Indsigelse mod omkostninger i byggesag for midler vedrøren-de forsikringsudbetaling og spørgsmål om erstatning i forbindelse med betaling af byggerate for arbejde, der ikke var udført.

Sagsnummer:400/2014
Dato:18-05-2016
Ankenævn:Kari Sørensen, Jørn Ravn, Morten Bruun Pedersen, Flemming Pristed, Astrid Thomas
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
B - Byggelån
Ledetekst:Indsigelse mod omkostninger i byggesag for midler vedrøren-de forsikringsudbetaling og spørgsmål om erstatning i forbindelse med betaling af byggerate for arbejde, der ikke var udført.
Indklagede:Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod omkostninger i byggesag for midler vedrørende forsikringsudbetaling og spørgsmål om erstatning i forbindelse med betaling af byggerate for arbejde, der ikke var udført.

Sagens omstændigheder

Klagerens faste ejendom var behæftet med et realkreditlån på 1.828.000 kr. i Nordea Kredit og et ejerpantebrev på 400.000 kr., der var pantsat til Nordea Bank, hvor klageren var kunde.

I 2010 opstod der en vandskade, der betød, at ejendommen var ubeboelig for klageren, dennes ægtefælle og parrets fire børn. I forbindelse med skaden gjorde klageren krav på dækning i henhold til både en husforsikring og en ejerskifteforsikring i forsikringsselskabet F1.

Ved mail af 23. august 2013 til banken anførte klageren:

”…

Som følge af tilbud pålydende 1623000,- kan entreprisen ikke udføres for de penge [F1] har accepteret at udbetale.

Da du før har meddelt mig at du ikke vil opsige lånet som følge af lån overstiger værdi, da jeg altid har overholdt mine forpligtelser overfor banken, anmoder jeg om at forsikringspengene udbetales direkte til mig og ikke deponeres som meddelt af [F1].

Gru[n]den herfor er at jeg så med venners hjælp kan få udbedret skaden til en anden pris, dog uden regning.

Arbejdet vil blive udbedret i henhold til tilbud dog uden regning.

Jeg skal i den forbindelse bede dig give dit skriftlige samtykke til at pengene kan udbetales til mig direkte.

Afslutningsvis skal det understreges at der ikke er enighed endnu og jeg forventer at få udbetalt mere end de 842.000,- som tilbudt da min maxdækning er 997000,- ca. på ejerskiften og arbejdet over husforsikringen anslås til at udgøre ca. 170000,-

…”

Ved mail samme dag svarede banken:

”…

Lovgivningen er sådan, at pengene skal deponeres hos os. Vi kan ikke ”fravige” os dette. Når pengene kommer, vil vi sammen med dig lægge en plan for, som drøftet på seneste møde, hvordan pengene bruges ifht. istandsættelsen.

Ved mail af 11. februar 2014 ”Til alle parterne i sagen!” anmodede banken om at få oplyst, om der var indgået forlig mellem klageren og F1 og i så fald hvilket. Banken anførte, at den var blevet anmodet om at returnere 821.096 kr., som var modtaget samme dag fra F1 til indsættelse på en deponeringskonto, og at banken uændret forudsatte, at klagerens byggeri blev styret af F1.

Ved mail af 12. februar 2014 til ”alle” anførte banken blandt andet:

”…

Vi kan forstå, at [F1] ikke i denne sag vil påtage sig at sikre en korrekt anvendeles af forsikringssummen, men samtidig fastholder [F1], at de udbetalte beløb skal anvendes til ”forsikringsdækkende skader”.

Da sagen således er ”gået i hårdknude” er vi – for at hjælpe [klageren] ud af denne situation – efter omstændighederne indstillet på, at administrere anvendelsen af det beløb, som [F1] og [klageren] måtte blive enige. Administrationen vil ske efter vores sædvanlige procedure for styring af byggekonti. Det vil sige, at alle regninger skal attesteres af bygherre og at byggeriet løbende tilses af byggesagkyndig.

