Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med mistet fortrydelsesret ved ejendomskøb.

Sagsnummer:584/2010
Dato:24-01-2012
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Peter Stig Hansen, Ole Jørgensen, Morten Bruun Pedersen
Klageemne:Fejlekspedition - ejendomshandel
B - Boligberegning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om erstatningsansvar i forbindelse med mistet fortrydelsesret ved ejendomskøb.
Indklagede:Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Nordea Bank har pådraget sig et ansvar overfor klageren i forbindelse med klagerens tab af fortrydelsesret ved køb af fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klageren, der boede i en andelslejlighed, underskrev den 10. oktober 2008 en købsaftale vedrørende en ejerlejlighed, som klageren skulle overtage pr. den 1. april 2009. Købesummen var 3.085.000 kr. Nordea Bank, hvor klageren er kunde, havde på et møde samme dag godkendt handlen. Købsaftalen blev underskrevet af sælger den 12. oktober 2008.

I forbindelse med handlen havde klageren fortrydelsesret som følger:

"…

1.1. Fortrydelsesfristen.

Hvis De vil fortryde Deres køb, skal De give sælgeren eller dennes repræsentant, f.eks. en ejendomsformidler, skriftlig underretning herom inden 6 hverdage.

1.2. Betaling af godtgørelse til sælgeren.

Hvis De vil fortryde købet, skal De endvidere betale et beløb (godtgørelse) på 1 procent af den aftalte (nominelle) købesum til sælgeren. Dette beløb skal være betalt inden udløbet af 6-dages fristen. Hvis købsaftalen er indgået eller formidlet for sælgeren gennem en ejendomsformidler, kan denne modtage beløbet på sælgerens vegne.

…"

Banken konstaterede en fejl i den boligberegning, der dannede grundlag for købet, og anbefalede derfor klageren at benytte fortrydelsesretten. I den forbindelse tilbød banken at betale godtgørelsen til sælger på 1 % af købesummen.

Den 20. oktober 2008 (mandag), der var sidste frist for udnyttelse af fortrydelsesretten, gav klageren telefonisk banken besked om, at hun ønskede at gøre brug af fortrydelsesretten. Klageren har anført, at hun talte med filialdirektøren, der anmodede hende om at sørge for, at advokaten, der medvirkede ved handelen, sendte en fax til både banken og ejendomsmægleren med besked om, at hun gjorde brug af fortrydelsesretten, og at Nordea skulle betale godtgørelsen på 1 %. Banken har anført, at man henviste klageren til advokaten i forhold til håndhævelse af fortrydelsesretten og anmodede om en bekræftelse på klagerens udnyttelse af fortrydelsesretten.

Samme dag, den 20. oktober 2008, kl. 13.08 sendte klagerens advokat pr. telefax et brev til banken med følgende tekst:

"…

Ifølge telefonisk aftale fremsendes vedlagt kopi af min telefax af d.d. til Nybolig.

Jeg beder Dem foranledige kompensationsbeløbet på 1% af købesummen – eller kr. 30.850,00 – betalt til Nybolig snarest muligt, og inden udløbet af 6-dages fristen.

…"

Betalingen af godtgørelsen blev ikke gennemført samme dag.

Den 21. oktober 2008 (tirsdag), hvor fortrydelsesfristen var udløbet, blev handlen fastholdt af sælger, der nu afslog at modtage godtgørelsesbeløbet.

Den 22. oktober 2008 sendte klagerens advokat en e-mail til banken. Heraf fremgår bl.a.:

"…

Den måde, hvorved vor fælles klient lider mindst tab, er ved at gennemføre handlen og sætte andelslejligheden til salg.

Jeg er ikke i tvivl om, at andelslejligheden kan sælges. Den ligger et godt sted i en attraktiv ejendom.

…"

Den 27. oktober 2008 blev der afholdt et møde mellem klageren og banken. Klageren har anført, at der var enighed om, at det ville være bedst at sætte andelsboligen, som var den dyreste, til salg. Banken har anført, at klageren meddelte, at hun ønskede at beholde den nye lejlighed. På den baggrund blev klageren anbefalet at sætte andelslejligheden til salg.

