Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med køb af ejendom og bygning af en garage på ejendommen.

Sagsnummer:383/2018
Dato:20-08-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby og Søren Geckler
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med køb af ejendom og bygning af en garage på ejendommen.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om realkreditbelåning i forbindelse med køb af ejendom og bygning af en garage på ejendommen.

Sagens omstændigheder

Klageren, der er født i 1962, var kunde i Jyske Bank, hvor hun blandt andet havde en konto.

Klageren har oplyst, at hun ejede en ejendom, E1, som banken havde vurderet til 2,5 mio. kr. Hun havde optaget et rentetilpasningslån (F1 lån) i E1 med 10 års afdragsfrihed svarende til 80 % belåning.

I sommeren 2017 købte klageren en ny ejendom, E2, med overtagelsesdag den 1. december 2017 for 2.150.000 kr. Hun solgte samtidig E1 for 2.495.000 kr. og havde planer om at bruge fortjenesten delvis til udbetaling på E2 og til opførelse af en garage på E2.

Banken har oplyst, at klagerens køb af E2 i første omgang blev finansieret via et bevilget overtræk på hendes konto i banken, da hun skulle opføre en garage, der skulle med i beregningsgrundlaget ved vurdering og låneudmåling af det endelige realkreditlån.

Klageren har oplyst, at hun fra starten bad om en endelig lånefinansiering, så hun kunne få et overblik over sin økonomi, men det trak ud og endte med et bevilget overtræk.

Den 4. januar 2018 modtog klageren en vejledende beregning fra banken på et finansieringsforslag med 60 % belåning med et 30-årigt rentetilpasningslån med 10-års afdragsfrihed og 15 % belåning med et efterstående 15-årigt rentetilpasningslån med afdrag i BRFKredit. Af forsiden fremgik blandt andet: ”Beregningen er vejledende, og den kan derfor ikke anses for et tilbud eller tilsagn om lån.”

Den 16. marts 2018 modtog klageren en ny vejledende beregning fra banken, både på et finansieringsforslag med 60 % belåning med et 30-årigt rentetilpasningslån med 10-års afdragsfrihed og 15 % belåning med et efterstående 15-årigt rentetilpasningslån med afdrag i BRFKredit, og et andet finansieringsforslag med 60 % belåning med et 30-årigt rentetilpasningslån (kort rente) med 10-års afdragsfrihed og 15 % belåning med et efterstående 30-årigt rentetilpasningslån (kort rente) med afdrag. Af forsiden fremgik ligeledes blandt andet: ”Beregningen var vejledende, og den kan derfor ikke anses for et tilbud eller tilsagn om lån.”  

Banken har oplyst, at klageren og banken ikke gik videre med de vejledende beregninger, idet garagen endnu ikke var færdig.

I april 2018 skulle overtrækket på klagerens konto som finansieringskilde for ejendomskøbet indfries, og banken forlangte, at der blev optaget et realkreditlån til indfrielse af overtrækket.

Banken har oplyst, at på trods af et ihærdigt forsøg fra bankens medarbejder på at finde en mulighed for at få bevilget et rentetilpasningslån, ønskede BRFKredit på grund af nye skærpede regler for belåning pr. 1. januar 2018 og af kreditmæssige grunde ikke at bevilge en 75 % belåning i form af rentetilpasningslån til klageren.

Den 17. april 2018 blev der udstedt et lånetilbud på et 30-årigt 2 % obligationslån med en hovedstol på 1.664.000 kr. med afdrag til klageren svarende til 70 % belåning.  

Banken har fremlagt et god skik rådgivningsskema udskrevet den 19. april 2018 vedrørende klagerens optagelse af det 30-årige 2 % obligationslån med en hovedstol på 1.664.000 kr. med afdrag, hvoraf fremgik, at klageren havde fået rådgivning af banken i forbindelse med optagelsen af lånet. Det fremgik af rådgivningsskemaet, at banken havde gennemgået et budget med klageren i forbindelse med låneoptagelsen, at klageren forventede at blive boende i huset i mindst 10 år, og at klageren havde mulighed for at trække udbytte ud af sit holdingselskab, hvis det kom til at knibe. Det fremgik endvidere af rådgivningsskemaet, at der ikke fandtes noget alternativ til det valgte lån, og at boligkreditrådgiver anbefalede det valgte lån.