…”

Ved mail af 14. februar 2014 til banken anførte klageren med reference til sin advokat og bankens juridiske afdeling, at han var i sin ”gode ret til at lade pengene deponere i et andet pengeinstitut og lade dem administrere dem”. Ved mail samme dag svarede banken, at det krævede et ”boligmøde, inden jeg endeligt kan godkende udbetalingerne mm.”

Den 24. februar 2014 blev der afholdt et møde mellem klageren og banken, idet klageren havde indgået forlig med F1 om en erstatning på 875.000 kr. til udbedring af skaderne på ejendommen. Af referatet fra mødet fremgik blandt andet:

”…

Da I fravælger en byggesagkyndig, bliver projektet vurderet af [F2] for hver ca. 200.000 kr. der betales. Gebyret er 900 kr. pr. gang, og betales af jer. Bemærk at besigtigelen ikke er en vurdering af det håndværksmæssige arbejde eller har karakter af rådgivning. Vurderingen er alene en kontrol af, at der er udført arbejde og brugt materialer for beløbet.

…”

Ifølge referatet fik klageren udleveret et faktablad ”Nybyggeri og om- og tilbygning”. Af faktabladet fremgik blandt andet:

”…

Du skal sammen med din byggesagkyndige vurdere ratefordelingsplanen.

Det er normalt den bygningssagkyndige, der følger byggeriet og sikrer, at der ikke udbetales mere, end der er bygget for, samt kvaliteten af de udførte arbejder.

…”

Den 24. februar 2014 blev der endvidere udarbejdet en vejledende finansieringsplan for projektet, der blev beskrevet således:

”…

Nyt kapillargrundlag under hele huset, nyt fundament, gulvvarme i hele huset, nyt køkken, renovering af badeværelser med nye gulve og sanitet, nye vinduer og døre. Hele huset males.

…”

Af finansieringsplanen fremgik blandt andet en betaling på 423.525 kr. til et byggefirma, B, vedrørende ”tømrer og VVS”, en betaling på 178.375 kr. til en person T vedrørende ”murer og maler” og en betaling på 200.000 kr. vedrørende ”Kapillarbrydende lag”. Endvidere fremgik blandt andet omkostninger på i alt 12.580 kr., hvoraf 5.400 kr. var seks besigtigelsesgebyrer á 900 kr. De resterende 7.180 kr. var et låneformidlingsgebyr på 2.380 kr., og seks timelønsgebyrer á 800 kr. til banken.

Den 28. februar 2014 blev der indsat 821.096 kr. på en nyoprettet byggekonto i banken, og samme dag underskrev klageren en byggekontokontrakt med banken vedrørende kontoen. Ifølge kontrakten skulle byggeriet besigtiges undervejs og besigtigelserne skulle foretages af forsikringsselskabet F2, som banken samarbejdede med. I øvrigt fremgik blandt andet:

”…

Udbetalingerne sker efter regning i takt med projektets gennemførelse, og efter eventuel godkendelse fra den bygningssagkyndige.

Besigtigelsen er aftalt til at ske: Se under særlige bemærkninger

For aftale af besigtigelse, kontakter [F2] [klageren] på telefonnummer: [nr.]

Banken forbeholder sig ret til at føre kontrol med udbetalingerne, og forlanger dokumentation herfor. Der kan kun udbetales til dækning af udgifter til projektet.

Banken er berettiget til at tilbageholde enhver udbetaling, hvis betingelserne for udbetaling efter bankens vurdering, ikke er til stede.

Byggeriet

Giver byggeriet efter bankens skøn ikke tilstrækkelig sikkerhed for en given udbetaling fra kontoen, kan vi nægte udbetalingen.

Omkostninger

Øvrige omkostninger

12.580,00 kr.

Dækker

- tinglysning og udbetaling af Forhåndslån

Godkendelse af betaling fra Byggekonto

Vi giver følgende alene fuldmagt til at anvise regninger til betaling fra Byggekontoen:

Kontohaver

[klageren]

Særlige bemærkninger

[F2] ratebesigtigelse

  • I forbindelse med udbetaling til kapillargrundet skal der ske besigtigelse, når der er udbetalt 100.000 kr. og når sidste rate betales
  • Øvrige regninger efter betaling af 200.000 kr.

