Indsigelse om mangelfuld rådgivning om økonomisk grundlag for opførelse af sommerhus. Indsigelse mod ophævelse af kapitalpension.

Sagsnummer:817/2009
Dato:17-09-2010
Ankenævn:Kari Sørensen, Troels Hauer Holmberg, Ole Jørgensen, Karin Ladegaard, Karin Sønderbæk
Klageemne:Kapitalpensionskonti - ophævelse
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning om økonomisk grundlag for opførelse af sommerhus. Indsigelse mod ophævelse af kapitalpension.
Indklagede:Vestfyns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter


Indledning.

Denne sag vedrører klagernes indsigelser om mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres opførelse af et sommerhus samt ophævelse af kapitalpension.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er parret M og H, der er kunder i Vestfyns Bank.

I 2006 henvendte klagerne sig til banken med ønske om at opføre et sommerhus.

Banken har under sagen fremlagt en vejledende budgetberegning, der blev udarbejdet i august/september 2006, og som viser et rådighedsbeløb for klagerne på 9.704 kr. pr. måned. Den samlede indkomst var på ca. 500.000 kr. Ved beregningen var det forudsat, at klagerne på en bestemt sommerhusgrund opførte et sommerhus for 1,2 mio. kr., at 750.000 kr. af finansieringen blev tilvejebragt ved et salg af klagernes helårsbolig, og at klagernes udgift til husleje i øvrigt var 3.500 kr. pr. måned.

Vestfyns Bank har anført, at beregningen blev udarbejdet i samarbejde med klagerne, og at banken på baggrund af beregningen afviste klagernes ønske om at købe sommerhusgrunden. Klagerne har bestridt dette og har anført, at banken oplyste, at de "bare kunne købe grunden". De kender ikke noget til budgetberegningen, som de aldrig har set.

Den 6. september 2006 underskrev H et betinget skøde om køb af sommerhusgrunden for en købesum på 2 mio. kr. Handelen var alene betinget af, at udstykningen blev godkendt. Banken har anført, at grundkøbet skete på klagernes eget initiativ, uden bankens vidende og mod bankens rådgivning. Klagerne har anført, at grundkøbet skete i tillid til bankens mundtlige accept.

Banken har anført, at man indvilgede i at tilbyde en midlertidig finansiering af grundkøbet. Finansieringen var betinget af, at købet skete med salg for øje, idet banken fastholdt, at klagerne ikke havde råd til at beholde grunden og bygge et sommerhus herpå. Klagerne har anført, at det aldrig var et krav fra bankens side, at grunden skulle sælges hurtigt. De har aldrig fået at vide, at de ikke havde råd til at bygge på grunden.

Den 10. april 2007 udarbejdede en ejendomsmægler et salgsbudget vedrørende salg af grunden for en kontantpris på 2,5 mio. kr. Banken har anført, at klagerne mod bankens anbefaling og i modstrid med forudsætningerne afviste et konkret købstilbud på grunden på 2,5 mio. kr., jf. salgsbudgettet, idet klagerne mente, at grunden var mere værd. Klagerne har bestridt, at banken anbefalede dem at sælge grunden. Baggrunden for salgsbudgettet var, at den pågældende ejendomsmægler under en samtale havde oplyst om en mulig køber, der imidlertid alligevel ikke var interesseret.

I sommeren 2007 gav banken tilsagn om at finansiere opførelsen af et sommerhus på grunden. De samlede omkostninger til sommerhusprojektet blev opgjort til 4,3 – 4,4 mio. kr.

Banken fik i juli 2007 kontakt med en tredjemand, T, som muligvis ville deltage i projektet.

Ved brev af 23. juli 2007 til klagerne meddelte en ejendomsmægler, at han var villig til at tage den færdigopførte ejendom til salg for 7,5 mio. kr.

Den 10. juni 2008, hvor byggeriet var færdigt, blev sommerhuset af Totalkredit vurderet til en markedsværdi på 4,7 mio. kr. Gælden på H’s byggekredit i Vestfyns Bank oversteg på daværende tidspunkt 5 mio. kr.

Den 11. juni 2008 underskrev H en erklæring om ophævelse i utide af sin kapitalpension i Vestfyns Bank mod betaling af 60 % i afgift til staten. Ifølge erklæringen var H "indforstået med, at nærværende udbetaling sker til højere beskatning end ved udbetalinger, hvor betingelserne er opfyldte".

Provenuet ved ophævelsen af kapitalpensionen, som udgjorde 256.048,53 kr., blev den 24. juli 2008 indsat på byggekreditten, hvis saldo herved blev nedbragt til 5.177.393 kr.

Den 12. juni 2009 udarbejdede banken en budgetberegning, der viste, at klagerne efter betaling af faste udgifter havde et underskud på 5.904 kr. pr. måned. Klagernes samlede indkomst var på ca. 435.000 kr.