Da garagen stadig ikke var færdigmeldt, blev lånet via banken den 14. maj 2018 hjemtaget som et forhåndslån. Lånet blev endeligt den 24. juni 2018.

Klageren henvendte sig efterfølgende til banken og anførte, at hun sad meget hårdt i det rent økonomisk efter optagelsen af det fastforrentede obligationslån med afdrag.

Banken foretog herefter beregninger på, at klageren foretog et træk på den formue, som hun havde i et holdingselskab. Desuden tilbød banken klageren en forlængelse af tilbagebetalingsperioden fra 10 år til 20 år på et boliglån, som klageren havde i banken. I fortsættelse af disse tiltag udleverede banken på et møde den 11. september 2018 en vejledende beregning til klageren på omlægning af obligationslånet med en hovedstol på 1.664.000 kr. til henholdsvis et 30-årigt 2 % obligationslån med en hovedstol på 1.445.000 kr. med afdragsfrihed og et efterstående fastforrentet 10-årigt 0,5 % obligationslån med en hovedstol på 238.000 kr. med afdrag. Banken indhentede efterfølgende lånetilbud på disse to lån til klageren, og det fastforrentede obligationslån hjemtaget i maj 2018 blev herefter omlagt til de to ovennævnte lån den 30. oktober 2018.

Parternes påstande

Den 21. november 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet principalt med påstand om, at Jyske Bank skal stille hende som om, at hun havde optaget 80 % belåning af den købte ejendom med et 30-årigt lån med rentetilpasning (F1) med 10 års afdragsfrihed, subsidiært at banken skal stille hende som om, at hun havde opnået en belåning svarende til det billigste af de finansieringsforlag, som banken sendte hende i januar og marts 2018.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning.

Hun købte en ejendom, E2, der var billigere end E1, hvorved hun fik en fortjeneste. Hun fik samtidig at vide af sin rådgiver i banken, at der ikke var noget problem med finansieringen, og at hun kunne fortsætte med samme lånetype og lånebetingelser, som hun havde i E1, hvilket vil sige 80 % belåning med et rentetilpasningslån (F1 lån) med 10 års afdragsfrihed.

Hun havde tænkt sig at betale garagen kontant med overskuddet fra salget af E1, da hun regnede med et lån på 80 % af ejendomsværdien efter bygning af en muret garage på 70 kvadratmeter.

E2 havde ved købet – ifølge ejendomsmægleren – status som et sommerhus, men hun fik hurtigt tjekket op på det, og den rigtige status var og er ”fritliggende parcelhus”, hvilket fremgik af en BBR meddelelse af 18. august 2017. Banken blev hurtigt efter købet af E2 orienteret om ejendommens status. Hun er på den baggrund uforstående over for det af banken anførte om, at E2 havde status som et sommerhus og en deraf følgende belåningsprocent på 60 %.

Hun holdt flere møder med sin rådgiver i banken om lånefinansiering og for hvert møde blev betingelser og muligheder ringere og ringere.

Hun bad fra starten om en endelig lånefinansiering, så hun kunne få et overblik over sin økonomi, men det trak ud og endte med et bevilget overtræk på hendes konto i banken. Værdien af garagen kunne ved en låneudmåling på et tidligere tidspunkt i stedet have været værdiansat foreløbigt.

Hun havde oplyst banken om, at garagen ikke kunne forventes påbegyndt før foråret 2018 på grund af vinter med frost og andet vejrlig, som forhindrede støbning, murerarbejde mv. af god kvalitet. Hun er derfor uforstående over for bankens tilbagevendende bemærkning om, at det skyldtes, at garagen ”endnu ikke” var færdigmeldt, at der ikke kunne ske endelig låneudmåling.

Der kunne endvidere ikke opnås 80 % belåning, men kun 75 %, da der var for meget jord til E2 (16,5 ha). Det kunne hun i første omgang godt leve med, da hun regnede med, at E2 ville blive vurderet til 2,5 mio. kr. Ejendomsvurderingen var 2,6 mio. kr., og den murede garage, som hun havde fået opført, kostede ca. 400.000 kr.

Det trak ud med et egentligt lånetilbud, men i januar 2018 fik hun et lånetilbud med et 60 % afdragsfrit lån med variabel rente og et 15 % lån med afdrag. Det var ringere end det, som hun oprindelig var blevet stillet i udsigt, og med i alt 75 % belåning.