Øvrige bemærkninger:

-

Det er aftalt, at der skal ske besigtigelse af byggeriet af en assurandør fra [F2]. Gebyr pr. besigtigelse fremgår af finansieringsplanen, og betales af jer. Besigtigelsen har ikke karakter af en gennemgang af det byggetekniske eller rådgivning, men alene en konstatering af, om arbejdet er udført, eller materialer er leveret.

-

Når byggeriet er færdigt, skal [banken] kontaktes med henblik på at få foretaget en endelig vurdering. Den endelige belåning afhænger af denne vurdering.

…”

Ved mail sendt mandag morgen den 3. marts 2014 til banken anførte klageren blandt andet, at ”Jeg var forbi vores hus i Fredags og det ser ud som om de er så langt fremme at det haster med første besigtigelse.” Ved mail senere på morgenen samme dag svarede banken, at ”Jeg sendte sagen ind I fredags som vi talte om – så i løbet af denne uge vil du blive kontaktet på [telefonnummer] som aftalt vedrørende første besigtigelse.”

Den 4. marts 2014 blev der med posteringsteksten ”Uden regning” hævet 100.000 kr. på byggekontoen, og den 12. marts 2014 blev der hævet yderligere 100.000 kr. med posteringsteksten ”Kontant udb.”

Banken har oplyst, at de i alt 200.000 kr. skulle anvendes til kapillarbrydende lag m.m., som klageren, der er uddannet bygningskonstruktør, selv skulle etablere sammen med en bekendt. Udbetalingerne hastede, fordi den pågældende bekendte skulle i gang med andre opgaver. Klageren har bestridt dette og har anført, at byggefirmaet B stod for hele entreprisen. Udover entreprisesummen på 423.525 kr. skulle B have 200.000 kr. fordelt på to rater á 100.000 kr. for etablering af kapillarbrydende lag herunder fundament under bærende indervægge. Han deltog ikke selv i arbejdet. I forbindelse med byggeriet har han kun foretaget bortkørsel af affald og rengøring. Det havde tidligere været på tale, at han selv skulle stå for udbedring af skaderne, men det var en betingelse, at han selv rådede over samtlige forsikringsmidler, hvilket banken afslog.

Efter det oplyste foretog F2 en besigtigelse af byggeriet den 17. marts 2014. Samme dag blev der på byggekontoen hævet et gebyr på 900 kr. Banken har oplyst, at byggeriet blev gennemført så hurtigt, at F2 ikke nåede at foretage yderligere besigtigelser.

Den 26. marts 2014 blev der foretaget en betaling på 56.032 kr. til et køkkenfirma og den 16. april 2014 blev der foretaget en betaling på 343.750 kr. til B. Den 12. maj 2014 blev kontoen opgjort med et restindestående på 220.558,69 kr. Heraf blev 7.180 kr. overført til dækning af omkostninger til banken.

Ved mail af 14. oktober 2014 til bankens klageansvarlige rejste klageren krav om tilbagebetaling af omkostningerne på 8.080 kr. (7.180 kr.+900 kr.). Ved mail af 21. oktober 2014 accepterede banken at refundere gebyret på 900 kr.

Ved mail samme dag, den 21. oktober 2014, til banken rejste klageren yderligere krav om erstatning på 50.000 kr. som følge af manglende besigtigelse af byggeriet. Beløbet svarede til betalingen for etablering af fundament under ejendommens indervægge. Klageren oplyste, at han nu havde konstateret, at arbejdet ikke var udført, hvilket B, der skulle have udført arbejdet, havde erkendt. Af mailen fremgik blandt andet:

”…

Nordea meddelte at de 2 første ratebesigtigelser skulle ske når udgravning af fundament havde fundet sted, først på den ene side derefter på den anden side for at dokumenterer slaggerlaget var væk samt understøtningen af indervægge idet fundaments blokke manglede jf. ejendommens tegninger. De 2 næste ratebesigtigelser skulle finde sted når det kapillarbrydende lag var lagt, igen først på den ene side derefter på den anden side.