Klagerne har oplyst, at der i beregningen ikke var medtaget renteudgifter på i alt 171.000 kr., og at det månedlige underskud efter betaling af faste udgifter derfor reelt var på ca. 20.000 kr.

Ved brev af 30. juni 2009 afviste banken et eventuelt ansvar for klagernes økonomiske situation.

Parternes påstande.

Den 17. juni 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Vestfyns Bank skal dække et eventuelt tab ved salg af sommerhuset samt tilbageføre ophævelsen af kapitalpensionen.

Vestfyns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at banken som følge af mangelfuld rådgivning og håndtering af byggesagen bør holde dem skadesløse for et eventuelt tab i forbindelse med salg eller tvangssalg af sommerhuset.

Banken pressede H til at ophæve sin kapitalpension i utide med henblik på at få byggesagen afsluttet. Dette var urimeligt, og banken bør derfor tilbageføre pengene til H’s kapitalpension.

Banken frarådede dem ikke på noget tidspunkt at købe grunden eller at starte byggeriet. Kreditterne blev bevilget mundtligt uden nogen form for betingelser eller forudsætninger. Det har ikke på noget tidspunkt fra deres side været tanken at købe grunden med salg for øje.

De blev først i april 2009 klar over, at de kunne risikere at miste både sommerhuset og deres helårsejendom, hvis sommerhuset gik på tvangsauktion. De blev chokeret over bankens beregning af deres negative rådighedsbeløb. Hvis de var blevet rådgivet fyldestgørende om de mulige økonomiske konsekvenser, ville de aldrig have startet projektet.

Banken burde have stillet krav om, at helårsejendommen var solgt før sommerhusprojektet blev sat i gang. Banken burde endvidere have ført løbende kontrol med udbetalingerne fra byggekreditten, således at overskridelse af byggeomkostningerne var blevet taget i opløbet.

De måtte selv tage kontakt til BRFkredit i april 2009 for at få omlagt realkreditlånene i deres helårsbolig, hvorved de fik nedbragt deres månedlige udgifter med ca. 8.400 kr.

H’s renteudgifter i 2008 og 2009 overstiger hendes indkomst og kan således skattemæssigt ikke udnyttes fuldt ud.

De afviste T’s deltagelse i projektet, idet T ønskede finansiering i schweizer franc (CHF).

Banken burde have fulgt op på udbetalingerne i forhold til det budgetterede projektbeløb.

De har først nu indset, at deres økonomi slet ikke var gearet til projektet.

Vestfyns Bank har anført, at banken frarådede klagerne at købe grunden og senere at opføre sommerhuset, idet klagerne ikke havde råd til det.

Da klagerne uden bankens vidende alligevel købte grunden, indvilgede man i at tilbyde midlertidig finansiering, hvilket skete ved etablering af en midlertidig kredit. Til sikkerhed fik banken håndpant i et ejerpantebrev på 1 mio. kr., som ikke blev tinglyst.

Klagernes ønske om et sommerhus på grunden blev accepteret på baggrund af projektets forventede salgsværdi, som internt af banken blev vurderet til 6 - 6,5 mio. kr., eller noget lavere end ejendomsmæglerens vurdering på 7,5 mio. kr. I forhold til en anskaffelsessum i niveauet 4,3-4,4 mio. kr. var der efter bankens opfattelse en begrænset risiko i projektet.

Klagerne blev klart informeret om, at investeringen i byggeriet var med salg for øje, idet klagerne ikke havde råd til at beholde sommerhuset selv. Klagerne blev endvidere anbefalet at inddrage tredjemand som medinvestor, hvilket klagerne imidlertid afviste.

Banken stillede krav om professionel byggestyring. Alligevel skete der væsentlige budgetoverskridelser.

Bankens frarådning af sommerhusbyggeriet til 1,2 mio. kr. var baseret på klagernes ønske om at beholde sommerhuset til eget brug. Bevillingstilsagnet vedrørende byggeriet af projektsommerhuset var baseret på, at dette skulle sælges, og at der på tidspunktet for beslutningen kunne forventes et forsigtigt provenu på ca. 2 mio. kr. på basis af de forelagte prisoverslag og mægleroplysninger.

Klagerne har ikke realiseret noget tab. Et eventuelt fremtidigt tab kan ikke bebrejdes banken, men må henføres til overskridelserne af byggebudgettet og faldet i priserne på sommerhuse.

Det bestrides, at banken skulle have presset H til at ophæve sin kapitalpension i utide. Klagerne nævnte af egen drift flere gange H’s mulighed for at ophæve sin kapitalpension i utide med henblik på, at banken skulle stille finansieringen af byggeriet af sommerhuset til rådighed. Banken frarådede ophævelsen på grund af den ekstra afgift. En ophævelse i utide var unødvendig, hvis sommerhuset kunne sælges som forudsat.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af parternes stærkt modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf træffes følgende

afgørelse:



Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.