsarbejdet og stadig med trusler om opsigelse af lånet, herunder fornyelse af formidlingsaftaler.
Nykredit forlangte, at en ekstern ejendomsmægler skulle sælge ejendommen, selv om Nykredit vidste, at M selv kunne sælge i sin egenskab af ejendomsmægler.
Nykredit forlangte endvidere, at rådgiver/skødeskriver skulle være bestallingshavende advokat og ikke ejendomsmægler. Køber var repræsenteret af en købermægler.
Nykredit oprettede en deponeringskonto og ønskede ikke at medvirke til handlens gennemførelse, selv om der kunne dokumenteres et overskud på over 500.000 kr.
Nykredit stoppede først med trusler om salg, efter at de klagede til den klageansvarlige i Nykredit.
De ovennævnte forhold medførte, at ejendommene måtte sættes til salg med en væsentlig lavere salgspris på grund af tidsramme for salgsperiode. De måtte derfor bruge uforholdsmæssig mange ressourcer - under tidspres - til at forhandle med deres udlægshavere til at godkende et salg.
Det var ikke længere muligt at udleje beboelsesdelen af E2, da ejendommen i så fald ikke kunne sælges. Endvidere var advokatbistand et krav fra Nykredit, hvilket pålagde dem yderligere udgifter. De skulle også benytte sig af en ekstern ejendomsmægler i forbindelse med salget – hvilket pålagde dem ekstra udgifter på trods af, at M selv som mægler kunne sælge ejendommene.
De blev udsat for et ikke ubetydeligt mentalt pres ved ikke at vide, om ejendommene blev sat på tvangsauktion på grund af krav om indfrielse af lån ved manglende salg indenfor tidsfristen. Kampen for, at de kunne komme ud af deres økonomiske situation siden 2008, havde dermed været forgæves.
De var af den overbevisning, at Nykredit foretog sig det fornødne, da de fik oprettet en deponeringskonto, så handlen kunne gennemføres. M har aldrig i sit virke som ejendomsmægler gennem 30 år været udsat for, at man efterfølgende ikke ville påtage sig opgaven som sælgers bank, når først deponeringskontoen var oprettet.
Handlen kunne derfor ikke gennemføres indenfor den af køber fastsatte frist, idet Nykredit uden forudgående varsel trak sig i 11. time, og der var ikke tid til at finde en anden bank.
Essensen i klagen er, at Nykredit har presset dem til salg af deres ejendomme, hvilket tydeligt fremgår af de utallige mails, de har modtaget. Der var derfor ikke tale om en ”fair warning” men derimod ”en pistol for tindingen” - især fordi Nykredit fortsatte med at kræve E2 solgt til trods for, at der ikke var restancer på lånet.
Nykredit undlod herefter at foretage sig det fornødne, da der endelig var en køber til E2, hvilket de står vi uforstående over for.
Som følge af ovenstående har de lidt et tab på i alt 173.875 kr., der kan opgøres som følger: Manglende husleje i salgsperioden 1.6.22 – 1.12.23. på 135.000 kr. (18 mdr. x 7.500 kr.), udlæg til mægler på 6.250 kr. og advokathonorar på 32.625 kr.
De ovennævnte forhold har ligeledes medført en dårligere økonomi for dem, som har gjort, at de i dag har endnu sværere ved at betale deres terminer mv. til tiden.
Der henvises endvidere til de etiske regler om god skik, jf. bekendtgørelse nr. 330 af 07/04/2016 om god skik for finansielle virksomheder § 3, hvoraf fremgår, at en finansiel virksomhed skal handle redeligt og loyalt overfor sine kunder. Dette er tydeligvis ikke sket her.
Nykredit Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagerne begge er ejendomsmæglere og både E1 og E2 har tjent som butikker i klagernes ejendomsmæglerforretning. E1 er pt. angivet som adresse for M’s ejendomsmæglerforretning, mens det er uvist, om E2 stadig er butik. Det har den dog været, hvilket fremgår af et print af et foto af E2 fra en søgning på Google Maps. Klagen bør derfor afvises, da den vedrører et erhvervsforhold, der adskiller sig væsentligt fra et privatkundeforhold, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4.
Til støtte for frifindelsespåstanden har Nykredit Realkredit anført, at det bestrides, at Nykredit har beordret et salg af ejendommene af hensyn til en mangelfuld betalingshistorik. Nykredit har ikke mulighed for at beordre et salg af en ejendom, Nykredit tog derimod kontakt til klagerne for at opfordre til at sætte ejendommene til salg, da Nykredit så det som den eneste mulighed for at undgå opsigelse af realkreditlån, herunder eventuelt med risiko for tvangsauktion, set i lyset af klagernes økonomi og betalingshistorik. Forslaget om at sælge ejendommene var derfor rettidig og omhyggelig rådgivning og ikke ansvarspådragende.