De 2 sidste ratebesigtigelser skulle finde sted et sted imellem gulvlægningen og husets færdigmelding.

…”

Af Nordea Bank Danmarks almindelige bestemmelser for lån og kreditter til private formål fra oktober 2011 og af bankens Generelle vilkår for privatkunder fra 15. december 2012 fremgik blandt andet, at: ”Banken er erstatningsansvarlig, hvis den på grund af fejl eller forsømmelser opfylder aftalte forpligtelser for sent eller mangelfuldt.”

Den 1. december 2014 indgav klageren en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Klagerens advokat har i en mail af 12. marts 2015 til klageren anført:

”…

Som jeg husker det, var midlerne oprindeligt indbetalt på en låst konto i Nordea og Nordea nægtede at frigive midlerne til andet en byggekonto ligeledes i Nordea Bank. Nordea ønskede ikke at udbetale, hvis ikke der blev indgået aftale med Nordea om byggesagen.

…”

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Nordea Bank skal refundere omkostningerne på 7.180 kr. og betale erstatning.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken uretmæssigt tvang ham til at indgå byggekontokontrakten, idet han ellers ikke ville kunne få forsikringssummen udbetalt. Byggekontokontrakten blev underskrevet under stærkt pres, idet der var risiko for, at deres børn blev tvangsfjernet på grund af manglende bolig, hvis ejendommen ikke blev sat i stand, hvilket banken var bekendt med. Banken udnyttede den sårbare situation, som han og hans familie befandt sig i.

Af omkostningerne på 7.180 kr. var 2.380 kr. gebyr for låneoptagelse, selvom der ikke skulle optages lån i forbindelse med byggesagen.

Banken beregnede sig omkostninger for administration, som ikke blev udført. De aftalte besigtigelser af byggeriet blev ikke foretaget. Som følge heraf blev det ikke i tide opdaget, at den del af entreprisen der vedrørte fundament under indervægge, og som kostede 50.000 kr. af udgiften på 200.000 kr., ikke blev udført. Udbedring af manglen vil nu koste mere end 1 mio. kr.

Fundament var netop én af de ratebesigtigelser, som F2 skulle foretage. Ifølge byggekontokontrakten skulle besigtigelserne ske med henblik på konstatering af, om ”arbejdet er udført eller materialer leveret.”

Der skete ikke hverken levering af materialer til eller opførelse af fundament. Banken er derfor erstatningsansvarlig. Ifølge de generelle vilkår er banken erstatningsansvarlig, hvis den ”på grund af fejl eller forsømmelser opfylder aftalte forpligtelser for sent eller mangelfuldt”.

Banken vidste, at de 200.000 kr. skulle betales sort, og at der derfor ikke var reklamationsret. Dette var netop årsagen til, at det blev aftalt, at beløbet skulle betales i to rater og efter besigtigelse.

Det kapillarbrydende lag og fundament under bærende indervægge blev ikke dækket ved forsikringsudbetalingen. Banken forlangte, at det blev etableret, og accepterede i den forbindelse betalinger for sort arbejde, idet der ellers ikke var penge nok.

Banken blandede sig i forligsforhandlingerne med F1, og ødelagde derved hans forhandlingsgrundlag. Bankens indblanding medførte også, at han ikke fik renter af forsikringssummen på i alt 221.017,71 kr., som han var berettiget til, jf. forsikringsaftalelovens § 24.

Det af banken anførte om, at han ikke kunne komme overens med F1 om udbetalingsproceduren bestrides. Der var enighed om, at erstatningen skulle udbetales som et kontanterstatning, som han selv kunne råde over. Der var kun uenighed om beløbets størrelse.

Nordea Bankhar anført, at den ikke er erstatningsansvarlig over for klageren.

Som panthaver var banken både på egne og realkreditinstituttets vegne alene interesseret i, at sikre, at forsikringssummen blev anvendt til renovering af ejendommen. Banken var på intet tidspunkt været involveret i forhandlingerne mellem klageren og F1 og havde derfor ikke indflydelse på størrelsen af forsikringsudbetalingen, herunder hvorvidt udbetalingen omfattede renter i henhold til forsikringsaftaleloven.