Hun talte flere gange telefonisk med sin rådgiver og holdt flere møder. Han sagde, at han arbejdede på sagen.

I marts 2018 fik hun endnu et lånetilbud, der var nogenlunde det samme som det fra januar, men det indeholdt også et væsentlig billigere låneforslag (to modeller).

Tiden gik og hendes rådgiver arbejdede videre for at se, om han ikke kunne gøre det bedre. Det kunne han bestemt ikke, for i april 2018 fik hun et ”tilbud”, som hun ikke kunne/måtte afslå. Denne gang var det et fastforrentet lån, nu med ca. 70 % belåning. Det blev hendes lån, da hun ikke kunne vælge andet. Fra en månedlig ydelse på ca. 2.400 kr., som det billigste tilbud lød på, til en månedlig ydelse på lånet på ca. 7.000 kr. var der en forskel på ca. 4.500 kr.

Da hun efterfølgende klagede til banken, modtog hun i september 2018 et lånetilbud, der var ca. 1.500 kr. billigere om måneden end det fastforrentede obligationslån, som hun havde optaget. Hun indgik herefter aftale med banken om det seneste lånetilbud, da hun ville gøre alt for at få sin økonomi til at hænge sammen.

Nu sidder hun i E2 med en økonomi, der er ”kørt helt af sporet” på grund af dårlig rådgivning fra banken. Hun har været nødt til at bruge over 500.000 kr. fra salget af E1 på E2 for at få finansieringen til at gå op med de lån, som hun skulle acceptere.

Hendes nuværende situation er så ringe, at hun inden for de næste 10-12 år vil være nødt til at sælge E2, for til den tid vil hendes formue være opbrugt på at betale lån. Hvis hun havde vidst det, havde hun aldrig solgt E1, og hun havde i stedet haft en rigtig god økonomi de næste 30 år. Lånebeløbene på E1 og E2 var nærmest ens, men den månedlige ydelse er over 5.000 kr. dyrere i E2, end den var i E1, hvilket er en betydelig forskel for hende som fleksjobber med en meget lav indkomst.

Hun har haft en del møder med sin rådgiver i banken, hvor der var mundtlige tilsagn om den ønskede lånefinansiering.

De af banken fremsendte ”lånetilbud/beregninger” kan ikke anses for vejledende – snarere vildledende – da det endelige tilbud afveg med langt mere end 100 % i månedlig ydelse i forhold til de tidligere sendte tilbud.

Tilbuddene i januar og marts 2018 er lavet og sendt efter de nye regler trådte i kraft, så det burde ikke komme som en overraskelse for banken, hvordan reglerne var.

Jyske Bank har anført, at der ved klagerens køb af E2 var sådanne usikkerhedsfaktorer med hensyn til at få ændret ejendommens status til helårsbeboelse samt i forhold til bygning af garagen, at klageren ikke ønskede at få fastlagt den endelige finansiering og i stedet efter aftale i første omgang finansierede ejendomskøbet via en konto i banken. Samtidig kunne banken på grund af de nævnte usikkerhedsfaktorer ikke give klageren et endeligt tilsagn om finansiering, der imødekom hendes ønsker.

Der var i hele forløbet en dialog mellem klageren og banken, og klageren var orienteret om bankens stilling med hensyn til belåning.

Banken udarbejdede den 4. januar 2018 og den 16. marts 2018 forskellige beregninger til klageren. Alt skete efter forudgående aftale med klageren, der også før og efter blev vejledt om beregningerne. Det fremgik tydeligt af forsiden, at der var tale om vejledende beregninger, der ikke kunne anses for et lånetilbud eller tilsagn om lån. Banken har heller ikke på anden måde givet klageren tilsagn om konkret endelig finansiering, førend der blev indhentet et lånetilbud i april 2018.

Låneaftalen af 17. april 2018 blev tilbudt til og accepteret af klageren.

Klageren tog efterfølgende mod det tilbud, som banken gav hende på baggrund af den vejledende beregning af 11. september 2018.