Pr. den 1. april 2009 blev klagerens overtagelse af ejerlejligheden finansieret med et Nordea Kredit lån på 500.000 kr. og en boligskiftekredit i banken på 2.500.000 kr.

I oktober 2009, hvor det ikke var lykkedes at sælge andelslejligheden, satte klageren ejerlejligheden til salg.

I marts 2010 fremsatte klageren et erstatningskrav, som banken afslog.

Klageren fik ejerlejligheden solgt ved købsaftale af 26. juni 2010 med overtagelse den 1. august 2010. Købesummen var på 2,9 mio. kr.

Pr. den 1. august 2010 rejste klageren på ny et erstatningskrav mod banken. Klageren opgjorde kravet til 681.821 kr., svarende til tabet på ejerlejligheden.

Ved brev af 30. september 2010 afviste banken kravet, men tilbød pr. kulance en godtgørelse på 30.850 kr. svarende til fortrydelsesbeløbet.

Den 27. oktober 2010 indgav klageren en klage over Nordea Bank til Ankenævnet.

Klageren har under sagen opgjort sit tab som følger:



Ejendomsmæglersalær

107.613 kr.

Tab i ejendomsværdi (3.085.000 kr. - 2.900.000 kr.)

185.000 kr.

Renter på boligskiftekredit 1.4. - 31.7.2010

280.632 kr.

Rente på Nordea Kreditlån 1.4.2009 - 1.8.2010

59.000 kr.

Fællesudgifter

35.920 kr.

Ejendomsskat

5.276 kr.

Ejendomsværdiskat

24.470 kr.

I alt

697.911 kr.



Banken har under sagen betalt 30.850 kr. til klageren. Banken har endvidere korrigeret fejlagtigt opkrævet rente på klagerens boligskiftkonto.

Parternes påstande.

Klageren har nedlagt påstand om, at banken skal betale en erstatning på i alt 697.911 kr.

Nordea Bank Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at det beror på bankens fejl, at hun blev afskåret fra at udnytte fortrydelsesretten. Banken bør erstatte hendes fulde tab, der væsentligt overstiger fortrydelsesbeløbet på 30.850 kr. Udgifterne på i alt 697.911 kr. er en direkte konsekvens af bankens manglende betaling af fortrydelsesbeløbet.

Om fredagen den 17. oktober 2008 efter bankens lukketid blev hun ringet op af filialdirektøren, der oplyste, at banken ikke længere kunne godkende handelen, og at banken ville betale fortrydelsesbeløbet, hvis hun valgte at trække sig fra handlen. Hun fik betænkningstid til mandag morgen, hvor hun bekræftede, at hun ville gøre brug af fortrydelsesretten. Filialdirektøren vidste, at der ville komme en fax fra advokaten, og at beløbet skulle betales samme dag.

Da hun først overtog ejerlejligheden den 1. april 2009 kunne hun ikke straks sætte den til salg. Under mødet med banken vedrørende hendes økonomi var der enighed om, at et salg af andelslejligheden efter omstændighederne var den bedste løsning, da andelslejligheden var den dyreste og kunne sælges med det samme. Da hun pr. den 1. april 2009 på grund af bankens fejl skulle til at eje en ekstra lejlighed, blev det således fundet mest fornuftigt at sætte den dyreste til salg med det samme.

Nordea Bank Danmark har anført, at klageren i forbindelse med bankens henvendelse om fejlen i boligberegningen meddelte, at hun ønskede at beholde lejligheden på trods af den stramme økonomi.