Formålet med besigtigelserne var alene at sørge for, at forsikringsudbetalingen anvendtes til renovering af ejendommen, således, at panthavers interesser blev sikret. Banken har ikke påtaget sig en pligt til løbende at besigtige og vurdere, hvorvidt renoveringen blev foretaget håndværksmæssigt korrekt. Banken kan derfor ikke pålægges et erstatningsansvar for mangler ved de udførte arbejder. Et eventuelt erstatningskrav må rettes mod den, der har udført det mangelfulde arbejde.

Klageren kunne ikke komme overens med F1 om udbetalingsproceduren, og banken tilbød derfor at administrere erstatningsbeløbet i henhold til bankens sædvanlige procedure for styring af byggekonti. Klageren kunne have valgt at deponere forsikringsudbetalingen i et andet pengeinstitut eller hos sin advokat, hvilket klageren var klar over. Banken afviste kun at udbetale erstatningsbeløbet direkte til klageren til dennes frie rådighed.

Lovgivningen, som banken henviste til i e-mailen af 23. august 2013 er forsikringsaftalelovens § 58, hvorefter et erstatningsbeløb kan udbetales til ejeren, når skaden er udbedret, eller betryggende sikkerhed for panthaverens fyldestgørelse er stillet. Ifølge praksis kan panthavers fyldestgørelse for eksempel sikres ved, at der træffes behørige foranstaltninger, der sikrer, at et forsikringsbeløb først frigives i takt med byggearbejdets udførelse.

Omkostningerne til banken på 7.180 kr. blev aftalt ved indgåelsen af byggekontokontrakten. Den omstændighed, at banken fejlagtigt anførte, at en del af omkostningerne vedrørte formidling af lån ændrer ikke herved. Omkostningerne omfattede 2.380 kr. for administration af sagen, herunder oprettelse af byggekonto, samt timeløn på samlet 4.800 kr., 6 timer á 800 kr., for behandling af ekstra komplicerede sager. Idet der er tvist om, hvorvidt og i givet fald hvor mange ratebesigtigelser F2 foretog, har banken tilbagebetalt gebyret på 900 kr., der blev opkrævet herfor.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at klageren er bundet af aftalen om, at forsikringssummen skulle deponeres i Nordea Bank og administreres af banken, jf. byggekontokontrakten. Ankenævnet finder ikke, at det kan lægges til grund, at aftalen blev indgået efter utilbørligt pres fra banken.

Ankenævnet finder endvidere, at klageren accepterede omkostningerne på 7.180 kr. til banken. Ankenævnet finder ikke, at omkostningerne kan tilsidesættes som urimelige.

Under mødet mellem banken og klageren i forbindelse med indgåelsen af byggekontokontrakten fravalgte klageren en byggesagkyndig. Samtidig blev der indgået aftale om seks besigtigelser af byggeriet. Den første besigtigelse skulle ske efter betaling af 100.000 kr. af i alt 200.000 kr. vedrørende ”kapillargrundlag”. Besigtigelserne var ikke hverken rådgivning eller en vurdering af det håndværksmæssige arbejde, men ”alene en kontrol af, at der er udført arbejde og brugt materialer for beløbet”, jf. mødereferatet, eller ”alene en konstatering af, om arbejdet er udført, eller materialer leveret”, jf. byggekontokontrakten.

Ankenævnet finder, det er uklart, om der foreligger et ansvarsgrundlag for banken, herunder i hvilket omfang klageren eventuelt måtte have fortabt sit krav mod banken helt eller delvist som følge af egen skyld. Ankenævnet har herved blandt andet lagt vægt på, at betalingerne fra byggekontoen skete med klagerens samtykke, og at klageren ifølge banken selv skulle etablere det kapillarbrydende lag.

Ankenævnet finder, at en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan ske for nævnet, men som i givet fald må finde sted ved domstolene. Det følger af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4, at nævnet derfor må afvise at afgøre sagen.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.