Klagerne præsenterede Nykredit for en plan for afhændelse af ejendommene, som Nykredit fandt fornuftig. Klagerne blev meddelt, at Nykredit indvilgede i at tilbagekalde de berammede tvangsauktioner. For at indvilge i dette anførte Nykredit den 22. februar 2022 en række betingelser, som klagerne skulle leve op til, herunder, at såfremt der ikke blev betalt terminsydelser inden for den angivne tidsramme, så ville engagementet blive opsagt i sin helhed. Ejendommene ville i det tilfælde være i risiko for at blive sat på tvangsauktion, hvilket ofte fører til en lavere pris end ved frivilligt salg. Opfordringen til salg af ejendommene var derfor også et udtryk for, at det ville være til klagernes fordel med et frivilligt salg, økonomisk set.
Der har derfor ikke været tale om en "beordring af salg", men en opfordring, som økonomisk set ville gavne begge parter bedst i forbindelse med indfrielse af klagernes lån. Nykredit har ingen mulighed for at "beordre" klagerne til at sælge, og allerede af den grund er klagernes anbringende uden indhold. Nykredit har følgelig ikke handlet på en måde, som kan medføre en erstatningspligt over for klagerne, da klagerne selv er ansvarlige for egne handlinger og undladelser.
Årsagen til at køber trak sig fra handlen, er ikke godtgjort, og allerede af den grund kan årsagen ikke tilskrives Nykredits handlinger eller undladelser.
Klagerne har anført, at Nykredit skulle have trukket sig fra en ejendomshandel af E2 i "i 11. time". Nykredit var ikke part i handlen og havde derfor ikke indflydelse på, om handlen skulle hæves. Endvidere havde Nykredit ikke på noget tidspunkt givet tilsagn om at ville tage ansvaret for gennemførelsen af handlen. Nykredit havde på opfordring fra klagerne fået oprettet en deponeringskonto og meddelte, at klagerne selv skulle rekvirere indfrielsestilbud.
Nykredit fik oprettet en deponeringskonto og gjorde tydeligt opmærksom på, at Nykredit ikke ville stå for indfrielse af pant- og udlægshavere, jf. blandt andet Nykredits mail af 28. september 2023 til M.
Klagerne er i kraft af deres uddannelse og arbejde som ejendomsmæglere ikke uvidende om ejendomshandler. Betydningen af, at de selv skulle indhente indfrielsestilbud, og at Nykredit ikke ville stå for indfrielse af pant- og udlægshavere, burde stå klart for dem.
Nykredit havde fra starten anført, at det var en betingelse fra Nykredits side, at handlen blev berigtiget af en advokat, jf. Nykredits mail af 22. februar 2022 til klagerne. Nykredit havde i øvrigt ikke været involveret i indhentelse af indfrielsesbeløb eller anden korrespondance med øvrige pant- og/eller udlægshavere.
Klager kunne på baggrund af kommunikationen forud for og i forbindelse med handlen ikke have nogen berettiget forventning om, at Nykredit ville stå for indfrielse af pant- og udlægshavere. Nykredit har dermed ikke "trukket sig fra handlen", idet Nykredit stillede en deponeringskonto til rådighed som lovet. Nykredit var endvidere ikke part i handlen og havde ikke nogen mulighed for at påvirke, om handlen skulle hæves.
Klagerne har anført, at Nykredit er ansvarlig for det tab, som de har lidt under salgsperioden samt udgifter til ekstern ejendomsmægler og advokat i forbindelse med salget.
Klagerne har ikke påvist noget tab og i tilfælde af, at klagerne påviser et tab, er der ikke nogen del af dette tab, der kan tilskrives Nykredits handlinger eller undladelser. Klagerne har ikke påvist nogen forklaring på, hvorfor køber hævede handlen. De har heller ikke påvist nogen sammenhæng mellem den annullerede handel og Nykredits handlinger eller undladelser. Der mangler dermed årsagssammenhæng i flere led, og dermed kan der ikke statueres et erstatningsansvar for Nykredit. Realkreditinstituttet har ikke på noget tidspunkt trukket sig "i 11. time" eller på anden måde ageret anderledes end lovet.
Nykredit anførte i mail af 21. september 2023 til klagerne, at såfremt handlen ikke gennemføres, indestår Nykredit ikke for omkostninger/salær.
Det tidsmæssige aspekt i denne sag skal endvidere bemærkes. Klagerne havde arbejdet med handlen og den daværende køber igennem en periode på ca. fem måneder. Det forhold, at handlen ikke blev gennemført, er tilskrevet tre dage. Den 26. september 2023 bad M Nykredit bekræfte, at Nykredit sørgede for indfrielse af hæftelser mv. Den 28. september 2023 gentog Nykredit, at realkreditinstituttet ikke ville stå for handlens betalinger. Klagerne havde siden juni/juli 2023 kunnet sørge for de nødvendige aftaler omkring handlens berigtigelse. Nykredit har ikke noget ansvar for, at klagerne ikke har løftet denne opgave i tide, ikke mindst henset til deres erhverv som ejendomsmæglere.
Ankenævnets bemærkninger
Ankenævnet finder ikke, at sagen skal afvises.
Klagerne, M og H, ejede i fællesskab to ejendomme, E 1 og E2, hvori de havde optaget lån i Nykredit Realkredit.