Inden for lovens rammer, BRFKredits (nu Jyske Realkredits) kreditpolitik og klagerens egne forhold, var banken ikke forpligtet til at formidle et realkreditlån til klageren svarende til de ønsker, som hun havde. Banken var således ikke forpligtet til inden for de ovennævnte rammer at formidle et lån til klageren svarende til de vejledende beregninger, der blev udarbejdet i henholdsvis januar og marts 2018.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren ejede en ejendom, E1, som var vurderet til 2,5 mio. kr. af Jyske Bank, hvor klageren var kunde. Klageren havde et rentetilpasningslån (F1 lån) i E1 med 10 års afdragsfrihed svarende til 80 % belåning.

I sommeren 2017 købte klageren en ny ejendom, E2, med overtagelsesdag den 1. december 2017 for 2.150.000 kr. Hun solgte samtidig E1 for 2.495.000 kr. Købet blev i første omgang finansieret via et bevilget overtræk på hendes konto i banken.

Klageren har oplyst, at E2 ved købet – ifølge ejendomsmægleren – havde status som et sommerhus, men at den rigtige status var og er ”fritliggende parcelhus”, hvilket fremgik af en BBR meddelelse af 18. august 2017. Banken blev hurtigt efter købet af E2 orienteret om ejendommens status.

Banken har oplyst, at den midlertidige finansiering af købet af E2 via et bevilget overtræk skyldtes, at klageren skulle opføre en garage på E2, der skulle med i beregningsgrundlaget ved vurdering og låneudmåling af det endelige realkreditlån, og at tidsforløbet for denne tilbygning var usikkert. Endvidere skulle ejendommens status ændres fra sommerhus til helårsbeboelse. På grund af disse usikkerhedsfaktorer kunne banken ikke give klageren et endeligt tilsagn om finansiering, der imødekom hendes ønsker.

Klageren har anført, at hun fra starten bad om en endelig lånefinansiering, så hun kunne få et overblik over sin økonomi, men det trak ud og endte med et bevilget overtræk på hendes konto i banken. Værdien af garagen kunne ved en låneudmåling på et tidligere tidspunkt i stedet have været værdiansat foreløbigt.

De beregninger, som banken sendte til klageren i januar og marts 2018 var vejledende beregninger, hvori det udtrykkelig var anført, at de ikke kunne anses for et tilbud eller tilsagn om lån. Ankenævnet finder derfor ikke, at klageren kunne støtte ret på disse beregninger som lånetilbud.

Ankenævnet finder imidlertid, at der på en række punkter er modstridende opfattelser af sagsforløbet mellem klageren og banken, og at der mangler oplysninger i sagen, der har væsentlig betydning for sagens afgørelse.

Der er mellem klageren og banken blandt andet uenighed om, hvilken rådgivning banken ydede hende i forbindelse med købet af E2, herunder om klageren på daværende tidspunkt bad om en endelig lånefinansiering med en foreløbig værdiansættelse af garagen (forhåndslån). Der er ligeledes uenighed om, hvorvidt E2 havde status som et sommerhus, da klageren købte E2, og hvornår det blev afklaret, at E2 havde status som en helårsbolig.

Ankenævnet finder, at der mangler nærmere oplysninger om drøftelserne mellem banken og klageren i forbindelse med bankens udarbejdelse af de vejledende beregninger fra januar 2018 og marts 2018 til klageren, herunder om bankens rådgivning af klageren om belåning af E2.

Der mangler endvidere oplysninger om, hvad BRFKredits afslag på at yde klageren et rentetilpasningslån i april 2018 helt konkret skyldtes, herunder hvorvidt banken i sin rådgivning af klageren ved udarbejdelsen af de vejledende beregninger i januar og marts 2018 havde taget højde for de nye skærpede regler for ydelse af realkreditlån, der trådte i kraft den 1. januar 2018.

Yderligere mangler der oplysninger om bankens rådgivning af klageren ved optagelsen af det fastforrentede obligationslån med en oprindelig hovedstol på 1.664.000 kr. i april 2018 og det i god skik skemaet anførte om, at der ikke fandtes noget alternativ til det valgte lån.  På trods af dette blev lånet efter forslag fra banken mindre end seks måneder herefter omlagt til henholdsvis et 30-årigt 2 % obligationslån med en hovedstol på opr. 1.445.000 kr. med afdragsfrihed og et efterstående fastforrentet 10- årigt 0,5 % obligationslån med en hovedstol på 238.000 kr. med afdrag.

Ankenævnet finder på den baggrund, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.