På den sidste dag for udnyttelse af fortrydelsesretten ringede klageren imidlertid og sagde, at hun alligevel ville fortryde købet. Banken anmodede om en bekræftelse på udnyttelse af fortrydelsesretten men var ikke vidende om hvordan eller hvornår bekræftelsen ville komme. Banken så ikke faxen fra klagerens advokat før efter udløbet af fortrydelsesfristen. Da banken vidste, at fristen udløb samme dag, og på baggrund af tilbuddet om at betale godtgørelsen, burde man have fulgt op på sagen, da klageren meddelte, at hun ønskede at fortryde købet. Banken anerkender derfor et ansvar for, at klageren ikke nåede at fortryde købet rettidigt.

Der var ikke noget til hinder for at videresælge ejerlejligheden før overtagelsesdagen. Klageren meddelte imidlertid, at hun ønskede at beholde ejerlejligheden. På den baggrund blev hun rådet til straks at sætte andelslejligheden til salg. Klageren tilkendegav utvetydigt, at hun ønskede at beholde ejerlejligheden trods den stramme økonomi. Hvis klageren ikke havde ønsket at beholde ejerlejligheden, havde banken straks sat den til salg for at rette op på fejlen og for at begrænse det eventuelle tab, salget måtte medføre for banken.

De omkostninger, som klageren har haft som følge af købet af lejligheden, har hun intet retmæssigt krav på at få inddækket af banken, idet den almindelige erstatningsretlige regel om årsagssammenhæng ikke er opfyldt. Omkostningerne er en følge af, at klageren besluttede at beholde lejligheden, og ikke en følge af bankens fejl. Bankens fejl i forbindelse med overskridelsen af fortrydelsesfristen har således ikke ført til, at klageren har lidt et tab, og banken er derfor heller ikke erstatningspligtig overfor klageren.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Det beror på Nordea Banks fejl, at klageren blev afskåret fra at udnytte fortrydelsesretten i forbindelse med ejerlejlighedskøbet i oktober 2008, hvilket også er erkendt af banken.

Tre medlemmer - John Mosegaard, Ole Jørgensen og Peter Stig Hansen – udtaler:

Vi finder ikke at sagen kan afgøres uden bevisførelse om, hvorvidt klageren navnlig efter det passerede i mødet den 27. oktober 2008, hvor konsekvenserne af fejlen blev drøftet, har indset eller burde have indset de mulige erstatningsretlige konsekvenser af, at klageren i første omgang valgte at beholde ejerlejligheden og sælge andelslejligheden. Da sådan bevisførelse i form af parts- og vidneforklaring ikke kan finde sted for Ankenævnet stemmer vi for, at sagen afvises i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Hans Daugaard – udtaler:

Vi finder, at Nordea Bank på mødet den 27. oktober 2008, hvor konsekvenserne af fejlen blev drøftet, skriftligt burde have bekræftet overfor klageren i hvilket omfang banken var villig til at betale erstatning og betingelserne herfor.

Efter det foreliggende må det lægges til grund, at banken ikke oplyste klageren om, at en eventuel erstatning fra bankens side var betinget af, at ejerlejligheden straks blev sat til salg. Vi finder endvidere ikke, at denne betingelse burde have stået klart for klageren eller at hun burde have indset, at hun ved at forsøge at sælge andelslejligheden i stedet for ejerlejligheden, efter bankens opfattelse selv overtog risikoen for et eventuelt tab som følge af bankens fejl.

Hertil kommer, at det var nærliggende at antage som det mest fornuftige at sætte andelslejligheden til salg, da andelslejligheden var den dyreste, og da der var knap ½ år til overtagelsen af ejerlejligheden.

Under disse omstændigheder, og idet klageren nu faktisk har solgt ejerlejligheden, finder vi, at Nordea Bank bør erstatte klagerens fulde tab på ejerlejlighedskøbet.

Vi finder, at tabet kan opgøres som anført af klageren, dog med fradrag af beløbet på 30.850 kr., som banken har betalt under sagen, og med fradrag af eventuelle gevinster, herunder skattefordel af renteudgifterne, lejeindtægter mv.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertal.

Som følge af det anførte træffes følgende

afgørelse:

Ankenævnet kan ikke behandle denne sag.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.