Den 8. februar 2022 rettede Nykredit Realkredit henvendelse til klagerne med henblik på at indgå en dialog med dem om deres planer for ejendommene. Baggrunden for henvendelsen var, at realkreditinstituttet kunne konstatere, at hver af ejendommene havde haft berammet ca. 35 tvangsauktioner i perioden 2011-2022. Klagerne blev informeret om, at realkreditinstituttet påtænkte opsigelse af deres fulde engagement, såfremt de fortsat misligholdt deres realkreditlån.
Den 21. februar 2022 svarede klagerne blandt andet, at det hele tiden havde været planen at sælge ejendommene, så snart de kunne dække alle kreditorer og udlægs- havere. De oplyste, at E2 var fri for lejemål fra den 1. juni 2022, hvorefter salgsarbejdet ville gå i gang.
I en mail af 22. februar 2022 til klagerne accepterede realkreditinstituttet ikke at opsige engagementet, såfremt en række vilkår blev efterlevet inden for en aftalt tidsfrist.
I en efterfølgende mail af 28. februar 2022 gjorde realkreditinstituttet klagerne opmærksom på, at de ville modtage opkrævninger fra realkreditinstituttets inkassoadvokater i forbindelse med restancer for september og december terminerne 2021 for ejendommene. Nykredit Realkredit informerede også klagerne om, instituttet havde tilbagekaldt en berammet tvangsauktion over E1. Til slut henviste realkreditinstituttet til de opstillede vilkår for salg af ejendommene, hvor det blandt andet fremgik, at lånene skulle være serviceret fuldt ud i hele perioden.
Lånet i E1 blev indfriet ved terminen pr. 31. marts 2023. Det var herefter kun E2, som skulle sælges.
Den 19. juni 2023 sendte M en købsaftale dateret den 11. maj 2023 til realkreditinstituttet vedrørende klagernes salg af E2. Det fremgik af købsaftalen, at overtagelsesdagen var den 1. juli 2023, og at kontantprisen var 2.150.000 kr. Det fremgik endvidere, at sælgers pengeinstitut var P2, der var påført med håndskrift (pengeinstituttet P1 var overstreget), og at der skulle deponeres 2.100.000 kr. i P1.
I en mail af 19. september 2023 til realkreditinstituttet oplyste M, at der nu var endelig handel for salg af E2, og at endelig overtagelsesdag var udskudt til den 15. oktober 2023. Endvidere anførte M følgende: ”Jeg tænker det vil være bedst, om I kunne oprette deponeringskonto for købesummen og indfri pant og udlæg …”
Realkreditinstituttet gav den 21. september 2023 klagerne tilsagn om at medvirke til at oprette en deponeringskonto og oplyste, at Nykredit Realkredit forventede fuld indfrielse af klagernes lån, og at klagerne selv skulle indhente et indfrielsestilbud.
I en mail af 26. september 2023 til realkreditinstituttet bad M realkreditinstituttet bekræfte, at Nykredit sørgede for indfrielse af de i ejendommen værende kreditorer, jf. salgsprovenuet så snart købesummen var deponeret.
I en mail af 28. september 2023 til klagerne oplyste realkreditinstituttet, at Nykredit ikke kunne tilbyde at stå for gennemførelse af handlen i forhold til indfrielse af pant- og udlægshavere og henviste klagerne til deres eget pengeinstitut.
Den 5. oktober 2023 meddelte H realkreditinstituttet, at køber havde annulleret handlen.
På baggrund af historikken om berammelse af ca. 35 tvangsauktioner over klagernes ejendomme i perioden fra 2011 til 2022, hvortil kom, at klagernes lån i både E1 og E2 i februar 2022 var i restance med terminerne for september og december 2021, og at der på daværende tidspunkt var berammet tvangsauktion over E1, finder Ankenævnet ikke, at aftalen fra februar 2022 om, at E2 skulle forsøges solgt inden for en nærmere angiven tidsfrist skete efter utilbørligt pres fra realkreditinstituttet. Ankenævnet finder på grund af ovennævnte heller ikke, at de løbende forlængelser af aftalen skete efter utilbørligt pres fra realkreditinstituttet, uanset at klagerne i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for aftalen løbende servicerede lånet i E2 og dermed på et tidspunkt i starten af 2023 ikke længere var i restance.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at det er godtgjort, at det var aftalt mellem Nykredit Realkredit og klagerne, at realkreditinstituttet skulle medvirke til at sørge for, at Nykredit (Bank) skulle stå for indfrielse af pant- og udlægshavere, idet det måtte være klagernes pengeinstitut, der sørgede for denne opgave, hvilket også var aftalt i købsaftalen af 11. maj 2023. Dette gælder, uanset at realkreditinstituttet på klagernes anmodning kort tid forinden havde medvirket til, at der var blevet oprettet en skødedeponeringskonto i Nykredit (Bank).
Der er herefter ikke grundlag for at pålægge Nykredit Realkredit at betale erstatning til klagerne, og klagerne får ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.